【正文】 縣住宅市場的價位可以開發(fā)高檔住宅。（五）定位形象項目尚未正式開盤，且無任何市場影響，因此需要全面進行專業(yè)的整體包裝。(3)未預見用水量及管網漏失水量規(guī)劃小區(qū)未預見用水及管網漏失水量按其最高日用水量的15%計，則該用水量為283立方米。全區(qū)共設置化糞池40個。及時清理施工現(xiàn)場的生活廢棄物，對施工人員加強教育，不隨意亂丟廢棄物，保證工人工作、生活環(huán)境的衛(wèi)生質量。采用建設部推薦的建筑照明節(jié)能技術和材料，選用效率高、配光合理的燈具及綠色照明設施等。建筑物內設置防排煙、應急照明等系統(tǒng)。%計取。當然，這也同時要求業(yè)主有較強的項目管理能力。，單位5000元/m2。項目實施過程中，只要嚴格執(zhí)行國家有關廢渣、噪聲等方面的排入標準并加強環(huán)境監(jiān)測管理，對周圍居住或生活群體的影響甚微。蓋茨所説：“通向最高管理層的最迅捷的途徑，是主動承擔別人都不愿意接手的工作，并在其中展示你出眾的創(chuàng)造力和解決問題的能力。習慣1向競爭對手學習一位知名的企業(yè)家曾經說過，“對手是一面鏡子，可以照見自己的缺陷。專注目標美國明尼蘇達礦業(yè)制造公司(3M)的口號是:,對個人工作也有指導作用。學會正確地應對壓力就成了高效能人士必備的一項習慣。一名高效能人士的好口才加上禮儀禮節(jié)，往往可以為自己的工作錦上添花，如果我們能夠巧妙運用語言藝術，對協(xié)調人際關系、提高工作效能都將大有裨益。及時走出失敗高效能人士不會讓自己永遠徘徊在失敗的陰影之下。一個滿足于現(xiàn)狀、不思進取的人永遠也無法成為一名高效能人士。到困難找方法一個高效能人士，是最重視找方法的人。重完善自己的人際關系網人際能力在一個人的成功中扮演著重要的角色。釋放自己的憂慮孤獨和憂慮是現(xiàn)代人的通病。責任重于一切著名管理大師德魯克認為,你首先表明的是你的工作態(tài)度:你要以高度的責任感對待你的工作,不懈怠你的工作、。這樣的時間往往被人們毫不在乎地忽略過去，零碎時間雖短，但倘若一日、一月、一年地不斷積累起來，其總和將是相當可觀的。如果一個人沒有重點地思考，就等于無主要目標，做事的效率必然會十分低下。因此，房地產業(yè)的良性運行與健康發(fā)展，經濟效益與社會效益的統(tǒng)一。本項目投資額較大，為了在較大的范圍內選擇施工單位，節(jié)約投資成本，建議采用公開招標方式。因此承包價格要比單項工作內容招標所花費的投資要高。第三年度：建設商品房107347平方米，營業(yè)房20000平方米，公用工程及配套設施。在項目設計、施工、生產運營過程中，做到設計方案有勞動安全、職業(yè)衛(wèi)生、消防方面的設計內容。該項目應采用節(jié)水暖通器材設備、節(jié)水的衛(wèi)生潔具、龍頭、閥門等。在施工中對棄土進行覆蓋或在表面灑水，防止揚塵。三、　燃氣供應方案（一）用氣量小區(qū)目前瓶裝煤氣作為氣源，小區(qū)居民氣化率為100%，得小區(qū)用氣平衡表如下：龍鳳山莊小區(qū)用氣平衡表戶類型用戶定額N立方米(戶/日)用氣戶數(shù)用氣量N立方米/日所占比例居民15832216%公共建筑1200%合計4216100%（二）氣源蕭縣現(xiàn)在無管道送氣，氣源以瓶裝為主。