【正文】 子還能建得起來嗎 還能保證房子的質(zhì)量嗎 您要打幾折可以,我把鋼精給您用細(xì)點,水泥標(biāo)號用低點,地基挖淺些,保證在三年保修期間不出事,但這樣的房子您敢住嗎 　　⑷退一萬步講,賣得這樣好的房子還要打折嗎 先生,買不買沒關(guān)系,但我們要保護(hù)所有消費者的利益,如果隨便打折那肯定會影響房子的質(zhì)量,這樣的事情,我們是絕對不做的. 　?、上壬?價格上肯定沒問題,這已經(jīng)是同類型房中最低價格了,您還猶豫什么呢 我們現(xiàn)在我們現(xiàn)在就把它訂下來.于是,能減少的稅費很少,建設(shè)部三令五申,地方政府也多次提出要對不合理的亂收費現(xiàn)象嚴(yán)加治理,但據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計,濫收費的條目雖多,但收款項的絕對量卻不是很大,據(jù)透露,呼市減少不合理收費近兩個越頗見成效,但房價僅下降了百分之一 ,除非國家大幅度削減土地費用或是在稅制上作重大調(diào)整,包括開辟新的稅收,稅源以代替對房地產(chǎn)業(yè)的一部分正常稅費征收,否則零星減稅,:從房價變化趨勢看,一般都隨著經(jīng)濟增長和城市化的進(jìn)程而逐漸上升,這種趨勢是由土地資源的稀缺性,隨著我國城市水平不斷提高,必將導(dǎo)致城市人口的持續(xù)性增加,從而對住房需求量增加,因此,不論從國際經(jīng)驗還是從我國實際出發(fā)來考慮,商品房價格穩(wěn)中有升帶有客觀必然性. 在國外,樓市大幅度跌降叫房災(zāi),目前中國政治穩(wěn)定,經(jīng)濟穩(wěn)定,社會穩(wěn)定,沒有出現(xiàn)房災(zāi)的可能,所以當(dāng)房價走勢呈現(xiàn)出,不同城市會有升有降,整體趨勢穩(wěn)中有升,購房對于城市居民來說,仍是居住和生財,保值增值的有效手段. 　　據(jù)國家統(tǒng)計局與建設(shè)部的有關(guān)統(tǒng)計資料顯示,我國城鎮(zhèn)住宅每平方米,建筑面積平均價格1987年408元/㎡,1995年1612元/㎡,8年間平均每年遞增18%,可以預(yù)測,減少有關(guān)稅費,能適當(dāng)減緩房價上漲幅度,但不會在全國范圍內(nèi)導(dǎo)致房價上揚趨勢。 　　⑷盡量爭取帶客上門,第二步留下對方電話,一定要這客戶多次加深對您名字的印象,要將這點貫穿于整個介紹始終. 4銷使發(fā)單九要素 　　眼要快,心要正,臉要笑,皮要厚,腿要勤,手要快,眼觀六路,耳聽八方. 4價格又漲了,我不劃算(經(jīng)常調(diào)價,我不放心) 　?、耪驗樯蠞q才更應(yīng)該買,價格低的時候賣得火爆,價格上調(diào)了更應(yīng)該抓住這個機會,證明房子好,增值空間大,就像買股票一樣,買升不買跌,一條直線往下掉得您敢不敢買 (肯定要買價格上升的,動能才能充足,才能有效打開上升空間),您買房也同樣要買升值的房,對您才有保障,您算一下,按我們現(xiàn)在這個速度漲上去,您明年能賺多少,到時候可別忘了請我喝一杯,吃頓飯哦……(笑) 　?、迫绻疫@個價格賣得越多,就虧得越多,您也是生意人,我相信這樣得生意您不會做吧!,作為朋友,我相信這不是您愿意看到的吧!(有異議,價格分析如果這樣下去,您還敢不不敢買 )……為什么 虧本生意肯定不會做,相信您一樣,只能另外想辦法,本來優(yōu)質(zhì)的水泥換成一般水泥,……所以虧本銷售質(zhì)量就沒有保障……您敢買嗎 就算您敢買,我也不敢賣,因為我們公司就質(zhì)量聲譽為事業(yè)生命,況且花園是我們公司面向二十一世紀(jì)發(fā)展的樣板工程所以……(而且我們要對每一位批朋友負(fù)責(zé)任)(只有錯買,沒有錯賣的,虧本生意或不賺錢的生意是不會做的……)再不漲就對不起您,因為您比后面的人早來,眼光比他們超前,更有魄力,您就因該賺這個超前眼光的錢……剛開始時,他對我們的信任,憑這一點,就應(yīng)該優(yōu)惠一點,就買2套,一套自己住,一套用來投資,因為我們現(xiàn)在的價絕對偏低,……(比較升值保值)……到時拋一套,賺了錢,等于別人送一套房子給您,您說多劃算,到時可別忘了我的功勞,請我吃頓飯總可以吧!