【正文】 整體規(guī)劃與定位一、規(guī)劃設(shè)計(jì)的指導(dǎo)思想、原則及措施（一）指導(dǎo)思想及原則本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想為：為蕭縣人民提供一處能展現(xiàn)21世紀(jì)蕭城城市建設(shè)風(fēng)貌的新型居住小區(qū)為目標(biāo)，注重社會(huì)、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一，確定合理的規(guī)劃結(jié)構(gòu)，用地布局和開發(fā)強(qiáng)度，滿足居民物質(zhì)、精神需求。蕭縣工業(yè)發(fā)展歷史久遠(yuǎn)，歷經(jīng)滄桑。耕地面積10萬(wàn)公頃，農(nóng)作物主要有小麥、棉花、大豆、玉米、山芋及花生、芝麻等。④粉細(xì)砂，淺黃色，級(jí)配性差，中密。建設(shè)用地的綜合自然條件較好。山丘、%,%。主導(dǎo)風(fēng)向全年以偏東風(fēng)為主，其次為偏北風(fēng)和偏南風(fēng)。銷售部的建設(shè)：規(guī)模不應(yīng)小于500平方米，以提高人氣；建筑設(shè)計(jì)上體現(xiàn)藝術(shù)性，強(qiáng)調(diào)品位和格調(diào)；全智能化配置；注意細(xì)節(jié)的布置，如鮮花的擺放、接待桌椅的擺設(shè)等；現(xiàn)場(chǎng)包裝調(diào)整：根據(jù)本小區(qū)的主題特色，包裝項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，以具有強(qiáng)烈視覺沖擊力的包裝，給客戶強(qiáng)烈的震撼感，一步入商住宅小區(qū)，就讓客戶從視覺、感覺上認(rèn)為，他已經(jīng)置身于自然田園之中。因此這一階段的廣告重點(diǎn)也是優(yōu)惠促銷樓盤為主，廣告創(chuàng)意也無(wú)須太多變化，頻率大大減弱，直到停止宣傳。（二）促銷策略好的營(yíng)銷離不開好的促銷策略，針對(duì)本項(xiàng)目自己的特色和主題概念，在整個(gè)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期間，運(yùn)用廣告、人員推銷、營(yíng)業(yè)推廣、公共關(guān)系、現(xiàn)場(chǎng)售樓等促銷策略來(lái)打開市場(chǎng)，做好銷售。好的開端往往也意味著成功的一半，因此，在樓盤價(jià)格策略中，開盤定價(jià)是最為關(guān)鍵的一步。因此，蕭縣縣城房源缺口較大。由于蕭縣住宅產(chǎn)業(yè)起步較晚，市場(chǎng)需求總量相對(duì)較小，所以項(xiàng)目建設(shè)單位考慮到不應(yīng)過于細(xì)分化，本項(xiàng)目客戶群體是以公務(wù)員、企事業(yè)單位職工以及在蕭縣投資置業(yè)的人員為主。近年來(lái)，隨著皖北經(jīng)濟(jì)一體化的深入推進(jìn)，蕭縣縣作為徐州都市圈的衛(wèi)星城市，發(fā)展優(yōu)勢(shì)、投資價(jià)值越來(lái)越多地受到投資者的廣泛認(rèn)同。由于該項(xiàng)目地處行政中心、商業(yè)中心，將會(huì)吸引附近大批工商業(yè)戶、工作人員、公務(wù)員前來(lái)購(gòu)置居住。2010年銀行存款達(dá)52億元，位居安徽省縣級(jí)城市第三，保險(xiǎn)位居全省縣級(jí)第一。公司總經(jīng)理謝曉陽(yáng)工作和管理經(jīng)驗(yàn)豐富，工作作風(fēng)深入扎實(shí)，辦事果斷干練。公司只要經(jīng)營(yíng)范圍有：許可經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)。