【正文】 發(fā)展計劃以避免和對手的直接競爭。三、項目出租規(guī)劃盡管整個市場價格將保持上升趨勢，年增長率約為3%，在建項目的租金水平在2009年至2011年可保持平穩(wěn)，預計在2012年后開始上漲。本文創(chuàng)新之處在于從宏觀、微觀的角度分析物流地產的收益，評價擬投資項目的回報水平。盡管整個市場的租價上漲歸因于宏觀經濟的積極影響，隨著物流設施全面改善、需求增長、建安成本/地價上揚，項目和其他物流園區(qū)在20102012之間提供的巨大供應量將持續(xù)影響整個市場的租價。訂制服務是一種可減少風險的合理方式。說明按照公司戰(zhàn)略發(fā)展計劃考慮資金時間成本的前提下，本項目整體具有投資可行性。（IRR）內部收益率就是使企業(yè)投資凈現值為零的那個貼現率。 投資方案評價指標（NPV）凈現值（Net Present Value）是投資所產生的未來現金流的折現值與項目投資成本之間的差值。隨著成都物流產業(yè)的發(fā)展，研究報告認為市場對高品質倉庫的需求在逐漸增加：政府決定重新規(guī)劃靠近火車東站的低端物流倉庫，很多現有的客戶在尋找在未來可以滿足市場需求的倉庫設施。鑒于成都市場有較多競爭對手，目前的項目會因為高價租金削弱其競爭力。以上標準適用于判斷可比性。2005年前，倉庫大多位于火車東站，屬于磚混結構，設施規(guī)格較差，所以租金保持在較低水平，大約8RMB/平方米/月。盡管傳統(tǒng)功能（倉儲）會保持其受歡迎程度甚至擴大，但增值服務、轉運和鞏固也會顯示出強勁的增長勢頭。 震后，30%使用舊倉庫的客戶表示合同到期后，將搬到高品質倉庫。由于成都作為IT和軟件的產業(yè)中心，預計IT產品的比例將增加。 兩大主要原因導致快速消費品倉儲集中于火車東站和新都物流中心。但由于保稅業(yè)務的需求量有限，49,305平方米的倉庫用于非保稅物流。 4個項目在2010到2013年將陸續(xù)進入龍泉驛物流中心的市場，到2013年底倉庫總供應量達到459,691平方米。主要客戶包括杜臣物流，玫琳凱，萬絡國際等。入駐的主要客戶有卡夫卡食品、ABB、西門子、飛利浦 、馬科爾家居、DHL、聯邦快遞、伊藤洋華堂、亞馬遜 等。由于四園區(qū)四中心之前已做介紹，在此不多贅述。 自20052008年，物流倉貯設施年供應量達到了35,334平方米。龍泉驛物流中心位于成都西南面，占地3400畝于2008年建成，聚集了以零售、汽車汽配、工程設備和機械為主的企業(yè)，主要用于公路貨運、港口物流、消費品物流、倉儲和配送、汽車物流，負責覆蓋成都重慶、成都東部地區(qū)、四川西南片區(qū)的貨物配送。2009年7月，成都政府確認了成都現代物流發(fā)展計劃（20082020 完整版），四園區(qū)四中心和50個物流配送服務站全部納入計劃。2008年，成都市政府保證完成震后人民幣300億元的投資，并在2009年增加人民幣400億元的投資。此外，該計劃確保不在市區(qū)內設立物流服務站，嚴格區(qū)分物流用地、商業(yè)用地，并且指出在物流園區(qū)和中心內，商業(yè)設施不能超過總建筑面積的10%。雙流機場擁有完善的設施設備，擁有最完備的航空管制、通訊導航、氣象預報及運輸服務等設施，預計未來20年內成都雙流機場的客貨運量都將保持15%以上的高速增長。圖23 以成都為中心四通八達的的公路2．距離成都市最近的主要港口有樂山港、瀘州港和重慶港。圖21 以成都為中心的鐵路網成都市是公路交通網絡最密集的城市之一，經過成都市和以成都市為起點的國道主干線和國道干線共八條，省道七條。其中，成都東站是西南地區(qū)最大的編組站、貨運站、半自動化駝蜂編組站，成都西站是貨運行包專列裝卸站，擁有4條鐵路專用線。近兩年，貨運處理能力開始回升。自2008年起，鐵路貨運和航空貨運出現了負增長。2009年 1月，同樣也是對外貿易的低谷期，%。繼水路運輸之后，航空運輸是對進出口總值增長的第二大貢獻者。從1999年到2008年的過去十年里，%，每年的增長速度都在加速遞增。與上海相比，成都遠遠落后于上海的實際數字。但在2008年7月至8月，%%。盡管在國內生產總值中工業(yè)的比重包含了快速增長的第三產業(yè)，這個比重也保持在50%左右。自2000年到2008年，%%。三、 物流技術裝備比較落后a) 裝備水平較低，各種運輸方式間的裝備標準不統(tǒng)一，物流器具標準不配套，物流包裝標準與物流設施標準之間缺乏有效地銜接，在相當程度上延緩了物流機械化和自動化水平的提高，影響了運輸工具的裝載率以及倉儲設施的空間利用率。b) 現有企業(yè)的物流服務的方式和手段都比較原始。環(huán)渤海地區(qū)也在許多公司的未來計劃范圍內，但更多的增長將出現在天津（8%），而不是北京（13%）。在珠江三角洲地區(qū)較為集中的是廣州（11%）和深圳（9%）。 however, the growth has been positive all along. Chengdu’s logistics facilities investment markets started to develop from 2005. Following the government’s planning to develop Chengdu as the logistics centre in Western China, a number of new supplies pleted in the newly developed logistics parks or centers in recent years. As the logistics market develops, the old logistics and warehousing facilities could no longer meet the requirements of the modern logistics industry and the demands for highquality logistics properties are increasing. While the challenging economic environment still plays a large role in business decisions, many panies continue to look for ways to consolidate distribution networks from inefficient, moving from older facilities into newer distribution centers to increase efficiencies.The subject project, situated within Chengdu Aviation Logistics Park in the southwest of Chengdu, is one of key logistics parks planned by the Chengdu government. The site has good accessibility to both city centre and surrounding districts and counties as it is near welldeveloped transportation network prising of highways, expressways and air transportation. The rental level of Class A warehouses ranges from RMB 1724 per sqm per month depending on different locations while that for Class B is about RMB 1116 sqm per month. From 2006 to 2008, the average rent experienced an annual growth rate of % to RMB per sqm per month. Up to 3Q2009, the rent increased by % to RMB Despite the large supply in future, we conservatively expect that the rent will still increase by 3% yoy, which is driven by the pletion of highquality warehouse facilities, increase of land price, construction cost and the demand from relocation (from East Railway Station), upgrading (for timeefficiency logistics facilities) and newsetup (for highquality logistics facilities). From 2007 to 2008, the vacancy rate averaged at 14% but increase to 26% as of 3Q2009. There is no distinct difference between Class A and Class B regarding to the vacancy number. With the pletion of four projects in 4Q09, we expect by end2009, the vacancy rate will soar to 47%. Based on assumption from historical data and demand projection, we estimate the vacancy rate will stay at 20% by end 2013.There are large supplies in the future, which will bring petition and affect the future investment yield of logistic ’s logistics market is still in its infancy and majority existing tenants are cost sensitive. It will take time for them to shift away from warehousing for storage purposes towards other higher value activities. As for the subject project, the high rental will undermine it’s petitiveness given the fact that there will be a number of petitors in Chengdu. In Chengdu Aviation Logistics Park, supportive facilities still lag behind including transportation to downtown