【正文】 健康，價格上漲較快 ? 土地供應市場充足，未來開發(fā)量大 ? 樓盤品質提高，市場競爭開始激烈 ? 購房者期望值上升，更注重樓盤的性價比，品質好、價格優(yōu)的樓盤成為追棒的對象。大宗土地前期準備時間和開發(fā)周期都較長，因此短時間內，商品房市場供應量并不充裕。 附： 存量 房 （住宅）買賣 比較表 2020 年 2020 年 2020 年與 2020 年比較 套數(shù)（套） 1798 3198 78% 面積（萬平方米） 53% 金額（萬元） 21353 35980 % 單價（元 /平方米） 1066 1170 % 紅蘋果地產策劃大全 :17425192 淘寶： 住宅價格上漲迅速，商鋪價格略有下調 2020 年商品房價 格較 2020 年上漲 %，其中住宅價格上漲較快，達到了 %。 附：商品房成交面積比較表 單位：萬平方米 2020 年 2020 年 2020 年與 2020 年比較 商品房 % 其中：住宅 % 紅蘋果地產策劃大全 :17425192 淘寶： 商鋪 % 附：商品房成交金額比較表 單位：萬元 2020 年 2020 年 2020 年與 2020 年比較 商品房 140403 84216 % 其中：住宅 87384 64441 % 商鋪 47720 17726 % 二手房交易活躍，增長迅速 2020 年二手房成交 3198 套，成交面積 萬元。 房地產現(xiàn)狀分析 1）市場運行狀況： 供求平衡， 成交面積和金額 較上年 大幅度減少 2020 年 ，九江市區(qū)新批準商品房預售項目共 36 個，同比下降 20%，批準預售面積 萬平方米，同比上漲 %，其中住宅 8 萬平方米。 ⑶ 住宅品質：住房作為一項大的消費支出，人們投入的 關注度往往有別于一般商品，更加注重居住產品品質，其內容包括：社區(qū)規(guī)劃、交通、建筑質量、產品布局分配以及物業(yè)配套、景觀、環(huán)境等等。但現(xiàn)在區(qū)域內配套設施尚不完善，人氣有待結聚。銷售均價： 1700~2300 元 /平方米； ? 九龍街開發(fā)區(qū)一帶。銷售均價： 2500 元 /平方米以上； 紅蘋果地產策劃大全 :17425192 淘寶： ? 長虹大道兩側。主要分為三個層次： ? 老城區(qū)沿湖沿江高檔住宅。 ⑵住宅價格：物業(yè)價格是一個地區(qū)房地產市場發(fā)展狀況的反映，同時也是衡量當?shù)鼐用裣M能力的尺度。 二、 九江房地產市場分析 整體發(fā)展概述 ⑴概 況：目前，九江房地產開發(fā)呈現(xiàn)出三足鼎立的發(fā)展態(tài)勢，基本可分為老城區(qū) 、 長虹 大道 、九江開發(fā)區(qū)三大板塊。 這 也 給了 九江 房地產市場提供了 良性發(fā)展的市場空間。市區(qū)商品房成交 均 價在 05 年僅 1800 元 /㎡ 左右 ，這較市場發(fā)達城市仍 有較大的差距，也給市場 房價 提供了較大的 增長空間 。在九江，房地產作為政府吸引外地資金投資，加快城市發(fā)展的一個重要產業(yè)，其在具體的政策制定和執(zhí)行上有一定的傾斜，具體在近期的政策表現(xiàn)為： 建立和健全公積金管理，提高公積金的按揭額度 加快了城市的拆遷步伐 紅蘋果地產策劃大全 :17425192 淘寶： 上述政策都是對房地產交易有著相對的利好作用，政府對于支持房地產發(fā)展有著比較良好的愿望，這為項目的成功來發(fā)提供了良好的外決條件。 第二部分 市場分析 一、 政策導向分析及風險評估 由于房地產業(yè)的特殊性，因此政府的政策導向對于房地產的發(fā)展有著風向標的作用，對于當?shù)胤康禺a政策的分析能更有效的規(guī)避一些項目的開發(fā)風險。但本項目所處的長虹大道，毗鄰火車站和市政府，屬于市政府的形象大道，財政對于街區(qū) 基礎建設 的投入巨大， 街區(qū)面貌不斷改善， 為本案帶來了一定的利好因素。 隨著城市重心的不斷西移和基礎配套設施的不斷投入，一個嶄新的城市中心地帶有望逐步形成并完善。因此 ， 在 新一輪城市 總體規(guī)劃中明確 了 沿長江岸線由東向西拓展 ，在兩湖（甘棠湖 紅蘋果地產策劃大全 :17425192 淘寶： 九江 市委八屆四次全會提出了 “ 環(huán)繞八里 湖 ， 建設新九江 ” 的經濟發(fā)展和城市建設的戰(zhàn)略構想。 圍繞 著這一 目標，九江著力于搞好城市經營，擴大投融資渠道，加大了城建投入。 