【正文】 發(fā)展計(jì)劃以避免和對(duì)手的直接競(jìng)爭(zhēng)。三、項(xiàng)目出租規(guī)劃盡管整個(gè)市場(chǎng)價(jià)格將保持上升趨勢(shì)，年增長(zhǎng)率約為3%，在建項(xiàng)目的租金水平在2009年至2011年可保持平穩(wěn)，預(yù)計(jì)在2012年后開始上漲。本文創(chuàng)新之處在于從宏觀、微觀的角度分析物流地產(chǎn)的收益，評(píng)價(jià)擬投資項(xiàng)目的回報(bào)水平。盡管整個(gè)市場(chǎng)的租價(jià)上漲歸因于宏觀經(jīng)濟(jì)的積極影響，隨著物流設(shè)施全面改善、需求增長(zhǎng)、建安成本/地價(jià)上揚(yáng)，項(xiàng)目和其他物流園區(qū)在20102012之間提供的巨大供應(yīng)量將持續(xù)影響整個(gè)市場(chǎng)的租價(jià)。訂制服務(wù)是一種可減少風(fēng)險(xiǎn)的合理方式。說明按照公司戰(zhàn)略發(fā)展計(jì)劃考慮資金時(shí)間成本的前提下，本項(xiàng)目整體具有投資可行性。（IRR）內(nèi)部收益率就是使企業(yè)投資凈現(xiàn)值為零的那個(gè)貼現(xiàn)率。 投資方案評(píng)價(jià)指標(biāo)（NPV）凈現(xiàn)值（Net Present Value）是投資所產(chǎn)生的未來現(xiàn)金流的折現(xiàn)值與項(xiàng)目投資成本之間的差值。隨著成都物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，研究報(bào)告認(rèn)為市場(chǎng)對(duì)高品質(zhì)倉庫的需求在逐漸增加：政府決定重新規(guī)劃靠近火車東站的低端物流倉庫，很多現(xiàn)有的客戶在尋找在未來可以滿足市場(chǎng)需求的倉庫設(shè)施。鑒于成都市場(chǎng)有較多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，目前的項(xiàng)目會(huì)因?yàn)楦邇r(jià)租金削弱其競(jìng)爭(zhēng)力。以上標(biāo)準(zhǔn)適用于判斷可比性。2005年前，倉庫大多位于火車東站，屬于磚混結(jié)構(gòu)，設(shè)施規(guī)格較差，所以租金保持在較低水平，大約8RMB/平方米/月。盡管傳統(tǒng)功能（倉儲(chǔ)）會(huì)保持其受歡迎程度甚至擴(kuò)大，但增值服務(wù)、轉(zhuǎn)運(yùn)和鞏固也會(huì)顯示出強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭。 震后，30%使用舊倉庫的客戶表示合同到期后，將搬到高品質(zhì)倉庫。由于成都作為IT和軟件的產(chǎn)業(yè)中心，預(yù)計(jì)IT產(chǎn)品的比例將增加。 兩大主要原因?qū)е驴焖傧M(fèi)品倉儲(chǔ)集中于火車東站和新都物流中心。但由于保稅業(yè)務(wù)的需求量有限，49,305平方米的倉庫用于非保稅物流。 4個(gè)項(xiàng)目在2010到2013年將陸續(xù)進(jìn)入龍泉驛物流中心的市場(chǎng)，到2013年底倉庫總供應(yīng)量達(dá)到459,691平方米。主要客戶包括杜臣物流，玫琳凱，萬絡(luò)國(guó)際等。入駐的主要客戶有卡夫卡食品、ABB、西門子、飛利浦 、馬科爾家居、DHL、聯(lián)邦快遞、伊藤洋華堂、亞馬遜 等。由于四園區(qū)四中心之前已做介紹，在此不多贅述。 自20052008年，物流倉貯設(shè)施年供應(yīng)量達(dá)到了35,334平方米。龍泉驛物流中心位于成都西南面，占地3400畝于2008年建成，聚集了以零售、汽車汽配、工程設(shè)備和機(jī)械為主的企業(yè)，主要用于公路貨運(yùn)、港口物流、消費(fèi)品物流、倉儲(chǔ)和配送、汽車物流，負(fù)責(zé)覆蓋成都重慶、成都東部地區(qū)、四川西南片區(qū)的貨物配送。2009年7月，成都政府確認(rèn)了成都現(xiàn)代物流發(fā)展計(jì)劃（20082020 完整版），四園區(qū)四中心和50個(gè)物流配送服務(wù)站全部納入計(jì)劃。2008年，成都市政府保證完成震后人民幣300億元的投資，并在2009年增加人民幣400億元的投資。此外，該計(jì)劃確保不在市區(qū)內(nèi)設(shè)立物流服務(wù)站，嚴(yán)格區(qū)分物流用地、商業(yè)用地，并且指出在物流園區(qū)和中心內(nèi)，商業(yè)設(shè)施不能超過總建筑面積的10%。雙流機(jī)場(chǎng)擁有完善的設(shè)施設(shè)備，擁有最完備的航空管制、通訊導(dǎo)航、氣象預(yù)報(bào)及運(yùn)輸服務(wù)等設(shè)施，預(yù)計(jì)未來20年內(nèi)成都雙流機(jī)場(chǎng)的客貨運(yùn)量都將保持15%以上的高速增長(zhǎng)。圖23 以成都為中心四通八達(dá)的的公路2．距離成都市最近的主要港口有樂山港、瀘州港和重慶港。圖21 以成都為中心的鐵路網(wǎng)成都市是公路交通網(wǎng)絡(luò)最密集的城市之一，經(jīng)過成都市和以成都市為起點(diǎn)的國(guó)道主干線和國(guó)道干線共八條，省道七條。其中，成都東站是西南地區(qū)最大的編組站、貨運(yùn)站、半自動(dòng)化駝蜂編組站，成都西站是貨運(yùn)行包專列裝卸站，擁有4條鐵路專用線。近兩年，貨運(yùn)處理能力開始回升。自2008年起，鐵路貨運(yùn)和航空貨運(yùn)出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。2009年 1月，同樣也是對(duì)外貿(mào)易的低谷期，%。繼水路運(yùn)輸之后，航空運(yùn)輸是對(duì)進(jìn)出口總值增長(zhǎng)的第二大貢獻(xiàn)者。從1999年到2008年的過去十年里，%，每年的增長(zhǎng)速度都在加速遞增。與上海相比，成都遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于上海的實(shí)際數(shù)字。但在2008年7月至8月，%%。盡管在國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值中工業(yè)的比重包含了快速增長(zhǎng)的第三產(chǎn)業(yè)，這個(gè)比重也保持在50%左右。自2000年到2008年，%%。三、 物流技術(shù)裝備比較落后a) 裝備水平較低，各種運(yùn)輸方式間的裝備標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，物流器具標(biāo)準(zhǔn)不配套，物流包裝標(biāo)準(zhǔn)與物流設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)之間缺乏有效地銜接，在相當(dāng)程度上延緩了物流機(jī)械化和自動(dòng)化水平的提高，影響了運(yùn)輸工具的裝載率以及倉儲(chǔ)設(shè)施的空間利用率。