【正文】 格， 11層 18層保留坡屋頂， 18層以上取消坡屋頂。 電梯大堂精裝修 72 項目智能化建議 門禁系統(tǒng) 可視對講系統(tǒng) 智能門鎖 中央控制系統(tǒng) 建議在目前高檔樓盤主流做法中進行選擇 73 燈光系統(tǒng)可以營造樓盤的夜景，增強樓盤的可識性。 一、龍池湖、滁河灣高端生活氛圍配套的體驗。 前期利用搜房網(wǎng)、 HOUSE36戶外進行區(qū)域和項目炒作，以擴大項目的影響力， 開盤前期使用效果良好的 金陵晚報 ， 階段性增加南京客戶普遍關(guān)注的 現(xiàn)代快報 、 揚子晚報 、 南京日報 ， 并可針對目標客戶相對集中的區(qū)域進行 DM直郵。 客戶聯(lián)動多元化： 二手房中介機構(gòu)客戶資源、挖掘前期榮盛老業(yè)主。 體驗營銷： 以文本會刊（客戶通訊等）的形式與目標客戶做針對性的溝通，方向上把握住對生活追求以及人生哲學感悟等重點。尤其是 136平米的大戶型要營造尊貴之氣。 因此，針對投資客群我們建議在戶型設(shè)計上，針對投資客群客戶合理控制戶型的面積和總價。本案在前期自身成交客戶分析可以得知：客戶對 90平米以下需求的占比達 35%。二期兩個組團分別起名茉莉苑、雨花苑，寓意在繼承六合文化的基礎(chǔ)上，將掀起六合新的篇章。 六合市場進入產(chǎn)品時代，建筑風格多樣化，在產(chǎn)品、園林設(shè)計必須遵循差異化原則，合理控制面積、總價。 冠城新地 46 主要競爭對手龍池翠洲進入 2022年前期推盤剩余房源去化基本完畢，目前尚有 10萬方待售。聯(lián)體 :9棟組成。 ?在六合實驗小學、勵志中學求學帶來的人群。 37 青年白領(lǐng)客群的需求特征： 具備較強的單價承受能力； 具備一定總價承受能力； 傾向?qū)嵱脩粜停? 對交通的時間要求非常高； 對于運動會所的認同感較高； 本項目利用交通的改善和軌道交通的預期，來吸引這部分客群對項目的好感。 從統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)， 30歲以下的占比為 48%， 40歲以下成交的客戶占比為 74%，反映了成交客戶的年齡分布比較集中?？梢娛袇^(qū)客戶的需求 對項目的需求在增大。 片區(qū)客戶渴望并樂于接受高性價比產(chǎn)品。 社區(qū)規(guī)劃完善，一流的園林景觀。 23 五星酒店 作為六合乃至整個江北的第一個五星級酒店，也是生態(tài)環(huán)保節(jié)能型五星級花園式酒店， 潤澳? 茉莉花國際大酒店 于 2022年 9月 29日奠基開工，預計 2022年底投入使用。４Ｅ級是目前我國機場的最高級別標準，能滿足波音７４７－４００型及其以下機型飛機全載機降要求。全線在橫梁、龍袍、棲霞、麒麟等 4處設(shè)臵互通式立交，并預留紅光、仙林 2處互通式立交。 11 商業(yè)用房成交走勢：專業(yè)市場放量拉低成交價格 市場價值研判 六合區(qū)商業(yè)用房成交價格保持穩(wěn)步增長，但在 08年下半年有明顯的放量，導致成交價格有大幅度的下降，主要是由于南京國際化工商貿(mào)城、南京國際五金機電城等專業(yè)市場的集中成交所導致。 因此這些未來的上市量還不包含本項目 ， 未來市場供應(yīng)較大 ， 競爭激烈 。開發(fā)重心隨著政府的遷移而向開發(fā)區(qū)延伸。 2022年 16月 ， 六合全社會固定資產(chǎn)投資 ， 其中房地產(chǎn)投資額為 ， 按照這個速度計算 ， 全年房地產(chǎn)投資額的增幅有望突破 50%， 表明六合經(jīng)濟在保持工業(yè)投資旺盛的同時 ， 城市化建設(shè)進程加快 。) 環(huán)比 (%) 供應(yīng)套數(shù) (套 ) 環(huán)比 (%) 成交面積 (M178。 金寧廣場 商業(yè)分布：集中于長江路、泰山路，開發(fā)區(qū)商業(yè)潛力較大 市場價值研判 13 市場價值研判 便捷交通帶給六合發(fā)展的新機遇 地鐵三號線已經(jīng)開工建設(shè)，借助青奧會的東風，輕軌 11號線提前動工，預計 2022年前通車。 16 六合機場 六合機場是原南京大校場機場的搬遷，新址位于六合北部的雄州鎮(zhèn)北部，北依南京二環(huán)，東鄰寧連高速，西部毗鄰程橋鎮(zhèn)。未來六合的發(fā)展就在這里。 雄州站 26 S:優(yōu)勢 六合區(qū)政府邊上，未來的行政經(jīng)濟文化中心 屬于六合實驗小學的學區(qū)房。 前期華歐樓盤品質(zhì)和聲譽不高，存在負面影響 百姓對化工產(chǎn)業(yè)的誤區(qū)，導致外來人口導入存在一定困難。 