【正文】 人的利益或者特定目的，進行管理或者處分的行為。 一、 實 地 調(diào)查與 綜合 分析方法 結(jié)合。 作為企業(yè)發(fā)展、項目開發(fā)均有大量的資金需求，而國內(nèi)的融資渠道有限，同時對地產(chǎn)企業(yè)也有諸多的限制。 綜上所述，選取這樣一個綜合地產(chǎn)開發(fā)項目作為研究案例是有理有據(jù)的，同時在未來的實踐過程中可以根據(jù)不同企業(yè)的具體情況，不同市場環(huán)境、發(fā)展階段對具體方案有所調(diào)整、完善。規(guī)劃圍墾區(qū)面積 225,000 萬畝（即 15 平方公里），開發(fā)主導(dǎo)功能為建設(shè)用地和農(nóng)業(yè)綜合（濕地）開發(fā)。 （二） B 項目現(xiàn)狀 1． 項目概況： 占地 萬畝 ，其中 建設(shè)用地 萬畝 ； H 縣最近拍賣地價為 210 萬 /畝， 某 縣最高土地價為 400 萬 /畝（有極小塊商業(yè)達 500 萬 /畝），工業(yè)地價為 3040 萬 /畝。 四 、 項目 融資現(xiàn)狀 通過梳理 項目 現(xiàn)有條件，要完成交易 A 企業(yè)必須先取得 C 公司的控制權(quán)，從而最終取得 B 項 目的開發(fā)權(quán)。 境外 境內(nèi)剩余 2 億元，由股利分紅支付交易后凱東發(fā)展黃金海岸上海盛江A 公司A 公司35 ％ 35 ％ 65 ％65 ％H 公司46 ％ 54 ％首期支付現(xiàn)金 億元前提：簽署正式協(xié)議100 ％ 100 ％二期支付現(xiàn)金 億元前提：工程竣工驗收通過補充協(xié)議簽訂方式：增資入股進入資本，向金融機構(gòu)融資，獲得的貸款支付工程款、返還 億及后續(xù)投資。以 B 項目為例， A 企業(yè)成立 S 公司在境內(nèi)進行股權(quán)融資。 以 B 項目為例，收購 C 公司共需 6 億元中，第三期支付的 3 億元需要在此階段解決 。在區(qū)域開發(fā)的過程中 ，不斷培育區(qū)域市場價值、產(chǎn)業(yè)價值，使項目總體價值獲得提升，投資者能獲得溢價收益。 （二） 項目開發(fā)階段 此階段需要確定的關(guān)鍵要點如下： 第一步， 確定與政府簽訂的項目開發(fā)協(xié)議，及具體的關(guān)鍵要點，包括土地開發(fā)費用返還比例、返還的時間節(jié)點，開發(fā)過程中相關(guān)稅費的減免范圍 ； 第二步， 確定與政府簽訂的項目收儲協(xié)議，及具體的關(guān)鍵要點，包括土地收儲價格、土地收益分成等 ； 第三步， 確定項目總體規(guī)劃和控制規(guī)劃指標(biāo)，確定規(guī)劃的土地性質(zhì)比例； 第四步， 制定項目的開發(fā)計劃，分期分批開發(fā)的體量、進度預(yù)估及投資測算 。 A 企業(yè)境外子公司 N 個戰(zhàn)略投資者項目殼公司原 K 公司股東新 K 公司 A 項目公司S 公司C 公司實施圍墾工程實施基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)編制項目規(guī)劃政府指定公司C 公司市政基礎(chǔ)設(shè)施公司境外融資 境內(nèi)融資≤ 49 ％≥ 51 ％一級開發(fā)35 ％ 65 ％≥ 51 ％ ≤ 49 ％原 K 公司股東A 企業(yè)境內(nèi)子公司 N 個戰(zhàn)略投資者N 個 B 公司N 個殼公司N 個拿地公司土地掛牌出讓35 ％ 65 ％N 個戰(zhàn)略投資者股權(quán)轉(zhuǎn)讓工程承包境內(nèi)外股權(quán)結(jié)構(gòu)盈利模式銀行戰(zhàn)略投資者增資基礎(chǔ)設(shè)施貸款戰(zhàn)略投資者委托借款≥ 51 ％ ≤ 49 ％L 公司 其它分包商C 公司原 K 公司股東 A 企業(yè)境內(nèi)公司35 ％ 65 ％根據(jù)需要設(shè)計股權(quán)比例80 ％ 20 ％……分包 第 19 頁 第三章 A 企業(yè) 地產(chǎn)投資 項目 融資模式設(shè)計 A 企業(yè) B 地產(chǎn)投資項目 主要在前期收購階段和土地一級開階段會涉及大量融資，所以在這里會以這兩個階段做重點說明。 