(笑)4我以前來過……給我優(yōu)惠…… 　　您都是說以前,以前肯定不同現(xiàn)在,那您以前為什么沒有買呢 　　客:以前這里一片平地,還沒建,以前還沒建,(沒多少人買,風(fēng)險大)價格優(yōu)惠,相信您也是不愿冒這個風(fēng)險,那是可以理解的,但現(xiàn)在不同了,第二期已基本賣完,三期又相當(dāng)火暴,現(xiàn)在一天一個樣,不存在風(fēng)險了,價格也自然上去,這也是很正常的,因為前段時間投入的資金,也要利息,我們行政費用也要支出,廣告投入也要加上去,所以現(xiàn)在這個價格也是很合理的. 　　其實以總您這么精明,穩(wěn)重的人,現(xiàn)在買是最劃算的,因為以前雖然優(yōu)惠一點,您認(rèn)為不太合適也可以理解,但現(xiàn)在雖然花多一點錢,但買了個穩(wěn)當(dāng),買了個放心,睡個好覺也是值得的(現(xiàn)在上調(diào)一點也是合理的)況且這段時間您的錢都投到生意上去了,按總做生意那么精明,我相信這段時間您一定賺的錢遠(yuǎn)比這點差價多得多,對不對 值得嘛!(況且我們現(xiàn)在才剛剛開始,以后還要陸續(xù)往上調(diào),好戲還在后頭.)再說賣得俏,反而降價,這恐怕不符合商品經(jīng)濟規(guī)律吧,相信!來,就把這一套訂下來,您的身份證…… 4發(fā)單技巧 　　先生(小姐)早上好(您好) 　　——熱情迎上,臉帶笑容 　　好消息,花園內(nèi)環(huán)線上小高層,輕軌出站口邊黃金旺鋪,銷售火暴,機會難得,趕快去搶幾套,早去選擇機會多一點,先生,我們現(xiàn)在就過去看一下,走,這邊請……請看一下,武漢市明星樓盤花園的傳單,是武漢市唯一小區(qū)采用歐式風(fēng)格的圍合式設(shè)計,擁有燦爛的內(nèi)庭景觀,幾千平方的中心花園,處處是花,戶戶有景,綠化率超過50%,住在里面就好像住在花園里一樣,另外還有少量的商鋪,機會難得,我們現(xiàn)在就去看一下,就在前面,幾分鐘就到了,這邊請……(物美價廉,黃金地段,升值潛力巨大,是投資的最佳選擇……)請看一下武漢市銷售最火暴的花園的宣傳單,它坐落在內(nèi)環(huán)線商,徐東路旁邊,緊鄰輕軌出站口,是目前武漢市唯一采用圍合設(shè)計帶電梯的小高層……現(xiàn)在成本價銷售,機會難得,我們現(xiàn)在就上去了解一下,這邊請……(說辭中具體情況以新世紀(jì)花園為例)我們花園設(shè)計超前,環(huán)境優(yōu)雅,配套齊全,最適合像您這樣有身份,有檔次,有品位,有氣質(zhì)的成功人士居住,最能體現(xiàn)您的身份,也是您投資置業(yè)的最佳選擇.4為了孩子,買房子就是要買好環(huán)境 　　購房置業(yè),無論是那些耗盡大半生積蓄的工薪一族,還是一擲千金的富豪望族,選購一處有利于孩子成長的理想居所,望女成鳳,自古以來為人父,孟母三遷的故事,就是講孟母為兒子的健康成長,三遷住址為兒子尋找一個有利于成長的環(huán)境,今天,我們苦苦奮斗,艱難拼搏,說白了,現(xiàn)在我流血流汗就是想為下一代創(chuàng)造一個良好的生活環(huán)境所以在購房置業(yè)時特別重視住所的環(huán)境,環(huán)境主要有硬環(huán)境和軟環(huán)境,包括綠化環(huán)境,文化教育設(shè)施,活動場所,資金系統(tǒng),及智力環(huán)境和知識環(huán)境等. 　　人們常說,家庭是人生的港灣,家居環(huán)境就是包圍著這港灣的陸地與海洋,這海陸的氣候與環(huán)境,不僅影響著人們的生活質(zhì)量,當(dāng)我們的小區(qū)蕩漾著社會主義精神文明的新風(fēng),街坊鄰居都以五講四美作為自律與做人的原則,彼此關(guān)懷,守法相助,孩子們就能在人生的港灣和生活的海洋中,受到真的影響,完善的哺育,美的熏陶,成長為有理想,有道德,有文化,有紀(jì)律的一代新人. 