【正文】 1169 號 1 《關于印發(fā)建設項目經濟評價方法與參數(shù)的通知》國家發(fā)展改革委、建設部 投資 [2021]1325 號 （ 包括《關于建 申報單位及項目概況 2 設項目經濟評價工作的若干規(guī)定 》、《 建設項目經濟評價方法 》、《 建設項目經濟評價參數(shù) 》） 1 國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知（國發(fā)〔 2021〕 10 號） 1 國土資源部關于加強房地產用地供應和監(jiān)管有關 問題的通知 （國土資發(fā) [2021]34 號） 1 國土資源部住房和城鄉(xiāng)建設部關于進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知（國土資發(fā) 〔 2021〕 151 號） 1 國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知（ 國辦發(fā)〔 2021〕 1 號 ） 1 XX 縣人民政府辦公室《關于印發(fā) XX 縣支持鄉(xiāng)鎮(zhèn)所在地小城鎮(zhèn)建設暫行規(guī)定的通知》（龍政辦發(fā) [2021]53 號） 1項目開發(fā)單位提供的有關技術資料 項目申報單位概況 XX 縣 XX 鄉(xiāng) XX 村公寓 開發(fā)建設項目，是由 黑 XX 省鑫瑞房地產開發(fā)有限公司 開發(fā)建設的。 黑 XX 省鑫瑞 房地產開發(fā)有限公司 現(xiàn)有 專業(yè)管理人員 23人，其中： 建筑 、 結構、 房 地 產 專業(yè) 中級以上職稱 的 管理 人員 18 名 ，專職會計人員 3 名 ， 專職統(tǒng)計人員 2 名 。城鎮(zhèn)住房制度改革取得重大進展，房地產市場體系基本建立，房地產業(yè)持續(xù)快速發(fā)展，對拉動經濟 增長、推進城鎮(zhèn)化、改善人民生活等，都發(fā)揮了重要作用。 二是市場供應結構不合理。 國土資源部有關負責人就 39 號令土地供應調控的相關政策向記者做進一步解讀時表示，國土資源部強調要保障住房供應量，首先是重點保證住宅用地需求，特別是要優(yōu)先安排低收入家庭住房用地的供應。住房保障政策將進一 申報單位及項目概況 7 步落實，廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房的土地供應、投資、資金、 項目開工及產品供應的相對比例將增加。一些原本計劃安排布局的大盤，可能分細或把多期并攏來開發(fā)。房地產市場品牌化、企業(yè)經營集團化、項目開發(fā)規(guī)模化趨勢將加強。目前過分依靠“概念”、“銷控”吃飯、全面采取跟隨策略就能贏的局面，將逐步被打破。別墅等高檔房需 申報單位及項目概況 10 求在短期內可能受挫，自住普通商品房、商住兩用房需求可能被較大地抑制。政府將盡力防止一些地方可能出現(xiàn)部分爛尾樓、房屋空置、甚至階段性供大于求的局面出現(xiàn)。 XX 縣 XX 鄉(xiāng) XX 村公寓開發(fā)建設項目，是為了加快 XX 鄉(xiāng) 集鎮(zhèn) 建設步伐，改善廣大居民的居住和生活條件，繁榮中心城區(qū)的經濟，加大城鎮(zhèn)化建設力度，開發(fā)建設的 集住宅與商服于一體的綜合 住宅樓 。因此，該項目供電有保障。住宅空間大小適宜，居室基本數(shù)量從有一室一廳～三室兩廳的各種戶型，表現(xiàn)出多空間的思路；戶型大小搭配，具有實現(xiàn)兩代共居的可能性。 規(guī)劃設計 在戶型設計上，充分考慮和結合當?shù)亟洕l(fā)展水平和居民生活習慣，設計建造經濟、功能適用的住宅體系。