【正文】 140 200 28000 頂層復(fù)樣式 240 50 12022 合計 95800 洋房 4/2/2 150 38 5700 3/2/2 135 76 10260 4/2/2(頂層 ) 170 38 6460 合計 22420 A3地塊戶型建議 一層， 4/2/2， 150平方米 二層， 3/2/2， 135平方米 三層， 3/2/2， 132平方米 A3地塊戶型建議 頂層復(fù)式， 4/2/2， 173平方米 A3地塊戶型建議 3/2/2， 133平方米 戶型方正，功能齊備； 入戶花園提升產(chǎn)品檔次 A3地塊景觀建議 ?利用地塊西側(cè)外部水景資源，內(nèi)部塑造精致且富有場景感的景觀效果。 A2地塊規(guī)劃建議 —— 功能布局 地塊西北側(cè)配制商業(yè)功能； 利用地塊西北側(cè)交通優(yōu)勢； 能夠與 A3地塊產(chǎn)生一定的對應(yīng)； 地塊居住功能圍繞商業(yè)布局； A2地塊規(guī)劃建議 —— 交通組織 將城市道路接入地塊 將人流吸納入社區(qū)，促動商業(yè)價值； 進行商業(yè)功能與居住功能的適度隔離。風(fēng)機通常安裝于屋頂，用于排出污濁空氣，室外新鮮空氣通過自平衡式進風(fēng)口進入各主要房間內(nèi)。Care System) ? 文化 /教育系統(tǒng) (Cultureamp。 過濾 精神型、擁有型 目標(biāo)客戶分布定位 (A3)： 地塊到徐家匯車行 30分鐘，且 9號線的年底開通將大大提升松江區(qū)域的交通便捷性，因此，我們?nèi)Χǖ哪繕?biāo)客戶的居住區(qū)域為： 核心目標(biāo)區(qū)域： 松江本地中高端收入人群。 其他類型 動拆遷家庭 投資客 中產(chǎn)及富裕三代同堂 都會新銳 富裕階層 富裕二口之家 中產(chǎn)及富裕三口之家 松江本地 徐家匯 閔行 浦西中環(huán)沿線 其他區(qū)域 核心 客戶 輔助客戶 游離 客戶 偶得客戶 目標(biāo)客戶描述 (A3)： 核心客戶 ：松江本地的有地區(qū)歸屬情感的中產(chǎn)及富裕型家庭。Food System) ? 運動 /休閑系統(tǒng) (Sportamp。 A2地塊產(chǎn)品技術(shù)使用 —— 新風(fēng)系統(tǒng) 戶均投入約 7000—— 10000元 A2地塊產(chǎn)品技術(shù)使用 —— 其他設(shè)施設(shè)備 降噪措施 小區(qū)外圍綠化帶密植高、中、低喬、灌木，選擇能有效吸收噪音的樹種，降低噪音；合適的隔音屏、墻；氣密性一級的外門窗，雙層中空玻璃 中央吸塵系統(tǒng) 采用中央吸塵系統(tǒng)，有效吸收室內(nèi)灰塵，改善室內(nèi)空氣質(zhì)量 太陽能照明技術(shù) 廣泛使用太陽能草坪燈、太陽能樓牌號照明系統(tǒng)、小區(qū)指示系統(tǒng)、太陽能時鐘，有效節(jié)約能源 雨水收集系統(tǒng) 收集屋頂、露臺雨水，以及采用植草磚、滲透磚收集地表徑流水，經(jīng)處理后做景觀綠化用水 有機垃圾生化處理 實行有機垃圾生化處理，減少污染 自平衡式通風(fēng)系統(tǒng) 采用愛迪士自平衡式通風(fēng)系統(tǒng)，有效改善室內(nèi)空氣質(zhì)量 A2地塊產(chǎn)品技術(shù)使用 新技術(shù)使用訴求： 改善地塊南側(cè)道路帶來的噪音、尾氣等不利影響； 應(yīng)用原則： 以通風(fēng)、空氣凈化、環(huán)保等生態(tài)概念打造，規(guī)避投入較大的保溫等訴求點 應(yīng)用范圍：高投入部分針對 性的使用，低投入部分普及性使用。 60— 80平方米物業(yè)供應(yīng)量小，去化率高； 100— 120平方米三房戶型供應(yīng)少； 隨著地鐵的開通，區(qū)域出租市場將迎來契機； A2地塊規(guī)劃建議 —— 產(chǎn)品品類建議 A2號地塊 : 用地面積 :64864平方米 。 A3地塊景觀建議 —— 濱水景觀 通 波 塘 施 賢 路 現(xiàn)代感強烈和規(guī)則的河道濱水景觀，搭配富有藝術(shù)感覺和生活情趣的小品。 基于價值 :不同的產(chǎn)品組合 ,需要形成二者的區(qū)隔。 A3地塊開發(fā)進度可能快于 A2地塊！ 土地開發(fā)策略建議 完全隔離， 按照兩個項目 操作？ 隔離不利要素， 共享資源 ？ 分項目公司隔離操作； 社區(qū)相互獨立。 地塊價值分析 —— A3 廢棄廠房 制造企業(yè) 多層宿舍 ? 地塊西側(cè) , 臨通波塘部分開發(fā)價值最高。 