4各種設(shè)計的說法 　　向東單位,擁有冬暖夏涼的宜人環(huán)境。 　　第二空間使通過您的開敞明亮窗戶連接起來的外部綠化空間,通過這個空間使您的思緒飛出去了,人看到對面斜視過來的眼光和看到綠油油的草地的感覺肯定使不一樣的,給人的懲罰就是把人關(guān)到監(jiān)獄里沒有窗戶,讓人看不到景觀,就一定力求給人一個非常好的景觀。 　?、苋缈蛻粢绰飞匣ㄙM的時間,。我?guī)湍x擇,這種戶型賣得差不多了,您看,您選中得這種戶型是最好的(介紹房子結(jié)構(gòu),布局).怎么樣,沒問題,把它訂下來.39。 　　d. 一路上:說城區(qū)的擁擠及不可能再發(fā)展的趨勢。③地下管道埋設(shè),三通一平草坪的費用等都要花錢?！　》叫蛷N房十分實用,讓廚具與諸多雜物可井然擺放。 　　管理服務(wù):環(huán)境決定品位,高質(zhì)量服務(wù)與銷售的好密切相關(guān),銷售好,入住率高,人氣旺,管理才能成規(guī)模,上檔次。 　?、日物L(fēng)險,自然風(fēng)險,如征用,拆遷. 　　股票投資: 　　10人炒股7人虧,2人平,1人賺,遇股災(zāi),血本無歸. 　　優(yōu)點:資金可大可小,盈利有機會,變動能力強,不需要太多的專業(yè)知識,但高利伴著高風(fēng)險. 　　銀行存款(債券) 　　安全性強,有利息,前幾年有物價補貼,現(xiàn)在已取消,銀行利率一而再而三下調(diào),細(xì)算老百姓黨政軍是吃虧人,因為利息趕不上通貨膨脹的速度. 　　期貨:風(fēng)險更大 　　黃金:現(xiàn)在根本起不到保值的作用 　　古董,郵票等:需要具備相當(dāng)?shù)膶I(yè)知識 　　還是投資房地產(chǎn)最好,長期持有盈利大于股票,風(fēng)險小,安全性強,特別是在國內(nèi)房地產(chǎn)正處于成長期,投資房產(chǎn),只盈不虧是一項極佳的長線投資. 　　其不利的一面是:投資大,交易手續(xù)復(fù)雜,但雖投資大,卻盈利性能好,風(fēng)險不大,并可實行消費行為與投資行為的絕對統(tǒng)一,既能滿足消費需求,又滿足投資需求,兩全其美. 房價不會大跌,而是穩(wěn)中有升 　　從整體來講,經(jīng)濟分析專家認(rèn)為,一般由以下5點構(gòu)成: 　?、俳ㄖ杀?②土地費用 ③拆遷費用 　?、艹鞘谢A(chǔ)設(shè)施配套費用⑤相關(guān)費用 　　從第一塊看,建筑成本不僅不會降低,反而會隨著市民對住宅質(zhì)量的要求提高和房產(chǎn)與增長期對建材價格還有所上升。壞因素39?！　、龠@怎么可能呢 首先是圖紙是報批了的,都是備了案的,如果有一點點走樣,誰敢呢 再說工程單位是六獲魯班獎的六建集團(tuán)公司,是高層建筑數(shù)一數(shù)二的公司,每層都要驗收才能繼續(xù)建的,第三點,我們這是第一期工程,不建好或建不好,二期,三期工程怎往下進(jìn)行,工地都是花了幾百萬征來的,能沒保證嗎 　?、谂陆ú黄饋砘虿荒馨磿r交樓,這個關(guān)鍵在于資金能否有保證,能否按時到位,現(xiàn)在的開發(fā)商誰也不會重用自己有的資金搞開發(fā),一般都是自籌30%,其余70%是向銀行貸款,如果銷售情況不好,銀行貸款還不了,資金就沒有保障,那么就建不起來,但我們的現(xiàn)狀就是開發(fā)與銷售同步進(jìn)行,我們銷售情況良好,源源不斷,房子怎么會建不起來呢 我們寫進(jìn)合同的時間是把一些其他不能預(yù)測,這些因素也考慮進(jìn)去了,如果不考慮這些交樓時間將會更短,這不就是充分為您考慮好了嗎 同時也是我們?yōu)榱瞬贿`約. 　?、?這是實實在在干事業(yè),我們的會所已經(jīng)做好了,這都是有目共睹的,剛開盤時確實有個別客戶問過這方面的問題,工程隊已進(jìn)點,馬上就要正式開工,我們公司主要盈利并不在一期工程上,主要指望后期產(chǎn)生效益,就像買原始股,穩(wěn)賺不虧,現(xiàn)在我們就把這套訂下來.