【正文】 與收入的敏感性分析情況， 項(xiàng)目的成本因素更為敏感。 以下為各產(chǎn)品類別在本案總銷售額中所占比例示意： 產(chǎn)品類別 占總銷的比例 車庫 4． 13% 11F 小高層 % 多層 % 沿長虹大道一層商業(yè) % 沿長虹大道負(fù)一層商業(yè) % 北側(cè)規(guī)劃路 1F+2F 商業(yè) % 2F/3F 商業(yè) (辦公 ) % 敏感性分析 影響本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益的主要因素為總開發(fā)成本和 銷售價(jià)格。 針對本案的情況，假定完全銷售，銷售僅需達(dá)到%，即可保持財(cái)務(wù)平衡。 第五部分 投資收益分析 紅蘋果地產(chǎn)策劃大全 :17425192 淘寶： 第 六 部分 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分析及策略 項(xiàng)目盈虧平衡分析 紅蘋果地產(chǎn)策劃大全 :17425192 淘寶： 項(xiàng)目經(jīng)營成本 = （萬元），保本點(diǎn) = /()=67 % 即銷售收入達(dá)預(yù)測收入的 67%時(shí)，項(xiàng)目處于盈虧平衡狀態(tài)。 可入性：在草種選擇、植物選擇、水系安排中都充分考慮到住戶 親身體味 的要求，使小區(qū)住戶能觸摸自然、感受生活。 在小區(qū)整體綠化設(shè)計(jì)上體現(xiàn)均好性和可入性原則： 紅蘋果地產(chǎn)策劃大全 :17425192 淘寶： 均好性：環(huán)境設(shè)計(jì)將根據(jù)園區(qū)地理特色，注重環(huán)境對每位住戶的均好性。 (5)、園林設(shè)計(jì)藝術(shù)化 隨著人們生活水平的不斷提高，“買環(huán)境 ”的觀念已為大多數(shù)居民所接受，景觀優(yōu)勢也成為眾多小區(qū)的一個 核心賣點(diǎn)之一 。 （ 4．）社區(qū)配套智能化 當(dāng)今時(shí)代已進(jìn)入數(shù)字化信息時(shí)代，住宅小區(qū)的智能化成為發(fā)展的必然趨勢。 (3.)物業(yè)管理人性化 高品質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù) 是物業(yè)售出后保值增值的關(guān)鍵 籌碼 ，也是社區(qū)內(nèi)外環(huán)境綜合素質(zhì)營造的基礎(chǔ)。 (2.)戶型設(shè)計(jì)多樣化 區(qū)域市場及客群調(diào)查中發(fā)現(xiàn)：①自住型需求明顯，三房供應(yīng)及需求比例突出； ②區(qū)域市場的供給中戶型面積多數(shù)相對較大；③隨著房價(jià)的逐步攀升，市民購房對總價(jià)敏感度也會越來越高，因此在結(jié)合市場情況及本案的定位下，提出本案簡約大戶的戶型定位，即以100M2125M2 三房為主力產(chǎn)品，同時(shí)以較為豐富的產(chǎn)品類型以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目梯級化產(chǎn)品銷售 。）因此本地塊的土地價(jià)值增值潛力不可限量。 ? 零散性投資業(yè)主 多為本市 區(qū)的原有小商販，有自己的店面，規(guī)模很小，屬小本生意類別。 （ 2） 產(chǎn)品 B— 商業(yè)鋪面的目標(biāo)客戶： ? 實(shí)力型投資企業(yè)或個人 紅蘋果地產(chǎn)策劃大全 :17425192 淘寶： 他們注重本案的規(guī)模所帶來的巨大人氣，對物業(yè)地段發(fā)展?jié)摿?、較高的升值空間與投資回報(bào)率有著清醒的認(rèn)識，此類投資者多為本地的企業(yè)主或外地的投資客商，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，往往根據(jù)自身狀況自己經(jīng)營或是以高價(jià)租賃的方式進(jìn)行運(yùn)作。抓住這類消費(fèi)者還可帶動農(nóng)村消費(fèi)群體。這類客戶經(jīng)濟(jì)收入高，對高檔物業(yè)特別青睞。 ? 