在住宅樓道單元門和住戶防盜門的設計上，按照消防部門的規(guī)定 申報單位及項目概況 17 單元門和住宅進戶門安裝防火型防盜門等。 本項目建筑和生活用水均采用 自打深水井 供水系統(tǒng) 供水 。日， 公建（ 商服、 車庫物業(yè)用房 、 幼兒園 用房等） 升 /平方米 （ 2）消防給水規(guī)劃 1）消火栓給水系統(tǒng)： ①設計參數(shù)： 根據(jù)規(guī)范要求，其室內外消火栓系統(tǒng)用水量分別為15L/s和 20L/s，火災延續(xù)時間為 2 小時。 申報單位及項目概況 21 電源設計分界：由城市電網引入本工程的一路 10kv 電纜線路在進入本工程建設紅線之前屬城市供電部門負責范圍，不在本設 計內；本設計只提供此線路進入本工程建設紅線內的路徑；電源分界點為本工程 10kv 開閉所高壓電源進線柜進線開關。 10kv 電力電纜穿管埋地由場外引入本工程 10kV 開閉所， 作為 XX 鄉(xiāng) XX村公寓 供電電源。住宅對講選用總線制設備，選用可視對講設備。 （ 5）采暖通風 1）設計依據(jù) 《采暖通風與空氣調節(jié)設計規(guī)范》（ GB500192021） 2021版 《通風與空調工程施工質量驗收規(guī)范》（ GB502432021） 《全國民用建筑工程設計技術措施 暖通空調動力》（ 2021 版） 申報單位及項目概況 24 《住宅設計規(guī)范》（ GB500961999） 2021 版 《住宅建筑規(guī)范》（ GB503682021） 《城市熱力網設計規(guī)范》（ CJJ342021） 《民用建筑節(jié)能設計規(guī)范》（ JGJ2695） 《公共建筑節(jié)能設計標準》（ GB501892021） 2） XX 鄉(xiāng) XX 村公寓 室外供熱管網的設計。 主要設備選型 XX 縣 XX 鄉(xiāng) XX 村公寓 建設， 主要設備有： S11 型箱式變壓器、 供水設備 變頻泵組及玻璃鋼水箱 、 電子監(jiān)控系統(tǒng)等；主要施工設備有： TQ31 TQ40 型 塔式起重機、混凝土攪拌機 、鋼筋切割機、 瓦千∮ 50、∮ 70 砼用震動棒。同時，對鍋爐房的配電系統(tǒng)的設計進行嚴格要求，建立室內變電室和配電室，按電力部門設計的標準進行配置電源，保證節(jié)約用電、安全用電，使 XX 縣 XX 鄉(xiāng) XX 村公寓 的供熱正常運行。 建筑工程費：按建、構筑物結構型式，參照黑 XX省建筑工程概算定額及當?shù)仡愃乒こ淘靸r指標估算。大力推廣使用新材料、新技術、新設備、新工藝，努力提高住宅的科技含量和產業(yè)化水平。加快各類棚戶區(qū)改造，規(guī)范發(fā)展經濟適用住房。 本 省 國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃符合性分析 市場經濟巨大的能動作用，使我國很快消除了計劃經濟時期的資源短缺現(xiàn)象，市場需求不足轉而成為了社會經濟發(fā)展的主要矛盾之一。 “ 三棚一草 ” 改造工程：加快泥草房改造整村、整鄉(xiāng)、整縣推進和農墾、森工系統(tǒng)整體推進。 XX 縣 XX 縣 XX 鄉(xiāng) XX 村公寓 項目目標：建筑面積 18864平方米 ，其中： 商服 5250 平方米 ， 住宅 12255 平方米 ， 與《中華人民共和國國民經濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》 、 《 黑 XX 省國民經濟和社會 發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要 》 和 《 XX 縣國民經濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》中 的內容相銜接，并且目標協(xié)調一致。 