A 企業(yè) 在完成正式協(xié)議簽署 后，以 S 公司支付 C 公司 65％的注冊資本金， 8200 萬元人民幣 ， 在收到 8200 萬元后，合作方應(yīng)按照我方建議重組境內(nèi)外公司，完成股權(quán)變更 。其中， 首付款分兩次支付 。 第一步： 首付款為 2 億元－－自有資金 。后期項目啟動后，會有一部分收入來源，緩解企業(yè)的資金壓力。 二 、 上市融資 ： 對于上市融資，它又有獨特 功能 的融資 定位。 五 、 核心產(chǎn)業(yè)基金 :針對出租型物業(yè)與開發(fā)型物業(yè)的資產(chǎn)分離和資金回籠，核心型地產(chǎn)基金提供了一個雙贏的通道。并通過資產(chǎn)注入、股權(quán)置換的方式獲得目標(biāo)公司的控股權(quán)。可使用的融資工具，企業(yè)上市配股融資、企業(yè)債券、股權(quán)溢價引進新的投資者，通過多方籌措緩解企業(yè)資金壓力。使物業(yè)開發(fā)、物業(yè)管理和基金管理 構(gòu)成資金與物業(yè)的閉合循環(huán)。 弊：規(guī)模有限，企業(yè) 自身的積累 能力有限，融資規(guī)模受到很大的約束 。弊：有 嚴(yán)格的發(fā)行條件、股權(quán)有可能分割、成本相對較高。甚至在某 種程度上可以說沒有銀行的參與，就沒有房地產(chǎn)業(yè)。 圖 12： 簡易資金運作 分解 圖 原股東K 公司C 公司A1 公司A 的 B V I 公司A 企業(yè)子公司 N子公司 2子公司 1 子公司 3S 公司35 ％ 35 ％ 65 ％65 ％H 國際 戰(zhàn)略投資者戰(zhàn)略投資者戰(zhàn)略投資者戰(zhàn)略投資者 戰(zhàn)略投資者 戰(zhàn)略投資者境外 境內(nèi)A 企業(yè)A2 公司A 企業(yè)也可以同時與項目公司合資成立項目摘牌子公司 第 26 頁 第四章 A 企業(yè) 地產(chǎn)投資 項目 風(fēng)險控制與后續(xù)管理 第一節(jié) 不同渠道利弊對比分析 一、內(nèi)源性融資 （一）留存盈余融資 ：企業(yè)對稅后利潤進行分配，確定企業(yè)留用的金額，為投資者的常用增值目標(biāo)服務(wù)。 在綜合地產(chǎn)項目部分項目成熟階段，可以考慮引進國有資本等金融機構(gòu)的介入，通過成立母基金，根據(jù)具體的項目分別包裝若干子產(chǎn)業(yè)基金進行運作。在境外、境內(nèi)融資渠道暢通的前提下，成立若干子公司包裝項目在不同的開發(fā)階段運用不同的金融工具組合，使企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)達到最優(yōu)，最終以較小的代價獲得較高的收益。 核心 地產(chǎn) 基金將成熟的核心產(chǎn)業(yè)置入基金，是一種“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略，它包括兩部分，一是以費用收益模式替代資產(chǎn)收益模式，二是嚴(yán)格 的資產(chǎn)剝離政策。 三 、 房地產(chǎn)企業(yè)債券 ： 和上市融資一樣，債券融資由于發(fā)行期 限較 長 (一般為 10年以上 )，也可以獲得長期資金 ， 為房地產(chǎn)企業(yè) 的 穩(wěn)定發(fā)展提供了保障。 因整個項目所涉及范圍廣、內(nèi)容多，一些具體的操作細節(jié)在文中 將不再贅述，研究重點將會放在方案設(shè)計、方案設(shè)計理念的提出，項目后期實踐過程也會對方案進行驗證，驗證的過程結(jié)果可能會體現(xiàn)在未來。首先， 沿海在完 第 21 頁 成正式協(xié)議簽署后，以 S 公司 支付 C 公司 65％的注冊資本金， 8200 萬元人民幣 ；其次，在收到 8200 萬元后，合作方應(yīng)按照我方建議重組境內(nèi)外公司，完成股權(quán)變更 ；最后， 收到正式工程驗收報告、與政府簽訂補充協(xié)議后再支付 億元人民幣 。 