資格等級(jí)：甲級(jí)證書編號(hào)：11420060063發(fā)證機(jī)關(guān)：國(guó)家發(fā)改委江蘇東晨置業(yè)有限公司蕭縣分公司東晨編制范圍本項(xiàng)目建議書的研究范圍包括：（1）項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)的必要性（2）項(xiàng)目選址與建設(shè)環(huán)境條件（3）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與主要建設(shè)內(nèi)容（4）項(xiàng)目總體布局方案（5）工程技術(shù)方案（6）環(huán)境保護(hù)、安全衛(wèi)生、消防和節(jié)能（7）項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)和實(shí)施計(jì)劃（8）投資估算與資金籌措（9）效益分析（10）項(xiàng)目建議書結(jié)論與建議二、項(xiàng)目單位簡(jiǎn)介江蘇東晨置業(yè)有限公司是2009年成立的房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任制企業(yè)，公司注冊(cè)資金為3000萬(wàn)元人民幣，開發(fā)資質(zhì)為暫定二級(jí)資質(zhì)。分公司現(xiàn)有在冊(cè)職工24人，其中：中級(jí)職稱14人，初級(jí)職稱8人，公司主要負(fù)責(zé)人多年從事建筑設(shè)計(jì)、工程施工、經(jīng)營(yíng)管理和市場(chǎng)營(yíng)銷，有豐富的經(jīng)驗(yàn)。近幾年來(lái)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城鄉(xiāng)居民通過外出打工和特有的防腐產(chǎn)業(yè)等途徑，收入也持續(xù)快速增長(zhǎng)。江蘇東晨置業(yè)公司蕭縣分公司商業(yè)、居住開發(fā)建設(shè)工程的建設(shè)不但可以為蕭縣白領(lǐng)、工商人士、公務(wù)員、居民提供高質(zhì)量的商住房；新穎別致建筑造型、通透景觀和生態(tài)的綠化環(huán)境滿足人們對(duì)優(yōu)質(zhì)用房的需求，還給該地區(qū)的人文、自然環(huán)境帶來(lái)了巨大的改善。第三章 需求分析與營(yíng)銷策略一、需求分析（一） 蕭縣承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，吸引越來(lái)越多的投資者紛至踏來(lái)，加大了項(xiàng)目區(qū)住房的剛性需求。（二）城鄉(xiāng)居民經(jīng)濟(jì)收入的持續(xù)增長(zhǎng)，農(nóng)民進(jìn)城買房已成時(shí)尚。絕大多數(shù)農(nóng)村學(xué)生家長(zhǎng)準(zhǔn)備在縣城購(gòu)房。（一）價(jià)格策略在房地產(chǎn)營(yíng)銷中，價(jià)格策略是與產(chǎn)品、市場(chǎng)、銷售、形象、宣傳推廣互動(dòng)的策略，需要依階段性營(yíng)銷目標(biāo)不同而調(diào)整。措施如下：以低于市場(chǎng)均價(jià)的價(jià)格出售，吸引廣大購(gòu)房者；對(duì)一定數(shù)量的最先期購(gòu)房者采用成本價(jià)出售；財(cái)購(gòu)房者采用簽名活動(dòng)、買房送物活動(dòng)；保證購(gòu)房者不滿意可退房。銷售結(jié)案期：房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售快結(jié)束時(shí)，較好的戶型和樓層基本都已售完，所余房屋不多，但大多是不太好銷售的盤尾房。樣板房應(yīng)該保證每種戶型一套。四季分明，氣候溫和，雨量適中，春溫多變，秋高氣爽，冬季顯著，夏雨集中，無(wú)霜期長(zhǎng)，日照充足。地形大致可分為兩個(gè)單元，即東南部分布著一些低山丘陵，其余為黃泛平原。項(xiàng)目區(qū)最大凍土深度20厘米，地震烈度6度。③粉質(zhì)粘土，黃綠色，硬塑狀，中等壓縮性，含有鈣質(zhì)結(jié)核，在埋深約6米處較富集。蕭縣植被保存完好，工業(yè)污染程度低，具有生產(chǎn)加工綠色食品的自然條件。（三）雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，門類齊全。蕭縣是安徽省委20精神文明建設(shè)示范縣之一。(6)“可操作性”原則，通過建設(shè)控制指標(biāo)，與管理緊密銜接，便于項(xiàng)目的管理和實(shí)施，為建成后的物業(yè)管理提供便利條件。