【正文】 付款方式 一次性、 組合貸款 一次性、 組合貸款 一次性、 組合貸款 一次性、 組合貸款 總戶(hù)數(shù) 680 戶(hù) 240 戶(hù) 可售戶(hù)數(shù) 銷(xiāo)售率 50% 30% 40% 90% 銀行貸款 首付二成， 八成貸款 首付三成，七 成貸款 首付三成，七成貸款 首付三成，七成貸款 貸款率限 30 年 30 年 30 年 30 年 工程進(jìn)度 結(jié)構(gòu)封頂 現(xiàn)房 結(jié)構(gòu)封 頂 現(xiàn)房 (海量營(yíng)銷(xiāo)管理培訓(xùn)資料下載 ) (海量營(yíng)銷(xiāo)管理培訓(xùn)資料下載 ) 25 附表： 案名 三琳花園 (莘都巴洛克 ) 世紀(jì)名門(mén) 錦繡人家 位置 莘松路 299 號(hào) 莘松路 225 號(hào) 春光路 691號(hào) 投資興建 申宇房地產(chǎn) 東苑房地產(chǎn) 信捷置業(yè) 企劃銷(xiāo)售 春之聲置業(yè) 新巢房地產(chǎn) 自售 規(guī)劃用途 住宅 住宅 住宅 銷(xiāo)售面積 約 約 M2 建筑樓層 14F(2棟 )、 17F 12 F 6 F 規(guī)劃面積 M2 ~ M2 M2 ~ M2 M2 ~ M2 主力面積 M2 M2 單價(jià)范圍 2528 元 ~3468元 3563~3900 元 2280 元~2650 元 平均單價(jià) 3000 元 3600 元 2400 元 總價(jià)范圍 30 萬(wàn) ~~46 萬(wàn) 46 萬(wàn) ~~70 萬(wàn) 19 萬(wàn) ~~30萬(wàn) 主力總價(jià) 40 萬(wàn) 54 萬(wàn) 付款 方式 組合貸款、 一次性付款 組合貸款、 一次性付款 組合貸款、 一次性付款 總戶(hù)數(shù) 172 戶(hù) 80 戶(hù) 270 戶(hù) 銷(xiāo)售率 約 50% 20% 40% 銀行貸款 首付三成， 七成貸款 首付三成，七 成貸款 首付三成， 七成貸款 貸款年限 30 年 30 年 30 年 工程進(jìn)度 準(zhǔn)現(xiàn)房 期房 準(zhǔn)現(xiàn)房 \現(xiàn)房 (海量營(yíng)銷(xiāo)管理培訓(xùn)資料下載 ) (海量營(yíng)銷(xiāo)管理培訓(xùn)資料下載 ) 26 附表： 案名 金霄云邸 地鐵明珠 眾眾家園 位置 滬閔路、水清路 莘建東路 198號(hào) 廣賢路 投資興建 錦江房地產(chǎn) 市南電力房地 產(chǎn) 眾眾房地產(chǎn) 企劃銷(xiāo)售 精穩(wěn)企劃 新漢業(yè) 自售 規(guī)劃用途 住宅 住 宅、商住 住宅 銷(xiāo)售面積 約 M2 37663 M2 建筑樓層 30F 6 F、 11 F、 15 F、15 F 8 F\9 F \11 F 規(guī)劃面積 2 M2 ~ M2 M2 ~ M2 M2 ~ M2 主力面積 79. 52 M2 M2 M2 單價(jià)范圍 3600 元 ~4100 元 3600 元 ~4200元 3380 元 ~3920元 平均單價(jià) 3800 元 3850 元 3500 元 總價(jià)范圍 43 萬(wàn) ~64 萬(wàn) 29 萬(wàn) ~49 萬(wàn) 28 萬(wàn) ~58 萬(wàn) 主力總價(jià) 31 萬(wàn) ~49 萬(wàn) 付款方式 組合貸款、 一次性付款 組合貸款、 一次性付款 組合貸款、 一次性付款 總戶(hù)數(shù) 112 戶(hù) 512 戶(hù) 237 戶(hù) 銷(xiāo)售率 45% 50% 60% 銀行貸款 首付三成， 七成貸款 首付三成， 七成貸款 首付三成，七 成貸款 貸款年限 30 年 30 年 30 年 工程進(jìn)度 期房 期房 現(xiàn)房 (海量營(yíng)銷(xiāo)管理培訓(xùn)資料下載 ) (海量營(yíng)銷(xiāo)管理培訓(xùn)資料下載 ) 27 第三部分 (海量營(yíng)銷(xiāo)管理培訓(xùn)資料下載 ) (海量營(yíng)銷(xiāo)管理培訓(xùn)資料下載 ) 28 一、 本案資源分析 我們所擁有的資源 在對(duì)一個(gè)個(gè)案進(jìn) 行策劃包裝以前，必須仔細(xì)審視個(gè)案自身的資源，隨后予以整合，以期挖掘出個(gè)案最大化的潛能，吸引消費(fèi)者的注意，激發(fā)強(qiáng)烈的購(gòu)買(mǎi)欲望。 