【正文】 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 （ 2）住宅總銷約： 萬、商鋪總銷約： 萬。 （ 3） 該階段銷售上應(yīng)注意： 總銷； 萬 商鋪： 3500 平方；總銷： 1980 萬 （ 3）進(jìn)行財(cái)務(wù)核算、整理：將所銷售的樓盤 進(jìn)行統(tǒng)一財(cái)務(wù)核算，從而計(jì)算出資金回籠情況。 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)執(zhí)行計(jì)劃及目標(biāo) ： 推出單元： 16 號(hào)樓合計(jì)， 136 戶 住宅去化： 75 戶，約 8000 平方。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)是為正式銷售尋找突破口、同時(shí)確定本案的價(jià)格認(rèn)可度及樓盤接受度，及時(shí)調(diào)整自己的銷售策略，在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)一階段后，才開始正式進(jìn)行開盤銷售。 二、銷售控制總體策略 （一）推盤手法的控制策略選擇 本案的整體銷售策略 結(jié)合本案具體情況，住宅總戶數(shù)約 388 戶，主力面積 在 100125 平方，在該區(qū)域目前同期競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案量較少，產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)較為明顯，如何盡快去化是下階段的主要目標(biāo)。抓住市場(chǎng)空隙，加快工程進(jìn)度，注重對(duì)可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測(cè)與防范對(duì)策，以保證項(xiàng)目按期完成。另外，由于本項(xiàng)目的投資回報(bào)收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于貸款利率，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，完全可以充分利用經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，在前期階段爭(zhēng)取一定數(shù)量的貸款，加快建 設(shè)進(jìn)度，以獲取更高的投資回報(bào)。這就給項(xiàng)目公司帶來兩個(gè)方面的要求，一方面，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，如何精雕、細(xì)刻，使得未來開發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標(biāo)顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場(chǎng)與顧客面前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢(shì)。從靜態(tài)指標(biāo)來看，可以認(rèn)為該方案的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。建議聘請(qǐng)知名園林景觀設(shè)計(jì)公司介入，以提升園林品質(zhì)及形象。 二 、 項(xiàng)目 發(fā)展 建議 （ 1.） 產(chǎn)品形態(tài)市場(chǎng)化 紅蘋果地產(chǎn)策劃大全 :17425192 淘寶： 如前 市場(chǎng)敘 述，多層產(chǎn)品銷售情況較好，客群接受度較高；而小高層產(chǎn)品也逐漸被市民所接受，故在充分結(jié)合項(xiàng)目的地塊特點(diǎn)及容積率要求的情況下，我司建議以多層為主，小高層為輔結(jié)合社區(qū)商鋪配套的產(chǎn)品組合形態(tài)，保證較好的銷售速度，同時(shí)可利用小高層的規(guī)劃提高項(xiàng)目綠化率，從而提升本案整體的產(chǎn)品品質(zhì)。 ? 九江下屬市縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作人員 據(jù)我們市調(diào)了解，本地下屬市縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作人員在九江市區(qū)購(gòu)房較多，主要是一來城里有房有個(gè)落腳點(diǎn)方便辦事，二來購(gòu)一套房政策規(guī)定可以解決若干城市戶口。 抗性及應(yīng)對(duì)策略 a) 抗性 1） 國(guó)家宏觀調(diào)控使投資市場(chǎng)日趨冷淡 2） 案量較大 b) 應(yīng)對(duì)策略 紅蘋果地產(chǎn)策劃大全 :17425192 淘寶： 國(guó)家宏觀調(diào)控使投資市場(chǎng)日趨冷淡 策略： 鑒于目前本案周邊的業(yè)態(tài)分布主要以汽配為主，因此，可把沿長(zhǎng)虹大道打造成汽配一條街，把自用客戶（汽配經(jīng)營(yíng)商）列為本案商業(yè)部分的主力客戶。 