【正文】 一股重要力量。 2023年 2023年 2023年 2023年 價(jià)格預(yù)測(cè) 商品住宅 4212 4806 4370 4632 (元 /平方米 ) 09年價(jià)格在 08年基礎(chǔ)上繼續(xù)下降 ,10年出現(xiàn)增長(zhǎng) ,但受市場(chǎng)恢復(fù)緩沖和外圍產(chǎn)品低價(jià)結(jié)構(gòu)影響 ,10年成交均價(jià)不會(huì)出現(xiàn)大幅度上漲 ,只是小幅度上揚(yáng) . 市場(chǎng)情況 /整體市場(chǎng) /價(jià)格預(yù)測(cè) 2023年降價(jià)持續(xù) ,高性?xún)r(jià)比促進(jìn)才能促進(jìn)量長(zhǎng) ,價(jià)格將出現(xiàn) 10%以?xún)?nèi)的下降 . 2023年下半年價(jià)格逐步回復(fù) ,增幅不大。但中低價(jià)位產(chǎn)品有抬頭之勢(shì)。 從 09年初的月度走勢(shì)看，呈小幅上漲趨勢(shì)。上漲原因主要是本月產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有所調(diào)整，部分樓盤(pán)低層的房源售完，現(xiàn)主要銷(xiāo)售高樓層的房源，價(jià)格有所上漲。11棟 46層的多層 。010739。090739。050839。 市場(chǎng)情況 /區(qū)域市場(chǎng) /個(gè)案情況 鳳凰城二期開(kāi)盤(pán)由于定價(jià)過(guò)高，客戶(hù)接受程度不高，經(jīng)過(guò)調(diào)整價(jià)格以及受市場(chǎng)情況回暖的影響，截止到目前為止總共成交了 160套，價(jià)格比開(kāi)盤(pán)價(jià)格下跌了%。 關(guān)鍵詞：低價(jià)入市、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力（搶先降價(jià)）、高品質(zhì)新房源、暗降、直降。 ? 紅谷灘機(jī)會(huì)多，換來(lái)競(jìng)爭(zhēng)亦大，沒(méi)有針對(duì)空白或具有鮮明旗臶的定位，難以在紅谷灘立足！ ? 對(duì)豐和新城二期來(lái)說(shuō)，我們要包裝成為紅谷灘最具特色的項(xiàng)目。求新穎、要品質(zhì)、講實(shí)惠，希望高性?xún)r(jià)比是他們對(duì)項(xiàng)目評(píng)判的主要關(guān)注 ? 他們需要一個(gè)真正能夠釋放身心的地方； ? 他們是有品味的一族，對(duì)生活質(zhì)素有一定要求； ? 對(duì)于都市舒適生活的理解，是自由的、舒服的、自然的，條件是不離開(kāi)都市的繁華。 報(bào)紙、電視、電臺(tái)、戶(hù)外集中投放，短信、 DM、秋交會(huì)大量積累客戶(hù) 線(xiàn)下鋪開(kāi)積累客戶(hù)上門(mén)，通過(guò)促銷(xiāo)促進(jìn)客戶(hù)成交。 服務(wù)展示 物管服務(wù) 銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì) １ 高品質(zhì)的銷(xiāo)售接待服務(wù) ?規(guī)范銷(xiāo)售人員服裝； ?規(guī)范提升銷(xiāo)售接待流程； ?規(guī)范銷(xiāo)售人員舉止、話(huà)速； ?銷(xiāo)售中心背景音樂(lè)、鮮花； ?高品質(zhì)飲料、西點(diǎn)； …… 眼、耳、鼻、口、手、心等全方位品質(zhì)體驗(yàn)，客戶(hù)很喜歡來(lái)現(xiàn)場(chǎng)！ “ 用心 ?貼心 ?專(zhuān)業(yè)” 的服務(wù) ?方式 ?在進(jìn)入?yún)^(qū)域的各主要路口及重要場(chǎng)所設(shè)置項(xiàng)目信息，霸占整個(gè)區(qū)域； ?通過(guò)廣告牌，導(dǎo)示系統(tǒng)確定領(lǐng)域，確認(rèn)區(qū)域?qū)傩裕? ?