【正文】 住宅成交量物業(yè)價(jià)格指數(shù)長(zhǎng)江證券研究部，Bloomberg長(zhǎng)江證券研究部，Bloomberg從上圖我們可以對(duì)香港這輪地產(chǎn)周期了解得比較清楚了，1997 年 10 月發(fā)生東南亞金融風(fēng)暴后，香港房?jī)r(jià)開始下跌。我們統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 中，到 2000 年為止，歷年來計(jì)協(xié)助 632300 戶享受國(guó)宅。保障性住房相關(guān)政策臺(tái)灣關(guān)于保障性住房制度被稱為國(guó)民（公共）住宅計(jì)劃。（4）、強(qiáng)化地政機(jī)關(guān)組織功能，健全地籍測(cè)量制度。（4）、凍結(jié)對(duì)投資公司之授信總余額于 1989 年 2 月底水平。在沒有能源危機(jī)和通貨膨脹的影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆主 要是由于島內(nèi)大幅度的貿(mào)易順差、以及臺(tái)幣急速升值引發(fā)的熱錢泛濫。1951 年 《公營(yíng)住宅法》主要是地方自治體即各都道府縣以及市町村在接受國(guó)家的補(bǔ)助，建造、買進(jìn)、征借，向低收入者提供的出租住宅。第六個(gè)五年計(jì)劃 19911996 目標(biāo) 730 萬(wàn)戶，住宅平均居住面積約 95 平米。新住宅建設(shè)五年計(jì)劃 1961根據(jù)收入增長(zhǎng)計(jì)劃，以一個(gè)家庭擁有一套住宅作為目標(biāo)，以解決居住擁擠的問題。圖 1：日本 7080 年市區(qū)土地價(jià)格指數(shù)706050403020100Mar70 Mar72 Mar74 Mar76 Mar78 Mar80資料來源： 長(zhǎng)江證券研究部，Bloomberg請(qǐng)閱讀最后一頁(yè)評(píng)級(jí)說明和重要聲明 5根據(jù)上圖，雖然 1975 年的土地價(jià)格調(diào)整后，日本土地價(jià)格又迎來更大的泡沫，但價(jià)格上漲未必對(duì)行業(yè)都是正面的影響，這從后來土地供應(yīng)面積和住宅竣工面積趨勢(shì)就可見一斑。近期的月度策略中，我們延續(xù)了對(duì)整個(gè)行業(yè)的憂慮，預(yù)期市場(chǎng)完整的調(diào)整過程可能也會(huì)因政 策介入而發(fā)生改變。這不僅僅是因?yàn)楹芏鄡?nèi)房股的業(yè)務(wù)范圍在大陸，更多是因?yàn)閮?nèi)房股戰(zhàn)略與 A 股市場(chǎng)公司 同質(zhì)性。通過我們整理的不同國(guó)家、不同區(qū)域的地產(chǎn)上市公司估值情況， 來窺探房地產(chǎn)股票估值底線究竟在哪里？? 不一樣的政策預(yù)期 在中國(guó)這樣一個(gè)特殊環(huán)境下，政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)起著重要的作用。也正因?yàn)樾袠I(yè)出現(xiàn)如此多的方向性變化，所以我們預(yù)計(jì)并購(gòu)重組 或?qū)⒊蔀?2009 年行業(yè)主題。行業(yè)內(nèi)重點(diǎn)公司推介公司代碼 公司名稱 投資評(píng)級(jí)600048保利地產(chǎn)推薦000024招商地產(chǎn)推薦000002萬(wàn)科 A謹(jǐn)慎推薦002244濱江集團(tuán)謹(jǐn)慎推薦行業(yè)相對(duì)市場(chǎng)表現(xiàn)（近 12 個(gè)月）36%18%0%18%36%54%72%90%2007/11 2008/2 2008/5 2008/8 房地產(chǎn) 滬深300資料來源：Wind 資訊行業(yè)內(nèi)跟蹤公司比較萬(wàn)科 A08E09E10EPEPB保利地產(chǎn)08E09E10EPEPB相關(guān)研究 《后“救市”時(shí)代即將來臨—房地產(chǎn)月報(bào)（08 年10 月）》2008117《“松山湖”會(huì)議和所謂“救市”—房地產(chǎn)月報(bào)（08年 9 月）》2008107分析師： 蘇雪晶02163296838suxj聯(lián)系人： 楊靖鳳021 63217917yangjf請(qǐng)閱讀最后一頁(yè)評(píng)級(jí)說明和重要聲明正文目錄亞洲國(guó)家與地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)回顧 .................................................................. 5 日本（19741976） .............................................................................................. 5 臺(tái)灣（19901997） .............................................................................................. 9 香港（19972003） .............................................................................................. 13 上海（20052007） .............................................................................................. 16不一樣的政策預(yù)期 ................................................................................ 23農(nóng)村土地制度改革 ................................................................................................. 23 保障性住房建設(shè)..................................................................................................... 24 行業(yè)指向集中度提升............................................................................. 25資本化延續(xù) ............................................................................................................ 25大城市化趨勢(shì)演變 ................................................................................................. 