【正文】 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 （ 2）住宅總銷約： 萬、商鋪總銷約： 萬。 （ 3） 該階段銷售上應注意： 總銷； 萬 商鋪： 3500 平方；總銷： 1980 萬 （ 3）進行財務核算、整理：將所銷售的樓盤 進行統一財務核算，從而計算出資金回籠情況。 內部認購執(zhí)行計劃及目標 ： 推出單元： 16 號樓合計， 136 戶 住宅去化： 75 戶，約 8000 平方。內部認購是為正式銷售尋找突破口、同時確定本案的價格認可度及樓盤接受度，及時調整自己的銷售策略，在內部認購一階段后，才開始正式進行開盤銷售。 二、銷售控制總體策略 （一）推盤手法的控制策略選擇 本案的整體銷售策略 結合本案具體情況，住宅總戶數約 388 戶，主力面積 在 100125 平方，在該區(qū)域目前同期競爭個案量較少，產品優(yōu)勢較為明顯，如何盡快去化是下階段的主要目標。抓住市場空隙，加快工程進度，注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預測與防范對策，以保證項目按期完成。另外，由于本項目的投資回報收益率遠遠高于貸款利率，抗風險能力強，完全可以充分利用經濟效應，在前期階段爭取一定數量的貸款，加快建 設進度，以獲取更高的投資回報。這就給項目公司帶來兩個方面的要求，一方面，在項目設計中，如何精雕、細刻，使得未來開發(fā)的產品能符合這些目標顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場與顧客面前展現出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢。從靜態(tài)指標來看，可以認為該方案的抗風險能力較強。建議聘請知名園林景觀設計公司介入，以提升園林品質及形象。 二 、 項目 發(fā)展 建議 （ 1.） 產品形態(tài)市場化 紅蘋果地產策劃大全 :17425192 淘寶： 如前 市場敘 述，多層產品銷售情況較好，客群接受度較高；而小高層產品也逐漸被市民所接受，故在充分結合項目的地塊特點及容積率要求的情況下，我司建議以多層為主，小高層為輔結合社區(qū)商鋪配套的產品組合形態(tài)，保證較好的銷售速度，同時可利用小高層的規(guī)劃提高項目綠化率，從而提升本案整體的產品品質。 ? 九江下屬市縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作人員 據我們市調了解，本地下屬市縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作人員在九江市區(qū)購房較多，主要是一來城里有房有個落腳點方便辦事，二來購一套房政策規(guī)定可以解決若干城市戶口。 抗性及應對策略 a) 抗性 1） 國家宏觀調控使投資市場日趨冷淡 2） 案量較大 b) 應對策略 紅蘋果地產策劃大全 :17425192 淘寶： 國家宏觀調控使投資市場日趨冷淡 策略： 鑒于目前本案周邊的業(yè)態(tài)分布主要以汽配為主，因此，可把沿長虹大道打造成汽配一條街，把自用客戶（汽配經營商）列為本案商業(yè)部分的主力客戶。 紅蘋果地產策劃大全 :17425192 淘寶： 后期宏觀調控的加劇，給整體房地產市場帶來的負面影響將延緩一部分人的購房計劃 四 、項目商業(yè) 、辦公 部分分析 周邊商業(yè)業(yè)態(tài)、出租情況分析 汽配一條街逐漸成形 紅蘋果地產策劃大全 :17425192 淘寶： 周邊沿長虹路業(yè)態(tài)分布情況3% 10%3%67%10%7%休閑娛樂餐飲賓館小超市汽配維修建材其他 從我們對長虹大道周邊的業(yè)態(tài)調查情況來看，汽配維修在 各類業(yè)態(tài)中占了絕大多數，比例達到 67%，可以說周邊已形成汽配一條街的商業(yè)布局，由于臨近火車站，因此餐飲賓館也占了一部分達到 10%左右，而周邊眾多的新興小區(qū)則帶動了建材經營，其他店鋪則屬于周邊小區(qū)的生活配套，數量較少。 ? 升值潛力： 潯陽區(qū)內土地資源的稀缺，市民認可度高，升值潛力巨大 。 紅蘋果地產策劃大全 :17425192 淘寶： （ 4） 房地產市場競爭進一步加劇 0 05 年九江土地拍 賣面積超過 3500 畝，而今年可供的土地面積有 4500 畝， 據 國土資源局的相關人員表示， 06 年九江的土地供應量在 2020 畝左右，可見市場供應相當充足，隨著前幾年拍賣的土地陸續(xù)開發(fā)，市場供應將會大幅增加，各樓盤間的競爭也會日趨激烈。 （ 1） 房地產市場繼續(xù)保持旺盛需求 從市場需求彈性分析，目前九江市城鎮(zhèn)居民住房自有率已達到 70%以上，大部分城鎮(zhèn)居民已經通過房改或購買商品房擁有一套住宅 ,今后改善住房條件或購買第二套住房投資將是需求的重要來源。 九江當地的樓盤銷售中，本地自住需求占了絕大多數，而以九江的經濟實力，能 承受高總價的客戶相對較少，因此無論在品質上如何突破，將很難形成熱銷的局面，而且由于受到周邊景觀的限制本案也不宜定位高總價樓盤。 價格：預計一期價格將與周邊市場價格持平 綜合述求： “CLD 中央居住區(qū) ” 概念，主要訴求樓盤 品質和規(guī)模 案名：水木清華 開發(fā)商：九江兆龍置業(yè)有限公司 基地規(guī)模： 150 畝 建筑面積： 17 萬 M一期 萬 M2 容積率： 規(guī)劃設計：美國累土 景觀設計：上海逸景 建筑商：九江信華 戶型面積： 84144 平方米，主力面積 125 平方米，復式面積 140220 平方米 套型設計合理實用，主力以三房兩廳為主 樓盤現狀： 2020 年十月份開盤，多層銷售率 80%以上，目前小高層選擇較多。從拍賣土地的分布來看，開發(fā)區(qū)共拍賣土地 畝，占 %，老城區(qū)土地供應相對緊張。而九江市目前的居民住宅大多無社區(qū)規(guī)劃的人性化可尋，對居住環(huán)境的考究甚少，產品本身缺乏合理的功能，采光、通風等細微因素也不能有效實現。這些高檔住宅地處市 中心繁華商貿所在，地段位置優(yōu)越，生活配套成熟。 在房地產需 求 方面， 目前 九江市大部分購房者以自住為主，投機成分極少。 城市規(guī)劃發(fā)展 對本項目影響 從對九江的整體規(guī)劃分析，九江 目前的城市發(fā)展方向是向西 ，在甘棠湖與八里湖之間，一大批新建項目拔地而起，大規(guī)模的樓盤不斷涌現，本項目并不處于九江的 開發(fā)重點區(qū)域。 固定資產投資的加速發(fā)展使城市面貌進一步改善，對房地產的開發(fā)起到了一定的利好作用 九江經濟形勢的基本特征 ◇ 民營經濟得到發(fā)展，當地政府大力扶持 ◇ 城市建設、經濟開發(fā)區(qū)成為新一輪經濟發(fā)展重點 ◇ 經濟結構開始轉變，對外貿易發(fā)展迅速 ◇ 居民收 入增加，生活水平不斷提高，對生活質量有了進一步需求 三、 城市建設現狀和城市規(guī)劃發(fā)展對項目影響 九江城市發(fā)展總體規(guī)劃 九江市政府對于九江的城市定位是： “最適宜人類居住 ”的現代化山水生態(tài)港口旅游 。 九江居民存款余額(億元）0501001502002503001990 1995 2020 2020 2020 2020 2020 2020 九江城鄉(xiāng)居民存款余額在 2020 年達到 億元， 比上年 增長 元，增長率達 %。 2020 年被評為全國優(yōu)秀旅游城市。轄九縣、一市、兩區(qū)、廬山風景名勝管理局紅蘋果地產策劃大全 :17425192 淘寶： 和九江、共青開發(fā)區(qū)，全境東西長 270 公里，南北寬 140 公里，總面積 萬平方公里，人口 450 萬，其中市區(qū)規(guī)劃面積 118 平方公里，建成區(qū)面積 平方公里，市區(qū)人口 51 萬人。紅蘋果地產策劃大全 :17425192 淘寶： 目錄 前言 第一部分 決策背景 一、 九江概述 二、 經濟發(fā)展統計指標分析 三、 城市建設現狀和 城市規(guī)劃 發(fā)展 對項目影響 第二部分 市場分析 一、 政策導向分析及風險評估 二、 九江房地產市場分析 整體發(fā)展概述 房地產現狀分析 三、 區(qū)域市場分析 區(qū)域市場特點 競爭態(tài)勢分析 四、 房地產市場前景預測 第三部分 項目分析 一、項目概況 二、項目資源分析 周邊環(huán)境資源 紅蘋果地產策劃大全 :17425192 淘寶： 自身資源 三、項目 SWOT 分析 四、項目商業(yè)、辦公部分分析 五 、項目市場目標客戶層研究 主力客戶定位 目標客戶描述 第四部分 項目開發(fā)研究 一、 項目 價值 初步評估 二、 項目發(fā)展 建議 第五 部分 投資收益分析 第 六 部分 項目開發(fā)經營風險分析及策略 一、 項目盈虧平衡分析 二、 敏感性分析 三、 項目開發(fā)經營主要風險及對策分析 第 七 部分 結論和建議 附：銷售計劃 前 言 紅蘋果地產策劃大全 :17425192 淘寶： “善戰(zhàn)者，決勝于未戰(zhàn)之前” 。 