【正文】 1 0 0 . 0 %1 2 2 6 4 . 9 % 66 3 5 . 1 % 1 8 8 1 0 0 . 0 %79 4 2 . 0 % 1 0 9 5 8 . 0 % 1 8 8 1 0 0 . 0 %48 2 5 . 5 % 1 4 0 7 4 . 5 % 1 8 8 1 0 0 . 0 %7 3 . 7 % 1 8 1 9 6 . 3 % 1 8 8 1 0 0 . 0 %24 1 2 . 8 % 1 6 4 8 7 . 2 % 1 8 8 1 0 0 . 0 %47 2 5 . 0 % 1 4 1 7 5 . 0 % 1 8 8 1 0 0 . 0 %8 4 . 3 % 1 8 0 9 5 . 7 % 1 8 8 1 0 0 . 0 %電視報(bào)紙網(wǎng)絡(luò)廣告牌廣播樓體條幅朋友介紹展銷會(huì)N P e r c e n t N P e r c e n t N P e r c e n tI nc l u de d E x c l ud e d T ot a lC a s e s主題：客戶積累 （玫瑰園會(huì)員招募） 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 6 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 在特區(qū)報(bào)推出海居別墅系列宣傳軟文，旁敲側(cè)擊突出 17英里稀缺海景別墅的優(yōu)勢(shì) 以 《 經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 》 作為主打報(bào)紙媒介，針對(duì)高階層人士進(jìn)行小眾傳播 以 《 深圳特區(qū)報(bào) 》 作為主打報(bào)紙媒介，對(duì)深圳本地的主力客戶進(jìn)行強(qiáng)力宣傳 7 媒體：財(cái)經(jīng)媒體 案例： “ 十七英里 ” 財(cái)經(jīng)媒體炒作 主題：客戶積累 （玫瑰園會(huì)員招募） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 8 主題：渠道拓寬 客戶積累 高消費(fèi)場(chǎng)所， 與目標(biāo)客戶重合 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 9 樣版段展示：細(xì)節(jié)動(dòng)人，氣質(zhì)動(dòng)心； 主題：客戶體驗(yàn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 展示 —— 人們總是相信眼見(jiàn)為實(shí)，所以須營(yíng)造營(yíng)銷氛圍，目的是引起客戶沖動(dòng)； 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 9 主題：客戶體驗(yàn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 場(chǎng)所：現(xiàn)場(chǎng)或最近的酒店 效果：開(kāi)盤(pán)重要環(huán)節(jié)、答謝成交客戶、促進(jìn) 有意向未成交客戶、吸引成交客戶的朋友 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 引入每年一度由 胡潤(rùn)百富 主辦的百富榜揭幕事件，包括已經(jīng)在北京、成都舉辦數(shù)界?生活?yuàn)W斯卡?活動(dòng)。 財(cái)經(jīng)渠道 推介活動(dòng) 和財(cái)經(jīng)媒體的活動(dòng)聯(lián)動(dòng)。 第二批 推售數(shù)量： 17套 推售策略：四套大宅樣板房和十三棟小宅。 財(cái)富境界可能是這樣的 … . 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 當(dāng) 財(cái)富，可以讓居所成為一種值得收藏的藝術(shù) … 當(dāng) 財(cái)富，可以讓自己每天神清氣爽、神采怡然 … 當(dāng) 財(cái)富，可以讓自己擁有健康的體魄及年輕的激情 … 當(dāng) 財(cái)富，可以讓自己典藏任意喜好， 成為一種自?shī)?