【正文】 莊路 新區(qū) 新建 一期售罄華美達(dá)公館 惠山 北區(qū) 新建 在售雷迪森 金城東路 新區(qū) 新建 一期售罄 金鳳凰 鳳賓路 副中心區(qū) 爛尾樓改造 售罄禾嘉國際 解放西路 中心區(qū) 新建 售罄長江金岸 長江路 新區(qū) 新建 售罄數(shù)據(jù)來源：普潤異地市場數(shù)據(jù)研究中心8 無錫市場酒店式公寓量體較少，過去多為爛尾樓改造項(xiàng)目，近期多為新建項(xiàng)目，其功能和戶型空間更為專業(yè)，同時(shí)也開始細(xì)分市場。 差異化（ Variation、（功能化（ Versatility、（附加價(jià)值（ Value）和共鳴（ Vibration）的營銷組合理論 。4P是由上而下的運(yùn)行原則 , 重視產(chǎn)品導(dǎo)向而非消費(fèi)者導(dǎo)向，它宣傳的是 “ 消費(fèi)者請注意 ” 。 4R較之 4C 更明確地立足于消費(fèi)者。附加價(jià)值附加價(jià)值Value附加價(jià)值指除去產(chǎn)品本省，包括 品牌、文化、技術(shù)、營銷和服務(wù) 等因素所形成的價(jià)值。 同時(shí)由于酒店式公寓產(chǎn)權(quán)多為辦公性質(zhì)，故從土地性質(zhì)判定未來供給及供給量將帶有很大的不確定性。就目前而言價(jià)格失真，致使去化受到阻力?！铩? 酒店式公寓近年來價(jià)格不斷走高，但是銷售狀況出現(xiàn)參差不齊的現(xiàn)象。在一定程度上成為其附加值；從目前無錫酒店式公寓產(chǎn)品特征來看主要有以下特征：※※※※※16產(chǎn)品普遍存在的盲點(diǎn)： 無錫目前主要幾個酒店式公寓均利用爛尾樓改造開發(fā)建成，普遍具有先天或后天的不足，主要是： 電梯數(shù)量不足 通道狹窄 通風(fēng)采光嚴(yán)重缺乏 戶型設(shè)計(jì)不合理，出現(xiàn)不規(guī)則多邊形等怪異房型 裝修質(zhì)量粗糙 會所設(shè)施不全 車位嚴(yán)重缺乏 這些問題的存在都將導(dǎo)致目標(biāo)客戶的流失或?qū)е驴蛻羰υ擃愇飿I(yè)的信任。衛(wèi)淋浴設(shè)備： 整套選用國際知名的中外合資品牌。 蠡園開發(fā)區(qū)板塊擁有量其次，但目前所存辦公樓檔次較低。 其中去化區(qū)域主要集中在南長區(qū)，特別是太湖廣場板塊區(qū)域。 作為辦公樓另一購買主體 —— 廣大發(fā)展中小型企業(yè)（無錫本地、外地駐無錫辦事處），可能受到這兩年住宅市場的啟發(fā)，也主動放棄了租賃市場進(jìn)而選擇投資買樓，這在當(dāng)前無論對大多數(shù)開發(fā)商或是購買者都是合理的選擇。但在目前宏觀調(diào)控愈演愈烈的局面下，可能面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)。? 入駐本辦公樓注冊公司可享受國家各項(xiàng)優(yōu)惠政策? 商務(wù)活動策劃? 會展策劃服務(wù)? 電子展銷平臺，通過社區(qū)互聯(lián)網(wǎng)將企業(yè)宣傳信息發(fā)送至任何小區(qū)住戶；? 有產(chǎn)品展示、發(fā)布、推介功能的小型展廳展示交流功能展示交流功能38? 企業(yè)管理、政策、法律、營銷咨詢服務(wù)；? 融資、擔(dān)保服務(wù)；? 人員招聘和人員培訓(xùn)等服務(wù)? 引進(jìn)辦證公司，提供工商注冊、財(cái)務(wù)代理、融資代理、人事代理等代理服務(wù)；咨詢管理功能咨詢管理功能?咖啡吧咖啡吧 /酒吧；酒吧；?棋牌室棋牌室 /乒乓室乒乓室?康樂休閑桑拿會所；康樂休閑桑拿會所；其他配套功能服務(wù)： 以上附加的配套服務(wù)均可建設(shè)在本項(xiàng)目以上附加的配套服務(wù)均可建設(shè)在本項(xiàng)目 25樓，并在滿足入樓，并在滿足入住客戶日常所需以外，還可直接對外經(jīng)營，以緩解各類配套服務(wù)住客戶日常所需以外，還可直接對外經(jīng)營，以緩解各類配套服務(wù)平日的經(jīng)營壓力。平日的經(jīng)營壓力。 第二重 “ 單元大堂 ” 是相對私密的會客、休閑空間，內(nèi)設(shè)控臺接待區(qū)、休閑洽談區(qū)以及通道區(qū)域，單元大堂整體裝修風(fēng)格豪華、溫馨，內(nèi)部裝飾結(jié)合景觀水景墻、噴泉假山水池以及室內(nèi)綠化，使主人在會客的同時(shí)，可以充分享受室內(nèi)室外雙重景觀?！就晟婆涮住?5【空中會所】 充分利用本項(xiàng)目的空中會所功能，將其打造成只有有錢人才能去、才敢去的場所，會所內(nèi)設(shè)有 高級高級紅酒品味館紅酒品味館 以及 國際國際奢侈品展示中心奢侈品展示中心 等。 