綠色住宅宜采用大面積玻璃，設(shè)計(jì)明廳、明衛(wèi)、明廚等，降低照明用電；采用太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)，小區(qū)共用供熱系統(tǒng)，充分利用自然能源而減少對(duì)大氣的污染。室外廢棄物的合理處理，能夠有效降低垃圾對(duì)環(huán)境的污染。設(shè)計(jì)荷載：包括恒載和活載：主要恒載：鋼筋混凝土：25KN/m3200厚加氣混凝土砌塊（加飾面）：100厚加氣混凝土砌塊（加飾面）：輕質(zhì)隔斷（加飾面）：1 KN/ m2普通鋼門窗： KN/ m250厚樓板面層（普通）：1 KN/ m2玻璃幕墻： KN/ m2活載：走廊、門廳、樓梯： KN/ m2消防疏散樓梯： KN/ m2廚房： KN/ m2衛(wèi)生間： KN/ m2地下車庫(kù)： KN/ m2上人屋面: KN/ m KN/ m2設(shè)備用房一般為： KN/ m2風(fēng)荷載： KN/ m2，地面粗糙度為B類。住宅的房型根據(jù)地塊的環(huán)境不同進(jìn)行差異化設(shè)計(jì)。（四）景觀設(shè)計(jì)居住區(qū)著重強(qiáng)調(diào)社區(qū)環(huán)境塑造，把社區(qū)生活空間作為藝術(shù)研究對(duì)象，從而營(yíng)造出具有園林生活情調(diào)的康居環(huán)境。具體的設(shè)計(jì)，由專業(yè)設(shè)計(jì)師在這個(gè)參照這個(gè)構(gòu)思下完成。戶型功能型布局：臥室餐廳，書房、儲(chǔ)藏室布局合理，采用現(xiàn)代三大布局手法，盡量做到分區(qū)明確，動(dòng)靜分區(qū)，潔污分區(qū)，干濕分離。（二）產(chǎn)品功能定位：住宅——多層居住生活型住宅根據(jù)蕭縣的現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)水平和人均收入不具備開發(fā)高檔住宅；根據(jù)蕭縣人民的生活習(xí)慣，不適宜開發(fā)小高層或則高層住宅；根據(jù)蕭縣的房地產(chǎn)的開發(fā)現(xiàn)狀來(lái)看，只有開發(fā)多層住宅。價(jià)格高走：當(dāng)銷售一段時(shí)間以后，單價(jià)上漲，然后逐漸上漲，再根據(jù)蕭縣樓盤的特征，一至三層單價(jià)逐步上漲，四層以上有浮動(dòng)的下降，以達(dá)到均價(jià)水平。四、客戶群定位結(jié)合的開發(fā)規(guī)模，結(jié)合自身的綜合條件及蕭縣房產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)狀況，必須集中地針對(duì)蕭縣及周遍城市１－３個(gè)細(xì)分市場(chǎng)作為目標(biāo)市場(chǎng)。這些人收入穩(wěn)定，具有巨大的購(gòu)買力，能打動(dòng)他們的是環(huán)境、現(xiàn)代品味的建筑風(fēng)格、完善的配套設(shè)施及安全保障，他們將成為我們一小部分買家。供水水質(zhì)符合國(guó)家生活飲用水標(biāo)準(zhǔn)。（二）排水方案小區(qū)本著高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的要求，小區(qū)內(nèi)的排水采用雨水、污水分流制排水系統(tǒng)。低壓電纜采用聚乙烯絕緣銅芯帶鎧裝，電纜型號(hào)VV29370+135，VV29395+150，VV293120+150，VV293150+170四種。三、　燃?xì)夤?yīng)方案（一）用氣量小區(qū)目前瓶裝煤氣作為氣源，小區(qū)居民氣化率為100%，得小區(qū)用氣平衡表如下：龍鳳山莊小區(qū)用氣平衡表戶類型用戶定額N立方米(戶/日)用氣戶數(shù)用氣量N立方米/日所占比例居民15832216%公共建筑1200%合計(jì)4216100%（二）氣源蕭縣現(xiàn)在無(wú)管道送氣，氣源以瓶裝為主。環(huán)境保護(hù)方面的主要污染源為固體廢棄物、廢氣、廢水和噪音。在施工中對(duì)棄土進(jìn)行覆蓋或在表面灑水，防止揚(yáng)塵。新建建筑全面執(zhí)行節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。