【正文】 利 ： 第一， 可以解決短期流動(dòng)資金問 題，減輕財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)和分散風(fēng)險(xiǎn)； 第二， 使企業(yè)快速大量地獲得持續(xù)發(fā)展的資本； 第三， 有利于企業(yè)改善經(jīng)營(yíng)管理，提高經(jīng)營(yíng)效率， 擴(kuò)大知名度和品牌度，產(chǎn)生期權(quán)激勵(lì)作用。我國(guó)涉及房地產(chǎn)相關(guān)的企業(yè)貸款主要有以下四種類型：信用貸款 、 擔(dān)保貸款、抵 (質(zhì) )押貸款 (或稱項(xiàng)目開發(fā)貸款 )、流動(dòng)資金貸款。 利 ： 第一， 自主性強(qiáng)，使用時(shí)受外界的制約和影響較?。?第二， 成本低，不需要直接對(duì)外支付相關(guān)的融資費(fèi)用； 第三， 風(fēng)險(xiǎn)小，不存在支付危機(jī)而導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。它能夠在不正經(jīng)奇特負(fù)債的情況下 增加企業(yè)的資本金，企業(yè)利用自有資金進(jìn)行滾動(dòng)投資可以保證企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，防范投資風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)增強(qiáng)原始股東對(duì)企業(yè)的控制權(quán)從而保障了原始股東的利益。 最后， 重構(gòu)業(yè)務(wù)架構(gòu)，搭建資產(chǎn)通道 ： 配合基金模 附圖 11： 產(chǎn)業(yè) 基金模式示意圖 式，對(duì)業(yè)務(wù)結(jié) 構(gòu)進(jìn)行調(diào)整 。地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過開發(fā)綜合項(xiàng)目成立若干子項(xiàng) 目公司對(duì)應(yīng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)基金，與機(jī)構(gòu)合作，引入基金管理公司或者基金托管銀行，對(duì)基金進(jìn)行管理。 此階段的主要資金來源為：項(xiàng)目開發(fā)補(bǔ)助、前期投資返還、土地整理收益、土地出讓收益分成。 具體細(xì)節(jié)操作可參看圖 9。 此階段，可以通過引進(jìn)境 內(nèi)外戰(zhàn)略合作者，引入銀團(tuán)貸款等方式募集到啟動(dòng)資金。這種方式使開發(fā)物業(yè)的大量沉淀資金獲得解放，加速了資金的周轉(zhuǎn)速度， 可 避免企業(yè)的現(xiàn)金流危機(jī) 。尤其是對(duì)一些項(xiàng)目本身好、市場(chǎng)銷售前景又好的項(xiàng)目，但是因?yàn)榍捌谌狈?gòu)買土地資金的企業(yè)，缺乏獲 得銀行貸款的條件，信托這個(gè)時(shí)候就可以籌集資金提供支持，而銀行就在企業(yè)具備了貸款條件以后進(jìn)入，一前一后相互配合，形成一個(gè)相對(duì)封閉而又安全可靠的運(yùn)作鏈，為房地產(chǎn)企業(yè)提供穩(wěn)定資金需求。 四 、 房地產(chǎn)信托 ： 在我國(guó)信托 投資公司是從事受托理財(cái)?shù)慕鹑跈C(jī)構(gòu)，其融資功能的發(fā)揮 主要 表現(xiàn)在財(cái)產(chǎn)管理功能。 這就決定了銀行業(yè) 承擔(dān)著 在房地產(chǎn)業(yè)融資中 中短期融資 的 主要 功能，銀行貸款最主要提供 開發(fā)企業(yè)的 流動(dòng)資金 ，緩解企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)前期的資金壓力 。在這里，所提出方案具有一定的可操作性和應(yīng)用指導(dǎo)意義。 我們從上述方案可以看到，第一步的最大資金需求是 2 億元，第二步的最大資金需求是 1 億元，第三步的最大資金需求是 億元。 第二步， 二期款為 1 億元－－自有資金或融資 。 底線方案 ： 收購(gòu)資金分三次支付 。 完成整體規(guī)劃、落實(shí) 09 年土地利用計(jì)劃和土地指標(biāo)后支付二期款 億元人民幣 。 第一步， 首付款為 億元－－自有資金 。 第三步，三期款 為 億元－－股東股利分紅 。 第一步， 首付款為 億元－－自有資金 。 