【正文】 員會最近針對老年人投資消費問題進行調(diào)查的分析報告 ................................................................ 58 ............................ 59 老年住宅消費者訴求 .............................................................. 62 ................................ 62 ............................................... 63 .................................. 63 產(chǎn)品設(shè)計依據(jù) ............................................... 67 專論：住宅設(shè)計的關(guān)注點 ........................................... 69 ...................................... 71 ......................................... 72 專論：老年住宅室內(nèi)裝修設(shè)計要點 ................................... 76 《老年人建筑設(shè)計規(guī)范》簡介及內(nèi)容（見附件） ................... 83 老年住宅的物業(yè)管理 .............................................. 83 國內(nèi)老年住宅需求的動因和影響因素 ............................. 90 ....................................................... 90 ....................................................... 93 專論：老年人希望居住的環(huán)境 ....................................... 94 第四部分老年住宅市場發(fā)展前景分析 ............................... 96 市場發(fā)展趨勢 ........................................................................ 97 ２、產(chǎn)品發(fā)展趨勢 ..................................................................... 100 消費發(fā)展趨勢 ....................................................................... 102 附件一 ...................................................................................... 103 《老年人建筑設(shè)計規(guī)范》簡介 ...................................... 103 老年人建筑設(shè)計規(guī)范 .............................................. 106 1 總則 ............................................................. 107 2 術(shù)語 ............................................................. 107 3 基地環(huán)境設(shè)計 ...................................................... 108 4建筑設(shè)計 .......................................................... 109 5 建筑設(shè)備與室內(nèi)設(shè)施 ................................................ 114 第一部分 :市場概述 人 口老齡 化是世 界上許 多國家 正在 面臨或 即將面 臨的一 個突出的社會問題。 C、老年文娛方面建筑：老年 活動中心、俱樂部、老年之家等。 E 類：專為體力尚且健全而智力衰退并需要個人生活照料和監(jiān) 護 的老人住宅。如果老人日常生活活動諸如洗澡、穿衣、吃飯等需要幫助，需要提醒服藥，需要 24 小時保安服務(wù)，可能有困難自己行走，有特殊醫(yī)療要求，有失禁問題，有時健忘或困惑（老年癡呆癥），輔助生活區(qū)是合適 的 選擇。