該項(xiàng)目應(yīng)采用節(jié)水暖通器材設(shè)備、節(jié)水的衛(wèi)生潔具、龍頭、閥門等。制定節(jié)電管理制度。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工、生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)過程中，做到設(shè)計(jì)方案有勞動(dòng)安全、職業(yè)衛(wèi)生、消防方面的設(shè)計(jì)內(nèi)容。消防器材的日常保養(yǎng)、維護(hù)由專職消防員負(fù)責(zé)。第三年度：建設(shè)商品房107347平方米，營(yíng)業(yè)房20000平方米，公用工程及配套設(shè)施。%。因此承包價(jià)格要比單項(xiàng)工作內(nèi)容招標(biāo)所花費(fèi)的投資要高。具備編制相應(yīng)招標(biāo)文件和標(biāo)底，組織開標(biāo)、評(píng)標(biāo)的能力的業(yè)主可以自行招標(biāo)；凡不具備條件的業(yè)主應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)證書的建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)。本項(xiàng)目投資額較大，為了在較大的范圍內(nèi)選擇施工單位，節(jié)約投資成本，建議采用公開招標(biāo)方式。企業(yè)所得稅按25%交納。因此，房地產(chǎn)業(yè)的良性運(yùn)行與健康發(fā)展，經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益的統(tǒng)一。因此就本項(xiàng)目而言，只要各級(jí)相關(guān)部門按照國(guó)家建設(shè)程序辦事，處理好各種關(guān)系，項(xiàng)目的建設(shè)不會(huì)引起當(dāng)?shù)厣鐣?huì)的矛盾。如果一個(gè)人沒有重點(diǎn)地思考，就等于無(wú)主要目標(biāo)，做事的效率必然會(huì)十分低下。一名高效能人士不會(huì)到處為自己找借口，開脫責(zé)任；相反，無(wú)倫出現(xiàn)什么情況，他都會(huì)自覺主動(dòng)地將自己的任務(wù)執(zhí)行到底。這樣的時(shí)間往往被人們毫不在乎地忽略過去，零碎時(shí)間雖短，但倘若一日、一月、一年地不斷積累起來(lái)，其總和將是相當(dāng)可觀的。如果你要成為一名高效能的職場(chǎng)人士，就應(yīng)當(dāng)養(yǎng)成善于借助他人力量的好習(xí)慣。責(zé)任重于一切著名管理大師德魯克認(rèn)為,你首先表明的是你的工作態(tài)度:你要以高度的責(zé)任感對(duì)待你的工作,不懈怠你的工作、?！逼溆靡庖彩且覀冃≌h多聽。釋放自己的憂慮孤獨(dú)和憂慮是現(xiàn)代人的通病。做到上下逢源，正確處理“對(duì)上溝通”，與同事保持良好的互動(dòng)交流是我們提高工作效能的一個(gè)關(guān)鍵。重完善自己的人際關(guān)系網(wǎng)人際能力在一個(gè)人的成功中扮演著重要的角色。制訂卻實(shí)可行的計(jì)劃許多成功人士的成功經(jīng)驗(yàn)告訴我們，認(rèn)真的做一份計(jì)劃不但不會(huì)約束我們，還可以讓我們的工作做得更好。到困難找方法一個(gè)高效能人士，是最重視找方法的人。這種平常心，對(duì)于一名高效能人士來(lái)講，是十分重要的。一個(gè)滿足于現(xiàn)狀、不思進(jìn)取的人永遠(yuǎn)也無(wú)法成為一名高效能人士。如果你在工作中是一個(gè)人心胸開闊、樂于幫助別人成功和愿意與他人分享榮譽(yù)的人的話，那么你就不愁沒有朋友。及時(shí)走出失敗高效能人士不會(huì)讓自己永遠(yuǎn)徘徊在失敗的陰影之下。環(huán)境能夠改變我們的思維與行為習(xí)慣，直接影響到我們的工作效能與生活。一名高效能人士的好口才加上禮儀禮節(jié)，往往可以為自己的工作錦上添花，如果我們能夠巧妙運(yùn)用語(yǔ)言藝術(shù)，對(duì)協(xié)調(diào)人際關(guān)系、提高工作效能都將大有裨益。這是每一個(gè)人只要肯做就能做到的，也是一個(gè)人走向成功的必由之路。