【正文】 6。本報(bào)告是在前期市場(chǎng)綜合調(diào)研及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，并結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境及該地塊的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行的合理評(píng)估定位；其次針對(duì)客觀(guān)現(xiàn)實(shí)進(jìn)行項(xiàng)目的定位推理分析，包括項(xiàng)目的SWOT（優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅）分析，CCTI（消費(fèi)者、競(jìng)爭(zhēng)者、態(tài)勢(shì)、項(xiàng)目自身）定位推理分析，最終找到市場(chǎng)的空白點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)，就正是項(xiàng)目的切入點(diǎn)。. 項(xiàng)目地塊商業(yè)價(jià)值分析◆ 一個(gè)項(xiàng)目將其提升到能代表一個(gè)城市形象的高度，她應(yīng)該是：216。國(guó)際商貿(mào)城是西平未來(lái)的商貿(mào)物流中心216。最大的機(jī)會(huì)在于商業(yè)市場(chǎng)處于更新?lián)Q代時(shí)期，具有一定提升空間；最大的威脅來(lái)自周邊城市同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目及本地投資者和經(jīng)營(yíng)者的商鋪去化能力；因此項(xiàng)目最終是否能站在足夠高度引導(dǎo)市場(chǎng)消費(fèi)成為本項(xiàng)目的最大機(jī)會(huì)因素。 周邊環(huán)境及氛圍影響：項(xiàng)目周邊沒(méi)有形成良好的商業(yè)氛圍，臨107國(guó)道主要為配套的一些零散餐飲、便利店等商鋪。 周邊缺乏商業(yè)氛圍252。競(jìng)爭(zhēng)者分析結(jié)論：★ 從行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀可以看到，家居、建材市場(chǎng)的基本飽和，中低檔產(chǎn)品的同質(zhì)化嚴(yán)重，但管理科學(xué)、經(jīng)營(yíng)有特色的家居、家飾沒(méi)有形成集中化經(jīng)營(yíng)，尚有一定的市場(chǎng)空間，項(xiàng)目可以考慮一定量的家居裝飾材料專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)規(guī)劃。 服裝批發(fā)市場(chǎng)規(guī)模有限，已難以滿(mǎn)足市場(chǎng)的需求；252。216。消費(fèi)領(lǐng)域由“狹窄型”向“寬廣型”轉(zhuǎn)變。 經(jīng)營(yíng)戶(hù)組成：以從事過(guò)同類(lèi)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)的大小商戶(hù)為主，這部分經(jīng)營(yíng)戶(hù)的專(zhuān)業(yè)性很強(qiáng)，對(duì)行業(yè)的認(rèn)識(shí)深刻，具有一定的經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)具有自己一定數(shù)量的忠誠(chéng)的長(zhǎng)期客戶(hù)，并且擁有自己特定的供貨渠道，在價(jià)格等方面具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；首次進(jìn)行個(gè)人創(chuàng)業(yè)的比例相對(duì)較小，因?yàn)橄鄬?duì)他們而言競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不明顯，如能得到某一品牌的區(qū)域代理權(quán)，能獲得一定的市場(chǎng)份額，對(duì)區(qū)域商業(yè)氛圍的提升有很大的作用；216。252。近年來(lái) 西平的各大地產(chǎn)商在企業(yè)和項(xiàng)目建設(shè)的理念上發(fā)生了新的改變,企業(yè)由原來(lái)單純的房地產(chǎn)建筑的建設(shè)逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌返拇蛟?