交通： 九江地處贛、鄂、湘、皖四省交界處，具有 “ 九 省通衢 ” 的戰(zhàn)略地位。廬山為國家重點風景名勝區(qū)， “ 中國旅游勝地 40 佳 ” 之一， 1996 年被聯合國教科文組織批準為中國唯一的 “ 世界文化景觀 ” ，列入《世界遺產名錄》。 從上面兩個表格可以看出九江的目前城市居民生活水平 的發(fā)展相當迅速和穩(wěn)健 。 圍繞 著這一 目標，九江著力于搞好城市經營，擴大投融資渠道，加大了城建投入。但本項目所處的長虹大道，毗鄰火車站和市政府，屬于市政府的形象大道，財政對于街區(qū) 基礎建設 的投入巨大， 街區(qū)面貌不斷改善， 為本案帶來了一定的利好因素。 這 也 給了 九江 房地產市場提供了 良性發(fā)展的市場空間。銷售均價： 2500 元 /平方米以上； 紅蘋果地產策劃大全 :17425192 淘寶： ? 長虹大道兩側。 房地產現狀分析 1）市場運行狀況： 供求平衡， 成交面積和金額 較上年 大幅度減少 2020 年 ，九江市區(qū)新批準商品房預售項目共 36 個，同比下降 20%，批準預售面積 萬平方米，同比上漲 %，其中住宅 8 萬平方米。 ● 土地價格上漲，成本提高 2020 年九江市土地綜合價格每畝 萬元，比 2020 年上漲了 %，剝去長江大道與八里湖之間地塊，土地 平均單價為 7 萬元 /畝，較 04 年剝去“柴桑春天”后的土地平均單價 萬元 /畝，上漲了 % 附：九江市 2020 年國有土地出讓一覽表 序號 受讓單位 土地位置 土地 來源 供地方式 土地 用途 土地面積 (畝 ) 容積率 起始價 (萬元 /成交價 (萬元 /土地出讓收入（萬簽訂出讓 紅蘋果地產策劃大全 :17425192 淘寶： 畝 ) 畝 ) 元） 合同時間 1 九江市潯陽房地產 開發(fā)公司 十里大道 323321 企業(yè) 委托 掛牌 商住 68 120 2 九江市潯陽房地產 開發(fā)公司 南湖路 57號 企業(yè) 委托 掛牌 居住 70 71 3 九江市潯陽房地產 開發(fā)公司 北司路 68號 企業(yè)委 托 掛牌 居住 53 55 363 4 江西京九裝飾材料 大市場開發(fā)有限公司 三里街支 巷 儲備 掛牌 市場 倉儲 5 王 剛 人民路 569號 企業(yè)委 托 掛牌 居住 6 九江市派拉蒙房地產開 發(fā)有限公司 九瑞大道 2號 企業(yè)委 托 掛牌 商住 70 70 7 九江柴桑房地產開發(fā)有 限公司 九蓮北路 332 號 儲備 掛牌 居住 25 32 32 800 8 江西省高氏置業(yè)有限公 司 九瑞大道轉盤南側 儲備 掛牌 商住 44 44 9 江西運通汽車貿易有限 公司 九瑞大道汽車 城西側 A地塊 儲備 掛牌 市場 用地 10 九江金泰房地產開發(fā)有 限公司 九瑞大道汽車城西側 B地塊 儲備 掛牌 市場 用地 10 188 11 九江潯海實業(yè)有限公司 向湖一路 28 號 儲備 掛牌 居住 48 48 12 九江聯泰實業(yè)有限公司 長江大道與八里湖 儲備 掛牌 商業(yè) .文化 .娛樂 . 1200 42 42 50400 紅蘋果地產策劃大全 :17425192 淘寶： 之間 居住 13 九江市房地產測繪隊 九江市房地產建筑公司 潯陽路 95號 委托 掛牌 商業(yè) 0． 3775 94． 593 （總價） 94． 593 （總價） 94． 593 （總價） 94． 593 2020． 10． 18 市場總結 ? 整體市場發(fā)展相對比較健康，價格上漲較快 ? 土地供應市場充足，未來開發(fā)量大 ? 樓盤品質提高，市場競爭開始激烈 ? 購房者期望值上升，更注重樓盤的性價比，品質好、價格優(yōu)的樓盤成為追棒的對象。二期將于近期開盤，多層預定情況良好，預計價格將有二三百元每平方米的上揚。 從銷售情況看，本案周邊的多層住宅明顯好過高層，一是由于多層公攤較少，物業(yè)費較低，在建筑成本在房價中所占比例很高的九江來看，高層住宅也較多層價格高，所以九江的普通客戶更傾向于購買多層。根據九江市政府最新規(guī)劃預測， 到 2020 年，九江中心城區(qū)合理人口規(guī)劃 將 為 125 萬人， 九江每年平均新增人口