外來經(jīng)商者及本地私營業(yè)主 九江有眾多的外地投資、經(jīng)商者，如浙商、閩商、粵商等，這類客商長期在九江投資經(jīng)商，并被九江的自然山水與人文氛圍所感染，有意投資或定居者甚多。 雖然由于九江產(chǎn)業(yè)的匱乏，九江寫字樓的需求并不大，但目前市場處于空白，而且本案 處于市政形象大道 —— 長虹大道，廣告優(yōu)勢明顯，因此本案推出少量小辦公型寫字間還是有一定市場 。 案量較大 策略： 分批次推出，緩解一次性 推出的銷售壓力 適當(dāng)調(diào)整產(chǎn)品的面積，利用相對較低的總價(jià)吸引更多的客戶 小辦公市場分析 辦公市場整體需求量少、市場不規(guī)范，但市場空白有一定的發(fā)展空間 在九江，單純寫字樓的項(xiàng)目非常少，除荷花苑推出一幢寫字樓但被市公交公司整體收購?fù)?，幾乎沒有純寫字樓項(xiàng)目，而一些如濱江花園、步紅花園等項(xiàng)目都推出商住樓概念，宜商宜居。目前龍鑫花園的店鋪出租情況非常良好，由于供不應(yīng)求，因此店鋪的租金也一路上揚(yáng)，部分店鋪甚至達(dá)到了 2020 元 /月 /間，同時(shí)由于房價(jià)上揚(yáng)的情況有所遏制，因此回報(bào)率的上揚(yáng)也使龍鑫目前的店鋪銷售情況比較良好。租金價(jià)格隨著區(qū)塊的不斷成熟，整體上漲比較穩(wěn)定，保持在 25%左右。其業(yè)態(tài)分布、店鋪類型上與本案有較強(qiáng)的可比性，因此具有較大的參考價(jià)值。 從出租率來看，本案周邊的店鋪出租率均達(dá)到 95%以上，空關(guān)情況相當(dāng)少，商業(yè)氣氛較濃，我們對承租業(yè)主進(jìn)行的調(diào)查中，普遍認(rèn)為經(jīng)營狀況不錯。 T：威脅 隨著九江城市化進(jìn)程步伐的加快 ,特別是八里湖新區(qū)的大面積開發(fā) ,一方面可以提高城市品味 ,帶動市場需求 ,但另一方面 ,由于政府開發(fā)資金有限 ,極可能以出讓土地的方式來籌措主要資金，如此必定會增加土地投放量 ,給市場帶來一定壓力。 地塊有落差對小區(qū)規(guī)劃有一定影響 O：機(jī)會 長虹路的不斷完善，吸 引市民的目光 市區(qū)一類地段，成塊的空地較少，拆遷政策調(diào)整導(dǎo)致拆遷難度加大，目前市區(qū)一類地段可供開發(fā)的多層住宅稀缺 九江經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、市民收入的提高必定帶動市民對品質(zhì)樓盤需求的加大 本項(xiàng)目在規(guī)劃上、設(shè)計(jì)上、策劃上和物業(yè)管理上都是九江房地產(chǎn)市場上一流的，這將對九江的消費(fèi)者產(chǎn)生較大的吸引力 九江目前城市化水平不高，隨著城市建設(shè)的推進(jìn)，旅游及經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化水平將逐步提升，房產(chǎn)市場也將面臨很好的發(fā)展機(jī)遇。 ? 戶型設(shè)計(jì)：在戶型上表現(xiàn)多種平層、躍層 形態(tài)，并在景觀、采光、通風(fēng)等方面充分實(shí)現(xiàn)每家每戶的均好性，戶型面積從八、九十 平方米至兩 百平方米不等，可充分滿足不同層次人士的居住需求。 紅蘋果地產(chǎn)策劃大全 :17425192 淘寶： 項(xiàng)目本身資源 ? 項(xiàng)目案名： ” 香榭麗舍 ” ? 開發(fā)規(guī)模： 69661M2 ? 規(guī)劃 理念 ： 充分挖掘地方特色，展現(xiàn)“植物、環(huán)境、小區(qū)”的主題，將自然景色作為小區(qū)特色的主基調(diào)，給合原有的地形地貌， 通過改造、整合，通過不同的手法展現(xiàn)植物 的意念，將整個環(huán)境融入到小區(qū)的背景中，表達(dá)出“植物、環(huán)境、小區(qū)共生”的追求， 同時(shí)把文化主題貫穿于小區(qū)的每個細(xì)節(jié)，通過這些手法讓人們充分體驗(yàn)到本小區(qū)獨(dú)特的自然景觀與文化內(nèi)涵，使整個小區(qū)更有生命力。 ? 教育資源： 南湖幼兒園、三里街小學(xué)近在咫尺 ， 更有高等學(xué)府 —— 九江師專， 為 本案 提供了良好的教育資源和文化氛圍。 ? 交通資源：本項(xiàng)目 臨九江的 主干道長虹大道 ， 1 1 1 2 10 10 103 等多 路公交車經(jīng)本區(qū)通往各地 ， 出門不遠(yuǎn)即可上 高速公路，距 九江 火車站約 600 米距 離 、長途客運(yùn)站和繁華鬧市區(qū)只有幾分鐘車程 ，交通十分便捷。 第三篇：項(xiàng)目篇 一、項(xiàng)目概況 地理位置： 本案位于九 江市形象街區(qū)長虹大道東段 603 車隊(duì)地塊， 長虹大道北側(cè)（長虹大道為九江市政形象大道，規(guī)劃寬度達(dá) 80M，這交通便利，自然環(huán)境資源優(yōu)越）， 占據(jù)九江東區(qū)要沖 ,路網(wǎng)發(fā)達(dá) ,交通便捷 ,出門不遠(yuǎn)即可上高速公路，距 九江 火車站約 600 米距 離 、長途客運(yùn)站和繁華鬧市區(qū)只有幾分鐘車程； 1 1 1 2 10 10 103 等多 路公交車經(jīng)本區(qū)通往各地；緊臨高等學(xué)府 — 九江師專，附近銀行、學(xué)校、醫(yī)院等市政配套設(shè)施齊全，生活十分便利。 （ 5） 商品房價(jià)格 水平低，有一定發(fā)展空間 2020 年 九江 商品房均價(jià)為 1800 元 /平方米 左右 ，與 國內(nèi)發(fā)達(dá)城市 的 房 價(jià) 相 比較，還有極大的發(fā)展空間。而隨著九江經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民生活水平日益提高，廣大居民對住宅品質(zhì)需求日益旺盛， 舒適性、安全性、便利性及優(yōu)美的環(huán)境、良好的物業(yè)、完備的配套等都被放到重要位置進(jìn)行考慮。 在 2020 年，在銷量保持穩(wěn)定增勢的前提下，九江市區(qū)房產(chǎn)均價(jià)已從 2020年的 900 元 /㎡漲至 1800 元 /㎡ ,但此價(jià)格與周邊同類城市相比， 卻仍有較大差距，隨著樓盤品質(zhì)的不斷提升，需求的不斷加大，可以預(yù)見 九江房價(jià) 仍 有 較 大的增長空間。其中住宅投資 億元，比上年同期增長 %。根據(jù)九江市政府最新規(guī)劃預(yù)測， 到 2020 年，九江中心城區(qū)合理人口規(guī)劃 將 為 125 萬人， 九江每年平均新增人口 萬，以 2020 年人均居住面積 m2 測算，今后九江每年至少將平均新增住房需求 萬 m2，市場需求旺盛。 四、 房地產(chǎn)市場前景預(yù)測 紅蘋果地產(chǎn)策劃大全 :17425192 淘寶： 就九江市現(xiàn)狀而言，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與東部地區(qū)比相對緩慢，房地產(chǎn)市場的發(fā)展還沒有達(dá)到城市建設(shè)應(yīng)有的空間，但按照經(jīng)濟(jì)建設(shè)的正常軌道，隨 著建設(shè)步伐的加快，市民經(jīng)濟(jì)收入的不斷增長，可以預(yù)測九江市的房地產(chǎn)市場潛力無限，蘊(yùn)藏著巨大的發(fā)展空間。在樓盤銷售的案場，很難見到一個規(guī)范的案場執(zhí)行，而在宣傳多數(shù)屬于較低檔次的如雇人在交易中心派發(fā)傳單，幾乎很少見到房地產(chǎn)廣告。 用營銷和規(guī)范的案場管理打動客戶 一個出色的策劃案是樓盤開發(fā)成功的一半，而在案場執(zhí)行中，利用一定的銷控手段及銷講資料將更有效的 打動準(zhǔn)客戶，有利于樓盤的銷售。 從銷售情況看，本案周邊的多層住宅明顯好過高層，一是由于多層公攤較少，物業(yè)費(fèi)較低，在建筑成本在房價(jià)中所占比例很高的九江來看，高層住宅也較多層價(jià)格高，所以九江的普通客戶更傾向于購買多層。 低總價(jià)，高性價(jià)比 從我們對九江的房地產(chǎn)市場的分析我們可以看到總價(jià)的高低將直接決定客戶面。在九江目前在多層樓盤中還沒有出現(xiàn)一個相對高品質(zhì)的小區(qū)，本案周邊的競爭對手品質(zhì)都非常平庸，這是市場的空白，也是本案難得的機(jī)會。