【正文】 5%計，則該用水量為283立方米。（四）蕭縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)開發(fā)商主開發(fā)商已經(jīng)有一定的規(guī)模，在創(chuàng)業(yè)的過程中，積累了一定的積蓄。（五）定位形象項目尚未正式開盤，且無任何市場影響，因此需要全面進行專業(yè)的整體包裝。（三）戶型定位：戶型多層以主流戶型為主，緊湊型為適當?shù)难a充，建筑為5層，最高不要超過6層。根據(jù)確定的目標市場的購買力以及蕭縣住宅市場的價位可以開發(fā)高檔住宅。飄窗（即低窗臺、凸窗臺）在實際銷售過程中很受消費者的歡迎，因為飄窗的設計可以增加小房型的空間感。充分利用基地的自然狀況，并加以研究和利用，注重空間關系的處理和發(fā)揮，使之與整體建筑風格相整合和協(xié)調(diào)，其中包括道路的布置、路面的鋪砌、照明設計、小品的設計、公共設施的處理等等。小區(qū)的停車方式以多層住宅底層停車為主，利用多層住宅南面開間較大的開間布置車位，小區(qū)內(nèi)部沿小區(qū)主干道布置少量停車，停車位基本位于住宅的北側，減少對南面臥室產(chǎn)生的噪聲干擾。每個小區(qū)基本都有各自相對獨立的商業(yè)、居住部分，我們將商業(yè)與居住隔離開來，在保證建筑形態(tài)上延續(xù)的同時，又便于形成獨立的景觀環(huán)境，保證居住區(qū)的安靜和商業(yè)區(qū)的人氣。通過就地處理污水，把污水變?yōu)橹兴?，可以用于澆花、洗車。太陽能的運用。綠色住宅應該有許多基本特點，首先建筑材料必須提倡使用環(huán)保型的建材。(3)提倡人文景觀與自然景觀的完美結合。2003年全縣工業(yè)總產(chǎn)值17億元(1990年不變價)，形成了煤炭開采、農(nóng)副產(chǎn)品加工、建材、造紙、釀酒、化工、紡織、機械制造等八大主導產(chǎn)業(yè)，有較強的協(xié)作配套能力。（二）豐富的礦產(chǎn)資源蕭縣礦產(chǎn)資源豐富，水電供應充足。（四）交通運輸條件蕭縣東鄰江蘇徐州市25公里，素有“徐州的西大門”之稱。淺層地下水流向與地形坡降及河流方向一致， 由西北向東南。工程地質(zhì)條件蕭縣東、西有寒武、奧陶系地質(zhì)構成。蕭縣水資源總量包括地表水和地下水兩部分，地表水和地下水資源的豐枯基本依賴降水補給的多寡，地下水資源賦存于地層的多孔介質(zhì)之中，水的運動較為緩慢。第四章 項目區(qū)城市概況與經(jīng)濟水平分析一、項目區(qū)概況（一）行政區(qū)劃本項目法人單位位于安徽省宿州市蕭縣，蕭縣位于安徽省最北部，蘇、魯、豫、皖四省交界處，總面積1871平方公里，大部分為平原，東南部為海拔100—300米的低山矮嶺?，F(xiàn)場售樓：在開盤時，進行現(xiàn)場售樓活動，邀請各界知名人士到場指導參觀，提高項目的市場知名度。廣告應著重賣點的宣傳，攫取人們的眼球，激發(fā)消費者的好奇心理，達到讓消費者認同該項目的主題理念，愿意等待該樓盤推出的效果。資金回籠迅速，有利于項目后期建設。蕭縣縣城僅距徐州25公里，徐州市目前房價是蕭縣房價近3倍，不少徐州市工薪階層的年輕人紛紛來蕭縣買房，這也為蕭縣房地產(chǎn)業(yè)供了更大的發(fā)展空間。領導階層、企業(yè)老板住房已向高檔住房發(fā)展，公務員住房向120平方米以上面積發(fā)展，此外，城鄉(xiāng)居民收入增長快速，農(nóng)民進城買房已成時尚。此外，蕭縣的投資成本相對較低，投資環(huán)境日益改善。