【正文】 設(shè)施，行政管理，環(huán)境保護(hù)，技術(shù)經(jīng)濟(jì)要求，合理布局，站在城市的高度看社區(qū)建設(shè)，為居民創(chuàng)造與城市完美和諧的居住環(huán)境。 二、產(chǎn)品定位 根據(jù)對(duì)項(xiàng)目周邊環(huán)境及物業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查分析，將項(xiàng)目定位為中高檔次，這是基于激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)狀況以及項(xiàng)目所處 的環(huán)境和區(qū)位為前提而作出的明智決策 ,主要原因是 : ； ； ；。 上述這些優(yōu)勢(shì)點(diǎn)的正確運(yùn)用，有利于為開發(fā)項(xiàng)目打造良好的基礎(chǔ)。 （ 1）項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期幾年內(nèi)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)大“勢(shì)”。 2是否有向購(gòu)買 70%有意向， 30%無(wú)意向。 1對(duì)綠化形式的選擇 45%希望是草坪， 20%希望是樹木， 35%希望是花草灌木。 1對(duì)屋頂造型的選擇 50%希望坡頂式， 25%希望平頂式， 25%希望飄帶式。 對(duì)開發(fā)區(qū)房?jī)r(jià)的預(yù)期 50%希望價(jià)格范圍在 14001600 元 /㎡； 40%希望價(jià)格范圍在 16001800元 /㎡； 10%的人 希望價(jià)格范圍在 18002020 元 /㎡。 購(gòu)買力：置業(yè)的客戶購(gòu)買力較強(qiáng)，已購(gòu)房客戶的家庭月收入均在 3500 元以上。 現(xiàn)有 80%商鋪對(duì)外營(yíng)業(yè)，已初步形成商業(yè)圈。匯賢居】 本案由大豐市教育房地產(chǎn)開發(fā)的，位于金豐南路、黃海路，擁有成熟的交通設(shè)施，生活機(jī)能和市政配套。以下將 對(duì)該市的幾個(gè)代表個(gè)案進(jìn)行簡(jiǎn)析。這里與中國(guó)最大的城市 —— 上海和江蘇省省會(huì)城市南京相鄰，鐵路、高速公路穿境而過(guò)，南京祿口機(jī)場(chǎng)和鹽城機(jī)場(chǎng)近在兩側(cè)。 公積金歸集、商業(yè)銀行住房貸款的有力支持 房地產(chǎn)融資多元化發(fā)展 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)日益加強(qiáng)房地產(chǎn)基金的關(guān)注與需求，國(guó)外房地產(chǎn)基金紛紛醞釀在國(guó)內(nèi)建立基金市場(chǎng)，都將對(duì)房地產(chǎn)基金的建立產(chǎn)生積極的促動(dòng)作用。 大豐市的經(jīng)濟(jì)剛起步，房地產(chǎn)市場(chǎng)目前來(lái)說(shuō)還不是很發(fā)達(dá)，全市尚未形成真正意義上的具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力的房地產(chǎn)公司，在市場(chǎng)產(chǎn)品力上也極為薄弱，還未有任何具規(guī)模的小區(qū)形成，并缺少大量先進(jìn)的房產(chǎn)設(shè)計(jì)和營(yíng)銷手段，市場(chǎng)本身還存在著許多問題。 2020 年全市預(yù)期完成預(yù)計(jì)全年實(shí)現(xiàn) 億元，同比增長(zhǎng) %；原口徑財(cái)政收入 億元，剔除出口退稅、免抵調(diào)庫(kù)增值稅和農(nóng)業(yè)稅下調(diào)部分，實(shí)際完成收入 ，同口徑增長(zhǎng) %；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 7307 元、農(nóng)民人均純收入 5020 元，同比分別增長(zhǎng) 10%、 %； 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)比例調(diào)整為 29∶ ∶ ；再次躋身全國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力百?gòu)?qiáng)縣（市）行列。年初《國(guó)土資源部關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》決定清理違規(guī)設(shè)立的各類園區(qū)和加強(qiáng)土地供應(yīng)管理，停止別墅類用地 的土地供應(yīng)。其中，銷售面積增幅為 32%，竣工面積增幅為 29%，銷售面積增幅大于同期竣工面積增幅 3 個(gè)百分點(diǎn)，這表明空置矛盾正在得到緩解。在此基礎(chǔ)上， 2020 年 1~11月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 8285 億元，同比增長(zhǎng) %，高于同期固定資產(chǎn)投資增幅近 3 個(gè)百分點(diǎn)。 ②容積率： ③總建筑面積： 萬(wàn) M2 其中：商業(yè)： 萬(wàn) M2 多層住宅： 萬(wàn) M2 小高層住宅： 萬(wàn) M2 別墅： 萬(wàn) M2 公建面積： M2 ④建筑密度： % ⑤綠化 率： % 第二章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析 一、 2020 年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸 2020 年 112 月房地產(chǎn)共開發(fā)完成投資 億元，同比增長(zhǎng) %；開發(fā)到位資金 億元，同比增長(zhǎng) %；購(gòu)置土地面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；土地開發(fā)面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；商品房施工面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；商品房銷售面積為 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；商品房銷售價(jià)格 2379 元 /平方米，同比增 長(zhǎng) %。 上海置盛房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司提供的資料 三、項(xiàng)目概況 大豐市位于中國(guó)東部沿海，江蘇省中部，東臨黃海，屬長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)，市區(qū)西部的大豐經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是江蘇省省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，占地 30 平方公里，起步區(qū) 6 平方公里，目前已全面實(shí)現(xiàn)“九通一平 ” ,近 100 多家企業(yè)進(jìn)區(qū)投資辦廠。 依據(jù)本文的方案，項(xiàng)目總建筑面積 萬(wàn)平方米，項(xiàng)目總投資 38044 萬(wàn)元。 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。配套商業(yè)比例不得超過(guò)20%。從全國(guó)看，在房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長(zhǎng)過(guò)程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)保持了供求兩旺 ，供求總量基本平衡，供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理，價(jià)格走勢(shì)平穩(wěn)的發(fā)展勢(shì)頭，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國(guó)民經(jīng)濟(jì)、與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展比較協(xié)調(diào)。從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及市場(chǎng)平衡情況看，商品住宅完成投資占房地產(chǎn)投資的比重由 1997 年的 %提高到 2020 年的%； 2020 年，在房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額中商品住宅、辦公用房、商業(yè)用房和其他用房所占的比重分別為 %； %； 12%和 15%；辦公用房及商業(yè)用房嚴(yán)重供過(guò)于求的現(xiàn)象得到初步改變，商品住宅成為房地產(chǎn)開發(fā)的主體。 2020 年我國(guó)出臺(tái)了許多房地產(chǎn)政策，而這些政策的共同點(diǎn)就是要在發(fā)展中求規(guī)范。 二、 江蘇省 大豐市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 經(jīng)濟(jì)狀況 大豐地處中國(guó)東部沿海開放帶，屬上海經(jīng)濟(jì)區(qū)，受長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)圈輻射，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分突出。 城市化進(jìn)程加速房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 2020年，房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)按 “ 三個(gè)基本 ” 的要求保持快速發(fā)展勢(shì)頭。 