【正文】 程如下： ：按100元/平方米*。 ?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指建筑物2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線(xiàn)以?xún)?nèi)的各種管線(xiàn)和道路工程。 表61 土地費(fèi)用估算表序號(hào)項(xiàng)目?jī)r(jià)格（萬(wàn)元）1土地出讓金（ m2*2656元/m2）2拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) 3城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) （*255元/m2）合計(jì)建安工程費(fèi)：建筑安裝工程費(fèi)是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用等。該地塊是以出讓方式獲得的，故土地費(fèi)用即為土地出讓地價(jià)款。估算依據(jù)（1）項(xiàng)目建議書(shū)；（2）《投資項(xiàng)目可行性研究指南》；（3）工程項(xiàng)目，輔助工程一覽表。項(xiàng)目建設(shè)工期本項(xiàng)目工程進(jìn)度安排計(jì)劃，項(xiàng)目擬利用18個(gè)月（2015年4月2016年12月）完蓬萊仙府項(xiàng)目的建設(shè)。建立專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)作為項(xiàng)目執(zhí)行單位，負(fù)責(zé)項(xiàng)目實(shí)施的組織、協(xié)調(diào)及管理工作，委派專(zhuān)人擔(dān)任項(xiàng)目的法人代表，負(fù)責(zé)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的決策、指揮、執(zhí)行及對(duì)內(nèi)、外談判與聯(lián)絡(luò)工作。文化氛圍濃厚，附近有醫(yī)專(zhuān)，湖南城市學(xué)院等高等院校。 人車(chē)一體化，采用地面停車(chē)場(chǎng)；由于現(xiàn)在有的住戶(hù)不愿意把車(chē)停在地下車(chē)庫(kù)，覺(jué)得麻煩，因?yàn)榻ǖ氖巧贄潣侨?，所以地面停?chē)場(chǎng)不會(huì)顯得擁擠，也不會(huì)因?yàn)檐?chē)停在地面上造成交通困擾，同樣也是因?yàn)榻o住戶(hù)減少停車(chē)時(shí)間，不會(huì)像以前停車(chē)時(shí)在地下車(chē)庫(kù)左轉(zhuǎn)右轉(zhuǎn)的，耗費(fèi)了很多時(shí)間，并且在停車(chē)坪采用現(xiàn)代智能安保技術(shù)措施，保證住戶(hù)的財(cái)產(chǎn)安全。 在本項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)中，美麗的綠色植物與環(huán)繞著小區(qū)內(nèi)的道路穿插交錯(cuò)，都將成為本項(xiàng)目環(huán)境規(guī)劃的亮點(diǎn)。自然林地的保護(hù)不僅僅為城市發(fā)展提供了生態(tài)和諧要素，更重要的是提升本項(xiàng)目的居住品位，保持區(qū)位內(nèi)得天獨(dú)厚的舒適環(huán)境。環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)利用原有資源和精致的人工園林相融合。 景觀：本項(xiàng)目環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)，以城市生態(tài)承載設(shè)計(jì)模型構(gòu)建為基礎(chǔ)，著重強(qiáng)調(diào)的是環(huán)境保護(hù)、環(huán)境利用和項(xiàng)目建設(shè)的可持續(xù)。在住宅設(shè)計(jì)中為節(jié)約用地，采用加大進(jìn)深、縮小面寬等手法，立面設(shè)計(jì)在陽(yáng)臺(tái)、屋面屋頂處等作細(xì)部處理，創(chuàng)造力求簡(jiǎn)潔且富有變化有區(qū)別的建筑體型。住宅設(shè)計(jì)有多重類(lèi)型，既要符合買(mǎi)家要求，也要順應(yīng)其所在區(qū)域的地理位置及人們的文化背景、生活習(xí)慣、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等需求，設(shè)計(jì)出不同的新房型，同時(shí)有體現(xiàn)舒適性、合理性、功能性、經(jīng)濟(jì)性和美觀性。 小區(qū)共設(shè)有人行出入口2個(gè)，機(jī)動(dòng)車(chē)出入口1個(gè)，除住宅底層為停車(chē)庫(kù)之外，地面上還設(shè)有停車(chē)位，包括公共建筑的停車(chē)位在內(nèi)，小區(qū)共設(shè)停車(chē)位130個(gè)。小區(qū)主干道寬5米，次干道寬4米。三、項(xiàng)目總體布局功能分區(qū) 本項(xiàng)目總占地面積約35畝，總建筑面積14215平方米，綠化率為30％，純住宅，一次性建完，由6棟多層高層組成，共312戶(hù)；住宅以交叉錯(cuò)開(kāi)布局為主，采用錯(cuò)落等方法在內(nèi)部形成不同形式的院落和空間環(huán)境；整齊靈活的主題造型，構(gòu)成具有濃郁居住氛圍的幽雅居住小區(qū)。規(guī)劃布局、環(huán)境塑造、單體建筑設(shè)計(jì)三者完美結(jié)合，將建筑的融入自然流暢的景觀之中，對(duì)特定區(qū)域（廣場(chǎng)、花園、綠地）采用普通的，相似的鋪裝作背景，既保證小區(qū)具有良好的規(guī)劃結(jié)構(gòu)和形態(tài)布局，又能使建筑單體擁有良好的朝向、通風(fēng)采光和開(kāi)闊的視野，讓優(yōu)美的外部環(huán)境滲透到住戶(hù)的家中，創(chuàng)造有品位的建筑，使其具有良好的賣(mài)相。