b) 現(xiàn)有企業(yè)的物流服務(wù)的方式和手段都比較原始。環(huán)渤海地區(qū)也在許多公司的未來計(jì)劃范圍內(nèi)，但更多的增長(zhǎng)將出現(xiàn)在天津（8%），而不是北京（13%）。在珠江三角洲地區(qū)較為集中的是廣州（11%）和深圳（9%）。 however, the growth has been positive all along. Chengdu’s logistics facilities investment markets started to develop from 2005. Following the government’s planning to develop Chengdu as the logistics centre in Western China, a number of new supplies pleted in the newly developed logistics parks or centers in recent years. As the logistics market develops, the old logistics and warehousing facilities could no longer meet the requirements of the modern logistics industry and the demands for highquality logistics properties are increasing. While the challenging economic environment still plays a large role in business decisions, many panies continue to look for ways to consolidate distribution networks from inefficient, moving from older facilities into newer distribution centers to increase efficiencies.The subject project, situated within Chengdu Aviation Logistics Park in the southwest of Chengdu, is one of key logistics parks planned by the Chengdu government. The site has good accessibility to both city centre and surrounding districts and counties as it is near welldeveloped transportation network prising of highways, expressways and air transportation. The rental level of Class A warehouses ranges from RMB 1724 per sqm per month depending on different locations while that for Class B is about RMB 1116 sqm per month. From 2006 to 2008, the average rent experienced an annual growth rate of % to RMB per sqm per month. Up to 3Q2009, the rent increased by % to RMB Despite the large supply in future, we conservatively expect that the rent will still increase by 3% yoy, which is driven by the pletion of highquality warehouse facilities, increase of land price, construction cost and the demand from relocation (from East Railway Station), upgrading (for timeefficiency logistics facilities) and newsetup (for highquality logistics facilities). From 2007 to 2008, the vacancy rate averaged at 14% but increase to 26% as of 3Q2009. There is no distinct difference between Class A and Class B regarding to the vacancy number. With the pletion of four projects in 4Q09, we expect by end2009, the vacancy rate will soar to 47%. Based on assumption from historical data and demand projection, we estimate the vacancy rate will stay at 20% by end 2013.There are large supplies in the future, which will bring petition and affect the future investment yield of logistic ’s logistics market is still in its infancy and majority existing tenants are cost sensitive. It will take time for them to shift away from warehousing for storage purposes towards other higher value activities. As for the subject project, the high rental will undermine it’s petitiveness given the fact that there will be a number of petitors in Chengdu. In Chengdu Aviation Logistics Park, supportive facilities still lag behind including transportation to downtown