【正文】 外，業(yè)主直接參與各個階段的實施管理，可以保障項目建設(shè)順利實施。四、資金籌措方案，全部由企業(yè)自籌。消防供水系統(tǒng)結(jié)合生活供水系統(tǒng)一并考慮。二、消防（一）消防設(shè)計依據(jù)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》 GBJ1687(2001)《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》 GBJ14090(1997)《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》 GB5005794（2000）（二）消防措施依據(jù)《建筑設(shè)計防火規(guī)范GBJ1687》要求，建筑物室內(nèi)配備消防栓、固定滅火器等消防設(shè)備。并成立相應(yīng)的安全消防管理機構(gòu)，制訂相應(yīng)的安全消防管理制度，進行相應(yīng)的安全消防管理教育培訓(xùn)。（二）節(jié)電道路路燈均選用節(jié)能光源，照明系統(tǒng)采用日照啟閉和夜晚12點后關(guān)燈制。建筑設(shè)計采用簡潔的幾何造型，減少外立面不必要的凹凸變化，以較小表面積達到節(jié)能的目的。生活垃圾工程施工時，施工人員臨時住宿地的生活廢棄物。 （二）廢水生活廢水經(jīng)化糞池處理后排入市政管網(wǎng)。則小區(qū)話機預(yù)測為4250部左右。雨水通過城市雨水管道排入龍山河，污水通過城市污水管道最終排入城市污水處理廠進行污水綜合處理。消防栓的布置不大于120米，在主要道路交叉口必須設(shè)置消防栓，消防栓采用半地下防凍式。(2)澆灑道路和綠化用水量，則最高日澆灑道路和綠化用水量為102立方米。所以他們也將是我們的一下部分的買家。商業(yè)用房以5000元／平米低價入市?；谝陨先c，確定居住生活型別墅是最佳選擇。由于土地規(guī)模有270畝，可以進行分期的規(guī)模化開發(fā)。在縣城的區(qū)域內(nèi)，實用性是第一要素。有條件的住宅單體底層設(shè)計內(nèi)院，庭院是單體建筑的補充和襯托，力求最大限度地完善不同方位的院落與室內(nèi)的行動、視線、景觀等關(guān)系的處理；考慮私家庭院與公共景觀之間的融合；私家花園的圍合形式力求多樣化，豐富視覺效果。（三）道路設(shè)計多個住宅小區(qū)的內(nèi)部道路按照先進的交通安靜概念進行設(shè)計，避免直線型道路所帶來的高車速，可從根本上減少由車輛所產(chǎn)生的噪聲，營造安靜的居住環(huán)境，這樣也可以使居住區(qū)的內(nèi)部環(huán)境形成與外部城市不一樣的道路景觀。（二）功能分布地塊為瘦長型，南北間距較大，規(guī)劃中共分成3個規(guī)模不等的居住小區(qū)。因此，必須在提高用地率的同時，采用建筑物底層架空等方式，改善小區(qū)內(nèi)的通風(fēng)。通過室內(nèi)生態(tài)設(shè)計，保障室內(nèi)環(huán)境的舒適性也是生態(tài)環(huán)境的一個重要方面，這主要包括：室內(nèi)聲、光、熱等物質(zhì)因素：聲，既室內(nèi)聲環(huán)境的改善，讓住戶不受到室外噪音的干擾；光，指設(shè)計明廳、明衛(wèi)，明廚等，以充分利用自然光源；熱則是指室內(nèi)溫度的舒適性，而不是靠空調(diào)調(diào)節(jié)室溫等。它是既適應(yīng)地方生態(tài)而又不破壞地方生態(tài)的建筑，具有節(jié)地、節(jié)水、節(jié)能及減少環(huán)境污染、延長建筑物壽命等優(yōu)點。(2)加強公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，通過本項目建設(shè)提高蕭城城市服務(wù)設(shè)施水平，并使之更加完善。改革開放以來，蕭縣工業(yè)在調(diào)整和機制創(chuàng)新中快速發(fā)展，現(xiàn)有48個縣屬工業(yè)企業(yè)，近2萬家鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，廣東錦豐、江蘇維維、山東新汶、安徽省古井、深圳康達爾等一批國內(nèi)知名企業(yè)相繼來蕭投資。