一、投資地塊的地理環(huán)境 本項(xiàng)目位于江蘇省大豐市開發(fā)區(qū)內(nèi)，地處 中國(guó)江蘇省中部，長(zhǎng)江以北，黃海之濱。地塊規(guī)整，基建配套（水、 電、氣、污）系統(tǒng)完善，基地西靠經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)核心地塊，東臨大豐市各行政單位，潛在客戶群體較為廣泛，這是該項(xiàng)目顯而易見的優(yōu)勢(shì)。一期 于 2020 年 9月開盤，商鋪、車庫(kù)和住 宅已售空 。 名都廣場(chǎng)，分為南、北、中三大區(qū)塊，西南臨河為高檔住宅區(qū)，中區(qū)是大型市民綠化廣場(chǎng)，大片綠地、噴泉水池與休閑步道座椅等公共設(shè)施，東南及北區(qū)為商業(yè)區(qū)，以一條精品化商業(yè)步行街南北貫通，是大豐黃金商業(yè)橋頭堡的綜合性現(xiàn)代商業(yè)中心。 2020 年區(qū)域在售樓盤實(shí)現(xiàn)銷售約 25萬(wàn)平方米，客戶主要來(lái)自大豐當(dāng)?shù)?，現(xiàn)對(duì)已購(gòu)房客戶進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì)分析后發(fā)現(xiàn)。 四、 消費(fèi)者調(diào)查分析 為了使本項(xiàng)目更適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展，滿足大豐市當(dāng)?shù)鼐用竦馁?gòu)房要求，我們對(duì)大豐市部分市民進(jìn)行了關(guān)于住宅消費(fèi)的市場(chǎng)調(diào)研。 對(duì)建筑外立面風(fēng)格的選擇 40%希望是歐式風(fēng)格的， 50%希望是現(xiàn)代風(fēng)格， 10%希望是中式風(fēng)格。 1對(duì)小區(qū)采用哪種供氣方式 85%希望是管道煤氣， 15%是瓶裝液化氣。 2希望小區(qū)有什么樣的物業(yè)服務(wù) 50%希望物業(yè)智能化、家政物業(yè)管理、綠化服務(wù)，可視對(duì)講裝置， 60%希望有閉路監(jiān)控系統(tǒng)， 40%希望能 24 小時(shí)服務(wù)和維修服務(wù)、清潔服務(wù)，35%希望有餐飲服務(wù)。 經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目個(gè)性以后，即成為在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)、競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)、賣點(diǎn)。 （ 2）項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)與地段優(yōu)勢(shì)及其發(fā)展空間與規(guī)模 ①新天地花園的自然環(huán)境，在江蘇省大豐市得地獨(dú)優(yōu)； ②新天地花園可作為經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、企事業(yè)單位人員，私營(yíng)、民營(yíng)企業(yè)家理想的生活基地； ③新天地花園占地近三百多畝，規(guī)模大，是置業(yè)的理想地方。 第五章 項(xiàng)目定位 面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長(zhǎng)、短目標(biāo)兼顧，為實(shí)施品牌戰(zhàn)略，在本項(xiàng)目定位時(shí)，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設(shè)施，人文文化等各種因素綜 合考慮。突出環(huán)境設(shè)計(jì)的宗旨，以“綠地中的公建”和“公建中的綠地”兩個(gè)手法營(yíng)造兩個(gè)中心，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出 21世紀(jì)居住社區(qū)的整體特色。 “三軸“是指橫貫小區(qū)南北的” S“型景觀軸線及垂直于常新路的兩條縱向景觀軸線，它將小區(qū)分成完整獨(dú)立的六個(gè)組團(tuán)。會(huì)所北側(cè)點(diǎn)綴以小高層建筑，以豐 富小區(qū)的天際輪廓線。 住宅外觀設(shè)計(jì)采用目前流行的歐式風(fēng)格，色彩以簡(jiǎn)潔明快為主，并在陽(yáng)臺(tái)、天溝、局部墻等細(xì)部以其他色彩點(diǎn)綴，做到統(tǒng)一中有變化。 小區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)有小型超市、商場(chǎng)、銀行、酒店、郵局等公共建設(shè)配套設(shè)施，為用戶的日常生活提供方便 ,充分體現(xiàn)出社區(qū)生活的現(xiàn)代化。 交通設(shè)計(jì)以安全、便捷為宗旨，分為人行與車行二個(gè)系統(tǒng)，力爭(zhēng)人車分流。 