【正文】 1169 號(hào) 1 《關(guān)于印發(fā)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)的通知》國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部 投資 [2021]1325 號(hào) （ 包括《關(guān)于建 申報(bào)單位及項(xiàng)目概況 2 設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作的若干規(guī)定 》、《 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法 》、《 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)參數(shù) 》） 1 國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知（國(guó)發(fā)〔 2021〕 10 號(hào)） 1 國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān) 問(wèn)題的通知 （國(guó)土資發(fā) [2021]34 號(hào)） 1 國(guó)土資源部住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知（國(guó)土資發(fā) 〔 2021〕 151 號(hào)） 1 國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知（ 國(guó)辦發(fā)〔 2021〕 1 號(hào) ） 1 XX 縣人民政府辦公室《關(guān)于印發(fā) XX 縣支持鄉(xiāng)鎮(zhèn)所在地小城鎮(zhèn)建設(shè)暫行規(guī)定的通知》（龍政辦發(fā) [2021]53 號(hào)） 1項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位提供的有關(guān)技術(shù)資料 項(xiàng)目申報(bào)單位概況 XX 縣 XX 鄉(xiāng) XX 村公寓 開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，是由 黑 XX 省鑫瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 開(kāi)發(fā)建設(shè)的。 黑 XX 省鑫瑞 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 現(xiàn)有 專(zhuān)業(yè)管理人員 23人，其中： 建筑 、 結(jié)構(gòu)、 房 地 產(chǎn) 專(zhuān)業(yè) 中級(jí)以上職稱(chēng) 的 管理 人員 18 名 ，專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員 3 名 ， 專(zhuān)職統(tǒng)計(jì)人員 2 名 。城鎮(zhèn)住房制度改革取得重大進(jìn)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)體系基本建立，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速發(fā)展，對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì) 增長(zhǎng)、推進(jìn)城鎮(zhèn)化、改善人民生活等，都發(fā)揮了重要作用。 二是市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理。 國(guó)土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人就 39 號(hào)令土地供應(yīng)調(diào)控的相關(guān)政策向記者做進(jìn)一步解讀時(shí)表示，國(guó)土資源部強(qiáng)調(diào)要保障住房供應(yīng)量，首先是重點(diǎn)保證住宅用地需求，特別是要優(yōu)先安排低收入家庭住房用地的供應(yīng)。住房保障政策將進(jìn)一 申報(bào)單位及項(xiàng)目概況 7 步落實(shí)，廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的土地供應(yīng)、投資、資金、 項(xiàng)目開(kāi)工及產(chǎn)品供應(yīng)的相對(duì)比例將增加。一些原本計(jì)劃安排布局的大盤(pán)，可能分細(xì)或把多期并攏來(lái)開(kāi)發(fā)。房地產(chǎn)市場(chǎng)品牌化、企業(yè)經(jīng)營(yíng)集團(tuán)化、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)?；厔?shì)將加強(qiáng)。目前過(guò)分依靠“概念”、“銷(xiāo)控”吃飯、全面采取跟隨策略就能贏的局面，將逐步被打破。別墅等高檔房需 申報(bào)單位及項(xiàng)目概況 10 求在短期內(nèi)可能受挫，自住普通商品房、商住兩用房需求可能被較大地抑制。政府將盡力防止一些地方可能出現(xiàn)部分爛尾樓、房屋空置、甚至階段性供大于求的局面出現(xiàn)。 XX 縣 XX 鄉(xiāng) XX 村公寓開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，是為了加快 XX 鄉(xiāng) 集鎮(zhèn) 建設(shè)步伐，改善廣大居民的居住和生活條件，繁榮中心城區(qū)的經(jīng)濟(jì)，加大城鎮(zhèn)化建設(shè)力度，開(kāi)發(fā)建設(shè)的 集住宅與商服于一體的綜合 住宅樓 。因此，該項(xiàng)目供電有保障。住宅空間大小適宜，居室基本數(shù)量從有一室一廳～三室兩廳的各種戶(hù)型，表現(xiàn)出多空間的思路；戶(hù)型大小搭配，具有實(shí)現(xiàn)兩代共居的可能性。 規(guī)劃設(shè)計(jì) 在戶(hù)型設(shè)計(jì)上，充分考慮和結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民生活習(xí)慣，設(shè)計(jì)建造經(jīng)濟(jì)、功能適用的住宅體系。