【正文】 環(huán)境的愿望強(qiáng)烈，隨著城市化進(jìn)程的加快，鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民為子女讀書、改善人居環(huán)境的需要迫切，城市人員持續(xù)快速增長(zhǎng)，住宅需求量極大。人們更加重視居住、經(jīng)商的質(zhì)量，居住、經(jīng)商的環(huán)境（包括室內(nèi)環(huán)境和室外環(huán)境）該項(xiàng)目的建設(shè)目標(biāo)就是要建造高品位適合居民居住、經(jīng)營(yíng)商務(wù)的優(yōu)雅美好的用房。龍鳳山莊，坐落在風(fēng)山懷抱，北有圣泉寺、西靠虎山、東臨蕭縣師范學(xué)校、面對(duì)蕭縣一中，城市公交直通小區(qū)，可實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目與城內(nèi)的零距離接觸，可以說(shuō)是蕭縣城區(qū)山清水秀之絕版。因此，他們非常有必要在蕭縣購(gòu)房生活，這無(wú)疑會(huì)為蕭縣的住宅產(chǎn)業(yè)帶來(lái)非常好的發(fā)展機(jī)遇和需求空間。蕭縣縣城現(xiàn)有私立中學(xué)5所，在校生30000多人，90%是農(nóng)村學(xué)生；私立學(xué)前教育20余所，在校生10000多人，80%是農(nóng)村學(xué)生；龍城鎮(zhèn)四關(guān)小學(xué)，在校生6000多人，40%是農(nóng)村學(xué)生。因此作為營(yíng)銷的重要手段就是給房子賦予一種理念，給房子增加一種附加值，只有這樣，項(xiàng)目才能占領(lǐng)市場(chǎng)。具體實(shí)施策略如下：銷售初期：在這一時(shí)期內(nèi)，小區(qū)形象尚無(wú)法充分展示，周邊的服務(wù)業(yè)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)還有待進(jìn)一步地完善，廣大購(gòu)房者尚處于觀望的態(tài)度，所以首期采低價(jià)銷售策略。銷售持續(xù)期：由于有前期的宣傳廣告做鋪墊，這期間的廣告宣傳主要在于激發(fā)消費(fèi)者的搶購(gòu)心理，內(nèi)容上可以感謝消費(fèi)者支持、項(xiàng)目正在熱銷、銷售面積只剩多少等。因此建議本項(xiàng)目在建設(shè)中加快樣板房的施工進(jìn)度，并且在裝修上考慮到客戶的品位和喜好。（三）自然條件氣候條件蕭縣地處中緯度地區(qū)，屬暖溫帶半濕潤(rùn)季風(fēng)氣候區(qū)。地質(zhì)地貌蕭縣主屬黃淮海沖擊平原，地面高呈由西北向東南緩傾，海撥高度介于3250米之間。地下水層多為石灰?guī)r層隙間水，含水較豐富。②粘土，棕褐色，青灰色，可塑性偏硬，中等壓縮性，見少量淡水螺殼，完整。二、社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件（一）名優(yōu)農(nóng)產(chǎn)品基地眾多自然地理?xiàng)l件優(yōu)越，名優(yōu)農(nóng)產(chǎn)品基地眾多。電力供應(yīng)屬華東電網(wǎng)，設(shè)施完善，境內(nèi)有11萬(wàn)伏以上變電所2個(gè)，生產(chǎn)生活供電充足。蕭縣民風(fēng)淳樸，社會(huì)治安穩(wěn)定，郵電通訊發(fā)達(dá)，醫(yī)療衛(wèi)生、環(huán)保、廣播電視和教育等社會(huì)事業(yè)發(fā)展迅速，旅游、物流、金融、商貿(mào)、房地產(chǎn)等行業(yè)全面發(fā)展，服務(wù)規(guī)模不斷擴(kuò)大。(5)“經(jīng)濟(jì)性”原則，體現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，并滿足不同收入階層要求。充分利用自然資源。除了室內(nèi)環(huán)境的舒適性，生態(tài)住宅還包括了室外廢棄物的處理、室外通風(fēng)、避免光污染、污水再利用等。室內(nèi)填充墻及自承重內(nèi)隔墻均采用輕質(zhì)材料，自由內(nèi)隔墻采用輕質(zhì)墻體。居住區(qū)北部以安置房為主，中部及南部以商品房為主。