【正文】 前 言 產(chǎn)品策劃的背景 隨著奧運的日益臨近，順義城區(qū)及奧運場館周邊的自然環(huán)境和市政設(shè)施日趨完善，作為 “ 順義第一盤 ” 的金漢 綠港本產(chǎn)品建議的主要依據(jù)q 順義區(qū) “ 十一五 ” 規(guī)劃與發(fā)展遠(yuǎn)景q 區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史與現(xiàn)狀q 業(yè)內(nèi)可類比商品住宅項目開發(fā)經(jīng)驗q 區(qū)域競爭項目與金漢 從金漢 綠港現(xiàn)有產(chǎn)品類型較單一的弱勢。第第一一部部分分 市市場場環(huán)環(huán)境境分分析析金漢第第一一部部分分 市市場場環(huán)環(huán)境境分分析析金漢從總體規(guī)劃、開發(fā)理念來判斷，三期將繼續(xù)延續(xù)一、二期的基本思路，預(yù)計 90㎡以下小戶型將成主打產(chǎn)品。 三區(qū)預(yù)計于今年 10月開盤，戶型以 80120㎡的兩居室和三居室為主，一層贈送私家庭院、地下室。綠港與主要 競 爭 對 手橫向 對 比 優(yōu)勢 劣 勢價格不占 優(yōu)勢綠港 龍 花園三區(qū)相比 優(yōu)勢 劣勢溫泉入 戶 　 靈活性高，可后 發(fā) 制人O 總建筑面積 10450㎡的香花會館，設(shè)有咖啡廳、健身娛樂中心、中西餐廳、鮮花禮品店、便利店、兒童樂園、商務(wù)中心 …… 規(guī)模大、功能全；會所前有歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)格的風(fēng)情街，香花會館包括一個配置豪華的 30—60 ㎡的酒店式公寓，滿足了具有超前思想的中高收入白領(lǐng)階層的需求。小區(qū)附近商業(yè)中心、醫(yī)院、學(xué)校及居住所需的配套設(shè)施日趨完善，小區(qū)南邊建有商業(yè)市場一條街，基本能滿足小區(qū)日常所需。但因其客群定位不高，對金漢綠港 E區(qū)并無直接影響。第第一一部部分分 市市場場環(huán)環(huán)境境分分析析金漢 2023年接待游客 ，比上年上升 %，其中：接待外國游客 14萬人次，比上年增長%，占總接待游客的 %。 第第二二部部分分酒酒店店可可行行性性分分析析金漢 第第二二部部分分酒酒店店可可行行性性分分析析金漢酒店向入住客人免費提供機(jī)場往返市區(qū)的班車。綠港p 產(chǎn)權(quán)式酒店綜合分析 產(chǎn)權(quán)式酒店有旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的雙重屬性，從開發(fā)商角度分析，必須沿著旅游產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)兩條思路運作。金漢第第二二部部分分酒酒店店可可行行性性分分析析金漢綠港n順義本地客戶占 73%，北京市區(qū)客戶 11%，其他郊區(qū)縣客戶 3%，空港客戶 2%；n順義本地客戶為絕對消費主力，所占比例超過 70%；n北京市區(qū)客戶比例超過 10%；n空港地區(qū)客戶占 3%~4%。 第第三三部部分分目目標(biāo)標(biāo)客客群群分分析析金漢第第三三部部分分目目標(biāo)標(biāo)客客群群分分析析金漢居住舒適型和價位是最主要的兩個因素。 可從住區(qū)升級入手，從開發(fā)理念、產(chǎn)品形態(tài)、戶型組合、科技運用、時尚元素等方面強(qiáng)化、放大項目優(yōu)勢。p本項目雖然是順義城區(qū)的中高端普通商品住宅，區(qū)域內(nèi)其他高檔別墅項目對本項目高端投資客戶會產(chǎn)生一定阻擊作用。