26 企業(yè)存貨和現(xiàn)金流狀況.......................................................................................... 28 行業(yè)估值探討 ....................................................................................... 29香港企業(yè)目前估值情況.......................................................................................... 29A 股估值探討......................................................................................................... 292 請(qǐng)閱讀最后一頁(yè)評(píng)級(jí)說明和重要聲明行業(yè)研究（深度報(bào)告）圖表目錄圖 1：日本 7080 年市區(qū)土地價(jià)格指數(shù) ...................................................................... 5圖 2：日本土地供應(yīng)面積 ............................................................................................ 6圖 3：日本住宅竣工面積 ............................................................................................ 6圖 4：日本利率變化圖................................................................................................ 7圖 5：日經(jīng)指數(shù)與三井 PB .......................................................................................... 8圖 6：日經(jīng)指數(shù)與三菱 PB .......................................................................................... 8圖 7：日經(jīng)指數(shù)與住友不動(dòng)產(chǎn)走勢(shì).............................................................................. 9圖 8：土地價(jià)格指數(shù)與大和走勢(shì) ................................................................................. 9圖 9：臺(tái)灣實(shí)際 GDP 增長(zhǎng)率 ...................................................................................... 9圖 10：臺(tái)灣房?jī)r(jià)收入比.............................................................................................. 9圖 11：臺(tái)灣超額儲(chǔ)蓄率 .............................................................................................. 10圖 12：臺(tái)灣利率......................................................................................................... 10圖 13：臺(tái)灣住宅批準(zhǔn)動(dòng)工面積 ................................................................................... 10圖 14：臺(tái)灣國(guó)民住宅計(jì)劃情形 ................................................................................... 12圖 15：臺(tái)灣加權(quán)指數(shù)與國(guó)建走勢(shì) ............................................................................... 13圖 16：臺(tái)灣加權(quán)指數(shù)與太設(shè)走勢(shì) ............................................................................... 13圖 17：臺(tái)灣加權(quán)指數(shù)與全坤興走勢(shì)............................................................................ 13圖 18：臺(tái)灣加權(quán)指數(shù)與國(guó)產(chǎn)走勢(shì) ............................................................................... 13圖 19：香港住宅價(jià)格指數(shù) .......................................................................................... 13圖 20：香港住宅成交量.............................................................................................. 14圖 21：香港物業(yè)價(jià)格指數(shù) .......................................................................................... 14圖 22：恒生指數(shù)與長(zhǎng)江實(shí)業(yè) PB................................................................................. 16圖 23：恒生指數(shù)與九龍倉(cāng)集團(tuán) PB ............................................................................. 16圖 24：恒生指數(shù)與恒基地產(chǎn) PB................................................................................. 16圖 25：恒生指數(shù)與新鴻基地產(chǎn) PB ............................................................................. 16圖 26