，在住宅建設(shè)的過(guò)程中， 西平各項(xiàng)目發(fā)展商更加注重了項(xiàng)目環(huán)境與建筑之間的統(tǒng)一和協(xié)調(diào)。n 產(chǎn)權(quán)式商鋪：近年來(lái)，產(chǎn)權(quán)式商鋪大量涌現(xiàn)，發(fā)展活躍。4. 項(xiàng)目定位. 項(xiàng)目市場(chǎng)定位就一個(gè)成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，準(zhǔn)確合理的市場(chǎng)定位是諸多因素中的重中之重。. 市場(chǎng)契機(jī)西平商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)在初級(jí)形態(tài)的基礎(chǔ)上處于快速的發(fā)展周期，一些物業(yè)陳舊、規(guī)模小、形象差、經(jīng)營(yíng)管理落后的商業(yè)物業(yè)將面臨市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勝劣汰。西平縣委、縣政府重點(diǎn)建設(shè)東區(qū)的大政方針和優(yōu)惠政策，使先期進(jìn)入的商戶(hù)受益匪淺，一些眼光獨(dú)到、搶得先機(jī)者輕而易舉就掘得了“第一桶金”。率先引進(jìn)PT37電子商務(wù)交易平臺(tái)，從而實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上網(wǎng)下虛實(shí)同步交易。. 業(yè)態(tài)規(guī)劃布局及占比A區(qū)：2萬(wàn)㎡（電子商務(wù)區(qū)、住宿、餐飲、多功能展廳）B區(qū): 6萬(wàn)㎡（服裝城）C區(qū)：4萬(wàn)㎡（建材、五金、機(jī)電、燈飾）D區(qū)：6萬(wàn)㎡（小商品城、鞋帽箱包城）E區(qū)：4萬(wàn)㎡（家具城）總面積：約22萬(wàn)平方米（具體以建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)單位提供的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，以此數(shù)據(jù)為參考進(jìn)行業(yè)態(tài)布局占比微調(diào)）107國(guó)道B區(qū):6萬(wàn)㎡服裝城E區(qū)：4萬(wàn)㎡家具城A區(qū)：2萬(wàn)㎡電子商務(wù)區(qū)住宿餐飲多功能展廳D區(qū)：6萬(wàn)㎡小商品城鞋帽箱包城C區(qū)：4萬(wàn)㎡建材、五金、機(jī)電、燈飾一0七國(guó)道分區(qū)面積功能分區(qū)業(yè)態(tài)細(xì)分及對(duì)應(yīng)面積A20000㎡配套商業(yè)快捷酒店2000㎡餐飲1000㎡電子商務(wù)區(qū)2000㎡多功能展示區(qū)15000㎡B60000㎡服裝區(qū)童裝區(qū)5000㎡褲區(qū)5000㎡男裝區(qū)10000㎡女裝區(qū)20000㎡針織品區(qū)10000㎡運(yùn)動(dòng)、休閑裝區(qū)5000㎡時(shí)尚牛仔區(qū)5000㎡C40000㎡建材區(qū)廚具、衛(wèi)浴、潔具、地板、瓷磚、防盜門(mén)、玻璃、油漆涂料、暖通設(shè)備板材、管材、鋼材等30000㎡五金機(jī)電區(qū)閥門(mén)、高低壓設(shè)備、電纜、機(jī)電工具、風(fēng)機(jī)、泵業(yè)、五金等5000㎡燈飾區(qū)家用、酒店、辦公燈飾等5000㎡D60000㎡小商品區(qū)鐘表、火機(jī)、雨傘、精品、喜慶用品、小家電、家居飾品 、文體用品、玩具、禮品、日用品、家居飾品 、頭飾品、首飾等40000㎡鞋類(lèi)休閑鞋、運(yùn)動(dòng)鞋、男女皮鞋、勞保鞋具等10000㎡箱包、皮具旅行箱包、休閑包、皮具系列10000㎡E40000㎡家具區(qū)辦公家具、家用家具、酒店家具40000㎡. 