莘莊地區(qū)（后文詳細(xì)分析） (海量營(yíng)銷(xiāo)管理培訓(xùn)資料下載 ) (海量營(yíng)銷(xiāo)管理培訓(xùn)資料下載 ) 18 二、莘莊地區(qū)樓市分析 莘莊地區(qū)的商品房發(fā)育較早， 92 年起即有商品住宅出現(xiàn)，但莘莊商品房的發(fā)展速度較其他區(qū)域相對(duì)較慢。整個(gè)區(qū)域的層次較高，市場(chǎng)認(rèn)同程度較高，目前區(qū)域均價(jià)在 3900 元 / m2左右。整個(gè)區(qū)內(nèi)人年均收入約為 6650元，是本市重要的商品住宅基地之一。相信隨著我國(guó) GDP 水平的不斷提高，想要購(gòu)房的人數(shù)將不斷上升，那么用于刺激住房消費(fèi)的政策將不斷出臺(tái)，一些開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)的稅費(fèi)將得到減免，銀行貸款利率會(huì)有所下降，貸款年限將進(jìn)一步延長(zhǎng)。江浙兩省的一些次重要板塊將納入上海的地界，而上海將最終在大約 15 年以后形成同心圓式的城市建設(shè)模式，即中心城區(qū)建設(shè)成為高級(jí)商業(yè)商務(wù)區(qū)，為加入 WTO 后所帶來(lái)的國(guó)際商機(jī)提供高效有序的運(yùn)作平臺(tái)；內(nèi)環(huán)線(xiàn)至外環(huán)線(xiàn)之間將成為上海中等收入以上人士的居住區(qū)；外環(huán)線(xiàn)向外將形成階梯型價(jià)格的住宅區(qū)。 英國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家凱恩斯說(shuō)過(guò)：困難并不存在于新生事物中，而存在于向新生事物的轉(zhuǎn)變過(guò)程中。 同質(zhì)化傾向嚴(yán)重。 知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的挑戰(zhàn)。 我們把自己的思維放在這樣的層次上去思考、去操作項(xiàng)目時(shí)，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)“海闊憑魚(yú)躍”，項(xiàng)目的可塑性增加，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，這意味著機(jī)會(huì)與成功！ (海量營(yíng)銷(xiāo)管理培訓(xùn)資料下載 ) (海量營(yíng)銷(xiāo)管理培訓(xùn)資料下載 ) 7 第一部分 (海量營(yíng)銷(xiāo)管理培訓(xùn)資料下載 ) (海量營(yíng)銷(xiāo)管理培訓(xùn)資料下載 ) 8 一、 上海樓市的演變過(guò)程 從滬上房地產(chǎn)發(fā)展的四個(gè)歷史階段來(lái)看 ,房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展逐漸從幼稚走向成熟 ,市場(chǎng)化程度越來(lái)越高。 環(huán)境藝術(shù)日臻完美： 追求環(huán)境的消費(fèi)者使得開(kāi)發(fā)商完全明白了“建筑是環(huán)境藝術(shù)的一個(gè)組成部分”，未來(lái)住宅的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，環(huán)境造景設(shè)計(jì)將優(yōu)先于戶(hù)型設(shè)計(jì)，無(wú)論住宅是何種建筑形態(tài)和風(fēng)格，都將與合宜的環(huán)境藝術(shù)完美結(jié)合。