不同的是，它提供老年不同階段的連續(xù)照料 ， 從獨立生活到必要時的輔助生活和護理院。因此，這些大量的對中青年人、健全人正常合理的環(huán)境和設(shè)施，對老年人的居住與活動卻帶來不便和不利。 表一 世界 60 歲以上人口占總?cè)丝诘谋嚷试鲩L情況 年 份 1950 1960 1970 1980 1990 2020 2020 全世界 發(fā)達地區(qū) 發(fā)展中國家 中 國 資 料 來源：中國老齡科學(xué)研究中心 世界6 0 歲以上人口占總?cè)丝诘谋嚷试鲩L情況%%%%%%1950 1960 1970 1980 1990 2020 2020年份全世界發(fā)達地區(qū)發(fā)展中國家中 國比率 老年住宅的演進過程 從總體上說，發(fā)達國家的老年住宅經(jīng)歷三個發(fā)展階段：無障礙 老 齡住宅、混合的演變式住宅、適應(yīng)老齡社會的通用住宅。因為：第一，無障礙 老 齡住房造價昂貴，收入低于平均水平的老年人根本無法問津，政府由于資金限制也不可能完全滿足他們的要求；第二，這種做法把老年人同社會、經(jīng)濟和文化的主流無形地隔開，老年 人成天見到的都是體力不支或病魔纏身的老人，生活失去了朝氣和活力。所有這些考慮的實現(xiàn)當(dāng)然要增加投 資，但據(jù)日本估計，全部考慮這些要求，所增費用不會超過房屋造價的 10%。 反映老年住宅市場的指標和維度 借 鑒 對象：日本 宏觀政策 解決老年人的住房問題，對每個國家穩(wěn)定國民民心，參與經(jīng)濟建設(shè)都具有重大的意義。貼息 由財政部門承擔(dān)。 四是始終把住宅標準化，模數(shù)化放在優(yōu)先位臵，為企業(yè)實現(xiàn)住宅產(chǎn)品規(guī)模化、商品化生產(chǎn)和供應(yīng)創(chuàng)造良好的條件，日本對住宅材料、設(shè)備、部品、性能、結(jié)構(gòu)、安全性等方面的標準非常詳細 和 配套。每個受檢產(chǎn)品都要在該中心經(jīng)過嚴格測試，如對一個普通的門鎖的性能測試，就要由機器人作 20 萬次的模擬開啟試驗。而在東方受到儒家思想影響下的一些已開發(fā)或開發(fā)中國家，為避免重蹈西方福利國家所經(jīng)歷的沉重財政負擔(dān)，試圖尋求維系傳統(tǒng)的家庭倫理觀念及尊老愛幼的社會風(fēng)尚。 從 居 住形式上來說，日本的老年住宅又分為： A、 國 家建設(shè)地方管理的老年人住宅； B、 押 金式老年人住宅； 國家建設(shè)地方管理的老年人住宅屬于福利型養(yǎng)老機構(gòu)，由民間 房 產(chǎn)主建設(shè)的專供老年人使用的集合住宅，由政府出資征用后，租給老年人居住并給予房租補貼。 B、合選組屋辦法（ Joint Selection Scheme）：此辦法在使已婚子女與父母（或兄弟姐妹）分別申請組屋，但得一起抽簽， 使兩家人可以住在隔壁或是同一棟或在鄰近 地區(qū)，亦可貸款售價之 90%。 （ 3）香港的老年住宅 香 港 是東亞人口老化第二高的地區(qū)，一方面其經(jīng)濟發(fā)展蓬勃，另一方面英國社會福利制度的部分移植，亦促使其在老人問題上的應(yīng)對經(jīng)驗僅次于日本。 B、 高齡人士優(yōu)先配屋計畫 申請人及年老親屬成員雙方必須簽署一份意愿書，聲明以后一同居住，照顧其年老親屬的責(zé)任。公屋撥出地方，供有關(guān)機構(gòu)開設(shè)日間護理中心之類的設(shè)施。 歐美國家的老年住宅 與亞洲國家最大的差別是，歐美國家的老年人社區(qū)是以老年人 的 單獨居住為設(shè)計前提的，不強調(diào)與家人的合居模式。 1999 年時排在前 5 位的每個輔助生活機構(gòu) ， 在全國各州的床位數(shù)均超過了 10000 張。 對輔助養(yǎng)老機構(gòu)而言，如果要想得到某些醫(yī)療補助資助的項目，也要符合規(guī)定和標準。 （ 2）丹麥的老年住宅 丹 麥 為老年人提供居住和福利的基本政策有三個概念，即“居住連續(xù)性”、“自行決定”、“充分發(fā)揮自立能力”。 （ 4）法國的老人住宅 人類歷史上最早進入老齡化社會的就是法國，當(dāng) 1850 年歐洲產(chǎn)業(yè)革命即將勝利的時候，法國 60 歲以上老年人已占人口的10%，進入了老齡化社會。目前社會福利社會化的改革，相當(dāng)?shù)闹攸c放在原有社會福利機構(gòu)走向自負盈虧方面。中國老年人口 規(guī)模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，都是世界人口發(fā)展史上 前 所未有的。 