紅蘋果地產(chǎn)策劃大全 :17425192 淘寶： 后期宏觀調(diào)控的加劇，給整體房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來的負(fù)面影響將延緩一部分人的購(gòu)房計(jì)劃 四 、項(xiàng)目商業(yè) 、辦公 部分分析 周邊商業(yè)業(yè)態(tài)、出租情況分析 汽配一條街逐漸成形 紅蘋果地產(chǎn)策劃大全 :17425192 淘寶： 周邊沿長(zhǎng)虹路業(yè)態(tài)分布情況3% 10%3%67%10%7%休閑娛樂餐飲賓館小超市汽配維修建材其他 從我們對(duì)長(zhǎng)虹大道周邊的業(yè)態(tài)調(diào)查情況來看，汽配維修在 各類業(yè)態(tài)中占了絕大多數(shù)，比例達(dá)到 67%，可以說周邊已形成汽配一條街的商業(yè)布局，由于臨近火車站，因此餐飲賓館也占了一部分達(dá)到 10%左右，而周邊眾多的新興小區(qū)則帶動(dòng)了建材經(jīng)營(yíng)，其他店鋪則屬于周邊小區(qū)的生活配套，數(shù)量較少。 ? 升值潛力： 潯陽區(qū)內(nèi)土地資源的稀缺，市民認(rèn)可度高，升值潛力巨大 。 紅蘋果地產(chǎn)策劃大全 :17425192 淘寶： （ 4） 房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇 0 05 年九江土地拍 賣面積超過 3500 畝，而今年可供的土地面積有 4500 畝， 據(jù) 國(guó)土資源局的相關(guān)人員表示， 06 年九江的土地供應(yīng)量在 2020 畝左右，可見市場(chǎng)供應(yīng)相當(dāng)充足，隨著前幾年拍賣的土地陸續(xù)開發(fā)，市場(chǎng)供應(yīng)將會(huì)大幅增加，各樓盤間的競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)日趨激烈。 （ 1） 房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持旺盛需求 從市場(chǎng)需求彈性分析，目前九江市城鎮(zhèn)居民住房自有率已達(dá)到 70%以上，大部分城鎮(zhèn)居民已經(jīng)通過房改或購(gòu)買商品房擁有一套住宅 ,今后改善住房條件或購(gòu)買第二套住房投資將是需求的重要來源。 九江當(dāng)?shù)氐臉潜P銷售中，本地自住需求占了絕大多數(shù)，而以九江的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，能 承受高總價(jià)的客戶相對(duì)較少，因此無論在品質(zhì)上如何突破，將很難形成熱銷的局面，而且由于受到周邊景觀的限制本案也不宜定位高總價(jià)樓盤。 價(jià)格：預(yù)計(jì)一期價(jià)格將與周邊市場(chǎng)價(jià)格持平 綜合述求： “CLD 中央居住區(qū) ” 概念，主要訴求樓盤 品質(zhì)和規(guī)模 案名：水木清華 開發(fā)商：九江兆龍置業(yè)有限公司 基地規(guī)模： 150 畝 建筑面積： 17 萬 M一期 萬 M2 容積率： 規(guī)劃設(shè)計(jì)：美國(guó)累土 景觀設(shè)計(jì)：上海逸景 建筑商：九江信華 戶型面積： 84144 平方米，主力面積 125 平方米，復(fù)式面積 140220 平方米 套型設(shè)計(jì)合理實(shí)用，主力以三房?jī)蓮d為主 樓盤現(xiàn)狀： 2020 年十月份開盤，多層銷售率 80%以上，目前小高層選擇較多。從拍賣土地的分布來看，開發(fā)區(qū)共拍賣土地 畝，占 %，老城區(qū)土地供應(yīng)相對(duì)緊張。而九江市目前的居民住宅大多無社區(qū)規(guī)劃的人性化可尋，對(duì)居住環(huán)境的考究甚少，產(chǎn)品本身缺乏合理的功能，采光、通風(fēng)等細(xì)微因素也不能有效實(shí)現(xiàn)。這些高檔住宅地處市 中心繁華商貿(mào)所在，地段位置優(yōu)越，生活配套成熟。 在房地產(chǎn)需 求 方面， 目前 九江市大部分購(gòu)房者以自住為主，投機(jī)成分極少。 城市規(guī)劃發(fā)展 對(duì)本項(xiàng)目影響 從對(duì)九江的整體規(guī)劃分析，九江 目前的城市發(fā)展方向是向西 ，在甘棠湖與八里湖之間，一大批新建項(xiàng)目拔地而起，大規(guī)模的樓盤不斷涌現(xiàn)，本項(xiàng)目并不處于九江的 開發(fā)重點(diǎn)區(qū)域。 