孫圩子胡蘿卜、閆集黑皮冬瓜、馬井韭青韭黃、圣泉蕭國圣桃、黃河故道水晶梨、龍城石榴、新莊黃牛、黃口三元雜交豬、丁里華英鴨等名優(yōu)農(nóng)產(chǎn)品種養(yǎng)基地聞名全國。除第一層外，其他各層地基承載力標(biāo)準(zhǔn)值均在140KPa以上。本區(qū)第四系分布廣泛，孔隙水儲存于第四系砂層之中，主要大氣降水為主補給水源。蕭縣域境內(nèi)水系發(fā)達，溝渠縱橫，河流多系人工河道，河道平直，水量受季節(jié)影響，變化較大，夏季水流量大、水流急，冬季河水變淺，水流緩慢。水文條件蕭縣位于淮河流域中游，二、三級支流范圍里，隸屬于華北平原南部的淮北平原中部。建議現(xiàn)場做以下內(nèi)容：銷售部指示牌，看樓通道設(shè)計，各類管理、服務(wù)、銷售人員服裝，標(biāo)志性的景觀等。（四）銷售促進價格折扣和變相折扣：對于消費者來說，價格還是他們最關(guān)心的因素，這種折扣可以使房價降低，提高購買欲望。銷售準(zhǔn)備期與初銷期：在這個階段，工程施工剛剛開始，銷售工作只是處于準(zhǔn)備階段，由于項目現(xiàn)場還沒有具備展開的條件，因而宣傳形式一般應(yīng)選擇傳播面較大的媒體，如報紙、廣播、電視等等。采用該策略有以下優(yōu)勢：低價開盤，發(fā)展商可根據(jù)市場反映靈活操控價格，掌握主動權(quán)。（四）區(qū)位優(yōu)勢帶動了蕭縣房地產(chǎn)用地發(fā)展。財政保障能力不斷增強，確保了全縣干部職工工資按照收入分配制度改革后的新標(biāo)準(zhǔn)足額發(fā)放；確保了公務(wù)員津補貼及事業(yè)單位過渡性補貼的及時兌現(xiàn)。而工業(yè)園區(qū)建設(shè)日益完善，食品、機械加工、陶瓷、合成革等制造產(chǎn)業(yè)的集聚效應(yīng)初步顯現(xiàn)，形成了較強的投資吸引力。項目的建設(shè)過程將會給包括設(shè)計院、施工單位、監(jiān)理單位、餐飲服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)帶來無限商機。項目地處縣城北部，屬寸土寸金地段，該項目建設(shè)對提高縣城的城市品位，改善人居環(huán)境，促進該區(qū)域經(jīng)濟、文化、社會發(fā)展具有重要意義。、。2010年4月來蕭縣投資開發(fā)東晨（四）項目性質(zhì)：新建（五）項目法人代表：陳鴻（六）項目建設(shè)規(guī)模：總占地面積178476平方米（）。（七）項目建設(shè)期：3年（2011年——2014年）。分公司通過政府招投，取得蕭縣鳳山石榴園區(qū)域開發(fā)權(quán)，并和縣國土資源局簽訂了《國有土地使用權(quán)出讓合同》，按合同規(guī)定交納了土地出讓金。人均住房面積只有19平方米。隨著居民生活的提高，人們對住房、商鋪的需求不僅僅滿足于有一個基本的居住、經(jīng)商的條件。（三）項目地段、環(huán)境優(yōu)越地段環(huán)境優(yōu)越本項目位于蕭縣縣城北部的核心地段，這里山清水秀，環(huán)境優(yōu)美，已確定作為蕭縣城市北部未來發(fā)展的主方向，作為徐州都市圈衛(wèi)星城和后花園的定位。隨著招商引資力度地加大和城區(qū)生活服務(wù)設(shè)施的不斷完善，蕭縣將會承接越來越多的、來自南方發(fā)達地區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，屆時將會有更多的企業(yè)業(yè)主、管理層、專業(yè)技術(shù)等人員在蕭縣長期工作和生活。（三）為方便孩子進城接受教育，年輕父母投資首選城市購房。二、營銷策略當(dāng)今的消費者買房，不僅僅是為了解決“居住”問題，同時是追求一種精神的享受和自我個性的表現(xiàn)。根據(jù)不同的開發(fā)時期，制定不同的價格策略，大致分為銷售初期、項目強銷期、銷售持續(xù)期、銷售結(jié)案期。這一階段的廣告意圖是全面突出顯示項目自身自然、環(huán)保、時尚優(yōu)勢，使客戶對項目加深了解并產(chǎn)生依賴。