【正文】 鋪 3000 平方 ╳ 2400（元 /平方米） +規(guī)劃路 商鋪 800 平方 ╳ 3000（元 /平方米） = 萬(wàn) 占總案量的： % （四）收盤(pán)期 銷(xiāo)售主要工作： 計(jì)劃時(shí)間： 月 1 日 —— 10 月底 主要工作： ，聯(lián)絡(luò)業(yè)主進(jìn)行回應(yīng) ，做好銷(xiāo)售人員心態(tài)調(diào)整工作 ，售后服務(wù)持續(xù) 執(zhí)行計(jì)劃及目標(biāo)： （ 1）銷(xiāo)售進(jìn)入后續(xù)沖刺階段， 結(jié)合工 程進(jìn)度 針對(duì)余下房源計(jì)劃平均月銷(xiāo)售 16 套 。 UE9aQGn8xp$Ramp。 ksv*3tnGK8! z89Am UE9aQGn8xp$Ramp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。聯(lián)系 ： 1 7 4 2 5 1 9 2淘寶店： h ttp ://s h o p 5 7 2 3 3 9 9 9 . tao b ao . c o m 核準(zhǔn)通過(guò)，歸檔資料。（具體視前期銷(xiāo)售情況而定）。開(kāi)盤(pán)后主推715 號(hào)樓，因當(dāng)?shù)囟鄬拥臉菍酉禂?shù)相差不大，原則對(duì)三四層部分銷(xiāo)控。具體的數(shù)據(jù)及時(shí)間將根據(jù)以后之實(shí)際 操作 情況作出準(zhǔn)確更正。 因此，本項(xiàng)目須在同檔、差異、變化中體現(xiàn)個(gè)性以謀求市場(chǎng)的同時(shí)，還須更加把握開(kāi)發(fā)的進(jìn)度。在環(huán)境布置上采用了泛中心化的方法，把綠地、植物、小品分散到園區(qū)的各個(gè)角落，讓每位住戶(hù)都能享受到宜人的環(huán)境。 ? 二次置業(yè)者 二 次置業(yè)者也是本案消費(fèi)群體之一，他們現(xiàn)多居于市內(nèi)，但對(duì)目前的住房不是很滿(mǎn)意，有想通過(guò)現(xiàn)有房屋的租賃或出售來(lái)?yè)Q取新房的欲望。 租金及回報(bào)狀況分析 售價(jià)上漲趨緩、租金平穩(wěn)上漲、回報(bào)率有所提高 紅蘋(píng)果地產(chǎn)策劃大全 :17425192 淘寶： 龍?chǎng)位▓@長(zhǎng)虹大道店鋪售價(jià)租金變化情況70009500 98001200 1600 18000202040006000800010000120202020 2020 2020售價(jià)(元 /平 方米)租金(元 /月 /間 ) 本案與龍?chǎng)位▓@僅一街之隔 ，主力單間面積在 5060 平方米左右，目前僅余三間店鋪，出租率更達(dá)到 100%。隨著 城市 建設(shè) 的不斷完善 ，經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng) ，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步的成熟，商品房?jī)r(jià)格將有一定程度的上漲。 綜上所述，我們認(rèn)為高品質(zhì)加低總價(jià)將對(duì)吸引客戶(hù)有著非常重要的影響。 ? 房型面積回歸理性， 120 平方米以下經(jīng)濟(jì)套型比重增加 三、 區(qū)域市場(chǎng)分析 區(qū)域介紹 目前九江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，基本可分為老城區(qū)、長(zhǎng)虹大道、九江開(kāi)發(fā)區(qū)三大 區(qū)域。由于政府行政、企事業(yè)單位等都坐落其附近，且緊臨火車(chē)站，使得這一帶近年來(lái)成為開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，生活配套日趨成熟。同時(shí)與開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)眾多樓盤(pán)扎堆的情況不同，本案所在的潯陽(yáng)區(qū) 內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較少，這為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成功提供了比較好的外部因素。 2020 年九江 城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)為４４．２％ ，農(nóng)村為 %。京九、武九（至武漢）、合九（至合肥）和即將動(dòng)工興建的銅九（至銅陵）、景九（至景德鎮(zhèn)）等五條鐵路干線在 此 交匯；公路有 105 國(guó)道 (北京 珠海 )、 316 國(guó)道 (福州 蘭州 )過(guò)境，昌九高速公路，九景高速公路 等 ；長(zhǎng)江水運(yùn)上通重慶，下達(dá)上海并延伸海外。 第一部分 決策背景 一、 九江概述 概況： 九江是長(zhǎng)江、廬山、鄱陽(yáng)湖孕育出的江南名城，長(zhǎng)江黃金水道十大港口之一。 