步行道的設(shè)計(jì)更加注重其多樣化，局部放寬成小廣場(chǎng)，局部通過(guò)植物與建筑形成一個(gè)狹窄的空間，使步行者可以體驗(yàn)到豐富多樣的室外空間。（六）戶型設(shè)計(jì)根據(jù)蕭縣家庭的人口數(shù)及日常生活起居習(xí)慣，以最科學(xué)合理的布局達(dá)到使用功能，把沒(méi)有實(shí)際使用功能及重復(fù)功能的部分放棄，在某些重要區(qū)域適度放寬，控制總面積，從而在提高單價(jià)后，總價(jià)不會(huì)太高，限制市場(chǎng)。采用短進(jìn)深，加大陽(yáng)光直入室內(nèi)的面積?；谝陨掀唿c(diǎn)，我們認(rèn)為最佳的開發(fā)模式為：以多層結(jié)合別墅為輔的中高檔住宅。以2600元／平米低價(jià)入市：一方面可立即吸引一定數(shù)量的消費(fèi)者，積蓄客戶，另一方面避免入市價(jià)格過(guò)高，造成銷售障礙。只有各主體部分的相互關(guān)聯(lián)，始終如一，才能有效形成具有豐富內(nèi)涵的概念主題。他們渴望有一個(gè)比較安靜的環(huán)境，多屬于第二次置業(yè)。當(dāng)?shù)毓芫W(wǎng)供水水壓及水量均能保證該居住小區(qū)的生活及公建的正常用水，不需另設(shè)加壓和儲(chǔ)水設(shè)施。在主要道路上布置給水主干管。低壓配電采用三相四線制，電力線路一律地下敷設(shè)，沿小區(qū)主要道路敷設(shè)蓋板式電纜溝(敷設(shè)位置位于人行道下)，電纜溝至建筑物路段采用電纜地下直埋，電纜穿越有可能受到機(jī)械損傷的路段一律加裝鑄鐵管保護(hù)。居民樓內(nèi)應(yīng)保證電信線入戶。第七章　環(huán)境保護(hù)一、主要污染源本項(xiàng)目住宅建設(shè)項(xiàng)目。（五）項(xiàng)目施工建設(shè)過(guò)程對(duì)環(huán)境的影響及相應(yīng)措施揚(yáng)塵項(xiàng)目在工程施工過(guò)程中產(chǎn)生揚(yáng)塵，施工揚(yáng)塵將使附近的建筑物、植物等蒙上厚厚的塵土，對(duì)周圍環(huán)境帶來(lái)一些影響。第八章 資源節(jié)約一、設(shè)計(jì)依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》《中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法》《中華人民共和國(guó)建筑法》公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)GB501892005 建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)GB500342004 采暖通風(fēng)和空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ192003二、節(jié)能針對(duì)目前中國(guó)建筑高能耗、低能效的問(wèn)題，建設(shè)部提出了“十二五”期間建筑節(jié)能工作的重點(diǎn)工作領(lǐng)域。項(xiàng)目供水系統(tǒng)應(yīng)盡量采用重力方式供水，以降低能耗。采用節(jié)能型電力變壓器，降低變壓器的能耗。（三）勞動(dòng)安全衛(wèi)生措施根據(jù)本項(xiàng)目勞動(dòng)安全危害因素分析，項(xiàng)目在建設(shè)中，必須嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)勞動(dòng)、衛(wèi)生、安全、等法律法規(guī)。安全消防器材必須保持完好有效。第二年度：建設(shè)商品房121200平方米，營(yíng)業(yè)房24000平方米，合計(jì)145200平方米。%。一般來(lái)說(shuō)，經(jīng)常由于總承包方限于專業(yè)特點(diǎn)、實(shí)施能力等條件限制，合同履行過(guò)程中不可避免地要采用分包方式實(shí)施。招標(biāo)組織形式招標(biāo)的組織形式有自行招標(biāo)和委托招標(biāo)兩種形式。因此通常大型工程項(xiàng)目的施工采用公開招標(biāo)方式選擇實(shí)施單位，尤其是使用國(guó)債資金建設(shè)的工程項(xiàng)目，都必須按照規(guī)定通過(guò)國(guó)際或國(guó)內(nèi)公開招標(biāo)的方式選擇承包商。