原股東K 公司C 公司100 ％100 ％交易前境外境內(nèi)原股東K 公司C 公司S 公司A 的 B V I 公司A 企業(yè)A 公司35 ％ 35 ％ 65 ％65 ％S 上市公司境外 境內(nèi)交易后支付 C 公司注冊(cè)資本金的 65 ％，即 8 2 0 0 萬元人民幣后應(yīng)形成的股權(quán)框架100 ％100 ％ 第 20 頁 二、總體目標(biāo)按階段分解 首先確定 選取的交易方案，確定每個(gè)階段所需的資金，從以下幾個(gè)方案來看交易總價(jià)不變，區(qū)別是在三個(gè)支付階段的支付金額略有出入，且支付的前提條件也有所不同。 圖 6： 融資結(jié)構(gòu)分解 圖 分別 通過境外、境內(nèi)兩條渠道，通過成立合資公司、收購(gòu)股權(quán)、股權(quán)置換等手段獲得項(xiàng)目的控制權(quán)，通 過完整的資本運(yùn)作將整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作起來形成一個(gè)完整的、最優(yōu)化的股權(quán)融資架構(gòu)，用最少的資金啟動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目，通過資本運(yùn)作獲取最大的收益。 第 18 頁 （四） 項(xiàng)目后續(xù)發(fā)展階段 此時(shí)項(xiàng)目已經(jīng)有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，已經(jīng)不需要投入太多的資金，已經(jīng)進(jìn)入良性滾動(dòng)階段，融資主要針對(duì)突發(fā)狀況 。在 A 企業(yè)收購(gòu) C 公司的過程中，此階段需要融資 額度可根據(jù)當(dāng)時(shí)不同的方案會(huì)有不同的融資額度 。 融資主要集中在收購(gòu)階段和初開發(fā)階段，只要項(xiàng)目啟動(dòng)，資 金回流，運(yùn)營(yíng)壓力就會(huì)有所緩解。 以 B 項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目是大型綜合地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目總覆蓋面積為 平方公里，需要分階段分區(qū)域逐步開發(fā)，當(dāng)前一階段開發(fā)完成后，返回的資金可以進(jìn)行后一階段的開發(fā)，以此滾動(dòng)進(jìn)行。此階段已經(jīng)可以看到未來美好的前景，此時(shí)的融資壓力相對(duì)較小，融資渠道相對(duì)較多， 既可以質(zhì)押部分產(chǎn)業(yè)向銀行貸款，也可以通過上市發(fā)行債券、股票融資，還可以發(fā)行信托、基金產(chǎn)品向金融機(jī)構(gòu)或自然人募集更多的資金。此階段也需要通過外部融資來緩解資金壓力。 （一） 項(xiàng)目收購(gòu)階段 在前期項(xiàng)目收購(gòu)階段，此時(shí)項(xiàng)目還不具備開發(fā)條件，需要確定 相關(guān)的政策和法律問題， 第 16 頁 其可操作性和可行性還需要進(jìn)一步確定。 3． 引進(jìn)境內(nèi)合作者 ： 方式一， 尋求戰(zhàn)略合作者，溢價(jià)出讓部分項(xiàng)目股權(quán)或部分開發(fā)權(quán)緩解資金壓力 ； 方式二， 可與目標(biāo)客戶簽訂定制協(xié)議 ， 通過預(yù)租預(yù)售 獲取部分開發(fā)資金 。 （二） 境內(nèi)融資 1． 上市融資 ： 通過企業(yè) IPO 上市融資，或是通過購(gòu)買“殼公司”上市融資。 圖 5： K 公司提出收購(gòu)方案示意 圖 由兩方案可知，需要落實(shí) ~3 億元人民幣的交易兌價(jià)資金，同時(shí)還要解決 C 公司 2億元銀行借款的擔(dān)保抵押?jiǎn)栴}。 五 、融資現(xiàn)狀問題分析 因?yàn)殡p方 利益出發(fā)點(diǎn)不同在具體收購(gòu)合作方案上有分歧 ， 雙方提出的方案焦點(diǎn)主要集中在支付節(jié)點(diǎn)、支付額度和支付方式上 。（具體過程及關(guān)鍵點(diǎn)詳見圖 3） 圖 3： 利基點(diǎn)分析 圖 該項(xiàng)目 為綜合土地投資項(xiàng)目，開發(fā)內(nèi)容包括地產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)開發(fā)，涉及項(xiàng)目投資、融資、策劃、招商等方方面面，本論文對(duì)此不一一詳述，重點(diǎn)探討分析該項(xiàng)目的資金運(yùn)作方案，探討其融資模式設(shè)計(jì)及融資渠道的拓展。 