【正文】 本項(xiàng)目位于黃海路、建工巷，距離市政府不逾百米，是傳統(tǒng)的城市中心地帶。被中國(guó)國(guó)家交通部列入 “ 九五 ” 規(guī)劃的萬(wàn)噸級(jí)泊位的大豐港現(xiàn)已開(kāi) 工建設(shè)，建成后將成為一類(lèi)口岸，直接通航韓國(guó)、日本、香港等國(guó)家和地區(qū)。預(yù)計(jì)2020 年，隨著中國(guó)市場(chǎng)的逐步國(guó)際化，地產(chǎn)信托和房地 產(chǎn)基金等融資方式將得到進(jìn)一步的拓展。 大豐市目前真正從產(chǎn)品本身出發(fā)，具備較先進(jìn)的規(guī)劃理念的個(gè)案屈指可數(shù)。 到 2020 年，全市力爭(zhēng) GDP達(dá)到 300 億元，人均超過(guò) 5000 美元，財(cái)政收入達(dá)到 15 億元，均比 2020 年翻兩番以上，率先全面建成小康社會(huì)；到 2020 年， GDP 達(dá)到 600 億元，人均超過(guò) 10000 美元，比 2020年翻三番，財(cái)政收入達(dá)到 60 億元，比 2020 年翻四番，全市總體上實(shí)現(xiàn)基本現(xiàn)代化。 4月份《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定，這對(duì)治理虛假?gòu)V告和重復(fù)抵押，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)范市場(chǎng)秩序起到了重要的保障作用。從價(jià)格走勢(shì)看，商品房銷(xiāo)售價(jià)格穩(wěn)中有升，平均銷(xiāo)售價(jià)格由 1997 年的每平方米 元，提高到 2020 年的 元。從需求情況看，居民成為商品住宅市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)主體。 2020 年房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起了巨大的推動(dòng)作用，同時(shí)高速發(fā)展的國(guó)民經(jīng)濟(jì)、不斷提高的居民收入水平以及改善居住條件的潛在巨大需求，也成為支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的基礎(chǔ)力量。 “新天地花園”占地 340 畝 二十二萬(wàn)六千四百平方米 ，南臨已建成的主干道南翔路 (鹽通高速公路入口在南翔路西距小區(qū)五公里） ,東臨新建的城市中軸線(xiàn)常新路，北臨規(guī)劃道路益民路。經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi) 部收益率 %，因此項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性。 結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的可行方式。 根據(jù)江蘇省大豐市市規(guī)劃局的要求，該地塊的主要用途是住宅用地，容積率不超過(guò) ，建筑密度不大于 40%，綠化率 大等于 30%。在經(jīng)濟(jì)緊縮的宏觀形勢(shì)下，房地產(chǎn)行業(yè)以住房制度的轉(zhuǎn)軌為契機(jī)，以擴(kuò)大內(nèi)需的宏觀經(jīng)濟(jì)政策為動(dòng)力，實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)定的持續(xù)增長(zhǎng)。居民購(gòu)房能力的變化及購(gòu)買(mǎi)力結(jié)構(gòu)的變化已成為決定商品住宅開(kāi)發(fā)的根本力量。仍顯著低于同期 8％左右的 GDP 增長(zhǎng)幅度，表明房?jī)r(jià)上漲是在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)所能支持的范圍之內(nèi)?！锻ㄖ诽岢鲆?“ 努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價(jià)格基本穩(wěn)定 ” ，這將是今后若干年里中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本要求。從目前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行情況看，正處于正常發(fā)展的佳境狀態(tài)，如果從房地產(chǎn)周期角度看，則是繁榮健康發(fā)展階段。 三、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析 國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的影響 江蘇省大豐市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好 全國(guó)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育發(fā)展情況良好 展望 2020 年 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)將沿著通過(guò)規(guī)范而求得可持續(xù)發(fā)展之路前進(jìn)。本次調(diào)查分析主要是針對(duì)擬投資地塊的地理環(huán)境，大豐房地產(chǎn)市場(chǎng)，地區(qū)既有的生活消費(fèi)條件，住宅消費(fèi) 者等幾個(gè)方面的調(diào)查，為項(xiàng)目的可行性分析和研究提供充實(shí)的研討依據(jù)。 二、區(qū)域分析 本項(xiàng)目位于江蘇省大豐市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，占地 340 畝，東臨規(guī)劃中的城市中軸線(xiàn) —— 常新路，南接城市交通干道南翔路。靠幸福巷均為一通二的商鋪，與三棟住宅整體相連，一層售價(jià) 3500 元 /㎡，二層與住宅同價(jià)?？傉嫉孛娣e ㎡，總建筑面積 61500 ㎡， 其中住宅建筑面積 15000 ㎡，商業(yè)建筑面積 35100 ㎡，辦公建筑面積 10000 ㎡，住宅總戶(hù)數(shù)為 102 戶(hù)。建 筑規(guī)劃都為多層，建筑規(guī)模都比較小，房型設(shè)計(jì)以二房和三房為主，二房面積在90~110 ㎡，三房為 134~150 ㎡。 隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、收入增加， 2020 年起大豐市的房地產(chǎn)將會(huì)迎來(lái)一個(gè)蓬勃健康發(fā)展的階段。 