（六）調(diào)研活動可以通過民意調(diào)查等多種方式來收集信息，了解消費者對公司，對該項目的價格、質(zhì)量、功能、房型等諸方面的意見或建議，并及時將改進后的情況告辭消費者，以跟蹤消費者的需求趨勢，盡力滿足消費者的要（七）準(zhǔn)備策略樣板房的準(zhǔn)備：在銷售實施中，樣板房的示范作用不能低估，它更能刺激客戶對自己所購買房屋的“歸屬感”和“迫切感”，能夠從視覺上、感官上使客戶直接認(rèn)識到興隆花園小區(qū)的品質(zhì)，有很強的“助消”作用。項目建設(shè)地點（二）地理位置蕭縣緊靠徐州都市經(jīng)濟圈中心城市徐州市，縣城距京杭運河30公里、徐州觀音機場50公里、連云港出海口260公里，素有“徐州的西大門”之稱。全縣水資源的水質(zhì)較好，均為重碳酸鈣型，但其鈣鎂離子偏高，導(dǎo)致水的硬度較大。北區(qū)第四紀(jì)地層分布廣泛，地基承載力山前地帶可達18噸/平方米。根據(jù)項目區(qū)地質(zhì)普查鉆孔揭露地層屬第四級河流沖擊相地層，分述如下：①粉質(zhì)粘土，淺褐黃色，可塑狀，中偏高壓縮性，粉粒含量較多，部分段為粉土，松散狀，結(jié)構(gòu)性差。隴海、符夾鐵路縱橫穿境，連霍、合徐高速公路于縣境內(nèi)交匯，3311國道，3010202省道與縣鄉(xiāng)道路交織成網(wǎng)，境內(nèi)公路密度為每平方公里130公里，已形成公路、鐵路、航空相結(jié)合的，內(nèi)外相聯(lián)的立體交通網(wǎng)絡(luò)，承東啟西，南引北聯(lián)，是重要的交通樞紐。蕭縣南北分屬淮、黃河水系，水質(zhì)優(yōu)良，生產(chǎn)、生活用水充足。（四）較完善的基礎(chǔ)設(shè)施生產(chǎn)生活設(shè)施完善，人居環(huán)境良好。(4)提倡“以人為本”，創(chuàng)造體現(xiàn)小城市特點的舒適，方便居住環(huán)境。還有，在住宅中安裝節(jié)水的抽水馬桶；洗手池的水能夠直接通向廁所，洗衣服，洗菜的水可以用來沖廁所；采用高質(zhì)量的無滲漏水龍頭等。利用新型墻體材料保溫隔熱。二、整體規(guī)劃設(shè)計方案(一)材料和荷載設(shè)計方案混凝土強度一般為C30，住宅為磚混、框架或剪力墻結(jié)構(gòu)。結(jié)合小型商業(yè)打造出主要商業(yè)街，形成特色商業(yè)街區(qū)，從而很好帶動了整個商業(yè)片區(qū)，豐富建筑功能形態(tài)的同時，也會為周邊居民帶來便捷的購物環(huán)境，完善居住區(qū)的配套設(shè)施。步行道穿行于各棟住宅之間，將各住戶與各種室外休閑設(shè)施聯(lián)系起來。（五）建筑風(fēng)格：建筑風(fēng)格的設(shè)計在很大程度上主導(dǎo)著消費者眼球，目前蕭縣處于一個比較注重數(shù)量的發(fā)展期間，所以在建筑的風(fēng)格上幾乎都是千篇一律，基本上沒有什么特別之處，對此，項目的開發(fā)建設(shè)在風(fēng)格上要與其他的樓盤有所不同，建議多層建筑方面在結(jié)合蕭縣現(xiàn)有的樓盤樣式的基礎(chǔ)上加以改進，包括外墻的顏色，增加空調(diào)機外放位置等等，在別墅方面，主要以現(xiàn)代建筑藝術(shù)為主，大膽造型（簡約流暢的線條），部分結(jié)合蘇、浙、皖園林建筑外觀代表性的風(fēng)格。（窗臺離地板面30—45公分）客廳在現(xiàn)代居家概念中明顯過小，市場情況要求客廳開間起碼在4米以上，這對消費者具有一定的吸引力。蕭縣的別墅基本都是連排別墅，所以不能在走同樣的道路，別墅樣式多樣化，除了連排別墅，我們可以加以獨棟，雙拼，形成有一個多元化的別墅優(yōu)越的自然條件不能浪費（風(fēng)山、圣泉寺）。確定低開高走的基本原則：一方面避免開局不利，另外可以產(chǎn)生一種增值現(xiàn)象，刺激和逼迫消費者迅速購買，另外還可以吸引以投資為目的的買家。因此，無論是案前部分、簡報表現(xiàn)部分、現(xiàn)場表現(xiàn)部分還是廣告宣傳制作部分等都應(yīng)在完整、統(tǒng)一的思想原則下進行。（五）徐州有車的有錢人由于蕭縣離徐州只有25公里，蕭縣屬于徐州都是經(jīng)濟圈，開車去不要半個小時。本居住小區(qū)利用城市供水管網(wǎng)供水。