表二： 中國人口年齡構(gòu)成及發(fā)展預(yù)測 (%) 年 份 1953 1964 1982 1990 2020 2020 2040 2050 014 歲 1559 歲 ≥ 60 歲 中國人口年齡構(gòu)成及發(fā)展預(yù)測%%%%%%%%1953 1964 1982 1990 2020 2020 2040 2050年份014歲1559歲≥60歲比率 國內(nèi)老年住宅的現(xiàn)狀 國內(nèi)老年建筑的現(xiàn)狀 據(jù) 有 關(guān)部門的調(diào)查表明，與目前超過 億的 60 歲以上的老 年 人相比較，我國只有 42020 多所的養(yǎng)老機構(gòu)，所擁有的床位還不到 100 萬張，只能為 1%（ 億）的老年人解決住房問題。 2020 年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，自建住房的占 %其中市、鎮(zhèn)自建住房的占 %和 %，而縣自建住房高 %。 東 方 太陽城的產(chǎn)品構(gòu)成為低層的老年公寓（四層以上帶電梯）、聯(lián)排別墅，一期銷售均價為 3200 元每平方米，已經(jīng)售罄。 房地產(chǎn)投資信托：國內(nèi)正在運行的房地產(chǎn)投資信托有北京中煤 信 托投資公司和北京國際信托有限公司推出的針對經(jīng)濟適用房 的 信托計劃，目前開發(fā)商向房地產(chǎn)信托機構(gòu)融資的上限為 2億 元 人民幣。所以目前存在著有的老年公寓雖然環(huán)境和物質(zhì)條件都很好，但地點遠離社會、遠離親友。 一般來說設(shè)備齊全，環(huán)境優(yōu)美，服務(wù)周到的老年公寓不太多。另一方面，要改變 排斥市場，國 家 包攬 的傳統(tǒng)觀念與管理方式，轉(zhuǎn)變政府職能，建立一套以政府間接調(diào)控為指導(dǎo)，以市場 機制為主要的資源配臵手段，推動 老 齡 產(chǎn)業(yè)的社會化、市場化的新型老齡產(chǎn)業(yè)管理體制和運行機制。特別需要注意的是，為了避免政出多門可能導(dǎo)致的各項政策 的相互抵觸和沖突，政府在政策的制定和實施過程中，應(yīng)該由專門機構(gòu)進行統(tǒng)一協(xié)調(diào)，形成政策合力，并納入到老齡 產(chǎn) 業(yè)發(fā)展的專項規(guī)劃中，以保證政策支持的有效性。因此，發(fā)展老年住宅，必須兼顧社會效益和經(jīng)濟效益，必須認真處理好福利與盈利的關(guān)系。 混合型養(yǎng)老院 這是目前國內(nèi)比較普遍存在的養(yǎng)老院經(jīng)營模式，它們帶有福利 的 性質(zhì)但也有盈利的能力。 老年公寓 老年公寓主要是提供給具備獨立生活能力的老年人的居所，以出租為主要經(jīng)營模式，居住者的年齡必須在 55 歲以上。 我國第一個老年公寓 1986 年 6 月誕生于安徽省安慶市，是由社會集資舉辦，并向全國開放的民營福利企業(yè)。 輔助生活的宗旨是在老人需要時向他們提供或安排監(jiān)督、幫助和有限度的保健服務(wù)，老人可在一系列個人日常生活活動上得到幫助，如吃飯、穿衣、洗澡、移位和入廁。但同時必須依托文化素質(zhì)相對較高、且收入穩(wěn)定、思想觀念很能接受全新退休生活方式的老年群體。但是，我們要認識到，目前的消費力的確是非常有限，需求釋放后要再次凝聚所需要的時間并不短。 開發(fā)商要在老年住宅產(chǎn)品中獲取發(fā)展，根源還在于要打開更多的籌資渠道，才能打通資金循環(huán)的良性通道。 國內(nèi)老年 住宅的物業(yè)管理方式 很多開發(fā)商認為，老年住宅的建設(shè)費用和維護費用是普通住宅的五倍，物業(yè)管理的難度可想而知。盡管輔助生活一般不提供 24 小時的專業(yè)醫(yī)療護理，但日常幫助可能包括在專門的工作人員監(jiān)督下 的 藥物治療。 輔助生活機構(gòu) 美 國的輔助生活機制是在 80 年代中期由北歐模式發(fā)展起來的，它是護理院的補充。經(jīng)營管理模式有自住型老年公寓、陪助型老年公寓和 特 護型老年公寓三種類型。 體現(xiàn)福利的方面如娛樂設(shè)施全免費，每個月免費體檢等等一些 服 務(wù)方面。這樣，既調(diào)動了全社會參與老齡產(chǎn)業(yè)的積極性，又體現(xiàn)了社會福利 和 社會公平 —— 這一社會主義生產(chǎn)目的的根本要求。在制度和法規(guī)建設(shè)尚不完備、市場化發(fā)育尚不充分的條件下，老齡產(chǎn)業(yè)應(yīng)以政府的宏觀政策調(diào)控為主要指導(dǎo)。老齡產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既要遵守一系列老年社會保障的法律，積極維護老年人口的合法權(quán)益，又要為維護自身利益和規(guī)范自身發(fā)展，尋求必要的法律制度保障。 (5)政府和社會對老年人的住宅建設(shè)重視和支持力度不夠。 (3)老年公寓的價位偏高。 境外設(shè)計公司：美國 SASAK I 設(shè)計公司、美國 建筑事務(wù) 所 、丹麥 KAB 集團 社區(qū)服務(wù)資源 與大型醫(yī)院合作設(shè)立護理醫(yī)療中心、家政服務(wù)中心、老人再就 業(yè)