【正文】 縣住宅市場的價(jià)位可以開發(fā)高檔住宅。（五）定位形象項(xiàng)目尚未正式開盤，且無任何市場影響，因此需要全面進(jìn)行專業(yè)的整體包裝。(3)未預(yù)見用水量及管網(wǎng)漏失水量規(guī)劃小區(qū)未預(yù)見用水及管網(wǎng)漏失水量按其最高日用水量的15%計(jì)，則該用水量為283立方米。全區(qū)共設(shè)置化糞池40個(gè)。及時(shí)清理施工現(xiàn)場的生活廢棄物，對施工人員加強(qiáng)教育，不隨意亂丟廢棄物，保證工人工作、生活環(huán)境的衛(wèi)生質(zhì)量。采用建設(shè)部推薦的建筑照明節(jié)能技術(shù)和材料，選用效率高、配光合理的燈具及綠色照明設(shè)施等。建筑物內(nèi)設(shè)置防排煙、應(yīng)急照明等系統(tǒng)。%計(jì)取。當(dāng)然，這也同時(shí)要求業(yè)主有較強(qiáng)的項(xiàng)目管理能力。，單位5000元/m2。項(xiàng)目實(shí)施過程中，只要嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)廢渣、噪聲等方面的排入標(biāo)準(zhǔn)并加強(qiáng)環(huán)境監(jiān)測管理，對周圍居住或生活群體的影響甚微。蓋茨所説：“通向最高管理層的最迅捷的途徑，是主動(dòng)承擔(dān)別人都不愿意接手的工作，并在其中展示你出眾的創(chuàng)造力和解決問題的能力。習(xí)慣1向競爭對手學(xué)習(xí)一位知名的企業(yè)家曾經(jīng)說過，“對手是一面鏡子，可以照見自己的缺陷。專注目標(biāo)美國明尼蘇達(dá)礦業(yè)制造公司(3M)的口號(hào)是:,對個(gè)人工作也有指導(dǎo)作用。學(xué)會(huì)正確地應(yīng)對壓力就成了高效能人士必備的一項(xiàng)習(xí)慣。一名高效能人士的好口才加上禮儀禮節(jié)，往往可以為自己的工作錦上添花，如果我們能夠巧妙運(yùn)用語言藝術(shù)，對協(xié)調(diào)人際關(guān)系、提高工作效能都將大有裨益。及時(shí)走出失敗高效能人士不會(huì)讓自己永遠(yuǎn)徘徊在失敗的陰影之下。一個(gè)滿足于現(xiàn)狀、不思進(jìn)取的人永遠(yuǎn)也無法成為一名高效能人士。到困難找方法一個(gè)高效能人士，是最重視找方法的人。重完善自己的人際關(guān)系網(wǎng)人際能力在一個(gè)人的成功中扮演著重要的角色。釋放自己的憂慮孤獨(dú)和憂慮是現(xiàn)代人的通病。責(zé)任重于一切著名管理大師德魯克認(rèn)為,你首先表明的是你的工作態(tài)度:你要以高度的責(zé)任感對待你的工作,不懈怠你的工作、。這樣的時(shí)間往往被人們毫不在乎地忽略過去，零碎時(shí)間雖短，但倘若一日、一月、一年地不斷積累起來，其總和將是相當(dāng)可觀的。如果一個(gè)人沒有重點(diǎn)地思考，就等于無主要目標(biāo)，做事的效率必然會(huì)十分低下。因此，房地產(chǎn)業(yè)的良性運(yùn)行與健康發(fā)展，經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益的統(tǒng)一。本項(xiàng)目投資額較大，為了在較大的范圍內(nèi)選擇施工單位，節(jié)約投資成本，建議采用公開招標(biāo)方式。因此承包價(jià)格要比單項(xiàng)工作內(nèi)容招標(biāo)所花費(fèi)的投資要高。第三年度：建設(shè)商品房107347平方米，營業(yè)房20000平方米，公用工程及配套設(shè)施。