在住宅樓道單元門(mén)和住戶(hù)防盜門(mén)的設(shè)計(jì)上，按照消防部門(mén)的規(guī)定 申報(bào)單位及項(xiàng)目概況 17 單元門(mén)和住宅進(jìn)戶(hù)門(mén)安裝防火型防盜門(mén)等。 本項(xiàng)目建筑和生活用水均采用 自打深水井 供水系統(tǒng) 供水 。日， 公建（ 商服、 車(chē)庫(kù)物業(yè)用房 、 幼兒園 用房等） 升 /平方米 （ 2）消防給水規(guī)劃 1）消火栓給水系統(tǒng)： ①設(shè)計(jì)參數(shù)： 根據(jù)規(guī)范要求，其室內(nèi)外消火栓系統(tǒng)用水量分別為15L/s和 20L/s，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間為 2 小時(shí)。 申報(bào)單位及項(xiàng)目概況 21 電源設(shè)計(jì)分界：由城市電網(wǎng)引入本工程的一路 10kv 電纜線路在進(jìn)入本工程建設(shè)紅線之前屬城市供電部門(mén)負(fù)責(zé)范圍，不在本設(shè) 計(jì)內(nèi)；本設(shè)計(jì)只提供此線路進(jìn)入本工程建設(shè)紅線內(nèi)的路徑；電源分界點(diǎn)為本工程 10kv 開(kāi)閉所高壓電源進(jìn)線柜進(jìn)線開(kāi)關(guān)。 10kv 電力電纜穿管埋地由場(chǎng)外引入本工程 10kV 開(kāi)閉所， 作為 XX 鄉(xiāng) XX村公寓 供電電源。住宅對(duì)講選用總線制設(shè)備，選用可視對(duì)講設(shè)備。 （ 5）采暖通風(fēng) 1）設(shè)計(jì)依據(jù) 《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500192021） 2021版 《通風(fēng)與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》（ GB502432021） 《全國(guó)民用建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)措施 暖通空調(diào)動(dòng)力》（ 2021 版） 申報(bào)單位及項(xiàng)目概況 24 《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500961999） 2021 版 《住宅建筑規(guī)范》（ GB503682021） 《城市熱力網(wǎng)設(shè)計(jì)規(guī)范》（ CJJ342021） 《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范》（ JGJ2695） 《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（ GB501892021） 2） XX 鄉(xiāng) XX 村公寓 室外供熱管網(wǎng)的設(shè)計(jì)。 主要設(shè)備選型 XX 縣 XX 鄉(xiāng) XX 村公寓 建設(shè)， 主要設(shè)備有： S11 型箱式變壓器、 供水設(shè)備 變頻泵組及玻璃鋼水箱 、 電子監(jiān)控系統(tǒng)等；主要施工設(shè)備有： TQ31 TQ40 型 塔式起重機(jī)、混凝土攪拌機(jī) 、鋼筋切割機(jī)、 瓦千∮ 50、∮ 70 砼用震動(dòng)棒。同時(shí)，對(duì)鍋爐房的配電系統(tǒng)的設(shè)計(jì)進(jìn)行嚴(yán)格要求，建立室內(nèi)變電室和配電室，按電力部門(mén)設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行配置電源，保證節(jié)約用電、安全用電，使 XX 縣 XX 鄉(xiāng) XX 村公寓 的供熱正常運(yùn)行。 建筑工程費(fèi)：按建、構(gòu)筑物結(jié)構(gòu)型式，參照黑 XX省建筑工程概算定額及當(dāng)?shù)仡?lèi)似工程造價(jià)指標(biāo)估算。大力推廣使用新材料、新技術(shù)、新設(shè)備、新工藝，努力提高住宅的科技含量和產(chǎn)業(yè)化水平。加快各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)改造，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房。 本 省 國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃符合性分析 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)巨大的能動(dòng)作用，使我國(guó)很快消除了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的資源短缺現(xiàn)象，市場(chǎng)需求不足轉(zhuǎn)而成為了社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要矛盾之一。 “ 三棚一草 ” 改造工程：加快泥草房改造整村、整鄉(xiāng)、整縣推進(jìn)和農(nóng)墾、森工系統(tǒng)整體推進(jìn)。 XX 縣 XX 縣 XX 鄉(xiāng) XX 村公寓 項(xiàng)目目標(biāo)：建筑面積 18864平方米 ，其中： 商服 5250 平方米 ， 住宅 12255 平方米 ， 與《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》 、 《 黑 XX 省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì) 發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要 》 和 《 XX 縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》中 的內(nèi)容相銜接，并且目標(biāo)協(xié)調(diào)一致。 