3． 市場(chǎng)分析： 第一， 區(qū)域經(jīng)濟(jì)總體狀況較好，具備良好的市場(chǎng)購(gòu)買力 ；第二， 長(zhǎng)江三角州地區(qū)土地供應(yīng)緊張，土地銷售市場(chǎng)前景較好 ；第三， 海鹽城市化程度較低，市場(chǎng)消化能力有限，嘉興市對(duì)海鹽縣的影響力不及上海、杭州等城市對(duì)海鹽縣的影響 ；第四， 本項(xiàng)目的規(guī)模大，建設(shè)周期長(zhǎng)，需要以高起點(diǎn)、國(guó)際化視野和 20 年以上的前瞻性眼光對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行總體規(guī)劃和定位 ；第五， 首期啟動(dòng)項(xiàng)目關(guān)系整個(gè)黃沙塢圍墾開發(fā)項(xiàng)目的成敗 4． 項(xiàng)目 總體目標(biāo) ： 首先， 企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)： 第一， 拓展土地一級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)； 第二， 在土地一級(jí)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上開展類投行業(yè)務(wù)。包括“酒店 服務(wù)區(qū)”、“服務(wù)中心區(qū)”、“旅游小鎮(zhèn)”、“江南水鄉(xiāng)社區(qū)”、“研發(fā)培訓(xùn)基地”。 圖 2： 某 圍墾新區(qū)現(xiàn)狀地形圖 依據(jù)項(xiàng)目所在區(qū)域的總體規(guī)劃，從區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景、市場(chǎng)需求及自身資源潛質(zhì)等多方面綜合考慮，借助周邊良好的城市發(fā)展條件，建立一個(gè)以南北湖為品牌，集休閑度假、項(xiàng)目所在位置 第 12 頁 農(nóng)業(yè)觀光、會(huì)議研 發(fā) 培 育 、銀發(fā)養(yǎng)老、旅游地產(chǎn)等功能于一體的綜合性生態(tài)旅游度假勝地。 三、項(xiàng)目概況 （一） 項(xiàng)目背景 （以下簡(jiǎn)稱 B 項(xiàng)目） 1． 項(xiàng)目背景 某 省發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)和 某 省水利廳于 2020 年 11 月發(fā)文浙計(jì) [2020]435 號(hào)，同意將 某圍墾工程列入省近期圍墾規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目的立項(xiàng)。 第 10 頁 第二節(jié) 項(xiàng)目 綜述及 融資現(xiàn)狀分析 一、企業(yè)概況 A 企業(yè) 旗下由 地產(chǎn)集團(tuán)、商業(yè)集團(tuán)、投資集團(tuán)等 四大事業(yè)板塊組成。 四 、 案 例所提出的 方案 設(shè)想適用于大多數(shù)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，具有 可推廣 性 通過針對(duì)不同情況、階段所提出的方案設(shè)想在一定條件下，是可以進(jìn)行推廣的。從這個(gè)角度來說， 所選用的案例具有相當(dāng)?shù)钠毡樾浴? 第 9 頁 第二章 A 企業(yè) 綜合 地產(chǎn)投資 項(xiàng)目情況綜述 及方案設(shè)想 第一節(jié) 所選取 項(xiàng)目 的研究意義 在我國(guó) 地產(chǎn)業(yè)是資金密集行業(yè)，需要大量的資 金。 二、 文獻(xiàn) 整理與案例 分析 相結(jié)合。 第 8 頁 第四節(jié) 本文研究思路及主要方法 REITS、產(chǎn)業(yè)基金 作為世界各國(guó)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中一種發(fā)展比較成熟的金融創(chuàng)新，已經(jīng)引起中國(guó)理論界和企業(yè)界的積極關(guān)注．