（二）排水方案小區(qū)本著高起點、高標準的要求，小區(qū)內的排水采用雨水、污水分流制排水系統(tǒng)。這些人收入穩(wěn)定，具有巨大的購買力，能打動他們的是環(huán)境、現(xiàn)代品味的建筑風格、完善的配套設施及安全保障，他們將成為我們一小部分買家。價格高走：當銷售一段時間以后，單價上漲，然后逐漸上漲，再根據蕭縣樓盤的特征，一至三層單價逐步上漲，四層以上有浮動的下降，以達到均價水平。戶型功能型布局：臥室餐廳，書房、儲藏室布局合理，采用現(xiàn)代三大布局手法，盡量做到分區(qū)明確，動靜分區(qū)，潔污分區(qū)，干濕分離。（四）景觀設計居住區(qū)著重強調社區(qū)環(huán)境塑造，把社區(qū)生活空間作為藝術研究對象，從而營造出具有園林生活情調的康居環(huán)境。設計荷載：包括恒載和活載：主要恒載：鋼筋混凝土：25KN/m3200厚加氣混凝土砌塊（加飾面）：100厚加氣混凝土砌塊（加飾面）：輕質隔斷（加飾面）：1 KN/ m2普通鋼門窗： KN/ m250厚樓板面層（普通）：1 KN/ m2玻璃幕墻： KN/ m2活載：走廊、門廳、樓梯： KN/ m2消防疏散樓梯： KN/ m2廚房： KN/ m2衛(wèi)生間： KN/ m2地下車庫： KN/ m2上人屋面: KN/ m KN/ m2設備用房一般為： KN/ m2風荷載： KN/ m2，地面粗糙度為B類。綠色住宅宜采用大面積玻璃，設計明廳、明衛(wèi)、明廚等，降低照明用電；采用太陽能熱水系統(tǒng)，小區(qū)共用供熱系統(tǒng)，充分利用自然能源而減少對大氣的污染。蕭縣是安徽省委20精神文明建設示范縣之一。蕭縣植被保存完好，工業(yè)污染程度低，具有生產加工綠色食品的自然條件。項目區(qū)最大凍土深度20厘米，地震烈度6度。四季分明，氣候溫和，雨量適中，春溫多變，秋高氣爽，冬季顯著，夏雨集中，無霜期長，日照充足。銷售結案期：房地產項目銷售快結束時，較好的戶型和樓層基本都已售完，所余房屋不多，但大多是不太好銷售的盤尾房。（一）價格策略在房地產營銷中，價格策略是與產品、市場、銷售、形象、宣傳推廣互動的策略，需要依階段性營銷目標不同而調整。（二）城鄉(xiāng)居民經濟收入的持續(xù)增長，農民進城買房已成時尚。江蘇東晨置業(yè)公司蕭縣分公司商業(yè)、居住開發(fā)建設工程的建設不但可以為蕭縣白領、工商人士、公務員、居民提供高質量的商住房；新穎別致建筑造型、通透景觀和生態(tài)的綠化環(huán)境滿足人們對優(yōu)質用房的需求，還給該地區(qū)的人文、自然環(huán)境帶來了巨大的改善。分公司現(xiàn)有在冊職工24人，其中：中級職稱14人，初級職稱8人，公司主要負責人多年從事建筑設計、工程施工、經營管理和市場營銷，有豐富的經驗。資格等級：甲級證書編號：11420060063發(fā)證機關：國家發(fā)改委江蘇東晨置業(yè)有限公司蕭縣分公司東晨公司總經理謝曉陽工作和管理經驗豐富，工作作風深入扎實，辦事果斷干練。由于該項目地處行政中心、商業(yè)中心，將會吸引附近大批工商業(yè)戶、工作人員、公務員前來購置居住。由于蕭縣住宅產業(yè)起步較晚，市場需求總量相對較小，所以項目建設單位考慮到不應過于細分化，本項目客戶群體是以公務員、企事業(yè)單位職工以及在蕭縣投資置業(yè)的人員為主。