綠港一、市場定位一、市場定位 （區(qū)域） 生態(tài)時尚 之終極版社區(qū) 定位描述：高品質(zhì)生活區(qū)升級版 環(huán)境資源是不可復(fù)制的，河流、森林、山景、溫泉是地塊的最具優(yōu)勢和一定獨特性資源，也是本項目最大的賣點，所以 E區(qū)必須將生態(tài)環(huán)境資源與現(xiàn)代時尚元素充分結(jié)合，在一、二期基礎(chǔ)上全方位升級，以壓倒可類比項目。綠港一、總體規(guī)劃pE區(qū)地塊概述1．所屬區(qū)域臨界四周狀況東臨減河、減河橋與市政綠化隔離帶，南隔中山東路與 B區(qū)相對，西為雙興東區(qū)（復(fù)興村），北側(cè)緊挨雙興小學(xué)和順義八中。 ：無論從金漢綠港，還是從萬科四季花城、裕龍等項目來看，小戶型的銷售都是一枝獨秀，受到消費者的追捧。 ：南北通透的板式結(jié)構(gòu)受到消費者的歡迎，這從金漢綠港，特別是萬科四季花城項目都以得出這一結(jié)論（萬科四季花城的板樓結(jié)構(gòu)得到消費者的認(rèn)可，價格一路走高，持續(xù)熱銷）。如何做 “區(qū)域首席精裝小戶型 ”（ 50—80 平米）第第六六部部分分產(chǎn)產(chǎn)品品建建議議金漢 ： 首層可以做挑空精裝修大堂（雖然犧牲了首層一些面積，但品質(zhì)上了一個臺階）、做隱藏式空調(diào)機(jī)位，提升整體外立面質(zhì)感；實行完全人車分流，打造真正人文社區(qū)概念。綠港三、公建配套基本思路三、公建配套基本思路： E區(qū)總體占地面積較小，容積率較高，建設(shè)大型商業(yè)配套來看，無法從規(guī)劃上實現(xiàn)。綠港（四）空 間 布局與 產(chǎn) 品 結(jié) 構(gòu)1．總體平面規(guī)劃及其說明賣場會館規(guī)劃布局示意圖第第六六部部分分產(chǎn)產(chǎn)品品建建議議金漢綠港2）主要公共場所的園林設(shè)計建議 以中央集中式時尚主題花園和樓棟間小型生態(tài)主題綠化、邊角輔助綠化小品營造多重園林景觀。綠港 小型生態(tài)主題綠化和邊角輔助綠化小品：利用樓棟間、地塊邊角地帶的綠化地帶，營造無處不在的主題各異的生態(tài)、環(huán)保主題。第第七七部部分分其其他他細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)建建議議金漢建筑頂部是影響減河沿岸天際線和影響目標(biāo)客戶心理的一個重要要素。第第七七部部分分其其他他細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)建建議議金漢綠港報告完畢，謝謝！。綠港?在社區(qū)管理服務(wù)建筑的外墻、房頂、室內(nèi)考慮現(xiàn)代流行文化符號的構(gòu)建；?營銷階段要重視對人文環(huán)境特色和物業(yè)服務(wù)的文化特色的傳播手段；?后期物業(yè)管理與服務(wù)的人文特色需提前提煉，并滲透進(jìn)生活的每一個細(xì)節(jié)。第第七七部部分分其其他他細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)建建議議金漢 在不影響建筑功能的情況下采取各種建筑形式表現(xiàn)，力圖體現(xiàn)出本案鮮明的時尚特色。第第七七部部分分其其他他細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)建建議議金漢 第第七七部部分分其其他他細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)建建議議金漢綠港第第七七部部分分其其他他細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)建建議議p周 邊 道路系 統(tǒng) 布局1）主要出入口設(shè)置 由于 E區(qū)規(guī)模較小，可將主入口設(shè)置在靠近西南靠中山東路一側(cè)，西側(cè)、北側(cè)分別設(shè)置一個次出入口，這樣可減少造路或繞行而帶來的不便。