【正文】 物業(yè)名稱(chēng) 羽毛 球場(chǎng) 網(wǎng)球 場(chǎng) 游泳 館 臺(tái)球 室 壁球 場(chǎng) 健身 房 餐 飲 網(wǎng)吧 / 書(shū)吧 P1 有 有 / 有 / 有 / / P2 / / 有 / / 有 有 有 P3 / 有 有 / 有 有 / 有 P4 / / / / / / / P5 / / 有 有 / 有 有 / ?樓宇配套 通過(guò)下表可以看出樣本項(xiàng)目在通訊、供電系統(tǒng)及電梯品牌選擇方面的情況。 ?銷(xiāo)售分析 商品房在銷(xiāo)售時(shí)一般分為導(dǎo)入期 、 強(qiáng)銷(xiāo)期以及持銷(xiāo)期 三個(gè)階段 ， 各個(gè)階段的銷(xiāo)售率是有很大差異的 。 樣表：樣本項(xiàng)目客群特征 項(xiàng)目名稱(chēng) 客群特征 P1 P2 P3 P4 P5 本部分重點(diǎn)分析主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的產(chǎn)品、價(jià)格、推廣及銷(xiāo)售 情況，為本項(xiàng)目提供競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的詳細(xì)情況，借鑒成功的經(jīng)驗(yàn)，汲取失敗的教訓(xùn)。 ? 建筑方案設(shè)計(jì)建議 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 ? 總體規(guī)劃建議 ? 建筑風(fēng)格建議 ? 園林設(shè)計(jì)建議 配套設(shè)施 ? 功能配套建議 ? 智能化建議 ? 會(huì)所設(shè)施建議 產(chǎn)品建議 ? 建筑單體建議 ? 戶(hù)型、面積建議 ? 戶(hù)型配比建議 ? 戶(hù)型設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)建議 ? 裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 社區(qū)服務(wù)建議 ? 物業(yè)管理公司建議 ? 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容建議 產(chǎn)品定位的內(nèi)容： 定價(jià)原則 上市價(jià)格 現(xiàn)實(shí)價(jià)格 成本加成原則 整體發(fā)展原則 市場(chǎng)比較原則 價(jià)格影響因素分析 定價(jià)方法的選取 比較法、成本法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法 市場(chǎng)因素調(diào)整 。因此，易居方面立即組織專(zhuān)案小組討論會(huì) …… 案例討論 情景二： 這家開(kāi)發(fā)商在易居的幫助下順利拍得了這塊土地，但同時(shí)開(kāi)發(fā)商也陷入了迷茫，未來(lái)的市場(chǎng)環(huán)境會(huì)怎么變化？項(xiàng)目應(yīng)該開(kāi)發(fā)什么產(chǎn)品？項(xiàng)目的客戶(hù)在哪？ …… 經(jīng)過(guò)討論，易居認(rèn)為現(xiàn)階段的主要工作時(shí)進(jìn)行深入細(xì)致的市場(chǎng)研究，消除開(kāi)發(fā)商的疑問(wèn)。 從片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目看，外銷(xiāo)客戶(hù)占有一定的比例，一般在 20%左右。起居生活有身份標(biāo)志的尊貴府邸。 3. 離繁華市區(qū)較遠(yuǎn)，公交系統(tǒng)不是很完。 配備豪華、職能化電梯，內(nèi)配液晶顯示器提供業(yè)主關(guān)心的信息，使業(yè)主上下樂(lè)趣無(wú)窮。 案例討論 四房二廳二衛(wèi) 149平米 三房二廳二衛(wèi) 109平米 戶(hù)型設(shè)計(jì) ——從 73平方米的 2房到 205平方米的平層大戶(hù)型，從頂層復(fù)式住宅到珍貴的獨(dú)立 TOWNHOUSE，每個(gè)戶(hù)型幾乎都力求不同的角度有不同的紅樹(shù)林海景面，滿(mǎn)足面積要求不同但品質(zhì)要求同樣最高的客戶(hù)。 二類(lèi)： 30歲以上的深港經(jīng)商者； 三類(lèi)： 50歲左右的擬退休人士； 一類(lèi)： 30歲以上，做市場(chǎng)銷(xiāo)售的行業(yè)； 二類(lèi)：私企中高層管理（比白領(lǐng)高，比金領(lǐng)低一點(diǎn)的灰領(lǐng)階層）； 三類(lèi)：私企經(jīng)營(yíng)業(yè)主（利潤(rùn)較高的行業(yè)）。 