經(jīng)營(yíng)檔次定位從城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)及綜合經(jīng)濟(jì)狀況來(lái)看，經(jīng)營(yíng)檔次應(yīng)符合本地區(qū)域及周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境；從本地雞周邊區(qū)域居民收入及消費(fèi)水平來(lái)看，經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品應(yīng)符合大眾消費(fèi)力承受力范圍；從經(jīng)營(yíng)內(nèi)容和業(yè)態(tài)的長(zhǎng)期發(fā)展來(lái)看，需要有一定品牌知名度、有擴(kuò)張能力的業(yè)態(tài)、業(yè)種才具有一定的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，更能存活下來(lái)；從調(diào)研的結(jié)果來(lái)看，項(xiàng)目輻射范圍內(nèi)居民普遍為中低收入水平，消費(fèi)能力不強(qiáng)，大眾型、普通型消費(fèi)占主流。由于本項(xiàng)目規(guī)劃商業(yè)體量較大，所以必須充分考慮針對(duì)目標(biāo)客層的不同需求，規(guī)劃引進(jìn)不同檔次的產(chǎn)品，滿(mǎn)足不同消費(fèi)層次的不同需求。n 投資心態(tài)分析手中擁有較大數(shù)額的閑散資金或者有過(guò)投資商鋪成功的經(jīng)驗(yàn)，希望為自己的資金找到一個(gè)安全穩(wěn)定的投資去向，或者希望延續(xù)商鋪投資成功經(jīng)驗(yàn)，獲得更豐厚的投資回報(bào)。1：確定一個(gè)可以復(fù)制的樣板市場(chǎng)。 3：一場(chǎng)大型的公關(guān)活動(dòng)。 當(dāng)經(jīng)銷(xiāo)商對(duì)企業(yè)的實(shí)力、背景、產(chǎn)品和負(fù)責(zé)人不了解時(shí)，再多的文字和廣告也比不上一部有震撼力的電視宣傳片，無(wú)論是在經(jīng)銷(xiāo)商對(duì)企業(yè)直觀(guān)、全面的認(rèn)識(shí)上，還是樹(shù)立企業(yè)在經(jīng)銷(xiāo)商心目中的形象上，運(yùn)用電視宣傳片都往往能收到奇效。短期回籠資金、利潤(rùn)高客戶(hù)資源豐富鋪位容易實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售返租財(cái)務(wù)資金壓力主力商家招商壓力商家經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)后期管理復(fù)雜（3）銷(xiāo)售模式建議鋪位銷(xiāo)售模式實(shí)施內(nèi)容一托一鋪位及上下層獨(dú)立的鋪位直接銷(xiāo)售 招銷(xiāo)并舉直接面對(duì)終端客戶(hù)進(jìn)行銷(xiāo)售，同時(shí)啟動(dòng)招商，以銷(xiāo)帶招，以招促銷(xiāo)。 物業(yè)城市形象定位： 提升城市社區(qū)文化形象，即：政府宣傳活動(dòng)、社區(qū)文化活動(dòng)、公益事業(yè)活動(dòng)、企業(yè)策劃活動(dòng)、市民節(jié)假日休閑活動(dòng)、商品促銷(xiāo)活動(dòng)……首先想到了就是這里！為吸引社會(huì)眼球，關(guān)注“西平國(guó)際商貿(mào)城——財(cái)富就在家門(mén)口西平管理公司也可由開(kāi)發(fā)商成立商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司）來(lái)承擔(dān)，商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司下設(shè)物業(yè)管理處，負(fù)責(zé)物業(yè)管理部分。216。深圳市波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 西平項(xiàng)目組 2009年11月10日32。我們應(yīng)使政府無(wú)形之手與我們組成良性合作伙伴，政府發(fā)揮其推動(dòng)、宣傳的主導(dǎo)作用，對(duì)提高本項(xiàng)目在各方面上的影響力意義深遠(yuǎn)。具體組織架構(gòu)圖如下： 構(gòu)建“大市場(chǎng)、大商業(yè)、大流通”格局，培育現(xiàn)代化大型商貿(mào)集散中心，發(fā)展商業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，加快商業(yè)區(qū)建設(shè)，使西平商貿(mào)業(yè)對(duì)周邊城市的吸納力和輻射力進(jìn)一步增強(qiáng)。管理功能圖: