【正文】 被廣大市民認(rèn)可 ； 土地增值性 —— 由于老城區(qū)地塊供應(yīng)稀缺，潯陽區(qū)的土地價(jià)格一路上漲，（最新掛牌的 南湖廣場原田徑場東側(cè)地塊，價(jià)格高達(dá) 300萬 /畝，甘棠南路西側(cè)地塊掛牌價(jià)格也有 181 萬 /畝。另外本地的私營業(yè)主二次購房的意愿較強(qiáng)。 從租金回報(bào)率看，按一間店鋪 50 平方米計(jì)算， 2020 年底，該段商鋪的年回報(bào)率為 %， 2020 年底的時(shí)候?yàn)?%，目前為 %。 房地產(chǎn)市場價(jià)格水平低，目前九江房地產(chǎn)成交均價(jià)相對較低，給市場足夠的發(fā)展空間。 ? 商業(yè)氛圍：本項(xiàng)目 周邊商業(yè)已形成 一定規(guī)模，四星級雅閣泰大酒店與本案毗鄰，附近的火車站帶來了較大的人流，商業(yè)氣氛一流 。 （ 3） 居民對住宅品質(zhì)需求提高 隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，近幾年來九江房地產(chǎn)開發(fā)勢頭良好，但由于起步較晚，水平不高，已建成的居住小區(qū)多為項(xiàng)目面積小、格局呆板的普通公寓房，規(guī)劃、綠化、配套等不盡人意。抓住這一市場空白點(diǎn)，在營銷和案場方面突出我們的專業(yè)性，使我們在競爭樓盤更有優(yōu)勢。盡管本案的周邊景觀環(huán)境較為一般，但通過努力，在建筑、套型、用材、綠化景觀、物業(yè)配套及管理等方面，紅蘋果地產(chǎn)策劃大全 :17425192 淘寶： 本案仍可做出當(dāng)?shù)仄焚|(zhì)一流的樓盤，從而給消費(fèi)者眼前一亮的感覺，在當(dāng)?shù)厥袌鲋袠淞⑵鸬谝黄放?、第一品質(zhì)的堅(jiān)實(shí)形象。售樓處面積近 1000 平方米，營銷投入巨大。而商鋪價(jià)格略有下調(diào)較上年下鐵 % 附：商品房成交單價(jià)比較表 單位：元 2020 年 2020 年 2020 年與 2020 年比較 商品房 1791 2146 % 其中：住宅 1299 1871 % 商鋪 5658 5053 % 2）、 土地市場分析 ● 土地供應(yīng)不平衡 雖然 2020 年九江市土地供應(yīng)量達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的 畝，比 2020 年的 畝增加了 %，但長江大道與八里湖之間地塊面積達(dá) 1200 畝，占了全年土地供應(yīng)的 %。銷售均價(jià)： 1800~2100 元 /平方米。從市場數(shù)據(jù)得出結(jié)論，現(xiàn)階段該市的住宅市場價(jià)格仍然是以地段價(jià)值為尺度。 宏觀政策對九江市房地產(chǎn)市場的影響分析 對于起步 較晚 的九江市 房地產(chǎn) 來說，房價(jià)整體水平仍然較低。南門湖 —— 八里湖）之間再造一個(gè)新九江的 發(fā)展 方向 。目前，九江的個(gè)體工商戶已超過 75000 戶，個(gè)私經(jīng)濟(jì) 的迅猛發(fā)展將帶動九江市一部分居民走上富裕的道路。 全國百強(qiáng)市排名，九江位列 75 位 生活水平： 2020 年城市居民可支配收入為 8713 元，同期 增長１ ％ ， 政府預(yù)測年均增長率保持在 8%以上 ，預(yù)計(jì)到 2020 年城市居民可支配收入可達(dá) 14000 元。 九江的 山水不僅哺育出了陶淵明、黃庭堅(jiān)、江萬里、陳三立、李烈鈞、許德衍等一代代成就卓著的家鄉(xiāng)兒女，而且也吸引了謝靈運(yùn)、李白、白居易、蘇軾、朱熹、康有為等詩文巨擘，他們給九江留下了不可勝數(shù)的詩詞書畫、銘文碑刻、軼文趣事和種種文化勝跡。 由于時(shí)間倉促，疏漏錯(cuò)誤之處難免，敬請批評指正。 在本次報(bào)告的撰寫期間， 我們 對九江市的經(jīng)濟(jì)、文化、房地產(chǎn)市場特征進(jìn)行了 充分調(diào)查與分析， 并對本 項(xiàng)目現(xiàn)狀 進(jìn)行了 細(xì)致考究 ，對周邊樓盤進(jìn)行 慎 密調(diào)研 后， 取得了大量一手資料 。區(qū)位優(yōu)勢十分明顯， 是一個(gè)極具潛力的開放城市。 人均生產(chǎn)總值年均增長 %， 2020 年 達(dá)到 9230 元 。根據(jù)國際上通行標(biāo)準(zhǔn) 恩格爾系數(shù)在 59%以上為貧困， 5059%為溫飽， 4050%為小康， 3040%為富裕，低于 30%為最富裕 的紅蘋果地產(chǎn)策劃大全 :17425192 淘寶： 標(biāo)準(zhǔn)可以看出，九江目前人民生活水平剛好處于小康階段。 紅蘋果地產(chǎn)策劃大全 :17425192 淘寶： 九江 市委八屆四次全會提出了 “ 環(huán)繞八里 湖 ， 建設(shè)新九江 ” 的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)的戰(zhàn)略構(gòu)想。 第二部分 市場分析 一、 政策導(dǎo)向分析及風(fēng)險(xiǎn)評估 由于房地產(chǎn)業(yè)的特殊性，因此政府的政策導(dǎo)向?qū)τ诜康禺a(chǎn)的發(fā)展有著風(fēng)向標(biāo)的作用，對于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策的分析能更有效的規(guī)避一些項(xiàng)目的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。 二、 九江房地產(chǎn)市場分析 整體發(fā)展概述 ⑴概 況：目前，九江房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出三足鼎立的發(fā)展態(tài)勢，基本可分為老城區(qū) 、 長虹 大道 、九江開發(fā)區(qū)三大板塊。銷售均價(jià)： 1700~2300 元 /平方米； ? 九龍街開發(fā)區(qū)一帶。 附：商品房成交面積比較表 單位：萬平方米 2020 年 2020 年 2020 年與 2020 年比較 商品房 % 其中：住宅 % 紅蘋果地產(chǎn)策劃大全 :17425192 淘寶： 商鋪 % 附：商品房成交金額比較表 單位：萬元 2020 年 2020 年 2020 年與 2020 年比較 商品房 140403 84216 % 其中：住宅 87384 64441 % 商鋪 47720 17726 % 二手房交易活躍，增長迅速 2020 年二手房成交 3198 套，成交面積 萬元。本案所處的區(qū)域?yàn)殚L虹大道，區(qū)域位置包括沿長虹大道 兩側(cè) 至開發(fā)區(qū)一代，區(qū)域內(nèi)有市政府、火車站等 眾多企事業(yè)單位，由于長虹大道屬于市政府形象大道，因此基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較好，市民的認(rèn)可度較高。由于本案的產(chǎn) 品屬于高層在建筑成本上較高，而其單價(jià)與僅比龍鑫花園高出 200 元 /平方米左右，雖然價(jià)格不高，但由于其產(chǎn)品面積較大，主力房型面積都在 150 平方米以上，得房率低，總價(jià)較高，因此銷售情況并不樂觀。 用營銷和規(guī)范的案場管理打動客戶 一個(gè)出色的策劃案是樓盤開發(fā)成功的一半，而在案場執(zhí)行中，利用一定的銷控手段及銷講資料將更有效的 打動準(zhǔn)客戶，有利于樓盤的銷售。其中住宅投資 億元，比上年同期增長 %。 第三篇：項(xiàng)目篇 一、項(xiàng)目概況 地理位置： 本案位于九 江市形象街區(qū)長虹大道東段 603 車隊(duì)地塊， 長虹大道北側(cè)（長虹大道為九江市政形象大道，規(guī)劃寬度達(dá) 80M，這交通便利，自然環(huán)境資源優(yōu)越）， 占據(jù)九江東區(qū)要沖 ,路網(wǎng)發(fā)達(dá) ,交通便捷 ,出門不遠(yuǎn)即可上高速公路，距 九江 火車站約 600 米距 離 、長途客運(yùn)站和繁華鬧市區(qū)只有幾分鐘車程； 1 1 1 2 10 10 103 等多 路公交車經(jīng)本區(qū)通往各地；緊臨高等學(xué)府 — 九江師專，附近銀行、學(xué)校、醫(yī)院等市政配套設(shè)施齊全，生活十分便利。 ? 戶型設(shè)計(jì)：在戶型上表現(xiàn)多種平層、躍層 形態(tài)，并在景觀、采光、通風(fēng)等方面充分實(shí)現(xiàn)每家每戶的均好性，戶型面積從八、九十 平方米至兩 百平方米不等，可充分滿足不同層次人士的居住需求。其業(yè)態(tài)分布、店鋪類型上與本案有較強(qiáng)的可比性，因此具有較大的參考價(jià)值。 雖然由于九江產(chǎn)業(yè)的匱乏，九江寫字樓的需求并不大，但目前市場處于空白，而且本案 處于市政形象大道 —— 長虹大道，廣告優(yōu)勢明顯，因此本案推出少量小辦公型寫字間還是有一定市場 。 （ 2） 產(chǎn)品 B— 商業(yè)鋪面的目標(biāo)客戶： ? 實(shí)力型投資企業(yè)或個(gè)人 紅蘋果地產(chǎn)策劃大全 :17425192 淘寶： 他們注重本案的規(guī)模所帶來的巨大人氣，對物業(yè)地段發(fā)展?jié)摿?、較高的升值空間與投資回報(bào)率有著清醒的認(rèn)識，此類投資者多為本地的企業(yè)主或外地的投資客商，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，往往根據(jù)自身狀況自己經(jīng)營或是以高價(jià)租賃的方式進(jìn)行運(yùn)作。 (3.)物業(yè)管理人性化 高品質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù) 是物業(yè)售出后保值增值的關(guān)鍵 籌碼 ，也是社區(qū)內(nèi)外環(huán)境綜合素質(zhì)營造的基礎(chǔ)。 可入性：在草種選擇、植物選擇、水系安排中都充分考慮到住戶 親身體味 的要求，使小區(qū)住戶能觸摸自然、感受生活。 對比項(xiàng)目的成本與收入的敏感性分析情況， 項(xiàng)目的成本因素更為敏感。隨著區(qū)域發(fā)展 和完善，將大大促進(jìn)項(xiàng) 目所在區(qū) 域 周邊環(huán)境的改善，促使目標(biāo)客 流量 的增加，密切注意目標(biāo)客 戶 群的變化，跟蹤調(diào)查，作出應(yīng)變。 ?項(xiàng)目較好的地理位置（包括交通、人文等環(huán)境）。 一） 、 擬訂拿到預(yù)售證的日期為 7 月初 （也就是說，從 7 月份開始便可以進(jìn)行正式銷售）。視市場反饋對產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及銷售方案作進(jìn)一步調(diào)整。 商鋪前期以長虹大道 上一 層商業(yè) 為主力帶動地下一層 商業(yè) 銷售 大原則 ， 結(jié)合招商爭取地下一層引入大賣場， 其后以單價(jià)差距為主要推動手段，將二 、 三層及東側(cè)單價(jià)拉開， 以較低的總價(jià)吸引投資客及賣家； 前期主力商鋪高價(jià)熱銷配以吸人眼球的價(jià)差及招商人氣，紅蘋果地產(chǎn)策劃大全 :17425192 淘寶： 來帶動該部分商業(yè)的去化速度，為商鋪的整體清盤做準(zhǔn)備。視銷售情況對價(jià)格及層差方案可作修正。 執(zhí)行計(jì)劃及目標(biāo)： （ 1）計(jì)劃平均每月銷售 20 套?；仡^客戶積極把握，其成交機(jī)會極大。 未經(jīng)允許，請勿外傳！ 9JWKf wvGt YM*Jgamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE%amp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 QA9wkxFyeQ^! dj sXuyUP2kNXpRWXm Aamp。退訂戶仍再追蹤，實(shí)際了解問題所在。 （ 4）在推盤上，本階段主要精力集中在 規(guī)則劃路部分及長虹路 三層商鋪，三層將視二層情況結(jié)合購買客源及需求根據(jù)市場進(jìn)一步定位。 目標(biāo)：住宅開盤二月內(nèi)成功銷售： 10000 平方。 三、 銷售控制執(zhí)行方案 （一）銷售部前期準(zhǔn)備工作 計(jì)劃時(shí)間： 月 15 日 —— 6 月 15 日 執(zhí)行內(nèi)容： a、案場內(nèi)外（售樓處和樣板房）所有布置完成，物品到位（電話申請，安裝完成，各類印刷品、銷售道具運(yùn)至案場 ，擺放到位） b、業(yè)務(wù)員培訓(xùn)計(jì)劃和內(nèi)容編導(dǎo) c、銷講交資料的編導(dǎo)，初步銷售圖紙到位 d、統(tǒng)一銷售說辭的編導(dǎo) e、人員進(jìn)場，打掃衛(wèi)生 f、銷售講習(xí) g、銷售人員基礎(chǔ)培訓(xùn)完成 h、安排銷售人員進(jìn)行市場調(diào)查，掌握當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場最新動態(tài)，在匯總之后完成市場報(bào)告 i、安排銷售人員熟悉當(dāng)?shù)氐纳顧C(jī)能，交通路線 j、在實(shí)際情況允許的條件下做好產(chǎn)品的亮相工作 k、銷售演練（接待禮儀、銷控、說辭的運(yùn)用以及各個(gè)注意事項(xiàng)） l、各種案場規(guī)章制度制定完成（權(quán)責(zé)范圍、衛(wèi)生、紀(jì)律、接待流程等） 紅蘋果地產(chǎn)策劃大全 :17425192 淘寶： m、銷售用各種表格落實(shí)完成（客戶資料登記表 、案場報(bào)表、房源表、空白價(jià)目表、獎品領(lǐng)取登記表、合同領(lǐng)取登記表、工程聯(lián)系單） n、大定、小定單落實(shí)到位，規(guī)范合同草稿落實(shí)到位 o、初步價(jià)格確定 p、基價(jià)和差價(jià)系數(shù)確定 q、付款方式和優(yōu)惠條件、方式確定 r、銷售人員優(yōu)惠權(quán)力、額度確定、案場獎金制度確定完成 s、銷售人員統(tǒng)一制服、胸牌、名片落實(shí)到位 t、銷售人員熟悉本案、進(jìn)行產(chǎn)品優(yōu)缺點(diǎn)分析、答客問，產(chǎn)品賣點(diǎn)提煉 u、開盤活動策劃，獎品選擇，贈獎品方式確定 v、開盤期間媒體宣傳活動策劃，擬定廣告預(yù)算 (設(shè)計(jì)、文案、報(bào)紙版面設(shè)計(jì)、 TV、公交車身廣告等 ) w、開盤必 要證件落實(shí) x、最終銷售圖紙確定并由甲方簽字簽約生效 y、內(nèi)部認(rèn)購工作擬定 (說辭、工作范圍、一定范圍內(nèi)廣告宣傳活動 ) z、醞釀期上門客戶情況分析 (購房目的、心理承受價(jià)位、購買力、客戶抗性、是否真正購買等 )銷售配套工作內(nèi)容確定 (保安、財(cái)務(wù)、法律咨詢、銀行及各職能部門銜接工作等 ) 內(nèi)部客戶認(rèn)購 計(jì)劃時(shí)間 月 15 日 —— 8 月 15 日 執(zhí)行內(nèi)容： 紅蘋果地產(chǎn)策劃大全 :17425192 淘寶： 1） 內(nèi)部認(rèn)購工作展開，工作細(xì)則開始實(shí)施 操作程序 : 6 月 17 日 (星期六 )通知所有關(guān)系戶到售樓處進(jìn)行選房 . 住宅定金 :一萬 ,商鋪定金二萬 .于開盤七日內(nèi)辦理簽約手續(xù) ,逾期不享受內(nèi)部優(yōu)惠價(jià) . 2） 內(nèi)部認(rèn)購期優(yōu)惠措施 (待定 )確定并在一定客源范圍內(nèi)展開 3） 內(nèi)部認(rèn)購期客戶情況分析 ,通過對客戶情況的分析以最后確定開盤時(shí)的最終價(jià)格 (單價(jià)、上浮系數(shù)、總價(jià) )及商鋪的推廣方案修正 4） 確定保留房源并在房源登記表上登記確定并由甲方簽字生效 5） 銷售人員培訓(xùn)內(nèi)容反復(fù)演練做到得心應(yīng)手 6） 開盤準(zhǔn)備工作全面展開 7） 廣告內(nèi)容，費(fèi)用最終確定 8） 報(bào)紙廣告內(nèi)容定位，報(bào)紙版面定位 9） 電視廣告內(nèi)容，時(shí)間段定位 10） 公交車身廣告落實(shí)并投入運(yùn)行 11） 銷售道具到位情況最終驗(yàn)收 12） 銷售資料到位情況最終驗(yàn)收 13） 銷售配套并作到位情況最終驗(yàn)收 14）