二、 經(jīng)濟(jì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)指標(biāo)分析 收入快速穩(wěn)步增長(zhǎng) ，處于小康階段 紅蘋(píng)果地產(chǎn)策劃大全 :17425192 淘寶： 九江城鄉(xiāng)居民收入02020400060008000100001990 1995 2020 2020 2020 2020 2020 2020城鎮(zhèn)農(nóng)村　 2020 年城市居民可支配收入為 8713 元，同期 增長(zhǎng)１ ％ ， 政府預(yù)測(cè)年均增長(zhǎng)率保持在 8%以上，預(yù)計(jì)到 2020 年城市居民可支配收入可達(dá) 14000 元。 隨著城市重心的不斷西移和基礎(chǔ)配套設(shè)施的不斷投入，一個(gè)嶄新的城市中心地帶有望逐步形成并完善。主要分為三個(gè)層次： ? 老城區(qū)沿湖沿江高檔住宅。大宗土地前期準(zhǔn)備時(shí)間和開(kāi)發(fā)周期都較長(zhǎng)，因此短時(shí)間內(nèi)，商品房市場(chǎng)供應(yīng)量并不充裕。 低總價(jià)，高性?xún)r(jià)比 從我們對(duì)九江的房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析我們可以看到總價(jià)的高低將直接決定客戶(hù)面。而隨著九江經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民生活水平日益提高，廣大居民對(duì)住宅品質(zhì)需求日益旺盛， 舒適性、安全性、便利性及優(yōu)美的環(huán)境、良好的物業(yè)、完備的配套等都被放到重要位置進(jìn)行考慮。 T：威脅 隨著九江城市化進(jìn)程步伐的加快 ,特別是八里湖新區(qū)的大面積開(kāi)發(fā) ,一方面可以提高城市品味 ,帶動(dòng)市場(chǎng)需求 ,但另一方面 ,由于政府開(kāi)發(fā)資金有限 ,極可能以出讓土地的方式來(lái)籌措主要資金，如此必定會(huì)增加土地投放量 ,給市場(chǎng)帶來(lái)一定壓力。這類(lèi)客戶(hù)經(jīng)濟(jì)收入高，對(duì)高檔物業(yè)特別青睞。 (5)、園林設(shè)計(jì)藝術(shù)化 隨著人們生活水平的不斷提高，“買(mǎi)環(huán)境 ”的觀念已為大多數(shù)居民所接受，景觀優(yōu)勢(shì)也成為眾多小區(qū)的一個(gè) 核心賣(mài)點(diǎn)之一 。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 本案的定位為中等檔次，它所面對(duì)的目標(biāo)顧客是居民人數(shù)比例較大的中等偏高收入階層，他們要求的小區(qū)不僅僅滿(mǎn)足 最基本的居住需求，而是具有較高居住品，體現(xiàn)對(duì)人的關(guān)懷和尊重的現(xiàn)代居住社區(qū)。 強(qiáng)化項(xiàng)目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度控制。 （二）推盤(pán)時(shí)機(jī)的控制策略 在本案拿到預(yù)售證的時(shí)候，可根據(jù)前期推廣的客源進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。 目標(biāo)：住宅： 7600 平方。） （ 4）進(jìn)行財(cái)務(wù)核算、整理：本期的銷(xiāo)售目標(biāo)統(tǒng)計(jì)資金回籠總額大概為住宅樓 9000 平方 ╳ 2309（ 元 /平方米） +商鋪 2020 平方 ╳ 5000（ 元 /平方米） (通差價(jià) )= 萬(wàn) 占總案量的： 17 .68% 累計(jì)完成總銷(xiāo)： 萬(wàn) 香榭麗舍銷(xiāo)售進(jìn)度表 階段 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期 開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)期 續(xù)銷(xiāo)期 收盤(pán)期 合計(jì) 比率 日期 06 年 06年 06年 07 年 主推單元 商業(yè) 商業(yè)一區(qū)一層 +地下一層 商業(yè)二區(qū) +辦公 辦公 +規(guī)劃段 辦公 +規(guī)劃段 紅蘋(píng)果地產(chǎn)策劃大全 :17425192 淘寶： 住宅 住宅 16 號(hào)樓 住宅 1015 號(hào)樓 9 號(hào)樓 余下房源 目標(biāo) 商業(yè) 1200 平方 3500 平方 3800 平方 2020 平方 10500 平方 預(yù)期銷(xiāo)售額 1200 萬(wàn) 1980 萬(wàn) 960 萬(wàn) 1000 萬(wàn) 5140 萬(wàn) % 住宅 8000 平方 17600 平方 12020 平方 9000 平方 46600 平方 預(yù)期銷(xiāo)售額 1847 萬(wàn) 萬(wàn) 萬(wàn) 萬(wàn) 萬(wàn) % 總 銷(xiāo)售比率 % % % % % 注： （ 1）根據(jù)許可證申請(qǐng)日期、工程進(jìn)度及當(dāng)?shù)胤靠铑A(yù)收制度，銷(xiāo)售進(jìn)度需作出調(diào)整。MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。正式公開(kāi)強(qiáng)勢(shì)推銷(xiāo)一段時(shí)間后，客戶(hù)對(duì)本案之認(rèn)識(shí)程度已經(jīng)較為深刻，銷(xiāo)售人員應(yīng)配合廣告，重點(diǎn)追蹤，以期達(dá)到成交目的。預(yù)計(jì)總銷(xiāo)： 1847 萬(wàn) （注：以多層及小 高層通差價(jià)： 2309 元 /平方計(jì)） 商鋪去化：商業(yè)一區(qū) 一層 +地下一層 為主，約 1200 平方，預(yù)計(jì)總銷(xiāo)： 1200 萬(wàn) 合計(jì)總銷(xiāo)： 3047 萬(wàn) 占總案量的： %（占項(xiàng)目總銷(xiāo)量之比） （二）開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)期 銷(xiāo)售部工作： 計(jì)劃時(shí)間： 月 25 日 —— 12 月 25 日 主要工作： 紅蘋(píng)果地產(chǎn)策劃大全 :17425192 淘寶： (熱銷(xiāo)、滯銷(xiāo)、客戶(hù)抗性等 ) ，總結(jié)交流會(huì) ，評(píng)定暨表彰會(huì) ，廣告策略擬定 ，分析討論后制定下 一階段銷(xiāo)售策略 銷(xiāo)售策略： 共計(jì)劃推出商鋪一區(qū)二至三層及商鋪二區(qū)一至二層（適量推出規(guī)劃路段部分） ,二層商鋪 (主要以沿街優(yōu)勢(shì)配以底層大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，定位于低總價(jià)小辦公或商住型用型，以低價(jià)位來(lái)帶動(dòng)二三層 )。而由于 北 側(cè) 規(guī)劃路 及東 南 側(cè) 長(zhǎng)虹大道 商鋪占本案的體量較大，加之二、三層及 北 側(cè)規(guī)劃路段商業(yè)人氣明顯不足，針對(duì)該部分商業(yè)如何推廣將成為本案運(yùn)作順暢與否的關(guān)鍵。 （上述經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是根據(jù)目前的市場(chǎng)形勢(shì)對(duì)預(yù)期目標(biāo)利潤(rùn)估算的結(jié)果。 以下為各產(chǎn)品類(lèi)別在本案總銷(xiāo)售額中所占比例示意： 產(chǎn)品類(lèi)別 占總銷(xiāo)的比例 車(chē)庫(kù) 4． 13% 11F 小高層 % 多層 % 沿長(zhǎng)虹大道一層商業(yè) % 沿長(zhǎng)虹大道負(fù)一層商業(yè) % 北側(cè)規(guī)劃路 1F+2F 商業(yè) % 2F/3F 商業(yè) (辦公 ) % 敏感性分析 影響本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益的主要因素為總開(kāi)發(fā)成本和 銷(xiāo)售價(jià)格。 (2.)戶(hù)型設(shè)計(jì)多樣化 區(qū)域市場(chǎng)及客群調(diào)查中發(fā)現(xiàn)：①自住型需求明顯，三房供應(yīng)及需求比例突出； ②區(qū)域市場(chǎng)的供給中戶(hù)型面積多數(shù)相對(duì)較大；③隨著房?jī)r(jià)的逐步攀升，市民購(gòu)房對(duì)總價(jià)敏感度也會(huì)越來(lái)越高，因此在結(jié)合市場(chǎng)情況及本案的定位下，提出本案簡(jiǎn)約大戶(hù)的戶(hù)型定位，即以100M2125M2 三房為主力產(chǎn)品，同時(shí)以較為豐富的產(chǎn)品類(lèi)型以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目梯級(jí)化產(chǎn)品銷(xiāo)售 。 案量較大 策略： 分批次推出，緩解一次性 推出的銷(xiāo)售壓力 適當(dāng)調(diào)整產(chǎn)品的面積，利用相對(duì)較低的總價(jià)吸引更多的客戶(hù) 小辦公市場(chǎng)分析 辦公市場(chǎng)整體需求量少、市場(chǎng)不規(guī)范，但市場(chǎng)空白有一定的發(fā)展空間 在九江，單純寫(xiě)字樓的項(xiàng)目非常少，除荷花苑推出一幢寫(xiě)字樓但被市公交公司整體收購(gòu)?fù)?，幾乎沒(méi)有純寫(xiě)字樓項(xiàng)目，而一些如濱江花園、步紅花園等項(xiàng)目都推出商住樓概念，宜商宜居。 紅蘋(píng)果地產(chǎn)策劃大全 :17425192 淘寶： 項(xiàng)目本身資源 ? 項(xiàng)目案名： ” 香榭麗舍 ” ? 開(kāi)發(fā)規(guī)模： 69661M2 ? 規(guī)劃 理念 ： 充分挖掘地方特色，展現(xiàn)“植物、環(huán)境、小區(qū)”的主題，將自然景色作為小區(qū)特色的主基調(diào)，給合原有的地形地貌， 通過(guò)改造、整合，通過(guò)不同的手法展現(xiàn)植物 的意念，將整個(gè)環(huán)境融入到小區(qū)的背景中，表達(dá)出“植物、環(huán)境、小區(qū)共生”的追求， 同時(shí)把文化主題貫穿于小區(qū)的每個(gè)細(xì)節(jié)，通過(guò)這些手法讓人們充分體驗(yàn)到本小區(qū)獨(dú)特的自然景觀與文化內(nèi)涵，使整個(gè)小區(qū)更有生命力。