保持與環(huán)境相協(xié)調(diào)的前提下，充分利用居住建筑固有的造型要素，加強(qiáng)本住宅小區(qū)的個(gè)性及特色塑造，加強(qiáng)居住小區(qū)的識(shí)別性和居民的歸屬感。方便項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)。符合項(xiàng)目定位。從產(chǎn)品前期運(yùn)作到開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售以及到最終后期產(chǎn)品，整體操盤(pán)有一個(gè)連貫性。春夏季房交會(huì)為客戶(hù)積累最佳時(shí)機(jī)，歷年春季展會(huì)是新項(xiàng)目入市的高潮期，而春展會(huì)為客戶(hù)積累最佳的效果。盡快制作印刷、裝幀精美的樓書(shū)和宣傳手冊(cè)，樓書(shū)和手冊(cè)應(yīng)傳遞一種新的生活方式；制作平面景觀效果圖；制作引誘樓盤(pán)標(biāo)識(shí)的手提袋，雨傘等紀(jì)念品。③項(xiàng)目說(shuō)明及使用手冊(cè)：在舉行活動(dòng)、現(xiàn)場(chǎng)展示等促銷(xiāo)活動(dòng)中，都會(huì)散發(fā)一些有關(guān)項(xiàng)目的說(shuō)明及使用手冊(cè)。邀請(qǐng)潛在客戶(hù)、代理商、當(dāng)?shù)厣鐣?huì)名流，參加項(xiàng)目的說(shuō)明會(huì)、開(kāi)盤(pán)等活動(dòng)。在售樓處擺放模型（建筑模型、環(huán)境模型、區(qū)域沙盤(pán)模型），模型應(yīng)強(qiáng)調(diào)展示性，突出戶(hù)外的形象效果及室內(nèi)的通透性，特別是夜間的展示效果；采取精裝修樣板件房供客戶(hù)參觀，刺激潛在客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)欲望。（3）營(yíng)業(yè)推廣①現(xiàn)場(chǎng)展示：進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目模型或樣板間的現(xiàn)場(chǎng)展示，會(huì)給客戶(hù)代理商留下深刻鮮明的印象。撰寫(xiě)書(shū)面材料，宣傳產(chǎn)品特色或經(jīng)營(yíng)特色。開(kāi)展各項(xiàng)社會(huì)活動(dòng)，引起公眾的興趣，提高房產(chǎn)的聲譽(yù)。例如奠基儀式為殘疾人舉行義演，開(kāi)展義賣(mài)活動(dòng)等。 明確公關(guān)定位要達(dá)到的目標(biāo)。 列出本公司相關(guān)的各種社會(huì)群體名稱(chēng)、性質(zhì)、價(jià)值、作用。 游說(shuō)：通過(guò)游說(shuō)處理好企業(yè)與政府官員之間的關(guān)系，以促進(jìn)政府能通過(guò)對(duì)企業(yè)有利和優(yōu)惠的政策及條款。主要的公關(guān)方式①新聞報(bào)道：把有價(jià)值的信息傳遞給新聞媒體，用以吸引公眾對(duì)房產(chǎn)或公司服務(wù)的注意力。⑤郵寄項(xiàng)目資料：經(jīng)過(guò)篩選的潛在客戶(hù)給他們郵寄一份簡(jiǎn)明扼要的項(xiàng)目資料，這是成本不高，效果很好的方法。宣傳內(nèi)容：項(xiàng)目?jī)r(jià)值、地塊價(jià)值、發(fā)展?jié)撡|(zhì)。②用標(biāo)準(zhǔn)字體在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的圍墻四周標(biāo)明：樓盤(pán)標(biāo)識(shí)、開(kāi)發(fā)商、施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位名稱(chēng)以及售樓電話(huà)。①在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)、區(qū)域主要通道樹(shù)立巨幅燈光形象廣告牌，讓人們眼前一亮的視覺(jué)親和力。所以他們接觸的媒介也很多，同時(shí)由于這部分客戶(hù)群對(duì)細(xì)節(jié)、品牌及形象非常關(guān)注，因此要加強(qiáng)廣告和公共關(guān)系的促銷(xiāo)力度（1）廣告促銷(xiāo)廣告是將產(chǎn)品以非人身式的形式介紹和推廣給潛在的客戶(hù)或代理商。選擇的促銷(xiāo)方法有廣告、宣傳、現(xiàn)場(chǎng)展示、舉辦活動(dòng)、直接推銷(xiāo)等。資陽(yáng)區(qū)、赫山區(qū)、南縣均呈下降趨勢(shì)，%、%、%。但資陽(yáng)區(qū)（%）、南縣（%）、沅江市（%）、高新區(qū)（%）均低于全市平均增速。（五）各區(qū)縣（市）差異明顯。 （四） ，同比下降3%，全市商品房屋銷(xiāo)售均價(jià)為3012元/平方米，%；中心城區(qū)銷(xiāo)售均價(jià)為3997元/平方米，與2013年基本持平。%，%。（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模和速度仍處于中低位水平。其中，%。（二）商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)不景氣，庫(kù)存增加?！　姆课蓊?lèi)型來(lái)看，%，%，其中：，%；，%；，%；辦公樓完成投資同比下降較多，%。2014年，, %。其余成交較好的還有會(huì)龍、溪谷、濱江花園等項(xiàng)目。