、休閑的方式，帶來(lái)更多的滿足 … 當(dāng) 財(cái)富，可以給自己帶來(lái)更多志同道合的朋友， 談笑風(fēng)生的聚會(huì)，發(fā)自內(nèi)心的開(kāi)懷 … 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 當(dāng) 財(cái)富，可以買(mǎi)回上萬(wàn)兒童的美好未來(lái)， 換回?zé)o數(shù)珍貴的生命 … 當(dāng) 財(cái)富，可以給社會(huì)、世界一片回饋 … 當(dāng) 財(cái)富，不僅僅是滿足物質(zhì)，而是豐滿了靈魂 … 當(dāng) 財(cái)富 … 您可能會(huì)發(fā)現(xiàn)，這些，其實(shí)和贏得財(cái)富一樣 讓你更雀躍，甚至更雀躍 … 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 綠城 －－南存輝 更多的財(cái)富意味著更多的 社會(huì)責(zé)任 。 陳麗華，香港富華國(guó)際集團(tuán)董事長(zhǎng)，在北京成立了長(zhǎng)安俱樂(lè)部，并在王府井附近投資了一條 40億元的文化街，被稱為?投資型的女企業(yè)家? 。 最近，國(guó)家基因工程邀請(qǐng)我做形象大使，以號(hào)召更多的人捐獻(xiàn)骨髓，我非常愿意樹(shù)立這樣積極的形象。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 如果財(cái)富僅僅指金錢(qián)，那么這個(gè)財(cái)富并不能給企業(yè)家真正的快樂(lè)。 近幾年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的超速發(fā)展造就了此類 “ 快速致富 ” 階層，財(cái)產(chǎn)的迅速增加使他們充滿了 “ 用財(cái)富提高生活質(zhì)量和品位 ” 的消費(fèi)欲望，高總價(jià)的奢侈品、高級(jí)汽車和不動(dòng)產(chǎn)則是目前僅有的大額消費(fèi)通道。他們不僅希望產(chǎn) 品能夠滿足生活需要，更要體現(xiàn)出個(gè)性特點(diǎn)，透露自己與眾不同的文化品格。 以知識(shí)積累財(cái)富的 新知富階層 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 以知識(shí)積累財(cái)富的 新知富階層 曾先生， 34歲，騰訊創(chuàng)始人之一 。買(mǎi)房注重 地段、環(huán)境及升值潛力 。 王先生， 50歲，媒體公司老板，北京人非中國(guó)籍，有較長(zhǎng)時(shí)間的國(guó)外居住經(jīng)驗(yàn)，分別在棕櫚泉、晴翠園、聚龍花園等處臵業(yè) 莫先生， 40多歲，從事 IT行業(yè)，家在上海，常駐地北京，基本上一周往返一 次。 1989年魏氏兄弟接手家族生意，放棄了臺(tái)灣股市上萬(wàn)點(diǎn)，房地產(chǎn)可以一夕致富的年代，而是帶著 1700萬(wàn)美元來(lái)大陸闖蕩，因?yàn)?堅(jiān)信?十年后賺錢(qián)的地方在大陸? 。 他西裝筆挺，話不多，很講求效率。 周先生，著名服裝集團(tuán)總裁，全國(guó)服裝連鎖店已達(dá)到了近 800家。避免相鄰住戶之間的視線干擾； ?主 傭生活分隔的比例 ：無(wú)機(jī)房別墅電梯，主傭分離通道； 。大面積的 低密度 住宅區(qū)連成一片，財(cái)富階層在此聚集， 富人社區(qū) 已初顯規(guī)模。 ?綠城的品牌以及在別墅開(kāi)發(fā)上的造詣，使得項(xiàng)目具備 先天 的優(yōu)勢(shì)。 ? 傳承上海 老花園洋房 的神韻 —— 構(gòu)建精致優(yōu)雅的社區(qū)環(huán)境。2006 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 與其他諸多策略報(bào)告有所不同的是，本提案的主旨不在于全景式的市場(chǎng)掃描或是概念式的分析，而更多的是根據(jù)世聯(lián)對(duì)豪宅項(xiàng)目與豪宅客戶的理解，基于項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)目標(biāo)和限制性條件而作出的具有 前瞻性 和 切實(shí)可行 的營(yíng)銷策略方案。 （元 /㎡ ） 圣得恒業(yè) 天籟 好世麒麟 好世麒麟 15000 價(jià)格： 20220 元 /平方米的區(qū)域價(jià)格上限 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 精神界面 帶動(dòng)板塊成為上海新富人區(qū) 引領(lǐng)華人財(cái)富階層生活方式的改變 物質(zhì)界面 上海頂級(jí)別墅的精品和里程碑項(xiàng)目 實(shí)現(xiàn)整盤(pán)平均每棟售價(jià)： 1500萬(wàn)－ 3500萬(wàn)元 /棟 華人財(cái)富階層成為項(xiàng)目持續(xù)穩(wěn)定的消費(fèi)客群 ?總量：超出尋常體量的上海高端別墅供應(yīng)比例。通過(guò)滬杭 A8和莘奉金 A4，項(xiàng)目受上海中心城的直接輻射 市中心 ? 閔行新城是上海市? 1966? 規(guī)劃中 重點(diǎn)建設(shè)的九個(gè)新城之一，也是發(fā)展基礎(chǔ)最好的一個(gè)； ? 馬橋鎮(zhèn)建設(shè)部直屬試點(diǎn)小城鎮(zhèn) ? 項(xiàng)目距離滬杭高速 4公里，距離莘奉金高速 5公里， 交通快速便捷 ； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 旗忠森林體育城是上海發(fā)展關(guān)鍵點(diǎn)，目前已初具規(guī)模。 －世紀(jì)經(jīng)典。 史先生，著名建設(shè)集團(tuán)董事。 周先生的公司雖然離項(xiàng)目不遠(yuǎn)，但仍是通過(guò) 秘書(shū)前來(lái)索取資料 之后才決定來(lái)看房，先后來(lái)了 4次， 每次都非常匆忙，間隔期也較長(zhǎng) 。 魏先生 出生于臺(tái)灣 一個(gè)作油榨業(yè)的家庭。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 龍?zhí)?,年齡 65歲，海歸派，臺(tái)灣人，在美國(guó)生活多年。 因?yàn)辇執(zhí)图胰嗽趪?guó)外居住多年，希望找個(gè)環(huán)境、生活方式類似北美風(fēng)格的別墅長(zhǎng)期居住，延續(xù)其已經(jīng)習(xí)慣的 北美生活氛圍 。 本客戶描述出自于 [深圳 〃 波托菲諾 ,香蜜湖一號(hào) /北京 〃 西山美廬 /上海 〃 月湖山莊 ,華府天地 ] 陳先生， 42歲，咨詢行業(yè)董事長(zhǎng)，行業(yè)的領(lǐng)頭羊，其企業(yè)高速成長(zhǎng)。 [Golf/藝術(shù)品收藏 /馬場(chǎng) /階層社區(qū) ] 他們似乎 沒(méi)有統(tǒng)一 的趣味傾向，但他們的精神氣質(zhì)很 接近 。別墅既是實(shí)現(xiàn)和追求品味生活的場(chǎng)所，又是維護(hù)資源的場(chǎng)所。 —— 財(cái)富境界生活。－－李嘉誠(chéng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 王秋楊，今典投資 (集團(tuán) )有限公司執(zhí)行總裁， “企業(yè)家更應(yīng)該 主動(dòng) 關(guān)注社會(huì) ， 更好地 運(yùn)用財(cái)富 ?！蹦壳伴L(zhǎng)風(fēng)堂收藏了5000多件藏品，大多數(shù)是楊休的私人收藏，其中不乏名家珍品。－－宗慶后 一個(gè)人的財(cái)富，不在于索取多少，而是在于 奉獻(xiàn) 多少。 他和大多數(shù)賺錢(qián)很多但活得很累的商界精英最大的區(qū)別就在于：他嚴(yán)格信守 ?娛樂(lè)自己? 的經(jīng)商原則，活得很自我很奔放也很輕松。以小宅為主 20套，大宅四套。