第二步， 二期款為 億元－－自有資金 。 收到正式工程驗收報告、與政府簽訂補充協(xié)議，完成整體規(guī)劃、落實 09 年土地利用計劃和土地指標(biāo)后支付二期款 億元人民幣 。 圖 8： 融資結(jié)構(gòu)設(shè)計分解 圖 2 根據(jù)目前的 基本情況， A 企業(yè)分別設(shè)計了最佳方案、一般方案和底線方案三套方案。 （三） 項目部分盈利階段 通過具體開發(fā)投資測算 ，確定投資回收期，項目現(xiàn)金流情況，通過具體的數(shù)據(jù)推算所需融資的規(guī)模。 第 17 頁 三、融資規(guī)模 不同的時期所需的規(guī)模也會不同，具體需求需要經(jīng)過精確的測算 ，才能做到不多花一分錢、不亂花一分錢 。 （三） 項目部分盈利階段 項目已經(jīng)開發(fā)到一定程度，其中部分開始盈利，但盈利部分仍不足以彌補前期投入。 二、融資時機 考慮到公司實力、自有資金規(guī)模以及融資成本，尤其是要考慮到貨幣的時間成本，因此，要根據(jù)具體的 融資時機 情況選擇合適的 融資渠道與融資方式 。 2． 引進境外戰(zhàn)略合作者 通過引進 JP 摩根以及 Stark Investment 等境外機構(gòu) 作為戰(zhàn)略投資者入股 一定數(shù)額 美元，同時發(fā)行 相當(dāng)部分 的可轉(zhuǎn)換 債券在 境外 證券交易所掛牌上市。 收購 C 公司總價需要 6 億元人民幣，可以考慮分期付款，具體付款方式及資金來源需要根據(jù)具體方案來設(shè)計。 2． 項目進度現(xiàn)狀摘要 ： 第一， 項目前期手續(xù)基本完備，竣工驗收及相關(guān)手續(xù)需進一步完善 ；第二， 工程合同及履行情況有待進一步核定 ；第三， 后續(xù)加強與合作方溝通、建立政府渠道； 第四， 與政府補簽協(xié)議，明確項目權(quán)益； 第五 ， 后續(xù)了解竣工驗收計劃時間表；明確圍墾工程驗收的前置條件； 第六， 介入控規(guī)，參與制定 某 市、 某 縣的土地利用計劃和收儲計劃。 第 11 頁 7 圖 1： 項目所在地地圖 3． 工作范圍與深度 本項目的研究范圍為整個圍墾區(qū) 平方公里及周邊相關(guān)區(qū)域（詳見圖 2）；工作重點區(qū)域為項目建設(shè)用地 13,200 畝（即 平方公里）的范圍 ， 其余為農(nóng)業(yè)綜合（濕地）開發(fā) 。 企業(yè)、項目的資本運營整個流程的核心階段是公司的收購階段、項目啟動階段，因此案例的具體研究會集中到這一部分描述，而融資這一核心事件是 貫穿于整個資本運營全過程的，也是這篇論文里所要重點研究的內(nèi)容。因此，選取了這樣一個地產(chǎn)綜合開發(fā)項目，選取它的主要原因有以下幾點： 一、 案例涵蓋了所有地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的 基本 業(yè)務(wù)類型，具有普遍性 一般地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要的地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)可分為土地一級開發(fā)、地產(chǎn)二級開發(fā)和三級市場的二手產(chǎn)品交易， 整個項目包括從項目收購到土地一級開發(fā)和地產(chǎn)二級開發(fā)全過程。 本文并不局限于對 房地產(chǎn)融資 作定性的分析，通過大量采用圖表 等方式 ，使分析更為透徹、更易于理解。 我國 房地產(chǎn)信托融資 現(xiàn)狀 ： 與銀行貸款、上市融資和發(fā)行債券相比信托融資有著獨特的優(yōu)勢。隨著我國監(jiān)管部門對 房屋抵押典當(dāng)?shù)炔粍赢a(chǎn)項目的解禁，房屋正在成為當(dāng)今典當(dāng)行最大標(biāo)的業(yè)務(wù)。 4． 