【正文】 邊的業(yè)態(tài)調查情況來看，汽配維修在各類業(yè)態(tài)中占了絕大多數(shù)，比例達到67%，可以說周邊已形成汽配一條街的商業(yè)布局，由于臨近火車站，因此餐飲賓館也占了一部分達到10%左右，而周邊眾多的新興小區(qū)則帶動了建材經(jīng)營，其他店鋪則屬于周邊小區(qū)的生活配套，數(shù)量較少。房地產(chǎn)市場價格水平低，目前九江房地產(chǎn)成交均價相對較低，給市場足夠的發(fā)展空間。三、項目swot分析 S：優(yōu)勢靠近城市主干道長虹大道，交通便利長虹大道屬于是市政府形象大道，政府對周邊建設支持龍鑫花園、富華小區(qū)等新興住宅小區(qū)的新興建，形成一定的板塊效應雅閣泰大酒店的開業(yè)提升地塊的檔次地塊周邊的配套相對比較齊全W：劣勢地塊沿長虹大道，車流較多，有一定的噪音污染 目前經(jīng)營產(chǎn)業(yè)多為汽配對小區(qū)的環(huán)境和品質提高有一定的影響。l 物業(yè)形態(tài)：本項目規(guī)劃建有多層公寓、小高層、商業(yè)等多種物業(yè)形態(tài)，多元化的產(chǎn)品結構必將適合不同消費者的需求，同時高低錯落、疏密相間、不同形態(tài)的建筑既豐富了園區(qū)的天際線，又使小區(qū)顯得和諧宜人。l 升值潛力：潯陽區(qū)內土地資源的稀缺，市民認可度高，升值潛力巨大。l 商業(yè)氛圍：本項目周邊商業(yè)已形成一定規(guī)模，四星級雅閣泰大酒店與本案毗鄰，附近的火車站帶來了較大的人流，商業(yè)氣氛一流。經(jīng)濟指標：總用地面積：38701M2 總占地面積：11830M2 總建筑面積：69661M2 其中：住宅面積： 商業(yè)面積：7930M2 社區(qū)服務配套用房：971M2 設備用房：402M2 商業(yè)（辦公）面積：7626M2 商業(yè)建筑內停車庫：3845M2 容積率： 建筑密度：31% 綠地率：35% 住宅戶數(shù)：388戶 多層住宅內停車庫：1165M2二、項目資源分析周邊環(huán)境資源l 區(qū)域位置：本項目地處九江市政府形象大道——長虹大道，區(qū)域內企事業(yè)單位眾多，發(fā)展?jié)摿薮髄 自然環(huán)境：本項目區(qū)塊地勢與長虹大道有一定落差，但小高層在一定高度可看到南門湖，視野比較開闊。隨著城市建設的不斷完善，經(jīng)濟持續(xù)增長，房地產(chǎn)市場逐步的成熟，商品房價格將有一定程度的上漲。（4）房地產(chǎn)市場競爭進一步加劇005年九江土地拍賣面積超過3500畝，而今年可供的土地面積有4500畝，據(jù)國土資源局的相關人員表示，06年九江的土地供應量在2000畝左右，可見市場供應相當充足，隨著前幾年拍賣的土地陸續(xù)開發(fā)，市場供應將會大幅增加，各樓盤間的競爭也會日趨激烈。（3）居民對住宅品質需求提高隨著城市化進程的推進，近幾年來九江房地產(chǎn)開發(fā)勢頭良好，但由于起步較晚，水平不高，已建成的居住小區(qū)多為項目面積小、格局呆板的普通公寓房，規(guī)劃、綠化、配套等不盡人意。商品房屋需求旺盛，房屋價格大幅攀升，%，平均銷售單價1408元/平方米，比上年同期增加了399元，%。（2）樓市房價仍將穩(wěn)步攀升根據(jù)九江市有關部門統(tǒng)計,至2005年底，%。（1）房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持旺盛需求從市場需求彈性分析，目前九江市城鎮(zhèn)居民住房自有率已達到70%以上，大部分城鎮(zhèn)居民已經(jīng)通過房改或購買商品房擁有一套住宅,今后改善住房條件或購買第二套住房投資將是需求的重要來源。抓住這一市場空白點，在營銷和案場方面突出我們的專業(yè)性，使我們在競爭樓盤更有優(yōu)勢。