項目建成后，為保持良好的室內(nèi)外環(huán)境，必須大量人員進行維護，這就給物業(yè)公司提供了機會。二、項目的必要性（一）改善人文、自然環(huán)境隨著蕭縣國民經(jīng)濟發(fā)展，房地產(chǎn)市場已成為國民經(jīng)濟的重要組成部分，尤其是商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)已成為房地產(chǎn)開發(fā)市場的核心。第二章 項目的可行性和必要性一、項目的可行性蕭縣地處安徽北部，經(jīng)濟發(fā)展較為滯后，城市建設水平較低。龍鳳山莊小區(qū)在蕭縣工商局注冊成立江蘇東晨置業(yè)有限公司蕭縣分公司。其中主建用地35602平方米，公建用地4112平方米，小區(qū)內(nèi)道路用地22818平方米，綠化用地38156平方米，小區(qū)內(nèi)貫穿一條市政道路占地38420平方米?？偨ㄖ娣e：325483平方米，其中：住宅287347平方米，商業(yè)54000平方米，公建5800平方米。分公司下設有工程部、營銷部、財務部和綜合部。城區(qū)絕大多數(shù)是平房。它對拉動蕭縣國民經(jīng)濟的增長起到至關重要的作用?？梢姳卷椖康慕ㄔO將給社會提供大量的就業(yè)機會。這些都使得蕭縣在承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移方面具有較強的優(yōu)勢。隨著城鄉(xiāng)居民收入的快速增長，人們對改善住房條件有了更加堅實的經(jīng)濟基礎，再考慮到蕭縣的土地和住宅成本相對較低，居民的經(jīng)濟承受力相對較好，這為實施本項目提供了更加切實可行的發(fā)展空間。據(jù)此估算蕭縣房源目前尚有20000套需求。迎合了消費者買漲不買跌的心理。項目強銷期：這時的項目宣傳應以鮮明的形象、強烈的廣告功勢撼動市場，以廣告為先導，吸引客戶的到來。（五）公共關系借助公共傳播媒體，由有關新聞單位或社會團體進行宣傳，引起公眾的高度依賴和注意，消除公眾的戒備心理。人口130萬，轄18鎮(zhèn)5鄉(xiāng)708個行政村。近年來，城區(qū)及近郊區(qū)地下水位大幅度下降，給水能力逐年減少，呈現(xiàn)超采現(xiàn)象，應該予以防范。山丘平行延伸兩側，其余均為平原，地勢由東南向西北傾斜，坡度為萬分之一。地下水位升降隨季節(jié)(降水量)變化，地下水對混凝土無侵蝕作用。南接淮北29公里，西距河南商丘市150公里，北連山東濟寧130公里，縣城距合肥、南京、濟南、鄭州4省會均為3小時路程，距徐州觀音機場40公里，連云港出海口260公里。蕭縣為全國100個重點產(chǎn)煤縣之一，已探明煤炭儲量 ，現(xiàn)有17對礦井，年產(chǎn)能力120萬噸；探明石油儲量 7億噸，煤層氣儲量1000億立方米，石灰?guī)r儲量30億噸；鐵礦石、瓷石、高嶺土等儲量可觀。經(jīng)省政府批準，在連霍、合徐兩條高速公路交匯處設立的占地500余畝的工業(yè)園區(qū)，是蕭縣對外開放的窗口、體制改革的實驗區(qū)，現(xiàn)已成為國內(nèi)外客商投資的熱土，是蕭縣工業(yè)發(fā)展的新亮點。強調(diào)創(chuàng)造適合小城市生活環(huán)境的建筑人文景觀，提供更加宜人、舒心、有特色的建筑形象。節(jié)約水資源：綠色住宅必須要做到節(jié)約用水，保護水資源，要求就地處理污水，把污水變成中水，中水用來種地、澆花、洗車等，做到在節(jié)約用水的同時減少污水的排放量。