58房屋保溫系統(tǒng) —— 外墻外保溫系統(tǒng) 外墻外保溫可嚴(yán)密阻止冷熱輻射和傳導(dǎo)； 干掛磚幕墻或涂料保護(hù)外保溫板不受輻射和腐蝕； 日本的節(jié)能實(shí)踐表明，外保溫方式可在現(xiàn)有基礎(chǔ)上節(jié)能50%~80%，每使用 1噸絕熱材料，可節(jié)約標(biāo)準(zhǔn)煤 3噸 /年，其節(jié)能效益是材料生產(chǎn)成本的 10倍。 也可通過遠(yuǎn)程遙控任意操控家里的各種電器、窗簾和燈光等；可以更安全、快捷地上網(wǎng)訂購貨物，或預(yù)約各種上門服務(wù)；即使在千里之外，也可以控制家里的一切情況。衛(wèi)生間： 墻地面采用大理石、金屬吊頂，衛(wèi)生潔具采用德國 VILLEROY﹠ BOCH潔具及DORNBRACHT龍頭。 綜合比較，本項(xiàng)目以此方案入市的市場銷售價(jià)格可以接近18000元 /平方米?！揪唧w裝修標(biāo)準(zhǔn)建議】64 在此需要強(qiáng)調(diào)的是，要想實(shí)現(xiàn)市場的高端價(jià)格，則必須做到以上對產(chǎn)品所做出的一系列改造及提升。1〉重新包裝售樓現(xiàn)場，必須通過各種高檔硬裝來凸顯項(xiàng)目檔次，并將各種高貴的物管服務(wù)運(yùn)用要銷售現(xiàn)場，每一位客戶由專業(yè)的五星級 DOOR MAN引導(dǎo)進(jìn)入現(xiàn)場，最終無論是否成交，首先在客戶與銷售員交談時(shí)便要遞上一杯現(xiàn)磨咖啡、送上一只巴西雪茄，讓客戶能充分感受到其尊貴的身份；2〉將各種科技智能化設(shè)施在銷售現(xiàn)場就展示出來，抑或是獨(dú)立做出一個展示中心作為智能化產(chǎn)品的演示，讓客戶能了解、感受到智能化設(shè)施在日常生活與工作中的運(yùn)用；633〉銷售道具中應(yīng)新增樣板房，并項(xiàng)目所承諾的各種硬件設(shè)備在樣板房中充分展示，并同時(shí)承諾客戶樣板房的標(biāo)準(zhǔn)便是客戶以后交房時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)，而裝修標(biāo)準(zhǔn)也不得低于 3500元 /平方米；門窗： 建議采用鋁合金烤漆門窗，比利時(shí)格拉威泊爾或同檔次中空玻璃，意大利阿魯克（ ALUK）或同檔次門窗五金。C，回水溫度為 30~35186。56物業(yè)管理 作為項(xiàng)目本身高端形象的建立抑或是增強(qiáng)產(chǎn)品的宣傳亮點(diǎn)，本項(xiàng)目必須引進(jìn)原汁原味的英國式管理和服務(wù)，通過與消費(fèi)者一對一的服務(wù)來體現(xiàn)項(xiàng)目的尊貴與檔次。電梯建議采用永大日立或同檔次高速電梯。店管理公司對其進(jìn)行管理經(jīng)營。39同時(shí)，我們還需采取 “四個聯(lián)動 ”來更有效的提升產(chǎn)品的附加功能1〉 聯(lián)動政府聯(lián)動政府 ：通過相關(guān)政府部門的支持，對進(jìn)駐本項(xiàng)目的企業(yè)單位在稅收政策上給予更多的扶持優(yōu)惠，同時(shí)社會上擴(kuò)大項(xiàng)目的影響力；2〉 聯(lián)動企業(yè)商會聯(lián)動企業(yè)商會 ：通過各個企業(yè)商會的組織，將進(jìn)駐本項(xiàng)目內(nèi)的各中小企業(yè)能更有機(jī)會接觸到更多的合作伙伴及同行，擴(kuò)大企業(yè)在行業(yè)內(nèi)的知名度與影響力；3〉 聯(lián)動經(jīng)濟(jì)園區(qū)聯(lián)動經(jīng)濟(jì)園區(qū) ：通過各個經(jīng)濟(jì)園區(qū)的支持，能更快速、更有效的辦理企業(yè)各項(xiàng)事務(wù)，扶持企業(yè)迅速發(fā)展；4〉 聯(lián)動社會聯(lián)動社會 ：通過進(jìn)駐本項(xiàng)目的企業(yè)的規(guī)模與要求，本項(xiàng)目將定期的在項(xiàng)目展示中心內(nèi)舉辦各種企業(yè)或產(chǎn)品展銷會，并通過社會的宣傳，擴(kuò)大活動的社會知曉度與影響力。如何破題？如何破題？33第四篇：產(chǎn)品、價(jià)格及客源定位建議34 根據(jù)以上對項(xiàng)目所做的一系列診斷，我司認(rèn)為必須對產(chǎn)品重新定位，以一個嶄新的形象再次入市，才有可能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的最終去化。未來辦公樓投資比例會增多。其中南長區(qū)和錫山區(qū)距離市中心較近，為城市擴(kuò)張后辦公市場外擴(kuò)的首選之地。 作為新興的辦公樓市場太湖廣場板塊其擁有量不多，但租金直追市中心板塊，從最低的 /㎡ /天到 2元 /㎡ /天。黃金地段、精裝修、超五星級的酒店服務(wù)，全面打造了一個匹配國際頂級身份人士社交和財(cái)富的場所?！?7市場典型案例羅列 潤華國際大廈由 A座 55層、 B座 45層和商業(yè)底座 6層組成，是集商業(yè)中