買房實際上是怎樣用錢 　　買房是投資,購物是消費,買房就是把自己的流動資金變成固定資產(chǎn),變成物業(yè),這是最好的投資走向,把錢放在銀行就是替銀行打工,銀行利息收存款高息放貸,錢是不斷地貶值,如果想錢生錢的話,投資的最佳方式就是買房,采用銀行按揭方式,既不占用資金,對生意又沒影響,又無須花精力,就收到高的升值回報,而且如果將來急需用錢的話,還可以拿房產(chǎn)證到銀行貸到80%的流動資金,所以買房這種用錢太劃算了.1宣傳單上價格與現(xiàn)實價格有價差 　　請問先生,我們開發(fā)的策略是低價啟動,滾動開發(fā),目的是啟動市場,產(chǎn)生轟動效應(yīng),將廣告費(我們不做廣告)讓利給客戶,目前為止還是低于成本價,及時達(dá)到再上漲100元/㎡也才達(dá)到成本價,他憑什么,就是憑眼光,憑對我們城建公司的信任,知名度也越來越高,房子又賣得這么旺,如果我們還是以宣傳單上價格,豈不是對前期客戶不公平,但現(xiàn)在仍是機會,我們的價格還要不斷上揚,到交房時的價格,您買的這套房子至少可增值40%,這點已被我做房地產(chǎn)多年的經(jīng)驗和我們前幾個樓盤的實際不斷證實,先生,價格肯定沒問題,現(xiàn)在就把這套訂下來. 　　首期買房又不愿意冒風(fēng)險,現(xiàn)在做好了再來買,又要前期宣傳的價格,好位置,像這樣永遠(yuǎn)都買不到房子,即使有好機會您又沒有把握住. 1如何幫客戶分析,參謀 (對看過很多房子的客戶注意開導(dǎo)和引導(dǎo),這些客戶已看花了眼,自己都不知哪好哪不好) 　　先生,買房子如同買衣服一樣,這件料子好可價太高,那件價格適中,可惜式樣又沒這件新穎,選來選去難滿意,但總得買吧!其實呢,買什么都不能十全十美,主要看您側(cè)重點在哪個方面,就說買房子吧,您想要廳很完整,那么它的廁所,廚房有不如意的地方,您想要房型朝向很好吧,那么它的廳又不能不如您的意.…… 1 談客技巧 　　①夸獎 　　男士有派頭,有風(fēng)度,夸他成功。年輕的女士夸漂亮。全都列出來,分析得失…….現(xiàn)在看來,出除了你覺得歐陸團(tuán)體略遠(yuǎn)一點外,其余的都是國內(nèi)頂級社區(qū)所具有的,您還憂郁什么 　　(2)非此即彼成交法　　這是常用的,非常受歡迎的方法.　　不是A,就是B.記住!給顧客選擇時一定不能超過兩個,:您是首付20%呢還是首付30%.　　(3)人質(zhì)策略成交法　　我的車出了點小毛病,空調(diào)聲音不對勁,送到車場一說,車場老板說:看看吧,可能是小毛病.第二天,我去車場,老板大聲說:禹先生,你看你的車.我的車被高架在空,車場老板說:39。 　　從第二塊看,土地費用歷來是國家收益和地方政府的主要財源,價格上漲。 買樓就買最旺的樓. 銷售好的樓盤人氣旺,管理好,風(fēng)險小.4培訓(xùn)銷使 　　第一課 清除垃圾 　　第二課 明確目標(biāo) 　　第三課 制定計劃 　　第四課 勇氣 　　第五課 心態(tài)(積極與消極比較) 　　第六課 天下沒有白吃的午餐(堅持不懈,終會成功) 4銷使發(fā)單流程 　?、判蜗?一定要有一個面帶笑容的形象?！　〈竺娣e露臺,完全考慮主人室外活動和生活情趣的需要,養(yǎng)花晨練,觀景由心而生。④我們將利潤控制在5%左右,計算出這個價格,絕對是合情合理的.　　第二,先生,我們將花園和別墅價格分開計算,正式為了更好地滿足消費者不同的需求,別墅如果沒有花園,那和洋房還有什么區(qū)別 花園有人喜歡大,有人喜歡小,帶不同大小的花園的別墅價格總不能說一樣吧 退一步講,即使將花園的價格折算到別墅價格上去,我們的價格也絕對是同等樓盤中最低的,而且這樣的價位以后再不會有. 　　先生,肯定是沒問題的,那現(xiàn)在就把它訂下來.5銷售別墅的說法 　　前期介紹…… 　　請問先生,您理想中選擇別墅還是洋房 　　——都看看: 　　我們的別墅在40—120萬之間,洋房造價在3—28萬之間,請問您計劃投資多少 　　——選擇別墅: 　　我們的別墅有兩種規(guī)格,一種是獨立別墅,一種是連排別墅,獨立別墅面積……連排……請問