【正文】 城區(qū)人口 36 余萬人，初具中等城市規(guī)模，已成為全省規(guī)模最大的縣級城市。是湖南省最大的 縣級市。 ? 耒陽距離省會長沙只有兩個半個小時車程，距離廣州 5 小時車程，而且公路、鐵路、等城際交通便利。加快城市發(fā)展。 【宏觀環(huán)境分析總結(jié)】 耒陽 市近年來經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好， 在采礦業(yè)與服務(wù)業(yè)的帶動下 各項經(jīng)濟數(shù)據(jù)指標都得到了明顯的提升，居 民生活水平逐年提高，為房地產(chǎn)市場發(fā)展奠定了良好的市場基礎(chǔ)。 房地產(chǎn)開發(fā)竣工面積增幅明顯 （數(shù)據(jù)來源：耒陽市房管局，單位：萬平米 ） 2021年耒陽市房地產(chǎn)竣工面積 ，比 06年增長 %； 2021年竣工面積比 07年增長 %。 2）目前市場供應(yīng)量分析 2021至 2021年，耒陽市共 竣工面積為 ，商品房銷售面積約 方米，與竣工面積對比而言， 尚剩余 。 其他政策法規(guī) ?? ?????????????? 房地產(chǎn)市場整體發(fā)展小結(jié)： ? 耒陽房地產(chǎn)市場發(fā)展起步晚，但發(fā)展迅速。 ? 國家宏觀政策將使市場更加規(guī)劃化，由于當?shù)胤康禺a(chǎn)市場起步較晚，受政策影響不大。 臨近廣場適宜居家，各項生活配套設(shè)施較齊全，交通便利。 目前市政區(qū)是耒陽市投資開發(fā)建設(shè)的重點區(qū)域，而且在城市向北發(fā)展的大背景下，無論是市政配套建設(shè)，還是市容市貌都有了較大的改觀，相比其他區(qū)域發(fā)發(fā)展較為領(lǐng)先，但與廣場區(qū)域、中心區(qū)域優(yōu)勢并不明顯，而中心區(qū)域憑借優(yōu)良的商業(yè)氛圍依然是消費者投資首選、而廣場區(qū)域憑借其得天獨厚的自然及市政配套也具有相當?shù)母偁幠芰Α? 四、房地產(chǎn)市場各類產(chǎn)品分析 以下將針對 目前 耒陽 房地產(chǎn)市場上的三大類產(chǎn)品進行研究分析。 5）別墅戶型分析 關(guān)鍵詞： 多層產(chǎn)品分析 1）多層產(chǎn)品樓盤特點 關(guān)鍵詞： 良莠不齊，三無、價格極度便宜 本市多層產(chǎn)品多為本地私建房屋，由沒有開發(fā)資質(zhì)、甚至沒有營業(yè)執(zhí)照的私 人在自己的宅基地上建筑而成，另一部分為當?shù)財?shù)名股東開發(fā)的袖珍小區(qū)，其缺乏設(shè)計理念，園林規(guī)劃、后期物業(yè)管理給消費者無窮后患。 3）消費者分析 關(guān)鍵詞：已逐漸接受，沒有明顯抗性 當?shù)叵M者對于高層產(chǎn)品已逐漸接受，甚至部分客戶寧愿選擇高 層產(chǎn)品；消費者對于高層產(chǎn)品更希望具有較低的公攤面積，保證有良好的采光和通風(fēng)條件 并對水電要求比較強烈 。 5） 高層戶型分析 關(guān)鍵詞：以 中等 面積為主 戶型多以三、四房戶型為主，三房戶型多在 130㎡左右，四房戶型多在 160㎡左右 。 2）多層產(chǎn)品銷售價格分析 關(guān)鍵詞：銷售價格低 從單個樓盤多層銷售價格來看，銷售均價最高達 1200元 /㎡ 左右 ，但從市場整體銷售均價來看，銷售均價 未過千元，為各類型產(chǎn)品中價格最低的產(chǎn)品 。 別墅產(chǎn)品分析 1）別墅產(chǎn)品樓盤特點 關(guān)鍵詞：規(guī)模大，產(chǎn)品豐富 耒陽 別墅產(chǎn)品 目前唯一的就是金橋普羅旺斯坐落于 距城市商業(yè)中心有一定 距離的市政板塊 ，其規(guī)模在 幾百畝 以上 ，自然資源與市政資源豐富， 且是多層、與別墅產(chǎn)品復(fù)合 。