三、銷售利潤(rùn)估算按宿州市有關(guān)部門規(guī)定，銷售商業(yè)用房應(yīng)按5%交納營(yíng)業(yè)稅，其城市建設(shè)維護(hù)稅和教育附加分別取營(yíng)業(yè)稅的5%和3%。可謂牽一發(fā)而動(dòng)全身。本項(xiàng)目建設(shè)地址無(wú)拆遷工作，不會(huì)誘發(fā)拆遷矛盾。相反，如果他抓住了主要矛盾，解決問(wèn)題就變得容易多了。要事第一創(chuàng)設(shè)遍及全美的事務(wù)公司的亨瑞。凡事在事業(yè)上有所成就的人，幾乎都是能有效地利用零碎時(shí)間的人。習(xí)慣1換位思考在人際的相處和溝通里，“換位思考”扮演著相當(dāng)重要的角色。不斷學(xué)習(xí)一個(gè)人,如果每天都能提高1%,很多時(shí)候,它們之間的區(qū)別就在于你是否每天都在提高你自己。善于傾聽，是一個(gè)高效能人士的一項(xiàng)最基本的素質(zhì)。在紛繁復(fù)雜的現(xiàn)代社會(huì)，只有保持內(nèi)心平靜的人，才能保證身體健康和高效能的工作。注重準(zhǔn)備工作一個(gè)善于做準(zhǔn)備的人，是距離成功最近的人。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，大家認(rèn)同的杰出人物，其核心能力并不是他的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，相反，出色的人際策略卻是他們成功的關(guān)鍵歷練說(shuō)話技巧有人說(shuō)：“眼睛可以容納一個(gè)美麗的世界，而嘴巴則能描繪一個(gè)精彩的世界。當(dāng)然，同許多其他重要的事情一樣，執(zhí)行計(jì)劃并不是一件簡(jiǎn)單容易的事。他們相信凡事都會(huì)有方法解決，而且是總有更好的方法。給人留下好的第一印象外表漂亮的人更受人歡迎，更容易獲得他人的青睞，這就是“光環(huán)效應(yīng)”的作用。追求綽約，超越自我追求完美不僅是一種重要的工作態(tài)度，也是一種重要的生活標(biāo)準(zhǔn)，是我們工作效能和生活質(zhì)量的重要保證。保持一顆平常心無(wú)倫做事還是做人，除了要善于抓住時(shí)機(jī)，懂得運(yùn)用必要的技巧之外，還需要保持一顆平常人的心態(tài)。一個(gè)高效的決策者的價(jià)值在于“做正確的事”，同時(shí)幫助各管理層的主管“把事情做正確”，把決策落實(shí)。善于授權(quán)善于授權(quán)，舉重若輕才是管理者正確的工作方式：舉輕若重，事必躬親只會(huì)讓自己越陷越深，把自己的時(shí)間和精力浪費(fèi)于許多毫無(wú)價(jià)值的決定上面。一個(gè)高效能人士應(yīng)當(dāng)對(duì)事物保持敏感，這樣才能在工作中贏得主動(dòng)。及時(shí)和同事及上下級(jí)交流工作正確處理自己與上下級(jí)各類同事的關(guān)系，及時(shí)和同事、上下級(jí)交流工作，是高效能人士的一項(xiàng)重要習(xí)慣。”而壞習(xí)慣則是你的敵人，他只會(huì)讓你難堪、丟丑、添麻煩、損壞健康或事業(yè)失敗。積極傾聽西方有句諺語(yǔ)說(shuō)：“上帝給我們兩只耳朵，卻只給了一張嘴巴。,坦然面對(duì)批評(píng),并且從中找尋有價(jià)值、可參考的成分,進(jìn)而學(xué)習(xí)、改進(jìn)、你將獲得意想不到的成功?！绷?xí)慣1善于借助他人力量年輕人要成就一番事業(yè)，養(yǎng)成良好的合作習(xí)慣是不可少的，尤其是在現(xiàn)代職場(chǎng)中，靠個(gè)人單打獨(dú)斗的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，只有同別人展開良好的合作，才會(huì)使你的事業(yè)更加順風(fēng)順?biāo)：侠砝昧闼闀r(shí)間所謂零碎時(shí)間，是指不構(gòu)成連續(xù)的時(shí)間或一個(gè)事務(wù)與另一事務(wù)銜接時(shí)的空余時(shí)間。不找借口美國(guó)成功學(xué)家格蘭特納說(shuō)過(guò)這樣的話：“如果你有為自己系鞋帶的能力，你就有上天摘星星的機(jī)會(huì)！”