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工、生產(chǎn)運(yùn)營過程中，做到設(shè)計(jì)方案有勞動(dòng)安全、職業(yè)衛(wèi)生、消防方面的設(shè)計(jì)內(nèi)容。該項(xiàng)目應(yīng)采用節(jié)水暖通器材設(shè)備、節(jié)水的衛(wèi)生潔具、龍頭、閥門等。在施工中對棄土進(jìn)行覆蓋或在表面灑水，防止揚(yáng)塵。三、　燃?xì)夤?yīng)方案（一）用氣量小區(qū)目前瓶裝煤氣作為氣源，小區(qū)居民氣化率為100%，得小區(qū)用氣平衡表如下：龍鳳山莊小區(qū)用氣平衡表戶類型用戶定額N立方米(戶/日)用氣戶數(shù)用氣量N立方米/日所占比例居民15832216%公共建筑1200%合計(jì)4216100%（二）氣源蕭縣現(xiàn)在無管道送氣，氣源以瓶裝為主。（二）排水方案小區(qū)本著高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的要求，小區(qū)內(nèi)的排水采用雨水、污水分流制排水系統(tǒng)。這些人收入穩(wěn)定，具有巨大的購買力，能打動(dòng)他們的是環(huán)境、現(xiàn)代品味的建筑風(fēng)格、完善的配套設(shè)施及安全保障，他們將成為我們一小部分買家。價(jià)格高走：當(dāng)銷售一段時(shí)間以后，單價(jià)上漲，然后逐漸上漲，再根據(jù)蕭縣樓盤的特征，一至三層單價(jià)逐步上漲，四層以上有浮動(dòng)的下降，以達(dá)到均價(jià)水平。戶型功能型布局：臥室餐廳，書房、儲(chǔ)藏室布局合理，采用現(xiàn)代三大布局手法，盡量做到分區(qū)明確，動(dòng)靜分區(qū)，潔污分區(qū)，干濕分離。（四）景觀設(shè)計(jì)居住區(qū)著重強(qiáng)調(diào)社區(qū)環(huán)境塑造，把社區(qū)生活空間作為藝術(shù)研究對象，從而營造出具有園林生活情調(diào)的康居環(huán)境。設(shè)計(jì)荷載：包括恒載和活載：主要恒載：鋼筋混凝土：25KN/m3200厚加氣混凝土砌塊（加飾面）：100厚加氣混凝土砌塊（加飾面）：輕質(zhì)隔斷（加飾面）：1 KN/ m2普通鋼門窗： KN/ m250厚樓板面層（普通）：1 KN/ m2玻璃幕墻： KN/ m2活載：走廊、門廳、樓梯： KN/ m2消防疏散樓梯： KN/ m2廚房： KN/ m2衛(wèi)生間： KN/ m2地下車庫： KN/ m2上人屋面: KN/ m KN/ m2設(shè)備用房一般為： KN/ m2風(fēng)荷載： KN/ m2，地面粗糙度為B類。綠色住宅宜采用大面積玻璃，設(shè)計(jì)明廳、明衛(wèi)、明廚等，降低照明用電；采用太陽能熱水系統(tǒng)，小區(qū)共用供熱系統(tǒng)，充分利用自然能源而減少對大氣的污染。蕭縣是安徽省委20精神文明建設(shè)示范縣之一。蕭縣植被保存完好，工業(yè)污染程度低，具有生產(chǎn)加工綠色食品的自然條件。項(xiàng)目區(qū)最大凍土深度20厘米，地震烈度6度。四季分明，氣候溫和，雨量適中，春溫多變，秋高氣爽，冬季顯著，夏雨集中，無霜期長，日照充足。銷售結(jié)案期：房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售快結(jié)束時(shí)，較好的戶型和樓層基本都已售完，所余房屋不多，但大多是不太好銷售的盤尾房。（一）價(jià)格策略在房地產(chǎn)營銷中，價(jià)格策略是與產(chǎn)品、市場、銷售、形象、宣傳推廣互動(dòng)的策略，需要依階段性營銷目標(biāo)不同而調(diào)整。（二）城鄉(xiāng)居民經(jīng)濟(jì)收入的持續(xù)增長，農(nóng)民進(jìn)城買房已成時(shí)尚。