中心綠化設(shè)計(jì)則順應(yīng)建筑空間的曲折，以大面積的淺水、草坡為構(gòu)圖主體，點(diǎn)綴亭臺(tái)橋榭，極力渲染“小橋、流水、人家”的生活意境，強(qiáng)調(diào)自然、生態(tài)的居住理念。同 時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的變幻莫測(cè)決定著其風(fēng)險(xiǎn)也較大，分期實(shí)施有利于根據(jù)市場(chǎng)需求變化及時(shí)調(diào)整物業(yè)功能，重新定位，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。 ③項(xiàng)目地塊所處的特有的區(qū)位優(yōu)勢(shì)及市場(chǎng)前景（如前文介紹）。 詳見表一：《項(xiàng)目總投資估算表》，更詳細(xì)的投資計(jì)劃可能隨設(shè)計(jì)及實(shí)施的改變而調(diào)整。見表 (三 ) 招投標(biāo)、監(jiān)理、審照、臨建費(fèi) 招投標(biāo)、監(jiān)理、審照、臨建費(fèi) ,按 元 /㎡ ,總計(jì) 484萬(wàn)元。項(xiàng)目的總利息為 1557 萬(wàn)元 ，具體計(jì)算見項(xiàng)目投資計(jì)劃和資金籌措表（表七 ） 。 項(xiàng)目建設(shè)期歷時(shí) 6 年，從 2020 年元月至 2020 年 8月底全面完成，在建設(shè)期內(nèi)，投資按年發(fā)放。 第八章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)狀況分析 本章對(duì)新天地花園項(xiàng)目銷售分期計(jì)劃作出安排，估算項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)收入、成本、利潤(rùn)、投資利潤(rùn)，并計(jì)算項(xiàng)目資金現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。 其中： ① 建造成本 =（當(dāng)年建筑面積 /項(xiàng)目總建筑面積）總建筑投資 上述公式僅為近似計(jì)算。 第九章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析 本章擬對(duì)新天地花園項(xiàng)目進(jìn)行盈虧平衡分析、敏感性分析，以測(cè)度其開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，然后對(duì)項(xiàng)目運(yùn) 作中的主要風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定性研究并提出相應(yīng)對(duì)策。 三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的主要風(fēng)險(xiǎn)一般包括宏觀經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險(xiǎn)，政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)、企 業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等，根據(jù)本報(bào)告關(guān)于項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)的環(huán)境分析、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，可以看出，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 項(xiàng)目 的資本風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目的籌資計(jì)劃中，絕大部分資金是通過(guò)銷售收入來(lái)實(shí)現(xiàn)，即上期銷售收入用于下一期項(xiàng)目投資，如果這一計(jì)劃不能實(shí)現(xiàn)，整個(gè)項(xiàng)目將比較困難；反之，如果所超額完成計(jì)劃，將促使整個(gè)項(xiàng)目順利完成。 二、項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性 項(xiàng)目總建筑面積： 萬(wàn)平方米 項(xiàng)目總投資： 38044 萬(wàn)元 項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 : 萬(wàn)元 項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 :% 上述經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是根據(jù)目前的市場(chǎng)形勢(shì)對(duì)預(yù)期目標(biāo)利潤(rùn)估算的結(jié)果。 