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江蘇省大豐市新天地花園可行性研究報(bào)告(完整版)

2025-10-10 11:48上一頁面

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【正文】 設(shè)施,行政管理,環(huán)境保護(hù),技術(shù)經(jīng)濟(jì)要求,合理布局,站在城市的高度看社區(qū)建設(shè),為居民創(chuàng)造與城市完美和諧的居住環(huán)境。 二、產(chǎn)品定位 根據(jù)對(duì)項(xiàng)目周邊環(huán)境及物業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查分析,將項(xiàng)目定位為中高檔次,這是基于激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)狀況以及項(xiàng)目所處 的環(huán)境和區(qū)位為前提而作出的明智決策 ,主要原因是 : ; ; ;。 上述這些優(yōu)勢(shì)點(diǎn)的正確運(yùn)用,有利于為開發(fā)項(xiàng)目打造良好的基礎(chǔ)。 ( 1)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期幾年內(nèi)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)大“勢(shì)”。 2是否有向購買 70%有意向, 30%無意向。 1對(duì)綠化形式的選擇 45%希望是草坪, 20%希望是樹木, 35%希望是花草灌木。 1對(duì)屋頂造型的選擇 50%希望坡頂式, 25%希望平頂式, 25%希望飄帶式。 對(duì)開發(fā)區(qū)房價(jià)的預(yù)期 50%希望價(jià)格范圍在 14001600 元 /㎡; 40%希望價(jià)格范圍在 16001800元 /㎡; 10%的人 希望價(jià)格范圍在 18002020 元 /㎡。 購買力:置業(yè)的客戶購買力較強(qiáng),已購房客戶的家庭月收入均在 3500 元以上。 現(xiàn)有 80%商鋪對(duì)外營業(yè),已初步形成商業(yè)圈。匯賢居】 本案由大豐市教育房地產(chǎn)開發(fā)的,位于金豐南路、黃海路,擁有成熟的交通設(shè)施,生活機(jī)能和市政配套。以下將 對(duì)該市的幾個(gè)代表個(gè)案進(jìn)行簡析。這里與中國最大的城市 —— 上海和江蘇省省會(huì)城市南京相鄰,鐵路、高速公路穿境而過,南京祿口機(jī)場(chǎng)和鹽城機(jī)場(chǎng)近在兩側(cè)。 公積金歸集、商業(yè)銀行住房貸款的有力支持 房地產(chǎn)融資多元化發(fā)展 國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)日益加強(qiáng)房地產(chǎn)基金的關(guān)注與需求,國外房地產(chǎn)基金紛紛醞釀在國內(nèi)建立基金市場(chǎng),都將對(duì)房地產(chǎn)基金的建立產(chǎn)生積極的促動(dòng)作用。 大豐市的經(jīng)濟(jì)剛起步,房地產(chǎn)市場(chǎng)目前來說還不是很發(fā)達(dá),全市尚未形成真正意義上的具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力的房地產(chǎn)公司,在市場(chǎng)產(chǎn)品力上也極為薄弱,還未有任何具規(guī)模的小區(qū)形成,并缺少大量先進(jìn)的房產(chǎn)設(shè)計(jì)和營銷手段,市場(chǎng)本身還存在著許多問題。 2020 年全市預(yù)期完成預(yù)計(jì)全年實(shí)現(xiàn) 億元,同比增長 %;原口徑財(cái)政收入 億元,剔除出口退稅、免抵調(diào)庫增值稅和農(nóng)業(yè)稅下調(diào)部分,實(shí)際完成收入 ,同口徑增長 %;城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 7307 元、農(nóng)民人均純收入 5020 元,同比分別增長 10%、 %; 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化,三次產(chǎn)業(yè)比例調(diào)整為 29∶ ∶ ;再次躋身全國縣域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力百強(qiáng)縣(市)行列。年初《國土資源部關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》決定清理違規(guī)設(shè)立的各類園區(qū)和加強(qiáng)土地供應(yīng)管理,停止別墅類用地 的土地供應(yīng)。其中,銷售面積增幅為 32%,竣工面積增幅為 29%,銷售面積增幅大于同期竣工面積增幅 3 個(gè)百分點(diǎn),這表明空置矛盾正在得到緩解。在此基礎(chǔ)上, 2020 年 1~11月,全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 8285 億元,同比增長 %,高于同期固定資產(chǎn)投資增幅近 3 個(gè)百分點(diǎn)。 ②容積率: ③總建筑面積: 萬 M2 其中:商業(yè): 萬 M2 多層住宅: 萬 M2 小高層住宅: 萬 M2 別墅: 萬 M2 公建面積: M2 ④建筑密度: % ⑤綠化 率: % 第二章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析 一、 2020 年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸 2020 年 112 月房地產(chǎn)共開發(fā)完成投資 億元,同比增長 %;開發(fā)到位資金 億元,同比增長 %;購置土地面積 萬平方米,同比增長 %;土地開發(fā)面積 萬平方米,同比增長 %;商品房施工面積 萬平方米,同比增長 %;商品房銷售面積為 萬平方米,同比增長 %;商品房銷售價(jià)格 2379 元 /平方米,同比增 長 %。 