【正文】 basis of research projects with Jinxin Garden external environment and its own characteristics, and use of risk identification, risk assessment methods, to conduct market analysis, on risk management. Papers Finally, the different stages of real estate investment are the main risks to different risk management methods, Jinxin Garden with the characteristics of the real estate investment projects, the corresponding riskmanagement objectives and the strengthening of risk management to enhance investment in the real estate investment risks prevention capabilities. Key words： Real estate investment risks； risk management； risk identification； risk response； Jinxin Garden 目 錄 目 錄 I 前 言 I 第 1 章 房地產(chǎn)項目投資及風(fēng)險管理概述 1 房地產(chǎn)的定義及特征 1 房地產(chǎn)業(yè)的定義及特征 2 項目投資風(fēng)險分析 3 項目投資風(fēng)險預(yù)防 3 項目投資風(fēng)險轉(zhuǎn)移 4 項目投資風(fēng)險管理 4 項目投資風(fēng)險抑制 4 第 2 章 房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險影響因素 6 房地產(chǎn)投資政策 6 房地產(chǎn)類別 6 房地產(chǎn)管理水平 7 宏觀經(jīng)濟(jì)狀況 7 金融環(huán)境 7 第 3 章 房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險識別 8 變現(xiàn)風(fēng)險 8 購買力風(fēng)險 8 經(jīng)營性風(fēng)險 8 社會風(fēng)險 9 自然風(fēng)險 9 政策風(fēng)險 9 經(jīng)營風(fēng)險 10 財務(wù)風(fēng)險 10 金融風(fēng)險 13 第 4 章 房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險應(yīng)對 14 財務(wù)風(fēng)險的防范方法 14 經(jīng)營風(fēng)險的防范方法 14 結(jié)構(gòu)性風(fēng)險的防范方法 15 政策風(fēng)險的防范方法 15 工程建設(shè)風(fēng)險的防范方法 16 技術(shù)風(fēng)險的防范方法 16 環(huán)境風(fēng)險的防范方法 16 第 5 章 投資項目風(fēng)險分析應(yīng)用實例 17 金鑫花園項目概述 17 金鑫花園敏感性分析 18 金鑫花園項目投資盈虧平衡分析 19 金鑫花園項目概率分析 19 結(jié) 論 21 致 謝 22 參考文獻(xiàn) 23 前 言 房地產(chǎn)是指覆蓋土地并永久附著于土地的一類實物，比如建筑物。論文首先從房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理的特征與現(xiàn)狀出發(fā)，論述了房地產(chǎn)基本特征，就各個階段中各風(fēng)險因素進(jìn)行了分析。作為社會經(jīng)濟(jì)中的基礎(chǔ)要素與場所，以及居民生活消費(fèi)的載體，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)中不可替代的基礎(chǔ)行業(yè)。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值每增加 1 個百分點(diǎn)，可以帶動相關(guān)行業(yè)的產(chǎn)值增加 ～ 2 個百分點(diǎn)。一旦房地產(chǎn)出現(xiàn)問題，隨即影響整個經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展績效。 （ 1）自然特征 首先，房地產(chǎn)的位置具有固定性，房地產(chǎn)存在于一定的空間，這個位置不能移動和調(diào)換，而且房地產(chǎn)的位置直接影響其利用價值。最后，房地產(chǎn)的利用具有外部性特征。另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展一般滯后于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，當(dāng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇時，由于房地產(chǎn)開發(fā)需要大量投資，房地產(chǎn)的復(fù)蘇與發(fā)展是由于固定資產(chǎn)投資增加的結(jié)果，因此滯后于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇；而當(dāng)經(jīng)濟(jì)衰退時，由于房地產(chǎn)具有保值和增值特性，部分工商業(yè)資金會轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)業(yè)，這使得房地產(chǎn)的衰退滯后于經(jīng)濟(jì)衰退。在投資決策的階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險預(yù)防的主要任務(wù)包括：（ 1）建立高水平、多學(xué)科的開發(fā)人員隊伍。?