固定資產(chǎn)投資的加速發(fā)展使城市面貌進(jìn)一步改善，對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)起到了一定的利好作用 九江經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的基本特征 ◇ 民營(yíng)經(jīng)濟(jì)得到發(fā)展，當(dāng)?shù)卣罅Ψ龀? ◇ 城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)成為新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展重點(diǎn) ◇ 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)開始轉(zhuǎn)變，對(duì)外貿(mào)易發(fā)展迅速 ◇ 居民收 入增加，生活水平不斷提高，對(duì)生活質(zhì)量有了進(jìn)一步需求 三、 城市建設(shè)現(xiàn)狀和城市規(guī)劃發(fā)展對(duì)項(xiàng)目影響 九江城市發(fā)展總體規(guī)劃 九江市政府對(duì)于九江的城市定位是： “最適宜人類居住 ”的現(xiàn)代化山水生態(tài)港口旅游 。 九江居民存款余額(億元）0501001502002503001990 1995 2020 2020 2020 2020 2020 2020 九江城鄉(xiāng)居民存款余額在 2020 年達(dá)到 億元， 比上年 增長(zhǎng) 元，增長(zhǎng)率達(dá) %。 2020 年被評(píng)為全國(guó)優(yōu)秀旅游城市。轄九縣、一市、兩區(qū)、廬山風(fēng)景名勝管理局紅蘋果地產(chǎn)策劃大全 :17425192 淘寶： 和九江、共青開發(fā)區(qū)，全境東西長(zhǎng) 270 公里，南北寬 140 公里，總面積 萬平方公里，人口 450 萬，其中市區(qū)規(guī)劃面積 118 平方公里，建成區(qū)面積 平方公里，市區(qū)人口 51 萬人。紅蘋果地產(chǎn)策劃大全 :17425192 淘寶： 目錄 前言 第一部分 決策背景 一、 九江概述 二、 經(jīng)濟(jì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)指標(biāo)分析 三、 城市建設(shè)現(xiàn)狀和 城市規(guī)劃 發(fā)展 對(duì)項(xiàng)目影響 第二部分 市場(chǎng)分析 一、 政策導(dǎo)向分析及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 二、 九江房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 整體發(fā)展概述 房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 三、 區(qū)域市場(chǎng)分析 區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn) 競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析 四、 房地產(chǎn)市場(chǎng)前景預(yù)測(cè) 第三部分 項(xiàng)目分析 一、項(xiàng)目概況 二、項(xiàng)目資源分析 周邊環(huán)境資源 紅蘋果地產(chǎn)策劃大全 :17425192 淘寶： 自身資源 三、項(xiàng)目 SWOT 分析 四、項(xiàng)目商業(yè)、辦公部分分析 五 、項(xiàng)目市場(chǎng)目標(biāo)客戶層研究 主力客戶定位 目標(biāo)客戶描述 第四部分 項(xiàng)目開發(fā)研究 一、 項(xiàng)目 價(jià)值 初步評(píng)估 二、 項(xiàng)目發(fā)展 建議 第五 部分 投資收益分析 第 六 部分 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析及策略 一、 項(xiàng)目盈虧平衡分析 二、 敏感性分析 三、 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析 第 七 部分 結(jié)論和建議 附：銷售計(jì)劃 前 言 紅蘋果地產(chǎn)策劃大全 :17425192 淘寶： “善戰(zhàn)者，決勝于未戰(zhàn)之前” 。 交通： 九江地處贛、鄂、湘、皖四省交界處，具有 “ 九 省通衢 ” 的戰(zhàn)略地位。廬山為國(guó)家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)， “ 中國(guó)旅游勝地 40 佳 ” 之一， 1996 年被聯(lián)合國(guó)教科文組織批準(zhǔn)為中國(guó)唯一的 “ 世界文化景觀 ” ，列入《世界遺產(chǎn)名錄》。 從上面兩個(gè)表格可以看出九江的目前城市居民生活水平 的發(fā)展相當(dāng)迅速和穩(wěn)健 。 圍繞 著這一 目標(biāo)，九江著力于搞好城市經(jīng)營(yíng)，擴(kuò)大投融資渠道，加大了城建投入。