對太陽能的應用，不只局限于太陽能熱水器，同時還可以利用太陽能來改善室內(nèi)的溫度和濕度。洗水池的水直接通向廁所，這樣，洗衣服、洗菜的水就可用來沖廁所，從而節(jié)約大量的水資源。部分小區(qū)的商業(yè)用地將建設成產(chǎn)集體閑娛樂、商業(yè)、公寓與居住等設施于一體的具備復合功能的城市綜合功能街區(qū)。結合小區(qū)的中心綠化帶設計一個與車行道路相通而又相互分離的步行道網(wǎng)路。并且，總體景觀設計總體規(guī)劃設計整體風格的主題，硬質(zhì)景觀要同綠化等軟質(zhì)景觀相協(xié)調(diào)。因此建議客戶對小房型進行飄窗等特色規(guī)劃，增加房型的賣點。根據(jù)蕭縣人居住的習慣，住宅項目的層次為多層。別墅建設以雙拼，連排和獨棟為主，建筑為2層，最高不要超過3層龍鳳山莊戶型表類 別戶型類型戶型面積(m2)面積比多層住宅二房二廳緊湊型80～9010%主流型9810%三房二廳緊湊型10610%主流型10835%四房二廳緊湊型1185%別墅四房二廳180～20018%五房二廳200～24012%（四）價格定位目前蕭縣的住宅的價格在2900元／平米――3100元／平米之間，根據(jù)我們的規(guī)劃、建筑品質(zhì)及自然條件我們的價格定在2600元／平米――2900元／平米之間，其中多層住宅價格為：2400——2500元之間，別墅價格在3800元左右。（六）運作定位強調(diào)精品物業(yè)是整個市場推廣、營銷企劃、物業(yè)管理、建材用料、項目室內(nèi)設計及結構設計等重點。隨著生活條件的改善，他們迫切希望改變自己現(xiàn)有的環(huán)境，但是他們也是比較實際，注重的是住宅的質(zhì)量以及舒適的程度，他們也是我們一小部分買家。綜上所述，規(guī)劃該居住小區(qū)最高日總用水量為2385立方米。為了提高小區(qū)供水的安全可靠性，管網(wǎng)的布置采用環(huán)狀與枝狀相結合的方式。二、供電及電信設計方案（一）供電小區(qū)住戶每戶用電負荷指標為68KW，計算負荷每戶以4KW考慮，公建考慮20W/m2。電信電纜與電力電纜分設道路兩側。粉刷過程中保持房間通風。棄土及建筑廢棄物施工期間將產(chǎn)生一些棄土和建筑廢棄物。避免采用落地窗。選擇節(jié)能的空調(diào)設備，采用自動控制,同時分室控溫。根據(jù)一般房屋建筑項目常見的勞動安全、職業(yè)衛(wèi)生等方面的危害因素分析。建筑物間距布置，嚴格根據(jù)防火規(guī)范要求劃分防火分區(qū)，明確標明疏散通道位置、人流密集處要有明顯的疏散指示標志。陽光花園小區(qū)建設實行統(tǒng)一規(guī)劃定點，分年度實施完成的方式，建設期三年，即2011年至2014年。前者稱為工程項目的建設全過程總承包或“交鑰匙工程承包”，簡稱總承包；后者稱為單項工作內(nèi)容承包。何種發(fā)包方式最適合項目的目標，取決于項目的性質(zhì)和復雜程度、投資來源、業(yè)主的技術和管理能力。這種招標方式的優(yōu)點是，業(yè)主可以在較廣的范圍內(nèi)選擇承包實施單位，投標競爭激烈，因此有利于將工程項目的建設任務交給可靠的承包商實施，并取得有競爭性的報價。在我國，縣和縣級城市人口占全國人口的絕大多數(shù)，縣和縣級城市的房地產(chǎn)業(yè)隨著城市化進程的加快，也在全國房地產(chǎn)業(yè)中所占的比例也越來越大。本項目受影響人積極支持本項目的建設。：“成功就是目標的達成，其他都是這句話的注釋。正如微軟總裁兼首席軟件設計師比爾。這兩種能力是：第一，能思想；第二，能按事情的重要程度來做事。