【正文】 前期投資返還、土地整理收益、土地出讓收益分成。 最后， 重構(gòu)業(yè)務架構(gòu)，搭建資產(chǎn)通道 ： 配合基金模 附圖 11： 產(chǎn)業(yè) 基金模式示意圖 式，對業(yè)務結(jié) 構(gòu)進行調(diào)整 。 利 ： 第一， 自主性強，使用時受外界的制約和影響較??； 第二， 成本低，不需要直接對外支付相關的融資費用； 第三， 風險小，不存在支付危機而導致的財務風險。 利 ： 第一， 可以解決短期流動資金問 題，減輕財務負擔和分散風險； 第二， 使企業(yè)快速大量地獲得持續(xù)發(fā)展的資本； 第三， 有利于企業(yè)改善經(jīng)營管理，提高經(jīng)營效率， 擴大知名度和品牌度，產(chǎn)生期權(quán)激勵作用。我國涉及房地產(chǎn)相關的企業(yè)貸款主要有以下四種類型：信用貸款 、 擔保貸款、抵 (質(zhì) )押貸款 (或稱項目開發(fā)貸款 )、流動資金貸款。它能夠在不正經(jīng)奇特負債的情況下 增加企業(yè)的資本金，企業(yè)利用自有資金進行滾動投資可以保證企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，防范投資風險，同時增強原始股東對企業(yè)的控制權(quán)從而保障了原始股東的利益。地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過開發(fā)綜合項目成立若干子項 目公司對應相關產(chǎn)業(yè)基金，與機構(gòu)合作，引入基金管理公司或者基金托管銀行，對基金進行管理。 具體細節(jié)操作可參看圖 9。這種方式使開發(fā)物業(yè)的大量沉淀資金獲得解放，加速了資金的周轉(zhuǎn)速度， 可 避免企業(yè)的現(xiàn)金流危機 。 四 、 房地產(chǎn)信托 ： 在我國信托 投資公司是從事受托理財?shù)慕鹑跈C構(gòu)，其融資功能的發(fā)揮 主要 表現(xiàn)在財產(chǎn)管理功能。在這里，所提出方案具有一定的可操作性和應用指導意義。 第二步， 二期款為 1 億元－－自有資金或融資 。 完成整體規(guī)劃、落實 09 年土地利用計劃和土地指標后支付二期款 億元人民幣 。 第三步，三期款 為 億元－－股東股利分紅 。 原股東K 公司C 公司100 ％100 ％交易前境外境內(nèi)原股東K 公司C 公司S 公司A 的 B V I 公司A 企業(yè)A 公司35 ％ 35 ％ 65 ％65 ％S 上市公司境外 境內(nèi)交易后支付 C 公司注冊資本金的 65 ％，即 8 2 0 0 萬元人民幣后應形成的股權(quán)框架100 ％100 ％ 第 20 頁 二、總體目標按階段分解 首先確定 選取的交易方案，確定每個階段所需的資金，從以下幾個方案來看交易總價不變，區(qū)別是在三個支付階段的支付金額略有出入，且支付的前提條件也有所不同。 第 18 頁 （四） 項目后續(xù)發(fā)展階段 此時項目已經(jīng)有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，已經(jīng)不需要投入太多的資金，已經(jīng)進入良性滾動階段，融資主要針對突發(fā)狀況 。 融資主要集中在收購階段和初開發(fā)階段，只要項目啟動，資 金回流，運營壓力就會有所緩解。此階段已經(jīng)可以看到未來美好的前景，此時的融資壓力相對較小，融資渠道相對較多， 既可以質(zhì)押部分產(chǎn)業(yè)向銀行貸款，也可以通過上市發(fā)行債券、股票融資，還可以發(fā)行信托、基金產(chǎn)品向金融機構(gòu)或自然人募集更多的資金。 （一） 項目收購階段 在前期項目收購階段，此時項目還不具備開發(fā)條件，需要確定 相關的政策和法律問題， 第 16 頁 其可操作性和可行性還需要進一步確定。 （二） 境內(nèi)融資 1． 上市融資 ： 通過企業(yè) IPO 上市融資，或是通過購買“殼公司”上市融資。 五 、融資現(xiàn)狀問題分析 因為雙方 利益出發(fā)點不同在具體收購合作方案上有分歧 ， 雙方提出的方案焦點主要集中在支付節(jié)點、支付額度和支付方式上 。 3． 市場分析： 第一， 區(qū)域經(jīng)濟總體狀況較好，具備良好的市場購買力 ；第二， 長江三角州地區(qū)土地供應緊張，土地銷售市場前景較好 ；第三， 海鹽城市化程度較低，市場消化能力有限，嘉興市對海鹽縣的影響力不及上海、杭州等城市對海鹽縣的影響 ；第四， 本項目的規(guī)模大，建設周期長，需要以高起點、國際化視野和 20 年以上的前瞻性眼光對本項目進行總體規(guī)劃和定位 ；第五， 首期啟動項目關系整個黃沙塢圍墾開發(fā)項目的成敗 4． 項目 總體目標 ： 首先， 企業(yè)戰(zhàn)略目標： 第一， 拓展土地一級開發(fā)業(yè)務； 第二， 在土地一級業(yè)務的基礎上開展類投行業(yè)務。 圖 2： 某 圍墾新區(qū)現(xiàn)狀地形圖 依據(jù)項目所在區(qū)域的總體規(guī)劃，從區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展背景、市場需求及自身資源潛質(zhì)等多方面綜合考慮，借助周邊良好的城市發(fā)展條件，建立一個以南北湖為品牌，集休閑度假、項目所在位置 第 12 頁 農(nóng)業(yè)觀光、會議研 發(fā) 培 育 、銀發(fā)養(yǎng)老、旅游地產(chǎn)等功能于一體的綜合性生態(tài)旅游度假勝地。 