在九江市目前銷售的樓盤中，除遠州國際廣場有比較良好的平面、企劃廣告和案場布置管理外，各樓盤的營銷手段和案場管理都屬于較低層次。綜上所述，我們認為高品質加低總價將對吸引客戶有著非常重要的影響。九江當?shù)氐臉潜P銷售中，本地自住需求占了絕大多數(shù)，而以九江的經(jīng)濟實力，能承受高總價的客戶相對較少，因此無論在品質上如何突破，將很難形成熱銷的局面，而且由于受到周邊景觀的限制本案也不宜定位高總價樓盤。盡管本案的周邊景觀環(huán)境較為一般，但通過努力，在建筑、套型、用材、綠化景觀、物業(yè)配套及管理等方面，本案仍可做出當?shù)仄焚|一流的樓盤，從而給消費者眼前一亮的感覺，在當?shù)厥袌鲋袠淞⑵鸬谝黄放?、第一品質的堅實形象。競爭市場總結l 多層銷售速度明顯快于高層l 單套144平方米以下更暢銷，頂層躍層銷售周期較長l 競爭樓盤的多層主力面積多在120平方米左右的三房套型l 價格高、品質差的樓盤銷售不暢l 開發(fā)商更注意樓盤包裝，有專業(yè)的代理策劃公司進行整體策劃l 在規(guī)劃設計上請知名的設計公司進行設計l 在開發(fā)上采取滾動開發(fā)的模式競爭策略分析品質取勝品質是項目的生命。價格：小高層2100元起步價，樓層差50元左右 多層1900元起步價綜合述求：提出兆龍教育基金會，在宣傳上主打教育和整體規(guī)劃其他在售熱銷樓盤：項目名稱：城市領秀地理位置：九瑞大道2號，九瑞大道與龍開河路交界處占地面積：8畝總建面積：項目類型：復式挑高5米小戶型公寓面積范圍：3075平方米預計均價：3500元/平方米項目名稱：天溢華庭地理位置：九瑞大道總建面積：18499平方米，共96套銷售狀況：2005年10月開盤，已銷62套項目類型：16層二梯四戶，商住樓銷售均價：1980元起步價，樓層差3050元周邊項目尾房龍鑫花園開發(fā)商：九江華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積：總120000平方米，五期三幢多層18000平方米 規(guī)劃戶數(shù)：1028戶 綠化率：45% 建筑形態(tài)：歐式 規(guī)劃產(chǎn)品：多層，7層+閣樓發(fā)售日期：分五期開發(fā)，第五期于2005年2月開盤面積范圍：80135平方米 主力面積：100平方米價格范圍：15001900元/平方米 均價：1800元/平方米 主力總價：18萬物業(yè)管理：每層差價：4060元/平方米 銷售率：99% 富華小區(qū)開發(fā)商：九江富華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積：分三期開發(fā)，前二期均已售完，三期規(guī)劃8642平方米 綠化率：35% 建筑形態(tài)：無明顯建筑傾向 規(guī)劃產(chǎn)品：多層，7層+閣樓發(fā)售日期： 2004年5月開盤面積范圍：55140平方米 主力面積：95平方米價格范圍：14601800元/平方米 均價：1600元/平方米 主力總價：15萬銷售率：98%東方俊園開發(fā)商：九江新東方實業(yè)有限公司 代理商：武漢瑞地房地產(chǎn)策劃代理建筑面積：25694平方米 規(guī)劃戶數(shù)：156戶 建筑形態(tài)：28層高層發(fā)售日期：2004年11月 面積范圍：150200平方米 主力面積：150平方米價格范圍：19002800元/平方米 均價：2200元/平方米 主力價格：35萬得房率：75% 銷售率：70%左右分析：本案與龍鑫花園相鄰，與本案僅長虹大道一路之隔，由武漢一家銷售代理公司代理，可能由于成本的關系，其在當?shù)貜V告表現(xiàn)并不多。