上海置盛房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司提供的資料 三、項(xiàng)目概況 大豐市位于中國東部沿海,江蘇省中部,東臨黃海,屬長江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū),市區(qū)西部的大豐經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是江蘇省省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū),占地 30 平方公里,起步區(qū) 6 平方公里,目前已全面實(shí)現(xiàn)“九通一平 ” ,近 100 多家企業(yè)進(jìn)區(qū)投資辦廠。 依據(jù)本文的方案,項(xiàng)目總建筑面積 萬平方米,項(xiàng)目總投資 38044 萬元。 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。配套商業(yè)比例不得超過20%。從全國看,在房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長過程中,房地產(chǎn)市場(chǎng)保持了供求兩旺 ,供求總量基本平衡,供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理,價(jià)格走勢(shì)平穩(wěn)的發(fā)展勢(shì)頭,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟(jì)、與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展比較協(xié)調(diào)。從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及市場(chǎng)平衡情況看,商品住宅完成投資占房地產(chǎn)投資的比重由 1997 年的 %提高到 2020 年的%; 2020 年,在房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額中商品住宅、辦公用房、商業(yè)用房和其他用房所占的比重分別為 %; %; 12%和 15%;辦公用房及商業(yè)用房嚴(yán)重供過于求的現(xiàn)象得到初步改變,商品住宅成為房地產(chǎn)開發(fā)的主體。 2020 年我國出臺(tái)了許多房地產(chǎn)政策,而這些政策的共同點(diǎn)就是要在發(fā)展中求規(guī)范。 二、 江蘇省 大豐市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 經(jīng)濟(jì)狀況 大豐地處中國東部沿海開放帶,屬上海經(jīng)濟(jì)區(qū),受長江三角洲經(jīng)濟(jì)圈輻射,區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分突出。 城市化進(jìn)程加速房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 2020年,房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)按 “ 三個(gè)基本 ” 的要求保持快速發(fā)展勢(shì)頭。 一、投資地塊的地理環(huán)境 本項(xiàng)目位于江蘇省大豐市開發(fā)區(qū)內(nèi),地處 中國江蘇省中部,長江以北,黃海之濱。地塊規(guī)整,基建配套(水、 電、氣、污)系統(tǒng)完善,基地西靠經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)核心地塊,東臨大豐市各行政單位,潛在客戶群體較為廣泛,這是該項(xiàng)目顯而易見的優(yōu)勢(shì)。一期 于 2020 年 9月開盤,商鋪、車庫和住 宅已售空 。 名都廣場(chǎng),分為南、北、中三大區(qū)塊,西南臨河為高檔住宅區(qū),中區(qū)是大型市民綠化廣場(chǎng),大片綠地、噴泉水池與休閑步道座椅等公共設(shè)施,東南及北區(qū)為商業(yè)區(qū),以一條精品化商業(yè)步行街南北貫通,是大豐黃金商業(yè)橋頭堡的綜合性現(xiàn)代商業(yè)中心。 2020 年區(qū)域在售樓盤實(shí)現(xiàn)銷售約 25萬平方米,客戶主要來自大豐當(dāng)?shù)?,現(xiàn)對(duì)已購房客戶進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì)分析后發(fā)現(xiàn)。 四、 消費(fèi)者調(diào)查分析 為了使本項(xiàng)目更適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展,滿足大豐市當(dāng)?shù)鼐用竦馁彿恳螅覀儗?duì)大豐市部分市民進(jìn)行了關(guān)于住宅消費(fèi)的市場(chǎng)調(diào)研。 對(duì)建筑外立面風(fēng)格的選擇 40%希望是歐式風(fēng)格的, 50%希望是現(xiàn)代風(fēng)格, 10%希望是中式風(fēng)格。 1對(duì)小區(qū)采用哪種供氣方式 85%希望是管道煤氣, 15%是瓶裝液化氣。 2希望小區(qū)有什么樣的物業(yè)服務(wù) 50%希望物業(yè)智能化、家政物業(yè)管理、綠化服務(wù),可視對(duì)講裝置, 60%希望有閉路監(jiān)控系統(tǒng), 40%希望能 24 小時(shí)服務(wù)和維修服務(wù)、清潔服務(wù),35%希望有餐飲服務(wù)。 經(jīng)營機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目個(gè)性以后,即成為在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)、競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)、賣點(diǎn)。 ( 2)項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)與地段優(yōu)勢(shì)及其發(fā)展空間與規(guī)模 ①新天地花園的自然環(huán)境,在江蘇省大豐市得地獨(dú)優(yōu); ②新天地花園可作為經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、企事業(yè)單位人員,私營、民營企業(yè)家理想的生活基地; ③新天地花園占地近三百多畝,規(guī)模大,是置業(yè)的理想地方。 第五章 項(xiàng)目定位 面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng),公司要建立自己的品牌與形象,就必須長、短目標(biāo)兼顧,為實(shí)施品牌戰(zhàn)略,在本項(xiàng)目定位時(shí),須將區(qū)域,交通環(huán)境、配套設(shè)施,人文文化等各種因素綜 合考慮。突出環(huán)境設(shè)計(jì)的宗旨,以“綠地中的公建”和“公建中的綠地”兩個(gè)手法營造兩個(gè)中心,形成集中景觀,有效利用土地,發(fā)揮投資潛能,突出 21世紀(jì)居住社區(qū)的整體特色。 “三軸“是指橫貫小區(qū)南北的” S“型景觀軸線及垂直于常新路的兩條縱向景觀軸線,它將小區(qū)分成完整獨(dú)立的六個(gè)組團(tuán)。會(huì)所北側(cè)點(diǎn)綴以小高層建筑,以豐 富小區(qū)的天際輪廓線。 住宅外觀設(shè)計(jì)采用目前流行的歐式風(fēng)格,色彩以簡潔明快為主,并在陽臺(tái)、天溝、局部墻等細(xì)部以其他色彩點(diǎn)綴,做到統(tǒng)一中有變化。 小區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)有小型超市、商場(chǎng)、銀行、酒店、郵局等公共建設(shè)配套設(shè)施,為用戶的日常生活提供方便 ,充分體現(xiàn)出社區(qū)生活的現(xiàn)代化。 交通設(shè)計(jì)以安全、便捷為宗旨,分為人行與車行二個(gè)系統(tǒng),力爭(zhēng)人車分流。 中心綠化設(shè)計(jì)則順應(yīng)建筑空間的曲折,以大面積的淺水、草坡為構(gòu)圖主體,點(diǎn)綴亭臺(tái)橋榭,極力渲染“小橋、流水、人家”的生活意境,強(qiáng)調(diào)自然、生態(tài)的居住理念。同 時(shí),房地產(chǎn)市場(chǎng)的變幻莫測(cè)決定著其風(fēng)險(xiǎn)也較大,分期實(shí)施有利于根據(jù)市場(chǎng)需求變化及時(shí)調(diào)整物業(yè)功能,重新定位,規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。 ③項(xiàng)目地塊所處的特有的區(qū)位優(yōu)勢(shì)及市場(chǎng)前景(如前文介紹)。 詳見表一:《項(xiàng)目總投資估算表》,更詳細(xì)的投資計(jì)劃可能隨設(shè)計(jì)及實(shí)施的改變而調(diào)整。見表 (三 ) 招投標(biāo)、監(jiān)理、審照、臨建費(fèi) 招投標(biāo)、監(jiān)理、審照、臨建費(fèi) ,按 元 /㎡ ,總計(jì) 484萬元。項(xiàng)目的總利息為 1557 萬元 ,具體計(jì)算見項(xiàng)目投資計(jì)劃和資金籌措表(表七 ) 。 項(xiàng)目建設(shè)期歷時(shí) 6 年,從 2020 年元月至 2020 年 8月底全面完成,在建設(shè)期內(nèi),投資按年發(fā)放。 第八章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營狀況分析 本章對(duì)新天地花園項(xiàng)目銷售分期計(jì)劃作出安排,估算項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營收入、成本、利潤、投資利潤,并計(jì)算項(xiàng)目資金現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。 其中: ① 建造成本 =(當(dāng)年建筑面積 /項(xiàng)目總建筑面積)總建筑投資 上述公式僅為近似計(jì)算。 第九章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分析 本章擬對(duì)新天地花園項(xiàng)目進(jìn)行盈虧平衡分析、敏感性分析,以測(cè)度其開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn),然后對(duì)項(xiàng)目運(yùn) 作中的主要風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定性研究并提出相應(yīng)對(duì)策。 三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要風(fēng)險(xiǎn)一般包括宏觀經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險(xiǎn),政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)、企 業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等,根據(jù)本報(bào)告關(guān)于項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的環(huán)境分析、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析,可以看出,項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 項(xiàng)目 的資本風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目的籌資計(jì)劃中,絕大部分資金是通過銷售收入來實(shí)現(xiàn),即上期銷售收入用于下一期項(xiàng)目投資,如果這一計(jì)劃不能實(shí)現(xiàn),整個(gè)項(xiàng)目將比較困難;反之,如果所超額完成計(jì)劃,將促使整個(gè)項(xiàng)目順利完成。 