理順組織結(jié)構(gòu)，明確崗位職責(zé)，建立項目的反饋溝通職能，為風(fēng)險管理提供組織保障。在市場環(huán)境還未完善的條件下，政策風(fēng)險對房地產(chǎn)市場的影響尤為重要，因此房地產(chǎn)投資商都非常關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢，以便及時處理由此而引發(fā)的風(fēng)險。 宏觀經(jīng)濟(jì)狀況 宏觀經(jīng)濟(jì)狀況直接影響一地區(qū)的投資規(guī)模和需求量的編號，也直接影響了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險大小。房地產(chǎn)投資風(fēng)險可以概 括為以下幾點(diǎn)： 變現(xiàn)風(fēng)險 變現(xiàn)風(fēng)險是指房地產(chǎn)投資產(chǎn)品在不低于市場價或沒有被壓低價格的情況下，能迅速將其兌換成可流動資金的可能性。 社會風(fēng)險 房地產(chǎn)投資受房地產(chǎn)市場的景氣影響很大，同社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)。 這種風(fēng)險主要表現(xiàn)在以下幾個方面： 第一，政治環(huán)境的變化。土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)，土地使用政策的變化毫無疑問將對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。房地產(chǎn)投資者根據(jù)自身實力和對市場的判斷的不同選擇不同的投資方向和投資規(guī)模，而不同的投資方向和投資規(guī)模將會帶來不同的收益，也存在不同的風(fēng)險。 假設(shè)某投資者在市區(qū)購買了 30000 平方米的寫字樓擬用于出租經(jīng)營，購買價格為 10000 元 /平方米，同時按照購買價格 4%的比例支付契稅、 %的比例支付手續(xù)費(fèi)、 %的比例支付律師費(fèi)、 %的比例支付其他費(fèi)用。 （ 1）現(xiàn)金流入寫字樓租賃收入： 第 1 年 30000 30 12 65%247。 該表格的指標(biāo)評價：財 務(wù)內(nèi)部收益率為 %，財務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元，動態(tài)投資回收期為 年。 金融風(fēng)險 金融風(fēng)險是指由于金融活動和金融政策的變化而引起的房地產(chǎn)投資損失的可能性。 第三，金融緊縮 和松動引起的風(fēng)險。 如何塑造房地產(chǎn)品牌： （ 1）市場定位 準(zhǔn)確的市場定位必須遵循以下基本原則：①目標(biāo)市場規(guī)模要足夠大并要有較大的發(fā)展空間；②目標(biāo)市場要未被競爭者完全壟斷或竟?fàn)幧胁皇旨ち?；③企業(yè)有條件和能力進(jìn)入新選定的目標(biāo)市場。 （ 4）售后服務(wù) 房地產(chǎn)企業(yè)的售后服務(wù)即物業(yè)管理，其質(zhì)量的高低對于房地產(chǎn)品牌的樹立和品牌市場的形成尤為重要。另一方面開發(fā)商必須及時適應(yīng)市場和消費(fèi)者的需求推廣應(yīng)用新型建筑材料和高新技術(shù)，以跟上未來“智能化樓盤 ”“智能化小區(qū)”的趨勢和潮流。占地 55140平方米，規(guī)劃總建筑面積 24500 平方米，規(guī)劃總戶數(shù)為 70 余戶，全部由獨(dú)立別墅組成。城鎮(zhèn)道路交通同步重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)，主干道呈“三橫三縱”：“三橫”指中央大道、鎮(zhèn)區(qū)大道和武進(jìn)大道；“三縱”指青洋路、禮坂路、大明路。凌源房地產(chǎn)市場基本處于平穩(wěn)、理性的發(fā)展階段。凌源作為一個工業(yè)重鎮(zhèn)，別墅市場由于受到人口總量、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響，市場整體規(guī)模偏小。 圖 52 概率分析 經(jīng)計算，數(shù)學(xué)期望值＝ 11,610,552 元 累計概率＝ 1 計算結(jié)果表明，本地塊的期望折現(xiàn)凈現(xiàn)金收入為 5131萬元，處于合理盈利水平，而累計概率達(dá)到 100％，說明其風(fēng)險程度相對很小。 最后，我要感謝我的家人給予的支持，使我得以全身心的投入到論文的寫作當(dāng)中，同時他們對我的期望和鼓勵，也是促使我不斷的學(xué)習(xí)和前進(jìn)最有力的動力。首先，房地產(chǎn)是一個動態(tài)過程，它具有開發(fā)周期長、資金投入量大等特點(diǎn)，在開發(fā)過程中存在著不確定性，從而不可避免地帶有風(fēng)險。投資敏感性是基于投資成本的增加與減少分析 而成，詳見表。據(jù)調(diào)查顯示，目前物業(yè)規(guī)劃、配套較差，建筑立面較為陳舊。從全鎮(zhèn)消費(fèi)品市場來看，運(yùn)行較為穩(wěn)健。尤其是高端產(chǎn)品主要是獨(dú)立別墅的客戶資源較少。盡管目前從整體上講，我國房地產(chǎn)投資的地域性差異正在逐步縮小 .但具體到某一個投資項目所選擇的環(huán)境，依然存在著諸多的不確定性，對項目投資依然造成相當(dāng)?shù)娘L(fēng)險。 （ 5 品牌傳播 每一個房地產(chǎn)品牌的內(nèi)涵是不同的，但都使用某種符合系統(tǒng)進(jìn)行傳播。住房己不僅僅是個遮風(fēng)避雨的地方，也不僅僅強(qiáng)調(diào)它是個私人空間。 第 4 章 房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險應(yīng)對 通過上文的論述了解到在房地產(chǎn)項目投資過程中會面臨各種投資風(fēng)險，因此