現(xiàn)場(chǎng)展示和賽事巧妙的安排， “ 吸引眼球 ,制造區(qū)隔 ” 是目的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 媒體：戶外廣告牌 現(xiàn)場(chǎng)圍墻 背景：玫瑰園屋脊線的一角 推廣主題： “ 一種極品生活的可能 ” “ 歲月成林，在我和這個(gè)世界之間 ” 目的：市場(chǎng)預(yù)熱 品牌提示，給到顧客信心 主題：市場(chǎng)預(yù)熱 4 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 活動(dòng)主題：綠城年度產(chǎn)品鑒賞會(huì) 媒體： 《 綠城會(huì) 》 、綠城網(wǎng)站 形式：展示＋名家巡演 參與人員：玫瑰園桃花園客戶 活動(dòng)效果：充分挖掘現(xiàn)有的客戶資源， 借助綠城的企業(yè)品牌積累客戶、鎖定 綠城最忠誠(chéng)的 “ FANS? ； 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 4 主題：社區(qū)巡展 （尋找綠城實(shí)力 FANS) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 4 活動(dòng)主題：玫瑰園到上海 形式：媒體軟文，專欄 參與媒體：浙商雜志、溫州晚報(bào) 活動(dòng)效果：在以浙商為代表的早 富階層做宣傳； 目的：項(xiàng)目知名度的傳播 主題：浙商媒體滲透 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 酒店導(dǎo)示 前臺(tái)接待 模型、物料 貴賓洽談 影視體驗(yàn) 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 主題活動(dòng)：玫瑰園產(chǎn)品推介 形式：新聞發(fā)布 +酒會(huì) 參與人員：政府官員 /財(cái)富階層 /專業(yè)人士 /媒體； 活動(dòng)效果：產(chǎn)品知名度和美譽(yù)度， 在國(guó)賓館貼上身份標(biāo)簽，臨時(shí)接待 積累客戶，浙江商人聚集地； 5 主題：產(chǎn)品推介 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 客戶積累（玫瑰園會(huì)員招募） 感觀系統(tǒng)的全方位調(diào)動(dòng) （重點(diǎn)：專門(mén)劃分影視區(qū)、制作 DV片） 影視體驗(yàn) 寬頻體驗(yàn)一：區(qū)域概念篇 寬頻體驗(yàn)二：項(xiàng)目簡(jiǎn)介篇 寬頻體驗(yàn)三：綠城品牌篇 寬頻體驗(yàn)四：生活場(chǎng)景篇 震撼和共鳴 －強(qiáng)化頂級(jí)別墅新標(biāo)準(zhǔn) 意向確認(rèn) 酒店導(dǎo)示 前臺(tái)接待 模型、物料 貴賓洽談 影視體驗(yàn) 5 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 價(jià)值標(biāo)簽，國(guó)賓館中的接待中心 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 媒體：玫瑰園網(wǎng)站開(kāi)通，網(wǎng)絡(luò)傳播 案例：中國(guó)建設(shè)報(bào)首席記者所撰寫(xiě)的題為 “ １７英里：萬(wàn)科 叛逆之花 ” 在中國(guó)建設(shè)報(bào)網(wǎng)站上首次發(fā)布，引起了市場(chǎng)關(guān)注。 日本東京灣 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 名 稱 興起原因 貝弗利山莊 鄰近電影王國(guó)好萊塢， 演藝巨星聚集效應(yīng) ，吸引相關(guān)商業(yè)、服務(wù)業(yè)，比如珠寶業(yè)、奢侈品街等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Key word: 富人區(qū) 尚無(wú)確定的，劃一的標(biāo)準(zhǔn)，只有特征和標(biāo)尺。 而今長(zhǎng)島的房子主要有兩類：一類是 60萬(wàn) — 100萬(wàn)美元上下的普通住宅，另一類是數(shù)百萬(wàn)美元以上的豪宅，但不管是哪一種，其價(jià)錢(qián)都讓大多數(shù)美國(guó)人望而卻步，近幾年來(lái)長(zhǎng)島的房?jī)r(jià)不斷上漲，平均每年要上漲 15%左右，而現(xiàn)在長(zhǎng)島的平均房?jī)r(jià)已經(jīng)是20年前的 ，在美國(guó)人的印象里，長(zhǎng)島意味著：大別墅、豪華加長(zhǎng)房車、子女穿著貴族私立學(xué)校制服、職業(yè)化仆從等。中產(chǎn)階層紛紛涌入。 空白斷層。 同年