二、項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性 項(xiàng)目總建筑面積: 萬平方米 項(xiàng)目總投資: 38044 萬元 項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 : 萬元 項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 :% 上述經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是根據(jù)目前的市場(chǎng)形勢(shì)對(duì)預(yù)期目標(biāo)利潤估算的結(jié)果。 六、強(qiáng)化項(xiàng)目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度控制 注重對(duì)可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測(cè)與防范對(duì)策,以保證項(xiàng)目按期完成。 項(xiàng)目建成后,工業(yè)園將每年實(shí)現(xiàn) 萬元人民幣的營業(yè)收入,年納稅額將超過 萬元(其中:所得稅按 15%測(cè)算)。下同 項(xiàng)目建筑面積 項(xiàng)目 投資總額 單位: 萬 元人民幣,下同 其中: 項(xiàng)目土地投資 基礎(chǔ)工程建設(shè)投資 工業(yè)園 設(shè)備投資 項(xiàng)目建設(shè)周期 單位:年。 隨著當(dāng)?shù)刂行∑髽I(yè)進(jìn)一步的發(fā)展、規(guī)范,現(xiàn)有許多分散作坊式小企業(yè)已不能適應(yīng)形勢(shì)發(fā)展,為提高生產(chǎn)質(zhì)量,加強(qiáng)環(huán)境整治。 贛州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)交通 、區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯, 105 國道、 323 國道、贛粵高速公路、京九鐵路連南接北,昆廈高速公路貫穿東西,黃金機(jī)場(chǎng)近在咫尺。同時(shí)根據(jù)同類項(xiàng)目實(shí)際建設(shè)周期結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況需要,本報(bào)告建議采取統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì),一起進(jìn)行施工。因資金技術(shù)、規(guī)模都處于起步級(jí)段。經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查了解,各縣市眾多企業(yè)都有著迫切的希望落戶贛州,走出縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)小區(qū)域,借助贛州市的大平臺(tái)搶占市場(chǎng)。但去工業(yè)園又因工業(yè)園投資規(guī)模要求嚴(yán)格,難以進(jìn)入。 本項(xiàng)目由新世界貿(mào)易公司申請(qǐng)立項(xiàng)批準(zhǔn)后,新世界公司負(fù)責(zé)本工業(yè)小區(qū)的招商,并劃分幾個(gè)工業(yè)片區(qū),如食品、機(jī)械等,計(jì)劃召集沿海各中小企業(yè)有意向回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)的商家引進(jìn)本工業(yè)小區(qū),并保證一年內(nèi)把廠房建設(shè)完工,一年半內(nèi)開工生產(chǎn)。 第四章 項(xiàng)目工程建設(shè)方案 香港工業(yè)園總開發(fā)面積約 50平方公里,分南北兩區(qū)開發(fā),其中北區(qū)規(guī)劃面積約 21平方公里 ,承載一類、二類工業(yè)項(xiàng)目,四周界址 為:東至文峰北路,南接西城區(qū) 核心 工業(yè)園一、二期,西側(cè)、北側(cè)以廈蓉高速公路為界;南區(qū)規(guī)劃面積約 29平方公里,承載一類工業(yè)項(xiàng)目及居住、商業(yè)等配套設(shè)施,四周界址為:東接創(chuàng)新區(qū),南至南康市潭口鎮(zhèn),西側(cè)、北側(cè)至章江 。眾多中小企業(yè),遍布在城鄉(xiāng)郊區(qū),主要是利用廢棄倉庫、簡易房屋,現(xiàn)租房戶租用面積小,根據(jù)調(diào)查摸底 ,普遍認(rèn)為面積偏小,嚴(yán)重阻礙了企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展,對(duì)標(biāo)準(zhǔn)廠房的需求頗為迫切,因此,優(yōu)先考慮外地企業(yè)的前提下,本工業(yè)小區(qū)同時(shí)也計(jì)劃引進(jìn)部分當(dāng)?shù)仄髽I(yè)。所得稅按 15%測(cè)算 投資回報(bào)率 投資回收期 單位:年 第二章 項(xiàng)目背景 贛州開發(fā)區(qū)位于江西省南部,地處贛州市西城區(qū),為省級(jí)開發(fā)區(qū)。項(xiàng)目建成后,預(yù)計(jì) 年就會(huì)收回投資成本。 《贛南返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)園》可行性研究報(bào)告 目 錄 第一章 項(xiàng)目總論 第二章 項(xiàng)目背景 范圍 第三章 項(xiàng)目建設(shè)條件 第四章 項(xiàng)目工程建設(shè)方案 第五章 項(xiàng)目
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