第 10 頁 第二節(jié) 項目 綜述及 融資現(xiàn)狀分析 一、企業(yè)概況 A 企業(yè) 旗下由 地產(chǎn)集團、商業(yè)集團、投資集團等 四大事業(yè)板塊組成。從這個角度來說， 所選用的案例具有相當?shù)钠毡樾浴? 二、 文獻 整理與案例 分析 相結(jié)合。 目前國內(nèi)已推出的房地產(chǎn)信托項目中，基本采取四種模式進行開發(fā)運作 ： 直接對房地產(chǎn)項目進行投資、直接給房地產(chǎn)商貸款、對成熟的房地產(chǎn)物業(yè)進行處置、土地開發(fā)整理。 6． 商業(yè)信用融資 ： 商業(yè)信用融資是指商品交易中由于延期付款或預收貨款所形成的 第 7 頁 企業(yè)間的 一種借貸關系，是企業(yè)之間生的一種信用系。對開發(fā)商而言，通過這種方式可以提前籌集到必需的開發(fā)資金。對于大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，上市融資特別是直接上市融資是非常困難的。 2． 主要特點 ： 第一， 自主性強，使用時受外界的制約和影響較??； 第二， 規(guī)模有限，企業(yè) 自身的積累能力有限，融資規(guī)模受到很 大的約束； 第三， 成本低，不需要直接對外支付相關的融資費用； 第四， 風險小，不存在支付危機而導致的財務風險。在我國對房地產(chǎn)業(yè)的促動或抑制是政府宏觀調(diào)控的專 有 內(nèi)容之一，房地產(chǎn)業(yè)受國家宏觀調(diào)控的影響更大。從 未來的發(fā)展趨勢看，我國房地產(chǎn)僅 依靠銀行的情況會有所變化，但外部融資比例不會減少，而是在結(jié)構(gòu)方面呈現(xiàn)多元化。 國外的房地產(chǎn)金融市場很發(fā)達，可 利 用的融資渠道很多，因此對房地產(chǎn)融資的研究非常偏重于結(jié)構(gòu)， 目的 以最優(yōu)的融資結(jié)構(gòu)來選擇 最適合的 融資方式。 （四） 傾向于 融資工具組合方式。我們對于引進融資工具、對新型融資工具的開發(fā)組合等方面，有幾種典型的觀點： （一） 贊成 房地產(chǎn)信托、基金等新型融資方 式。注重闡述了房地產(chǎn)資本市場與證券 市場 ，并根據(jù)投資組合來分析房地產(chǎn)投資業(yè)績。 二、選題意義 房地產(chǎn)投資信托 (Real Estate Investment Trust， REITS，下同 )、產(chǎn)業(yè)基金 是房 地產(chǎn)一種 證券化的 典型形式，是房地產(chǎn)行業(yè)和金融市場發(fā)展到一定 階段時現(xiàn)代金融創(chuàng)新的產(chǎn)物。 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以帶動一 系 列相關產(chǎn)業(yè) 的 發(fā)展，比如建筑業(yè)、冶金業(yè)、建材業(yè)、地產(chǎn)服務 業(yè) 等 40多個產(chǎn) 業(yè) 部門。房地產(chǎn)金融 作為 我國房地產(chǎn) 業(yè) 穩(wěn)定發(fā)展的重要保障，在我國房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的同時，遠遠 跟 不上房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的速度。盡我所知，除了文中特別加以標注和致謝的地方外，論文中不包含其他人已經(jīng)發(fā)表或撰寫過的研究成果，也不包含為獲得中央財經(jīng)大學 或 其他教育機構(gòu)的學位或證書所使用過的材料。 （保密的學位論文在解密后適用本授權(quán)說明） 學位論文作者簽名： 導師簽名： 二 ○一 年 月 日 二 ○一 年 月 日 A 公司綜合地產(chǎn)投資項目資金運作方案設計 吳俊 摘 要 房地產(chǎn)業(yè)是我國 的國民經(jīng)濟 主導產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會生活中有 著 舉足輕重的地位。 關鍵詞： 房地產(chǎn)，融資渠道 ，融資模式 ， 房地產(chǎn)投資信托 ，產(chǎn)業(yè) 基金 Abstract Real estate is the leading industry of our national economy and also significant in our modern society. It can bring the development of more than 40 other industries, like construction, metallurgy, construction material and property service. Real estate is also a typical capitalintensive industry so that financing is a crucial element in the development