通過研究和借鑒國(guó)外 REITS、產(chǎn)業(yè)基金 發(fā)展經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，認(rèn)識(shí)到 REITS、產(chǎn)業(yè)基金 是在特定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融體系等外部環(huán)境條件下產(chǎn)生 的一種功能性金融創(chuàng)新，是政府主導(dǎo)通過法律手段間接推動(dòng)的金融創(chuàng)新，因此必須分析各國(guó) REITS、產(chǎn)業(yè)基金 發(fā)展的模式，同時(shí)結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況，才能總結(jié)歸納出我國(guó)發(fā)展 REITS、產(chǎn)業(yè)基金 的現(xiàn)實(shí)模式，設(shè)計(jì)出適合中國(guó)現(xiàn)實(shí)國(guó)情的 REITS、產(chǎn)業(yè)基金 模式，推動(dòng) REITS、產(chǎn)業(yè)基金 的健康和穩(wěn)定發(fā)展． 從這個(gè)思路出發(fā)， 本文通過對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有的融資體系與融資渠道的分析，以及我國(guó)現(xiàn)有融資政策、法規(guī)的分析，指出現(xiàn)在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資的癥結(jié)所在，尋求我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資新渠道和新途徑，為房地產(chǎn)業(yè)融資的拓展提供新思路，為房地產(chǎn)業(yè)在新環(huán)境 下解決融資存在的 問題 提供新的契機(jī)，對(duì)房 地 產(chǎn) 業(yè) 解決融資 問題 具有現(xiàn)實(shí)的指導(dǎo)意義。 目前國(guó)內(nèi)已推出的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目中，基本采取四種模式進(jìn)行開發(fā)運(yùn)作 ： 直接對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資、直接給房地產(chǎn)商貸款、對(duì)成熟的房地產(chǎn)物業(yè)進(jìn)行處置、土地開發(fā)整理。我國(guó)目前主要的商業(yè)信用形式為建筑施工企業(yè)的短期墊款等。 6． 商業(yè)信用融資 ： 商業(yè)信用融資是指商品交易中由于延期付款或預(yù)收貨款所形成的 第 7 頁 企業(yè)間的 一種借貸關(guān)系，是企業(yè)之間生的一種信用系。典當(dāng) 既表現(xiàn)為典當(dāng)雙方的質(zhì)押擔(dān)保關(guān)系，又表現(xiàn)為債權(quán)債務(wù)關(guān)系。對(duì)開發(fā)商而言，通過這種方式可以提前籌集到必需的開發(fā)資金。 我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)債券主要有： 住房建設(shè)債券、 土地債券 、 抵押債券。對(duì)于大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，上市融資特別是直接上市融資是非常困難的。 我國(guó)目前銀行貸款的情況 ： 銀行貸款在資金數(shù)量、使用范圍和使用期限上都有嚴(yán)格的限制，而且不利于分散風(fēng)險(xiǎn)。 2． 主要特點(diǎn) ： 第一， 自主性強(qiáng)，使用時(shí)受外界的制約和影響較??； 第二， 規(guī)模有限，企業(yè) 自身的積累能力有限，融資規(guī)模受到很 大的約束； 第三， 成本低，不需要直接對(duì)外支付相關(guān)的融資費(fèi)用； 第四， 風(fēng)險(xiǎn)小，不存在支付危機(jī)而導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。它能夠在不正經(jīng)奇特負(fù)債的情況下增加企業(yè)的資本金，企業(yè)利用自有資金進(jìn)行滾動(dòng)投資可以保證企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，防范投資風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)增強(qiáng)原始股東對(duì)企業(yè)的控制權(quán)從而保障了原始股東的利益。在我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的促動(dòng)或抑制是政府宏觀調(diào)控的專 有 內(nèi)容之一，房地產(chǎn)業(yè)受國(guó)家宏觀調(diào)控的影響更大。 