排名第三和第四的分別是位于高新區(qū)的金山儷園和赫山區(qū)的香檳花苑，分別成交了16套和13套，成交均價(jià)分別為3417元/平方米和3072元/平方米。從個(gè)盤(pán)來(lái)說(shuō)，在上榜了上周商品房銷(xiāo)售TOP10樓盤(pán)中，排行榜首位的是高新區(qū)的碧桂園項(xiàng)目，周成交58套，成交價(jià)格為6020元/平方米。價(jià)格方面由于上周銀城壹號(hào)商鋪高達(dá)2萬(wàn)均價(jià)的影響，令本周商品房的成交均價(jià)環(huán)比出現(xiàn)微幅下跌，成交均價(jià)為4241元/平方米，%。上周益陽(yáng)主城區(qū)取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目共有2個(gè)，總供應(yīng)套數(shù)為172套。成交234套，%%。居民消費(fèi)傾向較高。二、益陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）2013年益陽(yáng)市人均GDP為3800美元，房地產(chǎn)處于勝春、改善需求兼有階段。在其他資金中，定金及預(yù)收款18905億元，%；個(gè)人按揭貸款8697億元，%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金情況18月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金79062億元，%。8月末，商品房待售面積56160萬(wàn)平方米，比7月末增加930萬(wàn)平方米。中部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積17410萬(wàn)平方米，%，%；銷(xiāo)售額8709億元，%。其中，％，％，％，％。18月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積20787萬(wàn)平方米，％，土地成交價(jià)款5694億元，％，增速提高3個(gè)百分點(diǎn)。房屋竣工面積49759萬(wàn)平方米，％。18月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積652953萬(wàn)平方米，％。其中，住宅投資40159億元，％，％。旺盛的消費(fèi)需求，本項(xiàng)目周?chē)?，各?lèi)教育、購(gòu)物、餐飲氛圍以形成，人口和住宅供應(yīng)量持續(xù)增長(zhǎng)的同時(shí)必將帶來(lái)更大的商業(yè)市場(chǎng)潛力，這也成為吸引消費(fèi)者的有利條件之一。居住環(huán)境也是購(gòu)房者考慮的重要因素，隨著益陽(yáng)市的城市建設(shè)進(jìn)一步加快，周邊的擴(kuò)張以成為不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。交通配套是購(gòu)房者最為關(guān)注的因素之一。從這幾年的益陽(yáng)發(fā)展，市民的消費(fèi)水平持續(xù)增長(zhǎng)，住宅商品房銷(xiāo)售速度也一直保持增長(zhǎng)趨勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)越發(fā)引起居民廣泛關(guān)注。具有可觀的經(jīng)濟(jì)和顯著的社會(huì)效益，其建設(shè)是非常必要的。該項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和地方區(qū)域性經(jīng)濟(jì)規(guī)劃，適合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展要求，對(duì)實(shí)現(xiàn)益陽(yáng)市城市建設(shè)規(guī)劃、提高和改善人民居住水平和居住環(huán)境，滿(mǎn)足人民日益增長(zhǎng)的消費(fèi)需求，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要作用。對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，這就意味著發(fā)展機(jī)遇不僅僅停留在主城區(qū)，各中等城市、縣級(jí)都將有很好的發(fā)展空間。（六）承建企業(yè)情況基本情況項(xiàng)目單位：益陽(yáng)市益工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司法定代表人：張智強(qiáng)地址：益陽(yáng)大道南側(cè)，申湘公司用地東側(cè)單位性質(zhì)：有限責(zé)任公司經(jīng)營(yíng)范圍：主要經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，物業(yè)管理，注冊(cè)資本1008萬(wàn)元（七）報(bào)告編制依據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)方針和長(zhǎng)遠(yuǎn)建設(shè)規(guī)劃可靠的自然、地理、氣象和地質(zhì)等資料政府主管部門(mén)的批準(zhǔn)資料、國(guó)土開(kāi)發(fā)規(guī)劃、交通路網(wǎng)規(guī)劃和工業(yè)規(guī)劃《益陽(yáng)市城市總體規(guī)劃》（8） 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目單位數(shù)量規(guī)劃總用地平方米總建筑面積平方米標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積平方米閣樓層建筑面積平方米半地下儲(chǔ)藏室建筑面積平方米（按1/2計(jì)算）總居住戶(hù)數(shù)戶(hù)312建筑密度％容積率綠地率％35