學(xué)會(huì)正確地應(yīng)對(duì)壓力就成了高效能人士必備的一項(xiàng)習(xí)慣。杜絕壞的生活習(xí)慣習(xí)慣有好有壞。專注目標(biāo)美國(guó)明尼蘇達(dá)礦業(yè)制造公司(3M)的口號(hào)是:,對(duì)個(gè)人工作也有指導(dǎo)作用。他明白在一個(gè)企業(yè)中，只有團(tuán)隊(duì)成功，個(gè)人才能成功。習(xí)慣1向競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手學(xué)習(xí)一位知名的企業(yè)家曾經(jīng)說(shuō)過，“對(duì)手是一面鏡子，可以照見自己的缺陷。因此，在工作中，如果我們不能選擇正確的事情去做，那么唯一正確的事情就是停止手頭上的事情，直到發(fā)現(xiàn)正確的事情為止。蓋茨所説：“通向最高管理層的最迅捷的途徑，是主動(dòng)承擔(dān)別人都不愿意接手的工作，并在其中展示你出眾的創(chuàng)造力和解決問題的能力?！爆F(xiàn)實(shí)中那些頂尖的成功人士不是成功了才設(shè)定目標(biāo)，而是設(shè)定了目標(biāo)才成功。項(xiàng)目實(shí)施過程中，只要嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)廢渣、噪聲等方面的排入標(biāo)準(zhǔn)并加強(qiáng)環(huán)境監(jiān)測(cè)管理，對(duì)周圍居住或生活群體的影響甚微。和諧社會(huì)的核心思想是一種民主法制、公平正義、誠(chéng)信友愛、充滿活力、安定有序、人與自然和諧相處的社會(huì)。，單位5000元/m2。是指招標(biāo)單位通過報(bào)刊、廣播、電視等新聞媒體發(fā)布招標(biāo)廣告凡具備相應(yīng)資質(zhì)，符合投標(biāo)條件的單位不受地域和行業(yè)限制均可以申請(qǐng)投標(biāo)。當(dāng)然，這也同時(shí)要求業(yè)主有較強(qiáng)的項(xiàng)目管理能力。第十二章 項(xiàng)目招投標(biāo)一、工程招標(biāo)發(fā)包方式招標(biāo)的工作范圍即指招標(biāo)文件中約定承包完成的工作內(nèi)容，工作內(nèi)容可以由一個(gè)承包方完成包括可行性研究、勘察設(shè)計(jì)、施工、試運(yùn)行等全部工程內(nèi)容，也可以由不同的承包方完成其中的一項(xiàng)或幾項(xiàng)工程內(nèi)容。%計(jì)取。第十章 施工進(jìn)度安排本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批復(fù)后，應(yīng)盡快著手進(jìn)行前期準(zhǔn)備工作，及時(shí)委托設(shè)計(jì)單位編制初步設(shè)計(jì)，并進(jìn)行建設(shè)場(chǎng)地的勘測(cè)和場(chǎng)地平整等工作。建筑物內(nèi)設(shè)置防排煙、應(yīng)急照明等系統(tǒng)。（二）勞動(dòng)安全危害因素本項(xiàng)目為房屋建筑項(xiàng)目。采用建設(shè)部推薦的建筑照明節(jié)能技術(shù)和材料，選用效率高、配光合理的燈具及綠色照明設(shè)施等。外墻做保溫，屋面采用新型節(jié)能的屋面隔熱、保溫材料；采用節(jié)能門窗，選用塑鋼框料，中空玻璃。及時(shí)清理施工現(xiàn)場(chǎng)的生活廢棄物，對(duì)施工人員加強(qiáng)教育，不隨意亂丟廢棄物，保證工人工作、生活環(huán)境的衛(wèi)生質(zhì)量。（三）廢氣針對(duì)居民裝修房屋油漆、涂料產(chǎn)生的廢氣，建議居民選用環(huán)保型油漆和涂料。小區(qū)規(guī)劃由環(huán)城路引入三路主干電纜分別為2200對(duì)、1700對(duì)、1500對(duì)，設(shè)三座交換箱，分東西兩片進(jìn)行交接配線，配線主干電纜為500對(duì)及300對(duì)，并留以余量。全區(qū)共設(shè)置化糞池40個(gè)。本居住小區(qū)設(shè)置消防栓40個(gè)。(3)未預(yù)見用水量及管網(wǎng)漏失水量規(guī)劃小區(qū)未預(yù)見用水及管網(wǎng)漏失水量按其最高日用水量的1