六、強(qiáng)化項(xiàng)目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度控制 注重對(duì)可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測(cè)與防范對(duì)策，以保證項(xiàng)目按期完成。 項(xiàng)目建成后，工業(yè)園將每年實(shí)現(xiàn) 萬(wàn)元人民幣的營(yíng)業(yè)收入，年納稅額將超過(guò) 萬(wàn)元（其中：所得稅按 15%測(cè)算）。下同 項(xiàng)目建筑面積 項(xiàng)目 投資總額 單位： 萬(wàn) 元人民幣，下同 其中： 項(xiàng)目土地投資 基礎(chǔ)工程建設(shè)投資 工業(yè)園 設(shè)備投資 項(xiàng)目建設(shè)周期 單位：年。 隨著當(dāng)?shù)刂行∑髽I(yè)進(jìn)一步的發(fā)展、規(guī)范，現(xiàn)有許多分散作坊式小企業(yè)已不能適應(yīng)形勢(shì)發(fā)展，為提高生產(chǎn)質(zhì)量，加強(qiáng)環(huán)境整治。 贛州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)交通 、區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯， 105 國(guó)道、 323 國(guó)道、贛粵高速公路、京九鐵路連南接北，昆廈高速公路貫穿東西，黃金機(jī)場(chǎng)近在咫尺。同時(shí)根據(jù)同類項(xiàng)目實(shí)際建設(shè)周期結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況需要，本報(bào)告建議采取統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)，一起進(jìn)行施工。因資金技術(shù)、規(guī)模都處于起步級(jí)段。經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查了解，各縣市眾多企業(yè)都有著迫切的希望落戶贛州，走出縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)小區(qū)域，借助贛州市的大平臺(tái)搶占市場(chǎng)。但去工業(yè)園又因工業(yè)園投資規(guī)模要求嚴(yán)格，難以進(jìn)入。 本項(xiàng)目由新世界貿(mào)易公司申請(qǐng)立項(xiàng)批準(zhǔn)后，新世界公司負(fù)責(zé)本工業(yè)小區(qū)的招商，并劃分幾個(gè)工業(yè)片區(qū)，如食品、機(jī)械等，計(jì)劃召集沿海各中小企業(yè)有意向回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)的商家引進(jìn)本工業(yè)小區(qū)，并保證一年內(nèi)把廠房建設(shè)完工，一年半內(nèi)開工生產(chǎn)。 第四章 項(xiàng)目工程建設(shè)方案 香港工業(yè)園總開發(fā)面積約 50平方公里，分南北兩區(qū)開發(fā)，其中北區(qū)規(guī)劃面積約 21平方公里 ,承載一類、二類工業(yè)項(xiàng)目，四周界址 為：東至文峰北路，南接西城區(qū) 核心 工業(yè)園一、二期，西側(cè)、北側(cè)以廈蓉高速公路為界；南區(qū)規(guī)劃面積約 29平方公里，承載一類工業(yè)項(xiàng)目及居住、商業(yè)等配套設(shè)施，四周界址為：東接創(chuàng)新區(qū)，南至南康市潭口鎮(zhèn)，西側(cè)、北側(cè)至章江 。眾多中小企業(yè)，遍布在城鄉(xiāng)郊區(qū)，主要是利用廢棄倉(cāng)庫(kù)、簡(jiǎn)易房屋，現(xiàn)租房戶租用面積小，根據(jù)調(diào)查摸底 ，普遍認(rèn)為面積偏小，嚴(yán)重阻礙了企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，對(duì)標(biāo)準(zhǔn)廠房的需求頗為迫切，因此，優(yōu)先考慮外地企業(yè)的前提下，本工業(yè)小區(qū)同時(shí)也計(jì)劃引進(jìn)部分當(dāng)?shù)仄髽I(yè)。所得稅按 15%測(cè)算 投資回報(bào)率 投資回收期 單位：年 第二章 項(xiàng)目背景 贛州開發(fā)區(qū)位于江西省南部，地處贛州市西城區(qū)，為省級(jí)開發(fā)區(qū)。項(xiàng)目建成后，預(yù)計(jì) 年就會(huì)收回投資成本。 《贛南返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)園》可行性研究報(bào)告 目 錄 第一章 項(xiàng)目總論 第二章 項(xiàng)目背景 范圍 第三章 項(xiàng)目建設(shè)條件 第四章 項(xiàng)目工程建設(shè)方案 第五章 項(xiàng)目