江蘇東晨置業(yè)公司蕭縣分公司商業(yè)、居住開發(fā)建設(shè)工程的建設(shè)不但可以為蕭縣白領(lǐng)、工商人士、公務(wù)員、居民提供高質(zhì)量的商住房；新穎別致建筑造型、通透景觀和生態(tài)的綠化環(huán)境滿足人們對優(yōu)質(zhì)用房的需求，還給該地區(qū)的人文、自然環(huán)境帶來了巨大的改善。分公司現(xiàn)有在冊職工24人，其中：中級職稱14人，初級職稱8人，公司主要負(fù)責(zé)人多年從事建筑設(shè)計(jì)、工程施工、經(jīng)營管理和市場營銷，有豐富的經(jīng)驗(yàn)。資格等級：甲級證書編號(hào)：11420060063發(fā)證機(jī)關(guān)：國家發(fā)改委江蘇東晨置業(yè)有限公司蕭縣分公司東晨公司總經(jīng)理謝曉陽工作和管理經(jīng)驗(yàn)豐富，工作作風(fēng)深入扎實(shí)，辦事果斷干練。由于該項(xiàng)目地處行政中心、商業(yè)中心，將會(huì)吸引附近大批工商業(yè)戶、工作人員、公務(wù)員前來購置居住。由于蕭縣住宅產(chǎn)業(yè)起步較晚，市場需求總量相對較小，所以項(xiàng)目建設(shè)單位考慮到不應(yīng)過于細(xì)分化，本項(xiàng)目客戶群體是以公務(wù)員、企事業(yè)單位職工以及在蕭縣投資置業(yè)的人員為主。好的開端往往也意味著成功的一半，因此，在樓盤價(jià)格策略中，開盤定價(jià)是最為關(guān)鍵的一步。因此這一階段的廣告重點(diǎn)也是優(yōu)惠促銷樓盤為主，廣告創(chuàng)意也無須太多變化，頻率大大減弱，直到停止宣傳。主導(dǎo)風(fēng)向全年以偏東風(fēng)為主，其次為偏北風(fēng)和偏南風(fēng)。建設(shè)用地的綜合自然條件較好。耕地面積10萬公頃，農(nóng)作物主要有小麥、棉花、大豆、玉米、山芋及花生、芝麻等。第五章 項(xiàng)目整體規(guī)劃與定位一、規(guī)劃設(shè)計(jì)的指導(dǎo)思想、原則及措施（一）指導(dǎo)思想及原則本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想為：為蕭縣人民提供一處能展現(xiàn)21世紀(jì)蕭城城市建設(shè)風(fēng)貌的新型居住小區(qū)為目標(biāo)，注重社會(huì)、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一，確定合理的規(guī)劃結(jié)構(gòu)，用地布局和開發(fā)強(qiáng)度，滿足居民物質(zhì)、精神需求。做到分類處理垃圾?？拐鹪O(shè)防：地震設(shè)防烈度為6度，抗震分組為第一組。將景觀滲透到小區(qū)的每一個(gè)角落，創(chuàng)造可達(dá)性、共享性強(qiáng)的景觀效果。業(yè)主會(huì)所建議：會(huì)所前期作為現(xiàn)場售部，為銷售服務(wù)，交房以后是為業(yè)主提供方便的經(jīng)營場所，集休閑、聚會(huì)、運(yùn)動(dòng)健身等場所。最終達(dá)到2600元的均價(jià)。第六章　公用工程設(shè)計(jì)方案一、給水、排水設(shè)計(jì)方案（一）給水方案該居住小區(qū)規(guī)劃人口為10749人，依據(jù)《居住小區(qū)給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》居民生活用水定額為180升/，則最高日生活用水量為 1935立方米。依據(jù)《居住小區(qū)給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》，本小區(qū)生活污水量按給水量的90%計(jì)算。