主干管以環(huán)狀網(wǎng)布置，支管以枝狀網(wǎng)布置。小區(qū)負(fù)荷計算為14332KW左右。可采用水泥管塊式電信管道或用PVC排管埋地敷設(shè)。（四）噪音建筑物選用隔音建材，增設(shè)隔音門窗等措施，降低噪聲。制定棄土處置及建筑廢棄物運輸計劃，工程承包者應(yīng)按照棄土及建筑廢棄物處理計劃，及時處理或運走棄土和一些建筑廢棄物。（一）節(jié)水本項目在建設(shè)和運營中，應(yīng)嚴(yán)格按照《中國節(jié)水技術(shù)政策大綱》以及陜西省政府2004年4月頒布實施的《安徽省人民政府關(guān)于印發(fā)安徽省行業(yè)用水定額的通知》的精神，采取有效的節(jié)水措施、制定節(jié)水管理制度。在變電室設(shè)集中無功功率自動補償裝置。主要是項目施工過程中的安全隱患，主要有施工場所的安全防護措施不當(dāng)、施工機械違章操作和施工過程中發(fā)生的觸電、碰傷、砸傷等安全事故。嚴(yán)格執(zhí)行消防管理制度，并檢查消防設(shè)施的維護情況和監(jiān)督人員執(zhí)行情況。第一年度：開工建設(shè)商品房60000平方米，營業(yè)房13000平方米，合計73000平方米?？偝邪话阃ㄟ^招標(biāo)選擇總承包方，再由他去組織各階段的實施工作。由于本項目包括內(nèi)容繁多，專業(yè)性要求較強，較為復(fù)雜，因此采用單項工作內(nèi)容發(fā)包方式較為適合。但其缺點是，由于申請投標(biāo)人的數(shù)量多，一般要設(shè)置資格預(yù)審程序，而且評標(biāo)的工作量也較大，因此招標(biāo)的時間長、費用高。詳見附表《銷售收入一覽表》二、總成本及費用估算征地費用9000萬元、拆遷費用6000萬元、場地平整費用2000萬元、公用工程建設(shè)費用8000萬元、房屋的銷售費用的1360萬元、管理費用910萬元、其它費用1700萬元。房地產(chǎn)業(yè)涉及國民經(jīng)濟的眾多產(chǎn)業(yè)。三、社會風(fēng)險分析項目的社會風(fēng)險是對可能影響項目的各種社會因素進行識別和排序，選擇影響面大、持續(xù)時間長、并容易導(dǎo)致較大社會矛盾的因素進行預(yù)測。以下為贈送文檔，祝你事業(yè)有成，財源廣進，身體健康，家庭和睦！??！高效能人士的50個習(xí)慣l 在行動前設(shè)定目標(biāo)有目標(biāo)未必能夠成功，但沒有目標(biāo)的肯定不能成功。發(fā)現(xiàn)問題關(guān)鍵在許多領(lǐng)導(dǎo)者看來，高效能人士應(yīng)當(dāng)具備的最重要的能力就是發(fā)現(xiàn)問題關(guān)鍵能力，因為這是通向問題解決的必經(jīng)之路。杜哈提說，不論他出多小錢的薪水，都不可能找到一個具有兩種能力的人。習(xí)慣廢除拖延對于一名高效能人士來説，拖延是最具破壞性的，它是一種最危險的惡習(xí)，它使人喪失進取心。用“換位思考”指導(dǎo)人的交往，就是讓我們能夠站在他人的立場上，設(shè)身處地理解他人的情緒，感同身受地明白及體會身邊人的處境及感受，并且盡可能地回應(yīng)其需要。如果你不堅持每天進步1%的話,不是要你把事情推給別人或是逃避責(zé)任,而是當(dāng)你焦點集中很清楚自己該做那些事情時,自然就能花更小的力氣,并積極地發(fā)揮專長,成為行業(yè)的能手,一個人要成為一名高效能人士,但卻常常被一些小事搞得垂頭喪氣,整天心情不快,精神憂悶緊張。保持身體健康充沛的體力和精力是成就偉大事業(yè)的先決條件。合理應(yīng)對壓力身體是革命的本錢，狀態(tài)是成功的基礎(chǔ)。一個缺乏準(zhǔn)備的員工一定是一個差錯不斷的人，縱然有超強的能力，千載難逢的機會，也不能保證獲得成功?！狈▏笞骷矣旯舱f：“語言就是力量。如果你約束自我，實現(xiàn)了自己制定的計劃，你就一定會成為一個卓有成效的高效能人士。不被瑣務(wù)纏身高效能人士不會被太多的瑣務(wù)纏身。一個人的某一品質(zhì)被認(rèn)為是好的，他就被一種積極的光環(huán)所籠罩，從而也被賦予其他好的品質(zhì)；如果一個人的某一品質(zhì)被認(rèn)為是壞的，他就被一種消極的光環(huán)所籠罩，并被賦予其他不好的