《 XX 縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十 二 個(gè)五年規(guī)劃綱要》 “ 住宅與城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ” 篇章 中提 出： “ 到 2021 年，全縣農(nóng)村磚瓦化率達(dá)到 76%，農(nóng)村人均住房面積達(dá)到 30 平方米 /人；五年時(shí)間內(nèi)完成 33 塊 萬(wàn)平方米棚戶(hù)區(qū)改造任務(wù)，加快保障性住房和商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)，改善居民居住條件，城鎮(zhèn)人均住房面積達(dá)到 26 平方米 /人。 ?? 規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)的調(diào)控，培育房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)。加快制定基本住房保障法，修訂完善城市房地產(chǎn)管理法等相關(guān)法律法規(guī)。 《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》“ 提高住房保障水平 ” 篇章中 提出：“ 堅(jiān)持政府調(diào)控和市場(chǎng)調(diào)節(jié)相結(jié)合，加快完善符合國(guó)情的住房體制機(jī)制和政策體系，逐步形成總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房?jī)r(jià)與消費(fèi)能力基本適應(yīng)的住房供需格局，實(shí)現(xiàn)廣大群眾住有所居。 d、工程勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：按照國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部計(jì)價(jià)格［2021］ 10號(hào)《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》計(jì)取； e、招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)：按照國(guó)家計(jì)委計(jì)價(jià)格 [2021]1980號(hào)文規(guī)定計(jì)算； f、環(huán)境影響咨詢(xún)服務(wù)費(fèi)：按照國(guó)家計(jì)委、國(guó)家環(huán)保局計(jì)價(jià)格［ 2021］ 25號(hào)文計(jì)算； g、施工圖審查費(fèi)依據(jù)黑 XX省物價(jià)局、建設(shè)廳文件規(guī)定，按設(shè)計(jì)費(fèi)的 10%計(jì)算。 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 總投資估算及資金來(lái)源 投資范圍 本項(xiàng)目投資范圍包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)間接費(fèi)。 根據(jù) XX 縣 XX 鄉(xiāng) XX 村公寓 的供熱面積和具體情況，對(duì)鍋爐房選址定位和鍋爐設(shè)備選型定樣及鍋爐功率測(cè)算進(jìn)行周密的研究和思考，聘請(qǐng)專(zhuān)家實(shí)地進(jìn)行考察，從長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)出發(fā)，保證整個(gè)供暖網(wǎng)絡(luò)設(shè)計(jì)精良、布局合理。采暖系統(tǒng)為雙管采暖系統(tǒng)，每 戶(hù) 設(shè)一個(gè)采暖入口。 2）消防通信 XX 鄉(xiāng) XX 村公寓 公共建筑內(nèi)的消防通信由 XX 鄉(xiāng) XX 村公寓 通信網(wǎng)有線用戶(hù)利用市話特服號(hào)碼與消防部門(mén)進(jìn)行通信聯(lián)絡(luò)。 照明配電系統(tǒng)：商業(yè)照明采用 ZRYJV1kV 電纜由配電室沿電纜梯架敷設(shè)以樹(shù)干方式配電 。 按此指標(biāo)， 該項(xiàng)目用電總?cè)萘考s 。 2）自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng) 根據(jù)規(guī)范要求，在車(chē)庫(kù)用房設(shè)置自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)，按中危險(xiǎn)級(jí) II 級(jí)，自噴系統(tǒng)噴水強(qiáng)度為 8L/160m2，滅火時(shí)間按 1 小時(shí)考慮。 排水方式： 室內(nèi)生活污廢水合流，室外雨污分流，污 廢水均采用單立管排水系統(tǒng)。 供水方式：本工程室外給水管網(wǎng)為兩路給水管網(wǎng)供水，場(chǎng)區(qū)內(nèi)采用生產(chǎn)、生活與消防合用的給水管網(wǎng)系統(tǒng)，給水管網(wǎng)采用環(huán)狀網(wǎng)與枝狀網(wǎng)相結(jié)合的方式布置。 5）抗震構(gòu)造措施 本項(xiàng)目所有建筑物抗震構(gòu)造均嚴(yán)格按《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500112021）及《建筑物抗震構(gòu)造詳圖》（ 03G32904G3293）中有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 XX 縣 XX 鄉(xiāng) XX 村公寓 集商服、居住為一體，全新造景的建筑。 c、耐火等級(jí)：二級(jí)。 綠地率 38%， 容積率 ，建筑密度 %。 主要建設(shè)條件 道路：該項(xiàng)目位于 XX 鄉(xiāng) 大慶街南公園路西 ， 道路暢通，交通方便。而且反觀我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè) 20 年的發(fā)展歷史，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直比較活躍。相比而言，保障性住房和小戶(hù)型的房?jī)r(jià)變化幅度要相對(duì)較小些，別墅價(jià)格相對(duì)剛性但需求相對(duì)不足，大戶(hù)型、商住兩用房、商業(yè)地產(chǎn)房屋及城區(qū)部分豪宅等高檔住宅、二手房的房?jī)r(jià)下降幅度可能相對(duì)較大些。