經(jīng)歷了 07年、 08年的兩年發(fā)展，以新大陸國際、五環(huán)新城為代表的高檔電梯房入市，耒陽 房地產(chǎn)開發(fā)水平提升較快，不到 2年時間內(nèi)，小高層和高層住宅 已經(jīng)成為未來市場上供應(yīng)的新興主流產(chǎn)品，華府豪庭的多層洋房，金橋普羅旺斯 別墅產(chǎn)品等高端產(chǎn)品已經(jīng)面世。 各板塊產(chǎn)品對比分析 板塊 樓盤規(guī)模 樓盤檔次 產(chǎn)品類別 戶型概況 中心板塊 小 高 電梯房 3*2*小戶型 市政板塊 大 高 多層、別墅、電梯房 4*2* 3*2*2 廣場板塊 大 較高 多層，復(fù)式，電梯房 4*2* 3*2*2 水東江板塊 大 低 多層 4*2* 3*2*2 分析： 市政板塊是耒陽市房地產(chǎn)開發(fā)的核心熱點區(qū)域， 其特征為：樓盤“規(guī)模大、檔次高、產(chǎn)品類型豐富”。由于地處城市中央商業(yè)區(qū)空氣質(zhì)量較差，綠化面積較小，噪音污染較重。 ? 各區(qū)域發(fā)展差別不大，差距較小。 小結(jié)： 耒陽土地供應(yīng)較為謹慎，缺乏資本雄厚的開發(fā)企業(yè)故未來上規(guī)模的樓盤不多；近幾年內(nèi)，耒陽房地產(chǎn)市場住宅供應(yīng)量較大，未來的市場競爭將異常激烈。 2021年耒陽市商品房實現(xiàn)銷售面積 ，比 2021年增長 %；在 08年無論是房地 產(chǎn)投資開發(fā)額、施工竣工面積還是銷售面積都實現(xiàn)了高速的發(fā)展，標志著耒陽房地產(chǎn)市場步入一個高速發(fā)展階段。 第三部分：房地產(chǎn)市場整體環(huán)境 前言： 由于歷史原因造成目前的耒陽房地產(chǎn)業(yè)極度缺乏規(guī)范，各類沒有開發(fā)資質(zhì)的私建房屋遍地開花，這類私建房屋基本均未經(jīng)過合法程序，違章、違建、占用公共用地到處都是，雖給消費者以無窮的后患但憑借價格上的絕對優(yōu)勢（均價 550 元左右）始終是本地正規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)市場 的頑固阻礙，嚴重阻礙了耒陽房地產(chǎn)的健康發(fā)展。 4）城市空間布局規(guī)劃 ? “一個中心”：五一路商圈 ? “ 四大片區(qū)”： 五一經(jīng)濟圈 、發(fā)明家廣場、城北經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、河西水東江 ? “四處公園”： 蔡倫公園、烈士公園、杜甫公園、獅子山公園 ? “一個風(fēng)光帶”：沿河風(fēng)光帶 ? “城市軸線”：五一路、城北路、縱軸蔡倫路 商業(yè)中心規(guī)劃： 關(guān)鍵詞：重點中心、次中心 以五一路為軸心規(guī)劃我市重點商業(yè)中心， 以步步高、新一佳、家福樂、旺客隆中大型商場超市及眾多中小型商業(yè)鋪面為代表的五一商業(yè)中心區(qū)域。 二、耒陽市宏觀經(jīng)濟發(fā)展狀況 國民經(jīng)濟總值保持高速增長 1）耒陽 GDP增長態(tài)勢 （近年來 耒陽 市 GDP 總量增長情況） 2） 耒陽市區(qū)人口增長態(tài)勢 （近年來 耒陽 市 區(qū)人口 總量增長情況） 居民生活水平 1）居民生活水平增長 隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展，耒陽城鎮(zhèn)居民可支配收入和消費支出大幅度增長 ，統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，從 2021年到 2021年耒陽市可支配收入年平均增長保持在 9%左右，而人均消費支出增長保持在 10%左右，居民生活質(zhì)量水平逐年