地塊現(xiàn)狀 —— 用地指標(biāo) 地塊遠(yuǎn)景 —— 新城規(guī)劃 人與自然的最佳和諧、是最適合人居住的城市。 雙向四車道施賢路通行能力良好 。 ?地處新城“偏中心”，新老城區(qū)交界處。享受松江新城核心生活圈：上海市第一人民醫(yī)院、松江行政中心、大學(xué)城、占地 3公頃的市民廣場、高爾夫球場、度假村重重環(huán)繞。 南臨 100米寬天然河道張家浜，隔河與上海外國語大學(xué)相望，北面是興建中的文化休閑廣場，通過天橋與 47萬㎡的新城交通樞紐暨購物中心相連接。 面積段 一房 二房 三房 四房 五房 復(fù)式 供應(yīng) 成交 供應(yīng) 成交 供應(yīng) 成交 供應(yīng) 成交 供應(yīng) 成交 供應(yīng) 成交 60㎡ 以下 5806 426 909 42 236 40 0 0 0 0 16 0 6080㎡ 2854 779 11447 260 0 0 0 0 0 0 184 1 80100㎡ 150 86 14138 4792 1264 23 0 0 0 0 104 24 100120㎡ 4 0 6600 3708 5229 850 0 0 0 0 119 45 120150㎡ 2 2 483 188 10393 3985 127 72 0 0 313 56 150180㎡ 0 0 3 0 1315 599 781 423 1 1 360 136 180200㎡ 0 0 1 0 156 34 31 19 8 7 212 66 200300㎡ 0 0 0 0 19 1 86 19 61 56 478 143 300㎡ 以上 0 0 0 0 17 14 31 16 2 2 50 26 合計 8816 1293 33581 8990 18629 5546 1056 549 72 66 1836 497 % % % % % % 低密度住宅各類型物業(yè)供需求情況 面積段 獨立別墅 聯(lián)體別墅 雙拼別墅 疊加別墅 供應(yīng) 成交 供應(yīng) 成交 供應(yīng) 成交 供應(yīng) 成交 60㎡ 以下 1 1 0 0 0 0 0 0 6080㎡ 0 0 0 0 0 0 0 0 80100㎡ 0 0 0 0 0 0 0 0 100120㎡ 0 0 0 0 0 0 0 0 120150㎡ 0 0 0 0 0 0 0 0 150180㎡ 0 0 229 142 0 0 0 0 180200㎡ 0 0 506 210 0 0 0 0 200300㎡ 329 133 717 203 0 0 0 0 300㎡ 以上 467 83 24 3 0 0 0 0 合計 797 217 1476 558 0 0 0 0 % % % % 獨立別墅總體供應(yīng)量較小，且主要面積供應(yīng)集中在 300 ㎡ 以上； 聯(lián)體別墅供應(yīng)量較大，但整體去化狀況好于獨立別墅； 雙拼別墅、疊加別墅是目前市場上的供應(yīng)盲點！ 市場動態(tài)小結(jié)： ?市場較為穩(wěn)定，春節(jié)過后，成交情況日益回暖，符合行業(yè)規(guī)律； ?從成交價格來看，春節(jié)前后以高端物業(yè)成交為主，春節(jié)過后，逐步以中、低端物業(yè)成交為主； ?區(qū)域內(nèi)更傾向于大戶型，普通住宅一房 60～ 80㎡ ，二房 100～ 120㎡ ，三房120～ 150㎡ ，四房 150～ 180㎡ 較受歡迎；而低密度物業(yè)中 150～ 200㎡ 的聯(lián)排去化情況良好； ?區(qū)域內(nèi)缺乏雙拼及疊加型別墅。 未來 9號線的開通將提高周邊樓盤價格，促使等價線向東北偏移，并且東北區(qū)域會成為等價線密集區(qū)。其中新城區(qū)分為東區(qū)板塊和西區(qū)板塊。 西區(qū)板塊：西區(qū)定位為休閑居住區(qū)，各種配套以滿足日常生活為主，整體價格水平較東區(qū)偏低。 隨著 9號線的即將運營，地鐵物業(yè)的價值將不斷釋放。 容積率 ，綠化率 40%。 公共配套： 47萬㎡ MALL、上海市第一人民醫(yī)院松江新院、西外國語學(xué)校（十二年制雙語寄宿學(xué)校）等設(shè)施正在興建中。 與 9號輕軌線大學(xué)城站也只有一條馬路的距離，由橫跨馬路的自動扶梯天橋連接。 在新城核心區(qū)輻射范圍內(nèi)，但核心區(qū)配套對項目產(chǎn)生的影響較弱！ 地塊現(xiàn)狀 —— 地塊位置 ?地塊周邊配備有社區(qū)醫(yī)院、學(xué)校、菜場、商鋪等基本生活設(shè)施。 居住密集區(qū) 高壓線 地塊現(xiàn)狀 —— 內(nèi)部環(huán)境（ A3） 廢棄廠房、學(xué)校