指導(dǎo)客戶(hù)項(xiàng)目所在區(qū)域； 現(xiàn)場(chǎng)包裝 ——建立區(qū)域標(biāo)識(shí) 特色展示中心 設(shè)置目標(biāo)： 制造新聞，吸引客戶(hù) 建立標(biāo)志，展現(xiàn)風(fēng)格 表達(dá)生活方式的不同 方式： 展示資源，展示生活，展示價(jià)值，展示感覺(jué) 。 價(jià)格攻略之價(jià)格排查 ? 服務(wù)配合 ——主入口 橋梁 價(jià)值 BRIDGE VALUE 。 辦卡客戶(hù)權(quán)益： 持卡客戶(hù)擁有售樓處水吧 150元消費(fèi)額度； 持卡客戶(hù)擁有優(yōu)先參觀項(xiàng)目園林、樣板房權(quán)益； 持卡客戶(hù)可及時(shí)收到項(xiàng)目關(guān)鍵銷(xiāo)售信息的直郵及短信； 持卡客戶(hù)在 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上門(mén)刷卡積分 ，并憑積分在開(kāi)盤(pán)期間享受不同的購(gòu)房?jī)?yōu)惠。 展示體系 產(chǎn)品價(jià)值展示 賣(mài)場(chǎng)氛圍展示 服務(wù)展示 售樓處 樣板房 主入口 主入口通道 指示系統(tǒng) 看樓通道 圍墻 物管服務(wù) 銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì) 守望燈塔 便捷式裝修 展示攻略 —— 營(yíng)造高體驗(yàn)價(jià)值的產(chǎn)品和賣(mài)場(chǎng)展示系統(tǒng)，讓客戶(hù)實(shí) 實(shí)在在感知 都市的 /時(shí)尚的 /趣味的 未來(lái)生活。市區(qū) 我們認(rèn)為，這不是一個(gè)簡(jiǎn)單的“生活社區(qū)”，因?yàn)樗鼡碛兄鞘械募±斫Y(jié) 構(gòu)，它擁有著城市的現(xiàn)代文明．叫它“市區(qū)”我們認(rèn)為更為貼切． 而“ WE”意為“我們”，諧音“未”．代表了“包容”＼“未來(lái)”＼“人性化”＼“規(guī)模”＼“國(guó)際”． 案名 城市為你而改變 形象演繹 形象演繹 66 輔助案名 中央領(lǐng)域 中央天駿 城市新領(lǐng)域 中央樂(lè)城 都市逸居 陽(yáng)光逸居 上城 紅谷尚都 其他 LOGO設(shè)計(jì) LOGO闡釋?zhuān)? NO。 ? 紅谷灘從來(lái)不欠缺高檔住宅，但欠缺有品味的、中高檔次的樓盤(pán)； ? 主打新都市主義是包裝的方向，但未深化，不是核心所在； ? 出則繁華，入則寧?kù)o的升華 問(wèn)題點(diǎn)： 新都市主義是什么？ 如何包裝？ 從地產(chǎn)角度理解 ? 近年來(lái)，新都市主義的生活觀念漸漸地被越來(lái)越多的人所接受，讓城市“靜”下來(lái)，讓生活“閑”下來(lái)，是生活在都市人群的普遍呼聲。 本項(xiàng)目 目標(biāo)客戶(hù) 昌北區(qū)域 占 25% 市中心區(qū)域 占 35％ 年齡集中 在 3550歲 80100的 2房 100130的 3房 客戶(hù)定位 /消費(fèi)人群分類(lèi)探討 中小私營(yíng)業(yè)主 ——“藏富于民”現(xiàn)象較多，擁有較強(qiáng)的消費(fèi)能力，逐步要求生活品質(zhì)，自住改善購(gòu)房、為子女購(gòu)房成為首要?jiǎng)訖C(jī)； 國(guó)家機(jī)關(guān)干部 ——遠(yuǎn)郊公務(wù)員享有較為寬松的行政條件，購(gòu)買(mǎi)力普遍較強(qiáng)； 高等院校老師 ——高校教師和行政人員，擁有可觀的待遇以及購(gòu)房津貼； 園區(qū)工作人員 ——經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)工作人員收入較高，在園區(qū)附近買(mǎi)房成為他們的首要考慮； 周邊外圍客戶(hù) ——南昌在江西地區(qū)的經(jīng)濟(jì)影響力使得周邊的客戶(hù)進(jìn)入 . 內(nèi)需型成長(zhǎng)市場(chǎng) 46 ?他們向往都市的生活，但對(duì)都市的煩躁有抗拒感 ?偏好寬敞、舒適的房型，以滿(mǎn)足日常起居生活； ?他們需要一個(gè)真正能夠釋放身心的地方； ?他們是有品味的一族，對(duì)生活質(zhì)素有一定要求 ?追求產(chǎn)品性?xún)r(jià)比更高，希望有類(lèi)似露臺(tái)、空中花園等附加贈(zèng)送的增值特色 客戶(hù)定位 /客戶(hù)消費(fèi)習(xí)性分析 47 本項(xiàng)目 客戶(hù) 客戶(hù) 目標(biāo)客戶(hù) 最終購(gòu)買(mǎi)客戶(hù) 啟動(dòng)型目標(biāo)客戶(hù) 7 10 9 8 6 創(chuàng)造型目標(biāo)客戶(hù) 成長(zhǎng)型目標(biāo)客戶(hù) 客戶(hù)定位 /目標(biāo)客戶(hù)探尋模式 48 南昌市公務(wù)員 /私營(yíng)業(yè)主 ? 長(zhǎng)期工作 、 生活的地域緣故 ， 生活圈子已經(jīng)形成 ， 他們是當(dāng)?shù)刂懈叨讼M(fèi)力的代表 。 高層 和小高 層 建筑形態(tài) 18棟 6層多層 。070839。110739。030739。 總建面積 260038㎡ 容積率 裝修情況 毛坯 物業(yè)管理 深圳市福田物業(yè)管理有限公司 天賜良園 市場(chǎng)情況 /區(qū)域市場(chǎng) /個(gè)案情況 小高層戶(hù)型配比 兩房?jī)蓮d一衛(wèi)：94平方米 客廳餐廳雙陽(yáng)臺(tái)，東有無(wú)限陽(yáng)光，南有精致美景； 主臥朝南帶飄窗，廚房寬敞明亮，衛(wèi)生間設(shè)于兩臥之間，舒適方便。 啟示一： 紅谷灘區(qū)域是南昌市供求的重點(diǎn)區(qū)域， 09年初走勢(shì)良好，但和整體市場(chǎng)一樣，依然是去年壓抑的剛性需求的釋放，隨著剛性需求的逐漸釋放完畢，預(yù)計(jì)未來(lái)市場(chǎng)將有所回落。上漲原因主要是本月產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有所調(diào)整，部分樓盤(pán)低層的房源售完，現(xiàn)主要銷(xiāo)售高樓層的房源，價(jià)格有所上漲。 09年 14月新增供應(yīng)總量 ,成交量 ,總體供求比為1:, 09年初的 4個(gè)月的成交量接近 08年一年的成交量，主要是由于08年壓抑需求的釋放。 啟示二： 低價(jià)位產(chǎn)品依然是在剛性需求為主要需求的市場(chǎng)的主力，但剛性的改善性需求和部分投資性需求也開(kāi)始復(fù)蘇，中價(jià)位產(chǎn)品有上漲趨勢(shì)。 50244561 46505410 5332 53815208481849944650 45874277353641574370460901000202330004000500060000 8 . 1 0 8 . 2 0 8 . 3 0 8 . 4 0 8 . 5 0 8 . 6 0 8 . 7 0 8 . 8 0 8 . 9 0 8 . 1 0 0 8 . 1 1 0 8 . 1 2 0 9 . 1 0 9 . 2 0 9 . 3 0 9 . 4南昌市住宅成交均價(jià)走勢(shì)單位：元 / 平方米均價(jià)線(xiàn) 4802 均價(jià)線(xiàn) 4201 下降幅度％ 市場(chǎng)情況 /整體市場(chǎng) /成交均價(jià)情況分析 08年上半年受市場(chǎng)高價(jià)房成交比例上升影響價(jià)格保持高位運(yùn)行 ,下半年真正進(jìn)入下行通道，且延續(xù)到 09年初，較 08年整體均價(jià)下降 ％。 ? 交通條件 ： 城市核心地段，距離城市主要交通樞紐較近，交通便捷，四通八達(dá)， 豐和新城二期 ? 項(xiàng)目周邊各項(xiàng)生活配套設(shè)施比 較齊全，生活便利。 謹(jǐn)呈豐和新城項(xiàng)目 豐和新城二期前期定位營(yíng)銷(xiāo)策劃溝通 報(bào)告框架 一、項(xiàng)目認(rèn)知 項(xiàng)目所處片區(qū)的規(guī)劃、交通、區(qū)位、配套等 項(xiàng)目本體認(rèn)知 二、市場(chǎng)情況