《 XX 縣國民經濟和社會發(fā)展第十 二 個五年規(guī)劃綱要》 “ 住宅與城市基礎設施建設 ” 篇章 中提 出： “ 到 2021 年，全縣農村磚瓦化率達到 76%，農村人均住房面積達到 30 平方米 /人；五年時間內完成 33 塊 萬平方米棚戶區(qū)改造任務，加快保障性住房和商品房開發(fā)建設，改善居民居住條件，城鎮(zhèn)人均住房面積達到 26 平方米 /人。 ?? 規(guī)范房地產市場，加強對房地產一級市場的調控，培育房地產二級市場和三級市場。加快制定基本住房保障法，修訂完善城市房地產管理法等相關法律法規(guī)。 《中華人民共和國國民經濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》“ 提高住房保障水平 ” 篇章中 提出：“ 堅持政府調控和市場調節(jié)相結合，加快完善符合國情的住房體制機制和政策體系，逐步形成總量基本平衡、結構基本合理、房價與消費能力基本適應的住房供需格局，實現(xiàn)廣大群眾住有所居。 d、工程勘察設計費：按照國家計委、建設部計價格［2021］ 10號《工程勘察設計收費管理規(guī)定》計取； e、招標代理服務費：按照國家計委計價格 [2021]1980號文規(guī)定計算； f、環(huán)境影響咨詢服務費：按照國家計委、國家環(huán)保局計價格［ 2021］ 25號文計算； g、施工圖審查費依據(jù)黑 XX省物價局、建設廳文件規(guī)定，按設計費的 10%計算。 項目實施進度表 總投資估算及資金來源 投資范圍 本項目投資范圍包括土地費用、前期工程費用、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施建設費間接費。 根據(jù) XX 縣 XX 鄉(xiāng) XX 村公寓 的供熱面積和具體情況，對鍋爐房選址定位和鍋爐設備選型定樣及鍋爐功率測算進行周密的研究和思考，聘請專家實地進行考察，從長遠目標出發(fā)，保證整個供暖網絡設計精良、布局合理。采暖系統(tǒng)為雙管采暖系統(tǒng)，每 戶 設一個采暖入口。 2）消防通信 XX 鄉(xiāng) XX 村公寓 公共建筑內的消防通信由 XX 鄉(xiāng) XX 村公寓 通信網有線用戶利用市話特服號碼與消防部門進行通信聯(lián)絡。 照明配電系統(tǒng)：商業(yè)照明采用 ZRYJV1kV 電纜由配電室沿電纜梯架敷設以樹干方式配電 。 按此指標， 該項目用電總容量約 。 2）自動噴水滅火系統(tǒng) 根據(jù)規(guī)范要求，在車庫用房設置自動噴水滅火系統(tǒng)，按中危險級 II 級，自噴系統(tǒng)噴水強度為 8L/160m2，滅火時間按 1 小時考慮。 排水方式： 室內生活污廢水合流，室外雨污分流，污 廢水均采用單立管排水系統(tǒng)。 供水方式：本工程室外給水管網為兩路給水管網供水，場區(qū)內采用生產、生活與消防合用的給水管網系統(tǒng)，給水管網采用環(huán)狀網與枝狀網相結合的方式布置。 5）抗震構造措施 本項目所有建筑物抗震構造均嚴格按《建筑抗震設計規(guī)范》（ GB500112021）及《建筑物抗震構造詳圖》（ 03G32904G3293）中有關規(guī)定執(zhí)行。 XX 縣 XX 鄉(xiāng) XX 村公寓 集商服、居住為一體，全新造景的建筑。 c、耐火等級：二級。 綠地率 38%， 容積率 ，建筑密度 %。 主要建設條件 道路：該項目位于 XX 鄉(xiāng) 大慶街南公園路西 ， 道路暢通，交通方便。