好的開端往往也意味著成功的一半，因此，在樓盤價格策略中，開盤定價是最為關鍵的一步。因此這一階段的廣告重點也是優(yōu)惠促銷樓盤為主，廣告創(chuàng)意也無須太多變化，頻率大大減弱，直到停止宣傳。主導風向全年以偏東風為主，其次為偏北風和偏南風。建設用地的綜合自然條件較好。耕地面積10萬公頃，農作物主要有小麥、棉花、大豆、玉米、山芋及花生、芝麻等。第五章 項目整體規(guī)劃與定位一、規(guī)劃設計的指導思想、原則及措施（一）指導思想及原則本項目的設計指導思想為：為蕭縣人民提供一處能展現(xiàn)21世紀蕭城城市建設風貌的新型居住小區(qū)為目標，注重社會、環(huán)境、經濟效益的統(tǒng)一，確定合理的規(guī)劃結構，用地布局和開發(fā)強度，滿足居民物質、精神需求。做到分類處理垃圾。抗震設防：地震設防烈度為6度，抗震分組為第一組。將景觀滲透到小區(qū)的每一個角落，創(chuàng)造可達性、共享性強的景觀效果。業(yè)主會所建議：會所前期作為現(xiàn)場售部，為銷售服務，交房以后是為業(yè)主提供方便的經營場所，集休閑、聚會、運動健身等場所。最終達到2600元的均價。第六章　公用工程設計方案一、給水、排水設計方案（一）給水方案該居住小區(qū)規(guī)劃人口為10749人，依據《居住小區(qū)給水排水設計規(guī)范》居民生活用水定額為180升/，則最高日生活用水量為 1935立方米。依據《居住小區(qū)給水排水設計規(guī)范》，本小區(qū)生活污水量按給水量的90%計算。四、小區(qū)管線鋪設方案本小區(qū)工程管線共有水管、雨水管、污水管、電力電纜、電信電纜、熱力管、燃氣管共7種，除電力電纜和電信電纜采用電纜溝鋪設外，其余管線一律采用直埋鋪設。噪聲施工期間的噪聲主要來自運輸車輛喇叭聲、發(fā)動機聲、混凝土攪拌聲等造成施工的噪聲。加強對居民的思想教育，提高市民的節(jié)水意識，做到防止跑、冒、滴、漏，以降低水資源的損耗。施工方案有勞動安全、職業(yè)衛(wèi)生、消防方面保護措施。合計127347平方米。這種發(fā)包方式通常適用于業(yè)主對項目建設過程中的管理能力較差的中小型工程項目，業(yè)主基本不參與建設過程中的管理，只是對項目的建設過程進行宏觀監(jiān)督和控制。二、招標基本情況表招標基本情況表招標范圍招標細項名 稱招標組織形 式招標方式招標估算金額不采用招標形式備注勘察設計全部1委托公開23建筑工程全部1委托公開23安裝工程全部1委托23監(jiān)理全部1委托公開23設備全部1委托公開23其它全部123第十三章　經濟評價本工程經濟評價按照國家發(fā)展計劃委員會頒發(fā)的《建設項目經濟評價方法與參數(shù)》規(guī)定原則和要求進行，應分為財務評價和國民經濟評價兩個層次，鑒于本工程主要是開發(fā)建設商業(yè)用房、商品住宅用于滿足各企事業(yè)單位無房戶，國民經濟效益表現(xiàn)在促進城市建設發(fā)展，提高居民住房條件等方面難以定量計算，因此本項目經濟分析主要從財務方面進行評價。是促進和諧社會建設的重要保障。培養(yǎng)重點思維從重點問題突破，是高效能人士思考的一項重要習慣。合理利用零碎時間所謂零碎時間，是指不構成連續(xù)的時間或一個事務與另一事務銜接時的空余時間。,坦然面對批評,并且從中找尋有價值、可參考的成分,進而學習、改進、你將獲得意想不到的成功。”