一個(gè)人對(duì)待生活和工作是否負(fù)責(zé)是決定他能否成功的關(guān)鍵。培養(yǎng)重點(diǎn)思維從重點(diǎn)問(wèn)題突破，是高效能人士思考的一項(xiàng)重要習(xí)慣。四、社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論通過(guò)以上分析論證，本項(xiàng)目實(shí)施后，能夠適應(yīng)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為國(guó)家和地方政府獲得更多的稅收，有利于政府發(fā)揮職能、維護(hù)社會(huì)安全、團(tuán)結(jié)，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展與社會(huì)和諧穩(wěn)定，因此，從社會(huì)評(píng)價(jià)角度看該項(xiàng)目是完全可行的。是促進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)的重要保障。經(jīng)估算，本項(xiàng)目應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅6250萬(wàn)元。二、招標(biāo)基本情況表招標(biāo)基本情況表招標(biāo)范圍招標(biāo)細(xì)項(xiàng)名 稱招標(biāo)組織形 式招標(biāo)方式招標(biāo)估算金額不采用招標(biāo)形式備注勘察設(shè)計(jì)全部1委托公開23建筑工程全部1委托公開23安裝工程全部1委托23監(jiān)理全部1委托公開23設(shè)備全部1委托公開23其它全部123第十三章　經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)本工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)按照國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》規(guī)定原則和要求進(jìn)行，應(yīng)分為財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)兩個(gè)層次，鑒于本工程主要是開發(fā)建設(shè)商業(yè)用房、商品住宅用于滿足各企事業(yè)單位無(wú)房戶，國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益表現(xiàn)在促進(jìn)城市建設(shè)發(fā)展，提高居民住房條件等方面難以定量計(jì)算，因此本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析主要從財(cái)務(wù)方面進(jìn)行評(píng)價(jià)。鑒于項(xiàng)目具有一定的復(fù)雜性，建議委托具有相應(yīng)資質(zhì)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)。這種發(fā)包方式通常適用于業(yè)主對(duì)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的管理能力較差的中小型工程項(xiàng)目，業(yè)主基本不參與建設(shè)過(guò)程中的管理，只是對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程進(jìn)行宏觀監(jiān)督和控制。%。合計(jì)127347平方米。消防器材每年進(jìn)行一次全面檢查，檢查驗(yàn)收不合格的消防器材，盡快更換，不得投入正常使用。施工方案有勞動(dòng)安全、職業(yè)衛(wèi)生、消防方面保護(hù)措施。第九章 勞動(dòng)安全衛(wèi)生及消防一、勞動(dòng)安全（一）勞動(dòng)安全法規(guī)。加強(qiáng)對(duì)居民的思想教育，提高市民的節(jié)水意識(shí)，做到防止跑、冒、滴、漏，以降低水資源的損耗。