3． 在面臨 較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 的同時(shí) 也 會(huì)面臨較大的 經(jīng)濟(jì) 政策風(fēng)險(xiǎn) 。從 未來的發(fā)展趨勢(shì)看，我國(guó)房地產(chǎn)僅 依靠銀行的情況會(huì)有所變化，但外部融資比例不會(huì)減少，而是在結(jié)構(gòu)方面呈現(xiàn)多元化。本論文所研究的房地產(chǎn)融資是指狹義的融資行為。 國(guó)外的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)很發(fā)達(dá)，可 利 用的融資渠道很多，因此對(duì)房地產(chǎn)融資的研究非常偏重于結(jié)構(gòu)， 目的 以最優(yōu)的融資結(jié)構(gòu)來選擇 最適合的 融資方式。 第 4 頁 第三節(jié) 房地產(chǎn)資本運(yùn)營(yíng)相關(guān)理論 一、房地產(chǎn)企業(yè)融資概述 （一） 房地產(chǎn)融資概念 融資即資金融通。 （四） 傾向于 融資工具組合方式。 張育才、袁新勝、王金海認(rèn)為，“殼資源 在房地產(chǎn)企業(yè)融資上潛能巨大，買殼上市是 一種 “房地產(chǎn)融資的捷徑 。我們對(duì)于引進(jìn)融資工具、對(duì)新型融資工具的開發(fā)組合等方面，有幾種典型的觀點(diǎn)： （一） 贊成 房地產(chǎn)信托、基金等新型融資方 式。 此外，歐美等國(guó)家 更 善于從公司的資本結(jié)構(gòu)入手，通過確定企業(yè)的 最有融資結(jié)構(gòu)來分析融資策略。注重闡述了房地產(chǎn)資本市場(chǎng)與證券 市場(chǎng) ，并根據(jù)投資組合來分析房地產(chǎn)投資業(yè)績(jī)。在美國(guó)房地產(chǎn)金融領(lǐng)域比較有影響的理論研究主要 是 兩套體系：一 、 規(guī)范分析房地產(chǎn)金融工具產(chǎn)品設(shè)計(jì)及金融原理；二 、 實(shí)證分析房地產(chǎn)金融工具的投資組合。 二、選題意義 房地產(chǎn)投資信托 (Real Estate Investment Trust， REITS，下同 )、產(chǎn)業(yè)基金 是房 地產(chǎn)一種 證券化的 典型形式，是房地產(chǎn)行業(yè)和金融市場(chǎng)發(fā)展到一定 階段時(shí)現(xiàn)代金融創(chuàng)新的產(chǎn)物。 自 從 2020 年后期開始的美國(guó)房屋次級(jí)抵押貸款演變 而 成的金融危機(jī)給美國(guó)以及全球造成了巨大的經(jīng)濟(jì)損失 后 ,據(jù)美國(guó)債券研究機(jī)構(gòu) 2020 年 11 月 12 日發(fā)表的文章 中 披露 “ 全球金融危機(jī)導(dǎo)致的信貸損失將超過 萬億 美元 ,超過美國(guó) 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的 10%” 。 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以帶動(dòng)一 系 列相關(guān)產(chǎn)業(yè) 的 發(fā)展，比如建筑業(yè)、冶金業(yè)、建材業(yè)、地產(chǎn)服務(wù) 業(yè) 等 40多個(gè)產(chǎn) 業(yè) 部門。 本文創(chuàng)新之處為：通過對(duì)已有學(xué)術(shù)文獻(xiàn)的梳理和總結(jié)，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)融資提出新見解和獨(dú)特的房地產(chǎn)投資模式選擇分析。房地產(chǎn)金融 作為 我國(guó)房地產(chǎn) 業(yè) 穩(wěn)定發(fā)展的重要保障，在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的同時(shí)，遠(yuǎn)遠(yuǎn) 跟 不上房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的速度。同意學(xué)校按規(guī)定向國(guó)家有關(guān)部門或機(jī)構(gòu)送交論文和磁盤。盡我所知，除了文中特別加以標(biāo)注和致謝的地方外，論文中不包含其他人已經(jīng)發(fā)表或撰寫過的