價格：預計一期價格將與周邊市場價格持平綜合述求：“CLD中央居住區(qū)”概念，主要訴求樓盤品質和規(guī)模案名：水木清華開發(fā)商：九江兆龍置業(yè)有限公司基地規(guī)模：150畝建筑面積：17萬M容積率：規(guī)劃設計：美國累土景觀設計：上海逸景建筑商：九江信華戶型面積：84144平方米，主力面積125平方米，復式面積140220平方米套型設計合理實用，主力以三房兩廳為主樓盤現(xiàn)狀：2005年十月份開盤，多層銷售率80%以上，目前小高層選擇較多。售樓處面積近1000平方米，營銷投入巨大。 區(qū)域房地產(chǎn)市場特點本案所屬的長虹大道板塊，是最近幾年的九江市房地產(chǎn)開發(fā)中的熱點區(qū)域，但目前由于周邊土地比較稀缺，市場供應開始緊張，目前新開發(fā)的項目除本案外，只有火車站邊上一三幢多層項目和信華寫字樓項目，綜合起來有以下幾個特點：● 新開發(fā)項目較少，住宅供應稀缺● 區(qū)域內項目整體檔次、環(huán)境一般● 套型多在120平方米以上，設計一般● 與九江新開的幾個大盤相比營銷企業(yè)水平普遍較低● 項目規(guī)模普遍較小● 小高層面積普遍較大，去劃速度相對多層較慢● 多層尾房價格多在2000元/平方米以下，新房小高層價格在21002500元/平方米之間競爭對手分析本項目區(qū)域內目前新開樓盤較少，周邊樓盤多屬于尾房銷售，本案的潛在競爭對手主要是目前在開發(fā)區(qū)內的幾個高品質大盤，以下是對本案競爭對手的詳細分析：主要潛在主力競爭對手：案名：新湖l 房型面積回歸理性，120平方米以下經(jīng)濟套型比重增加三、 區(qū)域市場分析 區(qū)域介紹目前九江房地產(chǎn)開發(fā)，基本可分為老城區(qū)、長虹大道、九江開發(fā)區(qū)三大區(qū)域。從拍賣土地的分布來看，%，老城區(qū)土地供應相對緊張。%附：商品房成交單價比較表 單位：元2004年2005年2005年與2004年比較商品房17912146%其中：住宅12991871%商鋪56585053%2）、土地市場分析● 土地供應不平衡，%，但長江大道與八里湖之間地塊面積達1200畝，%。存量房成交面積首次超過商品房。成交金額84216萬元，%%。而九江市目前的居民住宅大多無社區(qū)規(guī)劃的人性化可尋，對居住環(huán)境的考究甚少，產(chǎn)品本身缺乏合理的功能，采光、通風等細微因素也不能有效實現(xiàn)。銷售均價：1800~2100元/平方米。隨著九江城市西拓，環(huán)繞八里湖建設新九江發(fā)展戰(zhàn)略的確立，該區(qū)域將成為今后九江發(fā)展的主力區(qū)域。由于政府行政、企事業(yè)單位等都坐落其附近，且緊臨火車站，使得這一帶近年來成為開發(fā)熱點，生活配套日趨成熟。這些高檔住宅地處市中心繁華商貿所在，地段位置優(yōu)越，生活配套成熟。從市場數(shù)據(jù)得出結論，現(xiàn)階段該市的住宅市場價格仍然是以地段價值為尺度。老城區(qū)房地產(chǎn)投資目前主要集中在市中心沿湖一帶和濱江沿長江一帶，由于老城區(qū)土地稀缺,開發(fā)量較小，主要以高檔景觀高層為主；長虹大道房地產(chǎn)投資目前主要沿長虹大道兩側呈帶狀分布，開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)投資目前主要集中在九龍街一帶，這二個地區(qū)開發(fā)量較大，以多層、小高層普通住宅為主。宏觀政策推出目的是在穩(wěn)定房價，抑制房產(chǎn)投機及炒作行為，保證房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展，因此，就目前九江的市場情況而言，國家宏觀政策不會對九江房地產(chǎn)市場產(chǎn)生較大影響，整體市場將依城市及經(jīng)濟發(fā)展而發(fā)展。在房地產(chǎn)需求方面，目前九江市大部分購房者以自住為主，投機成分極少。宏觀政策對九江市房