從競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目看，外銷(xiāo)客戶(hù)占有很重要的比例。 隨著香港經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，銀行方面通過(guò)減息等措施刺激了香港客群的 置業(yè)熱情，外銷(xiāo)市場(chǎng)比較活躍。 上海目前房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本主要包括： 土地成本 前期成本 建筑安裝成本 配套成本 其他成本（管理成本、銷(xiāo)售成本、不可預(yù)見(jiàn)成本、財(cái)務(wù)成本） 序號(hào) 工程類(lèi)別 平均造價(jià)（元 /平方米） 備 注 一 土地費(fèi)用 1 土地使用權(quán)出讓金 / 土地開(kāi)發(fā)動(dòng)遷費(fèi)用及土地使用費(fèi) 2 土地出讓契稅 / 按出讓金的 3%計(jì)算 二 建安費(fèi)用 1 普通商品房 多層 9501050 ?67層住宅 小高層 13501450 ?812層住宅 中高層 15501650 ?1824層住宅 高層 20232100 ?2834層住宅 2 高檔商品房 多層 17001800 ?設(shè) 1層地下車(chē)庫(kù) 小高層 20502150 ?設(shè) 1層地下車(chē)庫(kù) 高層 27502850 ?設(shè) 1層地下車(chē)庫(kù) 3 酒店式公寓 高層 43004600 ?含精裝修費(fèi)用 4 獨(dú)立式地下車(chē)庫(kù) 地下一層 29003100 地下二層 46004900 5 別墅 一般獨(dú)立別墅 12501450 ?地上 23層 半地下室獨(dú)立別墅 13501550 ?半地下室、地上 23層 聯(lián)體別墅 10501250 ?地上 23層 高檔裝修別墅 4100或以上 ?地上 23層 序號(hào) 工程類(lèi)別 平均造價(jià)（元 /平方米） 備 注 7 辦公樓 多層（無(wú)地下室） 13001600 ?地上 4層 多層（有地下室） 17001800 ?地下 1層，地上 67層 8 商辦樓 高層（中低檔） 36004100 ?地下 1層，地上 2030層，中央空調(diào)，局部幕墻，合資電梯 高層（中高檔） 5600或以上 ?地下 2層或以上，地上 2535層，中央空調(diào)，幕墻 /鋁板，進(jìn)口電梯 超高層（高檔） 860010100 ?地下 2層，地上 4050層，鋼結(jié)構(gòu)，幕墻 /鋁板 /進(jìn)口石材 9 體育健身俱樂(lè)部 / 5300或以上 ?社區(qū)高級(jí)會(huì)所 10 商業(yè) 多層一般商場(chǎng) 26002900 ?地上 45層 多層綜合商場(chǎng) 41005100 ?地下 1層，地上 45層，無(wú)塔樓 綜合商業(yè)建筑 5100或以上 ?地下 23層，上部 45層、 2030層辦公塔樓 大賣(mài)場(chǎng) 3300或以上 ?家樂(lè)福、百安居 11 旅游酒店 多層旅館 27003100 ?無(wú)星級(jí) 高層旅館 33003700 ?無(wú)星級(jí) 國(guó)際三星級(jí)酒店 45005000 ?不包括精裝修及家具 國(guó)際四星級(jí)酒店 50008000 ?不包括精裝修及家具 國(guó)際五星級(jí)酒店 12023或以上 ?不包括精裝修及家具，超高層 三 前期費(fèi)用 1 勘查設(shè)計(jì)費(fèi) / ? 按總投資的 %計(jì) 2 建筑設(shè)計(jì)費(fèi) 50100 ? 含施工圖；按住宅建筑面積計(jì) 3 景觀(guān)設(shè)計(jì)費(fèi) 2030 ? 按扣除地面附屬物基底面積計(jì)算 4 設(shè)計(jì)招投標(biāo)管理費(fèi) / ? 按總投資的 %計(jì) 5 施工招投標(biāo)管理費(fèi) / ? 按總投資的 %計(jì) 6 審圖及設(shè)計(jì)咨詢(xún)費(fèi) 6 ? 按地面總建筑面積計(jì) 7 施工監(jiān)理費(fèi) 10 ? 按地面總建筑面積計(jì) 8 質(zhì)監(jiān)費(fèi) / ? 按建安費(fèi)的 %計(jì) 9 施工證費(fèi) / ? 按建安費(fèi)的 %計(jì) 10 測(cè)繪費(fèi) 1 ? 按地面總建筑面積計(jì)；含竣工測(cè)繪 11 可行性報(bào)告編制費(fèi) / 12 臨水臨電費(fèi) / 13 竣工圖編制 3 四 配套費(fèi)用 1 住宅配套費(fèi)用 ? 用地紅線(xiàn)外 （ 1） 大市政配套費(fèi) 320 ? 含