建筑節(jié)能應(yīng)參照《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》、《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)安徽省實(shí)施細(xì)則》、《安徽省人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)墻體材料革新和推廣節(jié)能建筑的實(shí)施意見》。噪聲施工期間的噪聲主要來(lái)自運(yùn)輸車輛喇叭聲、發(fā)動(dòng)機(jī)聲、混凝土攪拌聲等造成施工的噪聲。固體廢棄物主要為項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的建筑廢棄物、建筑工人生活廢棄物以及項(xiàng)目完成后居民裝修的建筑廢棄物和平時(shí)生活廢棄物；廢氣主要是居民居民裝修房屋油漆、涂料產(chǎn)生的廢氣；廢水主要是施工過(guò)程沖洗車輛產(chǎn)生的廢水、建筑工人生活廢水以及項(xiàng)目完成后居民生活廢水；建筑施工時(shí)施工機(jī)械產(chǎn)生的噪音。四、小區(qū)管線鋪設(shè)方案本小區(qū)工程管線共有水管、雨水管、污水管、電力電纜、電信電纜、熱力管、燃?xì)夤芄?種，除電力電纜和電信電纜采用電纜溝鋪設(shè)外，其余管線一律采用直埋鋪設(shè)。路燈線路由當(dāng)?shù)芈窡艄芾聿块T確定，可沿電纜溝敷設(shè)。依據(jù)《居住小區(qū)給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》，本小區(qū)生活污水量按給水量的90%計(jì)算。小區(qū)同一時(shí)間火災(zāi)次數(shù)為一次，消防用水量為10升/秒，并且用消防用水量與小區(qū)最高時(shí)用水量之和校核管網(wǎng)。第六章　公用工程設(shè)計(jì)方案一、給水、排水設(shè)計(jì)方案（一）給水方案該居住小區(qū)規(guī)劃人口為10749人，依據(jù)《居住小區(qū)給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》居民生活用水定額為180升/，則最高日生活用水量為 1935立方米。（一）小型民營(yíng)開發(fā)商主（個(gè)體戶）這部分人士月收入數(shù)萬(wàn)元至數(shù)十萬(wàn)元不等，在創(chuàng)業(yè)過(guò)程中，他們一邊發(fā)展自己的事業(yè)，一邊提高生活質(zhì)量，有較強(qiáng)的購(gòu)買力，但比較實(shí)際，他們將是我們項(xiàng)目的市場(chǎng)的主力。最終達(dá)到2600元的均價(jià)?；谝陨先c(diǎn)，確定多層居住生活型住宅是最佳選擇。業(yè)主會(huì)所建議：會(huì)所前期作為現(xiàn)場(chǎng)售部，為銷售服務(wù)，交房以后是為業(yè)主提供方便的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，集休閑、聚會(huì)、運(yùn)動(dòng)健身等場(chǎng)所。小房型做大量的飄窗，最好以兩房一廳一衛(wèi)，兩房?jī)蓮d一衛(wèi)。將景觀滲透到小區(qū)的每一個(gè)角落，創(chuàng)造可達(dá)性、共享性強(qiáng)的景觀效果。在地塊沿商業(yè)街部分，我們皆設(shè)置了小房型，中心景觀部分布置大房型，地塊以多層住宅為主，部分小區(qū)中心景觀處設(shè)置社區(qū)服務(wù)中心，布置社區(qū)服務(wù)站、物業(yè)管理等公共配套設(shè)施，以滿足小區(qū)的需要。抗震設(shè)防：地震設(shè)防烈度為6度，抗震分組為第一組。比如說(shuō)將生活垃圾分為有機(jī)物、無(wú)機(jī)物、玻璃、金屬、塑料等類回收處理，就能最大限度地化廢為寶，循環(huán)利用。做到分類處理垃圾。（二）建設(shè)措施根據(jù)當(dāng)?shù)氐淖匀画h(huán)境，運(yùn)用生態(tài)學(xué)、建筑學(xué)的基本原理及現(xiàn)代科技手段，合理安排并組織住宅建筑與其他相關(guān)因素之間的關(guān)系，使住宅和環(huán)境等成為一個(gè)有機(jī)的結(jié)合體。第五章 項(xiàng)目