而壞習慣則是你的敵人，他只會讓你難堪、丟丑、添麻煩、損壞健康或事業(yè)失敗。一個高效能人士應當對事物保持敏感，這樣才能在工作中贏得主動。一個高效的決策者的價值在于“做正確的事”，同時幫助各管理層的主管“把事情做正確”，把決策落實。追求綽約，超越自我追求完美不僅是一種重要的工作態(tài)度，也是一種重要的生活標準，是我們工作效能和生活質量的重要保證。他們相信凡事都會有方法解決，而且是總有更好的方法。結果發(fā)現(xiàn)，大家認同的杰出人物，其核心能力并不是他的專業(yè)優(yōu)勢，相反，出色的人際策略卻是他們成功的關鍵歷練說話技巧有人說：“眼睛可以容納一個美麗的世界，而嘴巴則能描繪一個精彩的世界。在紛繁復雜的現(xiàn)代社會，只有保持內心平靜的人，才能保證身體健康和高效能的工作。不斷學習一個人,如果每天都能提高1%,很多時候,它們之間的區(qū)別就在于你是否每天都在提高你自己。凡事在事業(yè)上有所成就的人，幾乎都是能有效地利用零碎時間的人。相反，如果他抓住了主要矛盾，解決問題就變得容易多了。可謂牽一發(fā)而動全身。因此通常大型工程項目的施工采用公開招標方式選擇實施單位，尤其是使用國債資金建設的工程項目，都必須按照規(guī)定通過國際或國內公開招標的方式選擇承包商。一般來說，經常由于總承包方限于專業(yè)特點、實施能力等條件限制，合同履行過程中不可避免地要采用分包方式實施。第二年度：建設商品房121200平方米，營業(yè)房24000平方米，合計145200平方米。（三）勞動安全衛(wèi)生措施根據本項目勞動安全危害因素分析，項目在建設中，必須嚴格執(zhí)行國家有關勞動、衛(wèi)生、安全、等法律法規(guī)。項目供水系統(tǒng)應盡量采用重力方式供水，以降低能耗。（五）項目施工建設過程對環(huán)境的影響及相應措施揚塵項目在工程施工過程中產生揚塵，施工揚塵將使附近的建筑物、植物等蒙上厚厚的塵土，對周圍環(huán)境帶來一些影響。居民樓內應保證電信線入戶。在主要道路上布置給水主干管。他們渴望有一個比較安靜的環(huán)境，多屬于第二次置業(yè)。以2600元／平米低價入市：一方面可立即吸引一定數(shù)量的消費者，積蓄客戶，另一方面避免入市價格過高，造成銷售障礙。采用短進深，加大陽光直入室內的面積。步行道的設計更加注重其多樣化，局部放寬成小廣場，局部通過植物與建筑形成一個狹窄的空間，使步行者可以體驗到豐富多樣的室外空間。室內填充墻及自承重內隔墻均采用輕質材料，自由內隔墻采用輕質墻體。充分利用自然資源。蕭縣民風淳樸，社會治安穩(wěn)定，郵電通訊發(fā)達，醫(yī)療衛(wèi)生、環(huán)保、廣播電視和教育等社會事業(yè)發(fā)展迅速，旅游、物流、金融、商貿、房地產等行業(yè)全面發(fā)展，服務規(guī)模不斷擴大。二、社會經濟條件（一）名優(yōu)農產品基地眾多自然地理條件優(yōu)越，名優(yōu)農產品基地眾多。地下水層多為石灰?guī)r層隙間水，含水較豐富。（三）自然條件氣候條件蕭縣地處中緯度地區(qū)，屬暖溫帶半濕潤季風氣候區(qū)。銷售持續(xù)期：由于有前期的宣傳廣告做鋪墊，這期間的廣告宣傳主要在于激發(fā)消費者的搶購心理，內容上可以感謝消費者支持、項目正在熱銷、銷售面積只剩多少等。因此作為營銷