固定資產投資 增長較快 紅蘋果地產策劃大全 :17425192 淘寶： 歷年九江市固定資產投資示意圖（億元）64930501001502002020 2020 2020 2020 2020 九江市 2020 年完成固定資產投資（不含跨地區(qū)項目和農村固定資產投資） 億元，比上年增長 ％，增速比上年 高出 個百分點。 個私經濟發(fā)展迅速 九江市個私經濟上繳稅金（億元）4051015202020 2020 2020 2020 2020 從上表可以看出， 2020 年，九江 市民營經濟上交稅金 億元， 銷售收入 283． 6 億元，增長４１．６％ ， 對財政的貢獻率達到 60． 8％ 。根據(jù)國際上通行標準 恩格爾系數(shù)在 59%以上為貧困， 5059%為溫飽， 4050%為小康， 3040%為富裕，低于 30%為最富裕 的紅蘋果地產策劃大全 :17425192 淘寶： 標準可以看出，九江目前人民生活水平剛好處于小康階段。 從上面兩個表格可以看出九江的目前城市居民生活水平 的發(fā)展相當迅速和穩(wěn)健 。 二、 經濟發(fā)展統(tǒng)計指標分析 收入快速穩(wěn)步增長 ，處于小康階段 紅蘋果地產策劃大全 :17425192 淘寶： 九江城鄉(xiāng)居民收入02020400060008000100001990 1995 2020 2020 2020 2020 2020 2020城鎮(zhèn)農村　 2020 年城市居民可支配收入為 8713 元，同期 增長１ ％ ， 政府預測年均增長率保持在 8%以上，預計到 2020 年城市居民可支配收入可達 14000 元。 政府預計到 2020 年，實現(xiàn)GDP940 億元，人均生產總值達到 2200 美元 。 人均生產總值年均增長 %， 2020 年 達到 9230 元 。廬山為國家重點風景名勝區(qū)， “ 中國旅游勝地 40 佳 ” 之一， 1996 年被聯(lián)合國教科文組織批準為中國唯一的 “ 世界文化景觀 ” ，列入《世界遺產名錄》。 九江現(xiàn) 有國家級風景名勝區(qū) 1 處，省級風景名勝區(qū) 8 處。 自 秦代立 郡 以來 ， 至今已有 2200 多年的歷史。區(qū)位優(yōu)勢十分明顯， 是一個極具潛力的開放城市。 交通： 九江地處贛、鄂、湘、皖四省交界處，具有 “ 九 省通衢 ” 的戰(zhàn)略地位。 第一部分 決策背景 一、 九江概述 概況： 九江是長江、廬山、鄱陽湖孕育出的江南名城，長江黃金水道十大港口之一。其目的是 為了規(guī)范項目前期操作，提高工作效率 、 規(guī)避風險 、 提升 項目 競爭力 ， 最大限度縮短銷售周期和實現(xiàn)項目市場價值最優(yōu)化 。 在本次報告的撰寫期間， 我們 對九江市的經濟、文化、房地產市場特征進行了 充分調查與分析， 并對本 項目現(xiàn)狀 進行了 細致考究 ，對周邊樓盤進行 慎 密調研 后， 取得了大量一手資料 。紅蘋果地產策劃大全 :17425192 淘寶： 目錄 前言 第一部分 決策背景 一、 九江概述 二、 經濟發(fā)展統(tǒng)計指標分析 三、 城市建設現(xiàn)狀和 城市規(guī)劃 發(fā)展 對項目影響 第二部分 市場分析 一、 政策導向分析及風險評估 二、 九江房地產市場分析 整體發(fā)展概述 房地產現(xiàn)狀分析 三、 區(qū)域市場分析 區(qū)域市場特點 競爭態(tài)勢分析 四、 房地產市場前景預測 第三部分 項目分析 一、項目概況 二、項目資源分析 周邊環(huán)境資源 紅蘋果地產策劃大全 :17425192 淘寶： 自身資源 三、項目 SWOT 分析 四、項目商業(yè)、辦公部分分析 五 、項目市場目標客戶層研究 主力客戶定位 目標客戶描述 第四部分 項目開發(fā)研究 一、 項目 價值 初步評估 二、 項目發(fā)展 建議 第五 部分 投資收益分析 第 六 部分 項目開發(fā)經營風險分析及策略 一、 項目盈虧平衡分析 二、 敏感性分析 三、 項目開發(fā)經營主要風險及對策分析 第 七 部分 結論和建議 附：銷售計劃 前 言 紅蘋果地產策劃大全 :17425192 淘寶： “善戰(zhàn)者，決勝于未戰(zhàn)之前” 。 