而且反觀我國房地產行業(yè) 20 年的發(fā)展歷史，房地產市場一直比較活躍。相比而言，保障性住房和小戶型的房價變化幅度要相對較小些，別墅價格相對剛性但需求相對不足，大戶型、商住兩用房、商業(yè)地產房屋及城區(qū)部分豪宅等高檔住宅、二手房的房價下降幅度可能相對較大些。而且，往往是，大部分消費者看跌時，房價下跌的速度遠要比上漲的速度快、幅度大、面要廣，更具有“傳染性”。 在產品品質與戶型設計方面，戶型適中、品質較優(yōu)、設計合理、功能實用、環(huán)境較好、物業(yè)服務較好、祥和比較方便、配套較好、房價適當、總價適當?shù)钠放破髽I(yè)開發(fā)的中檔或中偏高檔產品將最受歡迎。因此，房地 產行業(yè)可能從“暴利時代”轉入“微利時代”或“常利時代”，暴利時代逐漸遠去甚至走向終結。同時政府將擴大住房保障的覆蓋面，確保保障型住房的土地供應，拿地競爭激化，大地塊土地供應模式可能被相對改變。 毫無疑問的是，隨著宏觀調控的落實，城市房地產產品結構將更科學化、合理化： 90/70 新政的影響將逐步體現(xiàn)，90 平米以上房型將繼續(xù)向節(jié)約面積發(fā)展。 房地產市場預測 （ 1）、宏觀調控得到落實執(zhí)行。 在看到調控取得了一定成績的同時，也應當清醒地看到，當前房地產市場區(qū)域性、結構性問題還十分突出。隨著改革開放的不斷深入，尤其是我國加入WTO 以后，經濟飛速發(fā)展，人民生活水平不斷提高，城鎮(zhèn)化速度加快，帶來了房地產需求的持續(xù)增長，此外，住宅貨幣化、城市拆遷及外來人口的增加，都成 為住宅需求旺盛的有力支撐點。企業(yè)注冊資本 3000 萬元，資產總額 3000 萬元（全部為流動資產）。 黑 XX 省鑫瑞 房地產開發(fā)有限公司 是國家 二 級 資質房地產開發(fā)企業(yè) 。中國房地產業(yè)正處于向規(guī)?；?、品牌化、規(guī)范運作的轉型時期，房地產業(yè)的增長方式正在由偏重速度規(guī)模向注重效益和市場細分轉變，從主要靠政府政策調控向依靠市場和企業(yè)自身調節(jié)的方式轉變。主要 申報單位及項目概況 5 表現(xiàn)是： 房地產市場發(fā)展及當前主要問題 一是市場需求偏大，供求矛盾突出。宏觀調控將進一步深 申報單位及項目概況 6 化，并得到落實執(zhí)行，疊加效應將日益顯現(xiàn)。 同時，另一方面，政府將進一步落實宏觀調控政策和住房保障制度，不斷完善市場體系，以政策和需求為導向，調整供給結構，積極發(fā)展二級市場。 政府一方面嚴格控制高端市場的發(fā)展，另一方面大力支持保障性住房，力求總量平衡，調整結構，穩(wěn)定市場，符合“ 90/70”政策的小戶 型、低總價房屋產品供應將增加。 （ 3）、市場競爭更趨激烈。 不過，產品同質化問題可能變得嚴重起來，而市場競爭日趨激烈，促使房地產企業(yè)強化包括應用技術、設計、項目策劃、營銷推廣、經營理念等方面的創(chuàng)新。因此，房市要當心、提防階段性需求休克進而購買休克的情況出現(xiàn)。 （ 5）、企業(yè)風險控制意識加 強。 為貫徹落實黨中央、國 務院關于促進經濟平穩(wěn)較快增長的決策部署，加大保障性住房建設力度，進一步改善人民群眾的居住條件，促進房地產市場健康發(fā)展， 國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知（ 國辦發(fā)〔 2021〕 1號）： 2021年各城市人民政府要根據(jù)當?shù)亟洕l(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。 給水： 該項目用水， 由 自打深水井 供水系統(tǒng) 供 水 ，供水水源有保證