上述雖然只是一種預(yù)測(cè)，但只要我們有勇氣和膽略，把準(zhǔn)市場(chǎng)的脈搏，去運(yùn)用符合市場(chǎng)的創(chuàng)新理念，就一定會(huì)成為同行中的佼佼者。除遠(yuǎn)離區(qū)中心地區(qū)的吳涇外，區(qū)內(nèi)較少工業(yè)污染，宜于居家，且價(jià)位比較適中。除“丹桂花園”、“新明星花園”、“鴻禧花園”屬中高檔物業(yè)，其余大多為普通住宅與動(dòng)遷房。在不計(jì)其價(jià)位、品質(zhì)、地段的前提下，莘莊及周邊輻射地區(qū)可提供的住宅供應(yīng)量即在 4500— 5000戶(hù)以上。 (海量營(yíng)銷(xiāo)管理培訓(xùn)資料下載 ) (海量營(yíng)銷(xiāo)管理培訓(xùn)資料下載 ) 29 c、 本案地處春申路、友誼路口，位于上海莘城西南端。 d、 小區(qū)內(nèi)景觀規(guī)劃上的設(shè)計(jì)亦尚未定型，此部分設(shè)計(jì)的可變性較大。 b、 本案屬于上海莘城眾多地塊中的一塊。 在戶(hù)型設(shè)計(jì)中，應(yīng)注意調(diào)查了解市場(chǎng)最受喜愛(ài)的戶(hù)型資料，使產(chǎn)品生產(chǎn)與產(chǎn)品的銷(xiāo)售需求基本吻合。 (海量營(yíng)銷(xiāo)管理培訓(xùn)資料下載 ) (海量營(yíng)銷(xiāo)管理培訓(xùn)資料下載 ) 35 二、 市場(chǎng) 定位 為了確保良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，前期的定位是相當(dāng)重要的，市場(chǎng)定位正確與否，將直接影響到物業(yè)的開(kāi)發(fā)成敗與否。第三，本案周邊的交通條件良好，綠色生態(tài)系統(tǒng)完善（莘城中央公園），休閑娛樂(lè)設(shè)施齊全（金燕大廈、莘城賓館），具備了品牌物業(yè)的消費(fèi)認(rèn)同基礎(chǔ)。從本案的品質(zhì)來(lái)看，可屬中檔偏上的高品質(zhì)住宅。同時(shí)控制各樓層的價(jià)格系數(shù)，使本案均價(jià)控在32003300 元 /M2 左右。 (海量營(yíng)銷(xiāo)管理培訓(xùn)資料下載 ) (海量營(yíng)銷(xiāo)管理培訓(xùn)資料下載 ) 42 一段時(shí)間以來(lái)，在滬上樓市刮起了一股“歐陸風(fēng)”，其主要特征是以粘貼古希臘、古羅馬藝術(shù)符號(hào)為標(biāo)記。 鑒于本案的客戶(hù)定位是一批收入較高的白領(lǐng)階層及事業(yè)成功人士。本案的建筑風(fēng)格要與審美時(shí)尚相一致，在立面、色彩的設(shè)計(jì)中力求以簡(jiǎn)約的手法體現(xiàn)出建筑本身所具有的美感。 (海量營(yíng)銷(xiāo)管理培訓(xùn)資料下載 ) (海量營(yíng)銷(xiāo)管理培訓(xùn)資料下載 ) 46 根據(jù)我們對(duì)市場(chǎng)消費(fèi)者的了解，有 80%以上的人對(duì)自然河景非?？粗?。于是，長(zhǎng)期的壓制使人們對(duì)環(huán)境監(jiān)控的安全感，對(duì)居住環(huán)境擁有的領(lǐng)域感、歸屬感與認(rèn)同感，呼聲日高。 b、“線(xiàn)” —— 除了“面”的組團(tuán)綠化，小區(qū)還將通過(guò)“線(xiàn)”的綠化把各組團(tuán)連結(jié)起來(lái)，形成有序、連貫的統(tǒng)一。因此，人們的職業(yè)、文化程度、行為準(zhǔn)則、道德規(guī)范等各有差異，生活方式也不盡相同，凝聚力明顯減小。 （ 2） 營(yíng)造本項(xiàng)目自身的景觀效果，挖掘項(xiàng)目中可利用的景觀最高價(jià)值，提高景