根據(jù)九江市政府最新規(guī)劃預(yù)測(cè)， 到 2020 年，九江中心城區(qū)合理人口規(guī)劃 將 為 125 萬(wàn)人， 九江每年平均新增人口 萬(wàn)，以 2020 年人均居住面積 m2 測(cè)算，今后九江每年至少將平均新增住房需求 萬(wàn) m2，市場(chǎng)需求旺盛。二期將于近期開(kāi)盤(pán)，多層預(yù)定情況良好，預(yù)計(jì)價(jià)格將有二三百元每平方米的上揚(yáng)。 房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 1）市場(chǎng)運(yùn)行狀況： 供求平衡， 成交面積和金額 較上年 大幅度減少 2020 年 ，九江市區(qū)新批準(zhǔn)商品房預(yù)售項(xiàng)目共 36 個(gè)，同比下降 20%，批準(zhǔn)預(yù)售面積 萬(wàn)平方米，同比上漲 %，其中住宅 8 萬(wàn)平方米。 這 也 給了 九江 房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了 良性發(fā)展的市場(chǎng)空間。 圍繞 著這一 目標(biāo)，九江著力于搞好城市經(jīng)營(yíng)，擴(kuò)大投融資渠道，加大了城建投入。廬山為國(guó)家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)， “ 中國(guó)旅游勝地 40 佳 ” 之一， 1996 年被聯(lián)合國(guó)教科文組織批準(zhǔn)為中國(guó)唯一的 “ 世界文化景觀 ” ，列入《世界遺產(chǎn)名錄》。紅蘋(píng)果地產(chǎn)策劃大全 :17425192 淘寶： 目錄 前言 第一部分 決策背景 一、 九江概述 二、 經(jīng)濟(jì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)指標(biāo)分析 三、 城市建設(shè)現(xiàn)狀和 城市規(guī)劃 發(fā)展 對(duì)項(xiàng)目影響 第二部分 市場(chǎng)分析 一、 政策導(dǎo)向分析及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 二、 九江房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 整體發(fā)展概述 房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 三、 區(qū)域市場(chǎng)分析 區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn) 競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析 四、 房地產(chǎn)市場(chǎng)前景預(yù)測(cè) 第三部分 項(xiàng)目分析 一、項(xiàng)目概況 二、項(xiàng)目資源分析 周邊環(huán)境資源 紅蘋(píng)果地產(chǎn)策劃大全 :17425192 淘寶： 自身資源 三、項(xiàng)目 SWOT 分析 四、項(xiàng)目商業(yè)、辦公部分分析 五 、項(xiàng)目市場(chǎng)目標(biāo)客戶(hù)層研究 主力客戶(hù)定位 目標(biāo)客戶(hù)描述 第四部分 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)研究 一、 項(xiàng)目 價(jià)值 初步評(píng)估 二、 項(xiàng)目發(fā)展 建議 第五 部分 投資收益分析 第 六 部分 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析及策略 一、 項(xiàng)目盈虧平衡分析 二、 敏感性分析 三、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析 第 七 部分 結(jié)論和建議 附：銷(xiāo)售計(jì)劃 前 言 紅蘋(píng)果地產(chǎn)策劃大全 :17425192 淘寶： “善戰(zhàn)者，決勝于未戰(zhàn)之前” 。 2020 年被評(píng)為全國(guó)優(yōu)秀旅游城市。 固定資產(chǎn)投資的加速發(fā)展使城市面貌進(jìn)一步改善，對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)起到了一定的利好作用 九江經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的基本特征 ◇ 民營(yíng)經(jīng)濟(jì)得到發(fā)展，當(dāng)?shù)卣罅Ψ龀? ◇ 城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)成為新一輪