可行性 研究報告 的撰寫 是在房地產項目開發(fā)前期入手，其結果直接影響到投資項目的決策方向，為項目市場價值的實現(xiàn)提供有價值的參考依據(jù)。 同時 結合本案的 目標客 戶 ，在對其 行為特征的準確把握基礎之上， 為本案制定了切實可行的開發(fā)方案 。 由于時間倉促，疏漏錯誤之處難免，敬請批評指正。轄九縣、一市、兩區(qū)、廬山風景名勝管理局紅蘋果地產策劃大全 :17425192 淘寶： 和九江、共青開發(fā)區(qū)，全境東西長 270 公里，南北寬 140 公里，總面積 萬平方公里，人口 450 萬，其中市區(qū)規(guī)劃面積 118 平方公里，建成區(qū)面積 平方公里，市區(qū)人口 51 萬人。京九、武九（至武漢）、合九（至合肥）和即將動工興建的銅九（至銅陵）、景九（至景德鎮(zhèn)）等五條鐵路干線在 此 交匯；公路有 105 國道 (北京 珠海 )、 316 國道 (福州 蘭州 )過境，昌九高速公路，九景高速公路 等 ；長江水運上通重慶，下達上海并延伸海外。 歷史文化： 九江是一座歷史悠久的文化名城。 九江的 山水不僅哺育出了陶淵明、黃庭堅、江萬里、陳三立、李烈鈞、許德衍等一代代成就卓著的家鄉(xiāng)兒女，而且也吸引了謝靈運、李白、白居易、蘇軾、朱熹、康有為等詩文巨擘，他們給九江留下了不可勝數(shù)的詩詞書畫、銘文碑刻、軼文趣事和種種文化勝跡。 2020 年被評為全國優(yōu)秀旅游城市。 經濟發(fā)展 ： 據(jù)統(tǒng)計 九江市 在“十五”期間國內 生產總值 年均遞增１３ ．６％ ， 2020年 達到 ４２８．９２億元。 財政總收入 年均遞增１４．２％ ， 2020年 達到 ３９．８１億元 。 全國百強市排名，九江位列 75 位 生活水平： 2020 年城市居民可支配收入為 8713 元，同期 增長１ ％ ， 政府預測年均增長率保持在 8%以上 ，預計到 2020 年城市居民可支配收入可達 14000 元。 九江居民存款余額(億元）0501001502002503001990 1995 2020 2020 2020 2020 2020 2020 九江城鄉(xiāng)居民存款余額在 2020 年達到 億元， 比上年 增長 元，增長率達 %。 2020 年九江 城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)為４４．２％ ，農村為 %。在解決了溫飽問題后，必然希望得到更好的生活質量，而居住是人們最先希望改善之一。目前，九江的個體工商戶已超過 75000 戶，個私經濟 的迅猛發(fā)展將帶動九江市一部分居民走上富裕的道路。 固定資產投資的加速發(fā)展使城市面貌進一步改善，對房地產的開發(fā)起到了一定的利好作用 九江經濟形勢的基本特征 ◇ 民營經濟得到發(fā)展，當?shù)卣罅Ψ龀? ◇ 城市建設、經濟開發(fā)區(qū)成為新一輪經濟發(fā)展重點 ◇ 經濟結構開始轉變，對外貿易發(fā)展迅速 ◇ 居民收 入增加，生活水平不斷提高，對生活質量有了進一步需求 三、 城市建設現(xiàn)狀和城市規(guī)劃發(fā)展對項目影響 九江城市發(fā)展總體規(guī)劃 九江市政府對于九江的城市定位是： “最適宜人類居住 ”的現(xiàn)代化山水生態(tài)港口旅游 。一大批諸如城市中心廣場、白水湖和長江大橋橋頭公園、甘棠湖和南門湖綜合治理、五星級國際大酒店、京九鐵路、昌九高速、九景高速以及九威大道、長江大道、濱江路等城市基礎設施相繼建成，為九江城市化進程快速發(fā)展奠定了基礎。 由于 九江中心城區(qū)東臨鄱陽湖，南依廬山，北靠長江，區(qū)內水系交錯眾多，城市發(fā)展受限。南門湖 —— 八里湖）之間再造一個新九江的 發(fā)展 方向 。 城市規(guī)劃發(fā)展 對本項目影響 從對九江的整體規(guī)劃分析，九江 目前的城市發(fā)展方向是向西 ，在甘棠湖與八里湖之間，一大批新建項目拔地而起，大規(guī)模的樓盤不斷涌現(xiàn)，本項目并不處于九江的 開發(fā)重點區(qū)域。同時與開發(fā)區(qū)內眾多樓盤扎堆的情況不同，本案所在的潯陽區(qū) 內競爭對手較少，這為本項目的開發(fā)成功提供了比較好的外部因素。 目前國家對于 某些地區(qū)房地產過熱的情況在整體政策上處于調控狀 態(tài)，這在一定程度上制約了房地產交易和投資的熱度。 宏觀政策對九江市房地產市場的影響分析