四、小區(qū)管線鋪設(shè)方案本小區(qū)工程管線共有水管、雨水管、污水管、電力電纜、電信電纜、熱力管、燃?xì)夤芄?種，除電力電纜和電信電纜采用電纜溝鋪設(shè)外，其余管線一律采用直埋鋪設(shè)。噪聲施工期間的噪聲主要來自運(yùn)輸車輛喇叭聲、發(fā)動(dòng)機(jī)聲、混凝土攪拌聲等造成施工的噪聲。加強(qiáng)對居民的思想教育，提高市民的節(jié)水意識(shí)，做到防止跑、冒、滴、漏，以降低水資源的損耗。施工方案有勞動(dòng)安全、職業(yè)衛(wèi)生、消防方面保護(hù)措施。合計(jì)127347平方米。這種發(fā)包方式通常適用于業(yè)主對項(xiàng)目建設(shè)過程中的管理能力較差的中小型工程項(xiàng)目，業(yè)主基本不參與建設(shè)過程中的管理，只是對項(xiàng)目的建設(shè)過程進(jìn)行宏觀監(jiān)督和控制。二、招標(biāo)基本情況表招標(biāo)基本情況表招標(biāo)范圍招標(biāo)細(xì)項(xiàng)名 稱招標(biāo)組織形 式招標(biāo)方式招標(biāo)估算金額不采用招標(biāo)形式備注勘察設(shè)計(jì)全部1委托公開23建筑工程全部1委托公開23安裝工程全部1委托23監(jiān)理全部1委托公開23設(shè)備全部1委托公開23其它全部123第十三章　經(jīng)濟(jì)評價(jià)本工程經(jīng)濟(jì)評價(jià)按照國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》規(guī)定原則和要求進(jìn)行，應(yīng)分為財(cái)務(wù)評價(jià)和國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)兩個(gè)層次，鑒于本工程主要是開發(fā)建設(shè)商業(yè)用房、商品住宅用于滿足各企事業(yè)單位無房戶，國民經(jīng)濟(jì)效益表現(xiàn)在促進(jìn)城市建設(shè)發(fā)展，提高居民住房條件等方面難以定量計(jì)算，因此本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析主要從財(cái)務(wù)方面進(jìn)行評價(jià)。是促進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)的重要保障。培養(yǎng)重點(diǎn)思維從重點(diǎn)問題突破，是高效能人士思考的一項(xiàng)重要習(xí)慣。合理利用零碎時(shí)間所謂零碎時(shí)間，是指不構(gòu)成連續(xù)的時(shí)間或一個(gè)事務(wù)與另一事務(wù)銜接時(shí)的空余時(shí)間。,坦然面對批評,并且從中找尋有價(jià)值、可參考的成分,進(jìn)而學(xué)習(xí)、改進(jìn)、你將獲得意想不到的成功?！倍鴫牧?xí)慣則是你的敵人，他只會(huì)讓你難堪、丟丑、添麻煩、損壞健康或事業(yè)失敗。一個(gè)高效能人士應(yīng)當(dāng)對事物保持敏感，這樣才能在工作中贏得主動(dòng)。一個(gè)高效的決策者的價(jià)值在于“做正確的事”，同時(shí)幫助各管理層的主管“把事情做正確”，把決策落實(shí)。追求綽約，超越自我追求完美不僅是一種重要的工作態(tài)度，也是一種重要的生活標(biāo)準(zhǔn)，是我們工作效能和生活質(zhì)量的重要保證。他們相信凡事都會(huì)有方法解決，而且是總有更好的方法。