由于本案的產(chǎn) 品屬于高層在建筑成本上較高，而其單價(jià)與僅比龍鑫花園高出 200 元 /平方米左右，雖然價(jià)格不高，但由于其產(chǎn)品面積較大，主力房型面積都在 150 平方米以上，得房率低，總價(jià)較高，因此銷售情況并不樂觀。二期將于近期開盤，多層預(yù)定情況良好，預(yù)計(jì)價(jià)格將有二三百元每平方米的上揚(yáng)。整個樓盤預(yù)計(jì)開發(fā)跨度將近 6 年左右，年均開發(fā)量在 15 萬平方米左右。 柴桑春天 開發(fā)商：九江新湖遠(yuǎn)洲置業(yè)有限公司 基地規(guī)模： 953 畝 建筑面積： 95 萬 M一期 13 萬 M2 綠化率： 40% 規(guī)劃設(shè)計(jì)：加拿大泛太平洋 景觀設(shè)計(jì)：雅克筑景 物業(yè)管理：上海新湖物業(yè) 戶型面積： 80140 平方米，主力面積 116 平方米，復(fù)式面積 130200 平方米 套型設(shè)計(jì)合理實(shí)用，主力以三房兩廳為主 紅蘋果地產(chǎn)策劃大全 :17425192 淘寶： 樓盤特點(diǎn)：樓盤品質(zhì)在九江首屈一指，倡導(dǎo)大盤時(shí)代的來臨，套型以比較實(shí)用的中小套為主。本案所處的區(qū)域?yàn)殚L虹大道，區(qū)域位置包括沿長虹大道 兩側(cè) 至開發(fā)區(qū)一代，區(qū)域內(nèi)有市政府、火車站等 眾多企事業(yè)單位，由于長虹大道屬于市政府形象大道，因此基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較好，市民的認(rèn)可度較高。 ● 土地價(jià)格上漲，成本提高 2020 年九江市土地綜合價(jià)格每畝 萬元，比 2020 年上漲了 %，剝?nèi)ラL江大道與八里湖之間地塊，土地 平均單價(jià)為 7 萬元 /畝，較 04 年剝?nèi)ァ安裆４禾臁焙蟮耐恋仄骄鶈蝺r(jià) 萬元 /畝，上漲了 % 附：九江市 2020 年國有土地出讓一覽表 序號 受讓單位 土地位置 土地 來源 供地方式 土地 用途 土地面積 (畝 ) 容積率 起始價(jià) (萬元 /成交價(jià) (萬元 /土地出讓收入（萬簽訂出讓 紅蘋果地產(chǎn)策劃大全 :17425192 淘寶： 畝 ) 畝 ) 元） 合同時(shí)間 1 九江市潯陽房地產(chǎn) 開發(fā)公司 十里大道 323321 企業(yè) 委托 掛牌 商住 68 120 2 九江市潯陽房地產(chǎn) 開發(fā)公司 南湖路 57號 企業(yè) 委托 掛牌 居住 70 71 3 九江市潯陽房地產(chǎn) 開發(fā)公司 北司路 68號 企業(yè)委 托 掛牌 居住 53 55 363 4 江西京九裝飾材料 大市場開發(fā)有限公司 三里街支 巷 儲備 掛牌 市場 倉儲 5 王 剛 人民路 569號 企業(yè)委 托 掛牌 居住 6 九江市派拉蒙房地產(chǎn)開 發(fā)有限公司 九瑞大道 2號 企業(yè)委 托 掛牌 商住 70 70 7 九江柴桑房地產(chǎn)開發(fā)有 限公司 九蓮北路 332 號 儲備 掛牌 居住 25 32 32 800 8 江西省高氏置業(yè)有限公 司 九瑞大道轉(zhuǎn)盤南側(cè) 儲備 掛牌 商住 44 44 9 江西運(yùn)通汽車貿(mào)易有限 公司 九瑞大道汽車 城西側(cè) A地塊 儲備 掛牌 市場 用地 10 九江金泰房地產(chǎn)開發(fā)有 限公司 九瑞大道汽車城西側(cè) B地塊 儲備 掛牌 市場 用地 10 188 11 九江潯海實(shí)業(yè)有限公司 向湖一路 28 號 儲備 掛牌 居住 48 48 12 九江聯(lián)泰實(shí)業(yè)有限公司 長江大道與八里湖 儲備 掛牌 商業(yè) .文化 .娛樂 . 1200 42 42 50400 紅蘋果地產(chǎn)策劃大全 :17425192 淘寶： 之間 居住 13 九江市房地產(chǎn)測繪隊(duì) 九江市房地產(chǎn)建筑公司 潯陽路 95號 委托 掛牌 商業(yè) 0． 3775 94． 593 （總價(jià)） 94． 593 （總價(jià)） 94． 593 （總價(jià)） 94． 593 2020． 10． 18 市場總結(jié) ? 整體市場發(fā)展相對比較