of real estate industry. However, the development of real estate financing is far behind which of real estate industry, even as the important guaranty for the steadygoing development of real estate industry. Therefore, how to explore new real estate financing channels and create real estate financing innovation bees a big problem needed to be solved soon. Through analyzing the real estate financing system and channels with real cases, the article aims to point out the current crux of the real estate financing and attempts to find out new real estate financing channels and ways in our country. The article may provide some new solutions on the current real estate financing problems. The article points out the importance and necessity of new financing way for our real estate panies and discloses the problems in financing for real estate industry with parison in financing channels, tools and current ways. The article provides multiorientated and international financing ways for our real estate panies with case analysis in current Chinese policies and new financing ways in other countries. The article studies a series of factors of real estate financing as an anic integration which includes financing system status, development of finance amp。 在追溯危機發(fā)生原因的過程中 ， 我們 會 發(fā)現(xiàn) ： 對次級抵押貸款投機性的運作和狂熱的市場 共同 造成了此次房地產(chǎn) 的 泡沫 ,再 加上缺乏有效的金融監(jiān)管機制 ,最終造成了泡沫的破裂并引發(fā)了全球性的金融危機。 Sirmans(1989)所著的 《 Real Estate Finance》 是 從金融的角度研究房地產(chǎn)。其融資理論主要有 三大理論構(gòu)成： 早期的企業(yè)融資理論、以 MM為中心的現(xiàn)代企業(yè)融資理論和主要研究企業(yè)最優(yōu)融資結(jié)構(gòu)取決于各種稅收收益與破產(chǎn)成本之間平衡的平衡理論。 （三） 建議開發(fā)新型融資工具。從廣義上 來 講 即 是指資金由資金提供者向需求者的運動過程。 （ 二 ） 房地產(chǎn)企業(yè)融資特征 和一般企業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資活動具有以下特征： 1． 企業(yè)開發(fā) 的 資金需 求量較大，對外部融資 的 依賴性 高。房地產(chǎn)企業(yè)與一般企業(yè)一樣， 會 在經(jīng)營中面臨著經(jīng)濟風險、營業(yè)風險和財務風險。 其二， 應收賬款融資：企業(yè)將其應收賬款通過抵押、質(zhì)押等方式進行的融資。 2． 上市發(fā)行股票融資 ： 上市 融資是指股份有限公司通過公開發(fā)行股票，并在證券交易所掛牌交易進行融資。 我國房地產(chǎn)債券融資現(xiàn)狀 是 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券用途多為建設新項目，利息高于同期銀行利率，對發(fā)行債券主體有嚴格的要求，只有國有獨資公司、上市公司、兩個國有投資主體設立的有限責任公司才有資格，需要委托證券公司發(fā)行，對企業(yè)資產(chǎn)負債率、資本金及擔保等都有嚴格的限制。 我國典當融資現(xiàn)狀 ： 現(xiàn)在典當行在運用自有資金從事動產(chǎn) 典當業(yè)務的同時，還可以向銀行貸款，能為中小企業(yè)融資難解決一定的問 題。 7． 房地產(chǎn)信托融資 ： 依據(jù)我國的信托法，信托是指委托人基于對受托人的信任，將其財產(chǎn)權(quán)托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益