但本項(xiàng)目所處的長(zhǎng)虹大道，毗鄰火車站和市政府，屬于市政府的形象大道，財(cái)政對(duì)于街區(qū) 基礎(chǔ)建設(shè) 的投入巨大， 街區(qū)面貌不斷改善， 為本案帶來了一定的利好因素。 這 也 給了 九江 房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了 良性發(fā)展的市場(chǎng)空間。銷售均價(jià)： 2500 元 /平方米以上； 紅蘋果地產(chǎn)策劃大全 :17425192 淘寶： ? 長(zhǎng)虹大道兩側(cè)。 房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 1）市場(chǎng)運(yùn)行狀況： 供求平衡， 成交面積和金額 較上年 大幅度減少 2020 年 ，九江市區(qū)新批準(zhǔn)商品房預(yù)售項(xiàng)目共 36 個(gè)，同比下降 20%，批準(zhǔn)預(yù)售面積 萬平方米，同比上漲 %，其中住宅 8 萬平方米。 ● 土地價(jià)格上漲，成本提高 2020 年九江市土地綜合價(jià)格每畝 萬元，比 2020 年上漲了 %，剝?nèi)ラL(zhǎng)江大道與八里湖之間地塊，土地 平均單價(jià)為 7 萬元 /畝，較 04 年剝?nèi)ァ安裆４禾臁焙蟮耐恋仄骄鶈蝺r(jià) 萬元 /畝，上漲了 % 附：九江市 2020 年國(guó)有土地出讓一覽表 序號(hào) 受讓單位 土地位置 土地 來源 供地方式 土地 用途 土地面積 (畝 ) 容積率 起始價(jià) (萬元 /成交價(jià) (萬元 /土地出讓收入（萬簽訂出讓 紅蘋果地產(chǎn)策劃大全 :17425192 淘寶： 畝 ) 畝 ) 元） 合同時(shí)間 1 九江市潯陽房地產(chǎn) 開發(fā)公司 十里大道 323321 企業(yè) 委托 掛牌 商住 68 120 2 九江市潯陽房地產(chǎn) 開發(fā)公司 南湖路 57號(hào) 企業(yè) 委托 掛牌 居住 70 71 3 九江市潯陽房地產(chǎn) 開發(fā)公司 北司路 68號(hào) 企業(yè)委 托 掛牌 居住 53 55 363 4 江西京九裝飾材料 大市場(chǎng)開發(fā)有限公司 三里街支 巷 儲(chǔ)備 掛牌 市場(chǎng) 倉儲(chǔ) 5 王 剛 人民路 569號(hào) 企業(yè)委 托 掛牌 居住 6 九江市派拉蒙房地產(chǎn)開 發(fā)有限公司 九瑞大道 2號(hào) 企業(yè)委 托 掛牌 商住 70 70 7 九江柴桑房地產(chǎn)開發(fā)有 限公司 九蓮北路 332 號(hào) 儲(chǔ)備 掛牌 居住 25 32 32 800 8 江西省高氏置業(yè)有限公 司 九瑞大道轉(zhuǎn)盤南側(cè) 儲(chǔ)備 掛牌 商住 44 44 9 江西運(yùn)通汽車貿(mào)易有限 公司 九瑞大道汽車 城西側(cè) A地塊 儲(chǔ)備 掛牌 市場(chǎng) 用地 10 九江金泰房地產(chǎn)開發(fā)有 限公司 九瑞大道汽車城西側(cè) B地塊 儲(chǔ)備 掛牌 市場(chǎng) 用地 10 188 11 九江潯海實(shí)業(yè)有限公司 向湖一路 28 號(hào) 儲(chǔ)備 掛牌 居住 48 48 12 九江聯(lián)泰實(shí)業(yè)有限公司 長(zhǎng)江大道與八里湖 儲(chǔ)備 掛牌 商業(yè) .文化 .娛樂 . 1200 42 42 50400 紅蘋果地產(chǎn)策劃大全 :17425192 淘寶： 之間 居住 13 九江市房地產(chǎn)測(cè)繪隊(duì) 九江市房地產(chǎn)建筑公司 潯陽路 95號(hào) 委托 掛牌 商業(yè) 0． 3775 94． 593 （總價(jià)） 94． 593 （總價(jià)） 94． 593 （總價(jià)） 94． 593 2020． 10． 18 市場(chǎng)總結(jié) ? 整體市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)比較健康，價(jià)格上漲較快 ? 土地供應(yīng)市場(chǎng)充足，未來開發(fā)量大 ? 樓盤品質(zhì)提高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)開始激烈 ? 購(gòu)房者期望值上升，更注重樓盤的性價(jià)比，品質(zhì)好、價(jià)格優(yōu)的樓盤成為追棒的對(duì)象。二期將于近期開盤，多層預(yù)定情況良好，預(yù)計(jì)價(jià)格將有二三百元每平方米的上揚(yáng)。 從銷售情況看，本案周邊的多層住宅明顯好過高層，一是由于多層公攤較少，物業(yè)費(fèi)較低，在建筑成本在房?jī)r(jià)中所占比例很高的九江來看，高層住宅也較多層價(jià)格高，所以九江的普通客戶更傾向于購(gòu)買多層。根據(jù)九江市政府最新規(guī)劃預(yù)測(cè)， 到 2020 年，九江中心城區(qū)合理人口規(guī)劃 將 為 125 萬人， 九江每年平均新增人口