一旦開始遇事推托，就很容易再次拖延，直到變成一種根深崹蒂固的習慣。樹立團隊精神一個真正的高效能人士，是不會依仗自己業(yè)務能力比別人更優(yōu)秀而傲慢地拒絕合作，或者合作時不積極，傾向于一個人孤軍奮戰(zhàn)。一名高效能人士應當及時擺脫小事困擾,積極地面對工作和生活。保持身體健康，遠離亞健康是每一名高效能人士必須遵守的鐵律。健康，尤其是心理健康，已成為職場人士和企業(yè)持續(xù)發(fā)展的必備保障。守時如果你想成為一名真正的高效能人士，就必須認清時間的價值，認真計劃，準時做每一件事?！钡拇_，精妙、高超的語言藝術魅力非凡，世界上歐美等發(fā)達國家把“舌頭、金錢、電腦”并列為三大法寶，口才披公認為現(xiàn)代職場人士必備素質(zhì)之一。經(jīng)常和成功人士在一起心理學研究表明，環(huán)境可以讓一個人產(chǎn)生特定的思維習慣，甚至是行為習慣。其含義主要是說高效能人士要充分重視時間的價值，不浪費時間會做那些不值得去做的事情。擁有雙贏思維對于職場人士來講，這種雙贏的本質(zhì)是有感染力的。如果你的周圍充滿了對你的成功感興趣而又希望你成功的人，你在工作中就會充滿與別人合作的熱情。相反他們總是把所有的“失敗”都看作“尚未成功”在遭遇一次次失敗的時候，他們會始終以一種積極的心態(tài)來面對。和成功人士在一起，有助于我們在身邊形成一個“成功”的氛圍，在這個氛圍中我們可以向身邊的成功的人士學習正確的思維方法，感受他們的熱情，了解并掌握他們處理問題的方法。善于集思廣益、博采眾議一件事物往往存在著多個方面，要想全面、客觀地了解一個事物，必須兼聽各方面的意見，只有集思廣益，博采眾長，才能了解一件事情的本來面目，才能采取最佳的處理方法。高效地搜集并消化信息當今世界是一個以大量資訊作為基礎來開展工作的社會。掌握工作與生活的平衡真正的高效能人士都不是工作狂，他們善于掌握工作與生活平衡。好的習慣是你的朋友，他會幫助你成功。有效溝通人與人之間的交往需要溝通,在公司,一個高效能人士絕不會是一個性格孤僻的人,相反他應當是一個能設身處地為別人著想充分理解對方能夠與他人進行桌有成效的溝通的人。善于休息休息可以使一個人的大腦恢復活力,提高一個人的工作效能。如果沒有了對手，缺陷也不會自動消失。運用20/80法則二八法則向人們揭示了這樣一個真理，即投入與產(chǎn)出、努力與收獲、原因和結果之間，普遍存在著不平衡關系。”把問題想透徹把問題想透徹，是一種很好的思維品質(zhì)。：“一次做好一件事的人比同時涉獵多個領域的人要好得多。二、 項目與所在地互適性分析本項目的受影響人群主要確定為項目建設周圍居住或生活的群體。投資利潤率＝稅后利潤／總投資100%＝ ／100%＝%投資利稅率＝利潤+稅金／總成本及費用100%＝／100%＝%技術經(jīng)濟指標銷售收入一覽表 年度項目單位第一年第二年第三年第四年備注銷售量住宅現(xiàn)房m21000050000期房m26000011120057347營業(yè)用房m2130002400020000小計73000145200127347銷售收入住宅萬元現(xiàn)房億元02800元/m2期房億元2600元/m2營業(yè)用房億元15000元/m2小計億元總計第十四章 社會效益分析一、社會影響分析和諧社會是人類先進文明的標志。按現(xiàn)行商品房銷售有關規(guī)定，項目銷售收入可分為兩部分：287347m2，單位2600元/m2。公開招標又稱無限競爭性招標。由于工作內(nèi)容的單一化，可以吸引更多有資格的投標人參加投標，有助于業(yè)主取得有競爭性價格的合同而節(jié)約投資，另