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，大家認(rèn)同的杰出人物，其核心能力并不是他的專業(yè)優(yōu)勢，相反，出色的人際策略卻是他們成功的關(guān)鍵歷練說話技巧有人說：“眼睛可以容納一個(gè)美麗的世界，而嘴巴則能描繪一個(gè)精彩的世界。在紛繁復(fù)雜的現(xiàn)代社會(huì)，只有保持內(nèi)心平靜的人，才能保證身體健康和高效能的工作。不斷學(xué)習(xí)一個(gè)人,如果每天都能提高1%,很多時(shí)候,它們之間的區(qū)別就在于你是否每天都在提高你自己。凡事在事業(yè)上有所成就的人，幾乎都是能有效地利用零碎時(shí)間的人。相反，如果他抓住了主要矛盾，解決問題就變得容易多了?？芍^牽一發(fā)而動(dòng)全身。因此通常大型工程項(xiàng)目的施工采用公開招標(biāo)方式選擇實(shí)施單位，尤其是使用國債資金建設(shè)的工程項(xiàng)目，都必須按照規(guī)定通過國際或國內(nèi)公開招標(biāo)的方式選擇承包商。一般來說，經(jīng)常由于總承包方限于專業(yè)特點(diǎn)、實(shí)施能力等條件限制，合同履行過程中不可避免地要采用分包方式實(shí)施。第二年度：建設(shè)商品房121200平方米，營業(yè)房24000平方米，合計(jì)145200平方米。（三）勞動(dòng)安全衛(wèi)生措施根據(jù)本項(xiàng)目勞動(dòng)安全危害因素分析，項(xiàng)目在建設(shè)中，必須嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)勞動(dòng)、衛(wèi)生、安全、等法律法規(guī)。項(xiàng)目供水系統(tǒng)應(yīng)盡量采用重力方式供水，以降低能耗。（五）項(xiàng)目施工建設(shè)過程對環(huán)境的影響及相應(yīng)措施揚(yáng)塵項(xiàng)目在工程施工過程中產(chǎn)生揚(yáng)塵，施工揚(yáng)塵將使附近的建筑物、植物等蒙上厚厚的塵土，對周圍環(huán)境帶來一些影響。居民樓內(nèi)應(yīng)保證電信線入戶。在主要道路上布置給水主干管。他們渴望有一個(gè)比較安靜的環(huán)境，多屬于第二次置業(yè)。以2600元／平米低價(jià)入市：一方面可立即吸引一定數(shù)量的消費(fèi)者，積蓄客戶，另一方面避免入市價(jià)格過高，造成銷售障礙。采用短進(jìn)深，加大陽光直入室內(nèi)的面積。步行道的設(shè)計(jì)更加注重其多樣化，局部放寬成小廣場，局部通過植物與建筑形成一個(gè)狹窄的空間，使步行者可以體驗(yàn)到豐富多樣的室外空間。室內(nèi)填充墻及自承重內(nèi)隔墻均采用輕質(zhì)材料，自由內(nèi)隔墻采用輕質(zhì)墻體。充分利用自然資源。蕭縣民風(fēng)淳樸，社會(huì)治安穩(wěn)定，郵電通訊發(fā)達(dá)，醫(yī)療衛(wèi)生、環(huán)保、廣播電視和教育等社會(huì)事業(yè)發(fā)展迅速，旅游、物流、金融、商貿(mào)、房地產(chǎn)等行業(yè)全面發(fā)展，服務(wù)規(guī)模不斷擴(kuò)大。二、社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件（一）名優(yōu)農(nóng)產(chǎn)品基地眾多自然地理?xiàng)l件優(yōu)越，名優(yōu)農(nóng)產(chǎn)品基地眾多。地下水層多為石灰?guī)r層隙間水，含水較豐富。（三）自然條件氣候條件蕭縣地處中緯度地區(qū)，屬暖溫帶半濕潤季風(fēng)氣候區(qū)。銷售持續(xù)期：由于有前期的宣傳廣告做鋪墊，這期間的廣告宣傳主要在于激發(fā)消費(fèi)者的搶購心理，內(nèi)容上可以感謝消費(fèi)者支持、項(xiàng)目正在熱銷、銷售面積只剩多少等。因此作為營銷