而且，往往是，大部分消費(fèi)者看跌時(shí)，房?jī)r(jià)下跌的速度遠(yuǎn)要比上漲的速度快、幅度大、面要廣，更具有“傳染性”。 在產(chǎn)品品質(zhì)與戶(hù)型設(shè)計(jì)方面，戶(hù)型適中、品質(zhì)較優(yōu)、設(shè)計(jì)合理、功能實(shí)用、環(huán)境較好、物業(yè)服務(wù)較好、祥和比較方便、配套較好、房?jī)r(jià)適當(dāng)、總價(jià)適當(dāng)?shù)钠放破髽I(yè)開(kāi)發(fā)的中檔或中偏高檔產(chǎn)品將最受歡迎。因此，房地 產(chǎn)行業(yè)可能從“暴利時(shí)代”轉(zhuǎn)入“微利時(shí)代”或“常利時(shí)代”，暴利時(shí)代逐漸遠(yuǎn)去甚至走向終結(jié)。同時(shí)政府將擴(kuò)大住房保障的覆蓋面，確保保障型住房的土地供應(yīng)，拿地競(jìng)爭(zhēng)激化，大地塊土地供應(yīng)模式可能被相對(duì)改變。 毫無(wú)疑問(wèn)的是，隨著宏觀調(diào)控的落實(shí)，城市房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將更科學(xué)化、合理化： 90/70 新政的影響將逐步體現(xiàn)，90 平米以上房型將繼續(xù)向節(jié)約面積發(fā)展。 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) （ 1）、宏觀調(diào)控得到落實(shí)執(zhí)行。 在看到調(diào)控取得了一定成績(jī)的同時(shí)，也應(yīng)當(dāng)清醒地看到，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性問(wèn)題還十分突出。隨著改革開(kāi)放的不斷深入，尤其是我國(guó)加入WTO 以后，經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，人民生活水平不斷提高，城鎮(zhèn)化速度加快，帶來(lái)了房地產(chǎn)需求的持續(xù)增長(zhǎng)，此外，住宅貨幣化、城市拆遷及外來(lái)人口的增加，都成 為住宅需求旺盛的有力支撐點(diǎn)。企業(yè)注冊(cè)資本 3000 萬(wàn)元，資產(chǎn)總額 3000 萬(wàn)元（全部為流動(dòng)資產(chǎn)）。 黑 XX 省鑫瑞 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 是國(guó)家 二 級(jí) 資質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正處于向規(guī)?；?、品牌化、規(guī)范運(yùn)作的轉(zhuǎn)型時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)方式正在由偏重速度規(guī)模向注重效益和市場(chǎng)細(xì)分轉(zhuǎn)變，從主要靠政府政策調(diào)控向依靠市場(chǎng)和企業(yè)自身調(diào)節(jié)的方式轉(zhuǎn)變。主要 申報(bào)單位及項(xiàng)目概況 5 表現(xiàn)是： 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展及當(dāng)前主要問(wèn)題 一是市場(chǎng)需求偏大，供求矛盾突出。宏觀調(diào)控將進(jìn)一步深 申報(bào)單位及項(xiàng)目概況 6 化，并得到落實(shí)執(zhí)行，疊加效應(yīng)將日益顯現(xiàn)。 同時(shí)，另一方面，政府將進(jìn)一步落實(shí)宏觀調(diào)控政策和住房保障制度，不斷完善市場(chǎng)體系，以政策和需求為導(dǎo)向，調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，積極發(fā)展二級(jí)市場(chǎng)。 政府一方面嚴(yán)格控制高端市場(chǎng)的發(fā)展，另一方面大力支持保障性住房，力求總量平衡，調(diào)整結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定市場(chǎng)，符合“ 90/70”政策的小戶(hù) 型、低總價(jià)房屋產(chǎn)品供應(yīng)將增加。 （ 3）、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更趨激烈。 不過(guò)，產(chǎn)品同質(zhì)化問(wèn)題可能變得嚴(yán)重起來(lái)，而市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，促使房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化包括應(yīng)用技術(shù)、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目策劃、營(yíng)銷(xiāo)推廣、經(jīng)營(yíng)理念等方面的創(chuàng)新。因此，房市要當(dāng)心、提防階段性需求休克進(jìn)而購(gòu)買(mǎi)休克的情況出現(xiàn)。 （ 5）、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)加 強(qiáng)。 為貫徹落實(shí)黨中央、國(guó) 務(wù)院關(guān)于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)的決策部署，加大保障性住房建設(shè)力度，進(jìn)一步改善人民群眾的居住條件，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展， 國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知（ 國(guó)辦發(fā)〔 2021〕 1號(hào)）： 2021年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。 給水： 該項(xiàng)目用水， 由 自打深水井 供水系統(tǒng) 供 水 ，供水水源有保證