六合其他區(qū)域大量待開發(fā)土地給項目帶來不確定風險。 成交客戶分析 數(shù)據(jù)來源：前期客戶成交分析 30 從統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，目前成交的客戶主要為剛需客戶，用于自住和子女就學，長期投資的客戶占比為 11%。 訪談紀要： 35 為了更好地進行項目定位，營銷策劃部開展了對客戶的深度調(diào)研，以下是分類客群的調(diào)研結(jié)論： 地源客群（六合本地）的需求特征： 有著較大的購房需求； 家庭月收入還是相當可觀的，有一定潛在的消費能力； 對本地商品房心理預期價格普遍不高； 對戶型面積的需求還是以經(jīng)濟實用為主； 對于大型超市及便利店有著強烈的需求； 對于幼兒園、小學、社區(qū)醫(yī)療診所的需求較強。 重點政府機構(gòu)、企業(yè)單位 區(qū)政府機關(guān)、化工園區(qū)、物流企業(yè)等，收入較高，消費潛力較大； 一般企業(yè)、小型工廠 小型企業(yè)等，企業(yè)效益一般，職工收入不高，住老廠單位房或租房。34棟 3層的別墅 。總建面約 85萬方，其中一期開發(fā)的地面總建筑面積約25萬平方米，將建設(shè)住宅約 2393套，其中商業(yè)及配套設(shè)施面積約 。 未來項目周邊規(guī)劃生活配套設(shè)施齊全，交通便捷，作為未來六合新城的文化政治經(jīng)濟中心，可以作為第一居所的 稀缺湖景資源社區(qū)” 地鐵 3號線的泰馮路站與本項目的對接，輕軌 11號線將在 2022年的提前通車為項目帶來了更多的南京市區(qū)客群，本項目在產(chǎn)品定位需要考慮南京市區(qū)人群的購買特點。 湖景美宅：雙水岸住宅，千年龍池湖， 10公里滁河水岸，自然生態(tài)美景，浸入眼簾。 53 產(chǎn)品戶型配比 結(jié)合市場供求情況以及前期客戶成交、潛在客戶購買特征情況分析，建議項目的 90平方米以下戶型配比上應(yīng)該加大，做到 55%。 理由三：本案擁有豐富的自然生態(tài)資源， 1500畝純凈水面，千年龍池湖， 10公里蜿蜒水岸線。 簡歐特點： ?建筑風格簡潔明快 ?外立面以石材與涂料組成 ?細部精致，注重美感 ?強調(diào)建筑與環(huán)境的結(jié)合 建筑風格建議 69 景觀風格建議 建議景觀風格參照盛棠苑， 設(shè)計一定的水系，將溪流（水系）、浮島（路網(wǎng)景觀設(shè)計）、植被（草坪、大樹等）與建筑有機結(jié)合，打造具有江南風情的園林庭院。 泛光照明 概念：在夜晚投光照射建筑物外部的一種照明方式 優(yōu)點：凸顯建筑風格最有特色的部分 輪廓照明 定義：照亮建筑物的邊緣，顯示建筑的輪廓形象 優(yōu)點：通過線條輪廓突出建筑的立體和透視感 點照明 定義：通過的點狀光排列組合成各種形狀和圖案 優(yōu)點：可以表現(xiàn)住宅建筑立面結(jié)構(gòu)的重復和循環(huán)特征，突出建筑的韻律感。 77 銷售策略 體驗營銷 ——場域內(nèi)情景示范 現(xiàn)場售樓處 現(xiàn)場樣板房 項目基地包裝 樣板房 項目基地 包裝 現(xiàn)場售樓處 78 銷售策略 銷售模式 ——“坐銷” +“行銷” +“聯(lián)銷” 的三維銷售模式 現(xiàn)場銷售 外場銷售 一二手聯(lián)動 聯(lián)合互動 售樓處現(xiàn)場銷售 : 售樓處來訪客戶接待。 強銷期集中派單、短信群發(fā)。 企業(yè)客戶挖掘： 展開主動的上門推介、企業(yè)團購、房展會、定向開發(fā)、團購促銷、 SP推介。 圈層營銷： 緊扣定向營銷和圈層營銷兩大基本點 在媒體策略、活動把握等方面針對前期成交分析進行 定向營銷： 現(xiàn)場氛圍的打造，使目標客戶對項目產(chǎn)生心存向往和共鳴。大廳頂部配臵吊燈，以營造較高的品質(zhì)感。合理的價格和優(yōu)美的自然水景資源使得本項目在整個南京市場極具投資潛力，龍湖半島的房子就是一只原始股。全市 90平方米以下供給面積占比約 37%，成交面積段總體占比 35%。本項目位于未來的六合行政文化中心，體量巨大，承擔著延續(xù)六合文化的責任。 六合實驗小學、勵志中學，良好的學區(qū)文化氛圍，可以滿足小孩教育的成長性需求。目前設(shè)立了臨時接待點，預計 10年 10月面世。雙拼 :11棟 。 ? 收入水平較高的人群集中在化工、鋼鐵、商貿(mào)、物流業(yè)商戶，重點政府機構(gòu)、企業(yè)單位人員。 36 留寧大學生客群的需求特征： 對小戶型公寓的認可度較高； 接受總價的范圍在 50萬左右； 接受兩房的比例較大，一房較少； 對于公共交通的要求很高（很快地進入市區(qū)）；