：目前金漢綠港已經(jīng)規(guī)劃建設(shè)的商業(yè)配套設(shè)施面積已經(jīng)相當(dāng)可觀（ 7萬左右），對于一個居住型社區(qū)來說已經(jīng)足夠，如果再開發(fā)大面積商業(yè)，勢必造成后期銷售阻力。綠港面積區(qū)間 戶型 說明平均面積 戶數(shù) 戶數(shù)比面積小計 面積比160200四室兩廳兩衛(wèi) 躍層 180 10 % 1800%90140 三室兩廳兩衛(wèi) 　 130 80 % 10400三室兩廳一衛(wèi) 　 100 60 % 60005090 兩室兩廳一衛(wèi) 部分戶型挑高 90 260 % 23400 %　 兩室一廳一衛(wèi) 躍層 80 200 % 16000　 一室一廳一衛(wèi) 　 50 60 % 3000合計 　 　 　 670 % 60600 %戶 型配比建 議（僅供參考） 第第六六部部分分產(chǎn)產(chǎn)品品建建議議金漢綠港 ， 90—140 平方米順義目前幾個品質(zhì)較高的項目（如金漢綠港、裕龍三區(qū)）都是以板塔結(jié)合為主，純正的板樓項目僅有萬科四季花城一家，市場還較為緊缺，市場前景看好。住宅產(chǎn)品規(guī)劃方向一： “區(qū)域首席精裝小戶型 ”（ 50—80 平米 ）第第六六部部分分產(chǎn)產(chǎn)品品建建議議金漢 地塊周邊交通環(huán)境：濱河路、中山東路、光明北街、中山北路， E區(qū)東側(cè)、南側(cè)均為主干道，交通便利。綠港二、客群定位二、客群定位p主要目標(biāo)客群 順義城區(qū)及周邊工業(yè)區(qū)、空港等地 2535歲左右、受教育程度較高、工作穩(wěn)定事業(yè)處于上升期、有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、追求居住品質(zhì)的年輕人；p次要目標(biāo)客群 周邊工業(yè)區(qū)、大型企事業(yè)單位的基層員工， 35歲 45歲左右的私營創(chuàng)業(yè)者；p潛在目標(biāo)客群 看好新城規(guī)劃和奧運水上場館賽后利用的市區(qū)普通工薪族，看好順義舊城改造和新城規(guī)劃的投資客。第第四四部部分分項項目目SWOT分分析析金漢綠港劣勢分析（ W）p地塊不規(guī)則，億都川兩棟住宅樓的限制導(dǎo)致綜合利用難度大；p西側(cè)復(fù)興村較陳舊，對社區(qū)有視覺干擾；p南側(cè)規(guī)劃有中山東路，為雙向四車道，中間會有隔離帶，未來交通流量較大，對社區(qū)生活有一定影響； 以板樓和公寓切入市場，以高檔開放式會館作為配套亮點，提升項目品質(zhì)，為金漢集團(tuán)自持資產(chǎn)升值打好基礎(chǔ)。綠港p樓型偏好：最偏愛板式多層，其次是板式小高層；p戶型選擇：意向客戶愿意選擇復(fù)式或躍層的比例較高。p成交客戶對金漢 ?綠港的戶型和溫泉給予了較高的評價。綠港p購 房付款方式付款方式 銷 售套數(shù) 銷 售面 積 銷 售金 額分期付款 3 1,584,公積金按揭貸款 4 2,157,公積金按揭國管 81 9, 47,479,公積金按揭市管 489 53, 273,296,商業(yè)按揭貸款 725 80, 451,290,一次性付款 666 81, 422,063,合計 1968 226, 1,197,871, 一次性付款為 666套，占總簽約套數(shù) 1968套的%，數(shù)據(jù)表明，金漢 綠港第第三三部部分分目目標(biāo)標(biāo)客客群群分分析析金漢第第三三部部分分目目標(biāo)標(biāo)客客群群分分析析金漢 具體到本項目，目前順義地區(qū)尚且沒有知名經(jīng)濟(jì)型酒店品牌進(jìn)入，正是因為順義目前的商務(wù)特點尚不明顯，更多體現(xiàn)的是度假、休閑元素。在這種情況下， 2023年，如果本項目以度假會議酒店進(jìn)入市場，則會面臨以下問題： 區(qū)位 /入市時機(jī)第第二二部部分分酒酒店店