房地產(chǎn)預(yù)收賬款融資 房地產(chǎn)的預(yù)收賬款是指開發(fā)商按照合同規(guī)定預(yù)先收取購房者 (用戶 )的定金，以委托開發(fā)單位開發(fā)建設(shè)項目，按雙方合同規(guī)定預(yù)收委托單位的開發(fā)建設(shè)資金。上市融資耗時長、手續(xù)繁雜、融資成本較高，對企業(yè)要求相當(dāng)高，而且要面臨信息披露和市場監(jiān)管的雙重壓力。其融資方式主要為應(yīng)收賬款抵押和應(yīng)收賬款讓售 這 兩種方式。 同時由于 房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟關(guān)聯(lián)度強，行業(yè)波動 影響 非常明顯。 因而 房地產(chǎn) 開發(fā)商 須通過各種方式 途徑 進行 外部融資。 而 從狹 義上講，融資 僅指 資金的融入，也就是通常所說的資金來源， 即指具體的經(jīng)濟單位從自身經(jīng)濟活動現(xiàn)狀及資金的運用情況出發(fā)，根據(jù) 發(fā)展需要，經(jīng)過科學(xué)的預(yù)測和決策，通過一定的渠道采用的一定的方式，利用內(nèi)部積累或外部資金供給者籌集資金以保證經(jīng)濟活動對資金需要的一種行為。王學(xué)東 則 認為，只有將商業(yè)地產(chǎn)項目融資與運營管理 進行 有效 的 對接，才是解決一系列房地產(chǎn)行業(yè)深層次問題的根本途徑。由于我國研究經(jīng)費不足和研究條件不足，研究工具手段等比較落后，使得我國房地產(chǎn)融資研究主要集中在理論框架的研究，還沒有深入到細致 研究 。 包括 區(qū)分了 各 類房 地產(chǎn)、對我國房地產(chǎn)業(yè)融資問題的研究 類房地產(chǎn) 、 計劃中的項目融資類的融資方案和程序 幾個部分內(nèi)容 。因此，如何籌集足夠的資金，如何利用好手里的閑置資金，在面對危機是能夠游刃有余是我們需要去探討的問題。 cultural background. What the article innovates is to provide new opinions on our real estate financing and unique analysis on real estate model choice by sorting out and sumup existing academic literature. Keywords: Real Estate , Financing way ,Financing models, REITs ,Industrial fund 目錄 第一章 緒論 ................................................................. 1 第一節(jié) 選題背景及意義 ................................................. 1 第二節(jié) 國內(nèi)外研究現(xiàn)狀 ................................................. 2 第三節(jié) 房地產(chǎn)資本運營相關(guān)理論 ......................................... 4 第四節(jié) 本文研究思路及主要方法 ......................................... 8 第二章 A 企業(yè)綜合地產(chǎn)投資項目情況綜述及方案設(shè)想 ............................. 9 第一節(jié) 所選取項目的研究意義 ........................................... 9 第二節(jié) 項目綜述及融資現(xiàn)狀分析 ........................................ 10 第三節(jié) 項目資金運作方案設(shè)想 .......................................... 15 第三章 A 企業(yè)地產(chǎn)投資項目融資模式設(shè)計 ............................