【正文】 摘 要 進入 21 世紀，隨著我國市場經(jīng)濟的發(fā)展及居民消費水平的提高，房地產(chǎn)成為國民經(jīng)濟中一個十分重要的產(chǎn)業(yè)，也是目前十分關(guān)注的消費投資熱點 。從房地產(chǎn)業(yè)本身來講，它具有投資額度大、投資周期長、風險高特點。對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響的不確定性因素進行評估提出在房地產(chǎn)投資風險。s market economy and the residents constantly raise the level of consumption, the real estate industry in the national economy has bee an important industry, and it is the masses of the people are very concerned about the consumption and investment hot spots. From the real estate itself, in terms of the amount of investment, long investment cycle, higher risk characteristics. Papers from the first real estate investment and risk management features of the status quo, on real estate investment and risk management overview and basic characteristics of the real estate investment projects on the impact of risk factors on the various stages of the risk factors for the necessary analysis . And real estate investment projects to be undertaken to identify risks, the impact of real estate investment uncertainty factors to be evaluated. Made in the real estate investment projects in the main method of risk prevention. Garden and then to Jinxin case study for the project, the project on the basis of research projects with Jinxin Garden external environment and its own characteristics, and use of risk identification, risk assessment methods, to conduct market analysis, on risk management. Papers Finally, the different stages of real estate investment are the main risks to different risk management methods, Jinxin Garden with the characteristics of the real estate investment projects, the corresponding riskmanagement objectives and the strengthening of risk management to enhance investment in the real estate investment risks prevention capabilities. Key words： Real estate investment risks； risk management； risk identification； risk response； Jinxin Garden 目 錄 目 錄 I 前 言 I 第 1 章 房地產(chǎn)項目投資及風險管理概述 1 房地產(chǎn)的定義及特征 1 房地產(chǎn)業(yè)的定義及特征 2 項目投資風險分析 3 項目投資風險預防 3 項目投資風險轉(zhuǎn)移 4 項目投資風險管理 4 項目投資風險抑制 4 第 2 章 房地產(chǎn)投資項目風險影響因素 6 房地產(chǎn)投資政策 6 房地產(chǎn)類別 6 房地產(chǎn)管理水平 7 宏觀經(jīng)濟狀況 7 金融環(huán)境 7 第 3 章 房地產(chǎn)投資項目風險識別 8 變現(xiàn)風險 8 購買力風險 8 經(jīng)營性風險 8 社會風險 9 自然風險 9 政策風險 9 經(jīng)營風險 10 財務風險 10 金融風險 13 第 4 章 房地產(chǎn)投資項目風險應對 14 財務風險的防范方法 14 經(jīng)營風險的防范方法 14 結(jié)構(gòu)性風險的防范方法 15 政策風險的防范方法 15 工程建設風險的防范方法 16 技術(shù)風險的防范方法 16 環(huán)境風險的防范方法 16 第 5 章 投資項目風險分析應用實例 17 金鑫花園項目概述 17 金鑫花園敏感性分析 18 金鑫花園項目投資盈虧平衡分析 19 金鑫花園項目概率分析 19 結(jié) 論 21 致 謝 22 參考文獻 23 前 言 房地產(chǎn)是指覆蓋土地并永久附著于土地的一類實物，比如建筑物。在技術(shù)層面上，一些人試圖將房地產(chǎn)與土地和設備等其他不動產(chǎn)相分離，同時將房地產(chǎn)所有權(quán)與房地產(chǎn)本身相分離。 下面看一下房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的作用： 首先，房地產(chǎn)做為基礎產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的增長有著舉足輕重的作 用，能較大程度制約其它產(chǎn)業(yè)與部門的發(fā)展。 房地產(chǎn)是社會經(jīng)濟活動的基本物質(zhì)前提，為國民經(jīng)濟的發(fā)展提供了基礎保證。房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的發(fā)展具有重要的支撐作用，中華人民共和國成立以來，我國房地產(chǎn)業(yè)為社會積累了巨大的財富，成為保證未來經(jīng)濟持續(xù)、穩(wěn)定和快速發(fā)展的重要條件。房地產(chǎn)稅收種類繁多，主要包括城鎮(zhèn)土地使用 稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅等。 房地產(chǎn)也是具有先導性的行業(yè)，能夠直接或間接的影響到建筑、制造、金融等多個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，具有擴散效應。由此可見，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，是一個國家經(jīng)濟全面發(fā)展的縮影和寫照。圖 11 顯示了 1997～2020 年我國房地產(chǎn)投資完成額與國內(nèi)生產(chǎn)總值之間有著相同的走勢。 圖 11 GDP 總值與房地產(chǎn)投資完成額總值趨勢圖 （數(shù)據(jù)來源：中經(jīng)網(wǎng)） 圖 12 GDP 增長與房地產(chǎn)投資完成額增長趨勢 （數(shù)據(jù)來源：中經(jīng)網(wǎng)） 而且，作為勞動密集型企業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了大量的就業(yè)機會，解決了中國在城市化過程中的諸多問題，勞動力的轉(zhuǎn)移也促進了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和調(diào)整。一些城市 GDP 增長主要依靠房地產(chǎn)帶動，財政收入主要依靠土地經(jīng)營收入，銀行收益和資產(chǎn)質(zhì)量依靠房地產(chǎn)抵押貸款。與宏觀經(jīng)濟周期比較，房地產(chǎn)周期振幅大，波動劇烈，大起大落，甚至急起急落。 對于是否存在房地產(chǎn)泡沫的關(guān)注地不僅僅是中國，而全世界很多國家也同樣存在這樣的問題，可能只是程度不同、關(guān)注的焦點不同罷了。 第 1 章 房地產(chǎn)項目投資及風險管理概述 房地產(chǎn)的定義及特征 從自然物的角度來定義，房地產(chǎn)是指土地及土地上永久性建筑物，或指不動產(chǎn)。從產(chǎn)權(quán)角度來看，房地產(chǎn)的各種活動實質(zhì)上就是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的運行、變遷與交易的過程，主要有三方面特征，即自然特征、經(jīng)濟特征和法律特征。其次，房地產(chǎn)具有耐久性，與一般物品不同，房地產(chǎn)的使用年限通常都比較長，使用壽命一般都在 50 年以上，有的甚至長達百年。最后，房地產(chǎn)的自然特征還體現(xiàn)在有限性上，由于土地具有不可再生性，而且土地總面積有限， 附著于土地的建筑物不能無限發(fā)展，決定了房地產(chǎn)的供給往往