對(duì)各房間面積大小的選擇 80%希望主臥面積在 16~18 ㎡， 20%希望主臥面積在 12~14 ㎡； 70%希望次臥面積在 12~14 ㎡， 30%希望次臥面積在 8~10 ㎡； 75%希望客廳面積在 20~25 ㎡， 25%希望客廳面積在 15~18 ㎡； 75%希望餐廳面積在 10~12 ㎡， 25%希望客廳面積在 5~8 ㎡； 80%希望廚房面積在 9~11㎡， 20%希望廚房面積在 5~7 ㎡； 75%希望衛(wèi)生間面積在 5~6 ㎡， 25%希望衛(wèi)生間面積在 3~4 ㎡； 85%希望陽(yáng)臺(tái)面積在 4~5 ㎡， 15%希望客廳面積在 2~3 ㎡。 1對(duì)陽(yáng)臺(tái)造型的選擇 60%希望是弧形， 40%希望是方形。 2希望小區(qū)有什么樣的智能化服務(wù) 70%希望有智能網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)， 45%希望有 LED 滾屏顯示系統(tǒng)和背景音樂(lè)廣播， 50%希望有智能卡。 經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)是外部市場(chǎng)、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢(shì)與企業(yè)本身優(yōu)勢(shì)的結(jié)合。全社會(huì)小康后的家庭消費(fèi)將首先集中在住房條件的改善方面。 （ 4） 2020 年南翔路拓寬和鹽通高速建成通車(chē)將牢固確立項(xiàng)目所在區(qū)域的優(yōu)勢(shì)和不可替代性，新天地花園銷(xiāo)售將適逢其時(shí)。 總體規(guī)劃中應(yīng)盡可能兼顧到本地塊的周邊環(huán)境，尤其要注意項(xiàng)目建成后的周邊景觀以及社區(qū)人員的視覺(jué)效果。 “中心綠化”是利用原有水系，形成完整內(nèi)庭水景綠化，將中心綠化、組團(tuán)綠化，以及道路綠化有機(jī)統(tǒng)一起來(lái)，避免綠化的分散，從而提高綠化的使用價(jià)值，再點(diǎn)綴以低層的別墅及會(huì)所等建筑，使得綠化、水面、建筑相映生輝。在中心綠化內(nèi)布置低層獨(dú)院住宅及聯(lián)體別墅，構(gòu)成外緊內(nèi)松的空間形態(tài)。做到功能分區(qū)明確，流線(xiàn)清晰，污凈分離，并特別設(shè)置二代居、子孫戶(hù)房型為樓盤(pán)的銷(xiāo)售提供多樣選擇。 每戶(hù)設(shè)獨(dú)立的水、電表，小區(qū)內(nèi)采用直供水系統(tǒng)及自來(lái)水凈水系統(tǒng)，保證用戶(hù)生活 用水質(zhì)量。 五、 道路交通設(shè)計(jì) 結(jié)合小區(qū)“三軸一環(huán)六組團(tuán)”的規(guī)劃 結(jié)構(gòu)，形成小區(qū)完整的交通道路骨架。 “ S”型橫向景觀軸線(xiàn)，則以濃蔭、雕塑、柱廊、鋪地為主要構(gòu)圖手法，將各組團(tuán)空間串為一體，旨在創(chuàng)造輕松、浪漫的休息氛圍。該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總建筑面積達(dá) 萬(wàn) M2，預(yù)計(jì)總投資約 4 億元人民幣左右，如此大規(guī)模的投資，一次性開(kāi)發(fā)資金籌取難度較大。 ②項(xiàng)目公司購(gòu)置該地塊所需成本較低（相對(duì)市中心 而言和優(yōu)惠的政策）。經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資為38044 萬(wàn)元人民幣。 建安工程費(fèi)用 建安工程費(fèi)用按 683 元 / M2 計(jì)，總計(jì) 21264 萬(wàn)元。 建設(shè)期利息 建設(shè)期利息按動(dòng)態(tài)計(jì)算，考慮到工程的分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，后續(xù)工程的資金籌措可通過(guò)預(yù)售房款和租金來(lái)實(shí)現(xiàn)。 由于項(xiàng)目建設(shè)期較長(zhǎng)，實(shí)際運(yùn)作中，上一年項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入中一部分可用于下一年的建設(shè)資金。 隨著工程的動(dòng)工，項(xiàng)目環(huán)境及內(nèi)部設(shè)施達(dá)到一定程度并有一定的氛圍后， 盡快辦理《房屋預(yù)售許可證》，并開(kāi)盤(pán)預(yù)售。 四、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本結(jié)算： 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本包括：建造 成本、銷(xiāo)售成本、銷(xiāo)售稅金和財(cái)務(wù)費(fèi)用。 其中： 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ NPV） = 萬(wàn)元 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ IRR） =% 由上述計(jì)算可知，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ NPV） 0，表明項(xiàng)目利潤(rùn)率超過(guò)基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，具有財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ IRR） =%，且水平較高，表明項(xiàng)目具有盈利能力。 項(xiàng)目銷(xiāo)售收入 在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)過(guò)程中，由于銷(xiāo)售收入的預(yù)測(cè)主要 是建立在對(duì)本項(xiàng)目的未 來(lái)前景分析及預(yù)測(cè)基礎(chǔ)之上的，雖然項(xiàng)目前景樂(lè)觀，但畢竟是變數(shù)，銷(xiāo)售環(huán)節(jié)上的細(xì)小失誤，市場(chǎng)需求的細(xì)微變化等因素都有可能影響項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)位，從而對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入產(chǎn)生不利影響，由于在價(jià)格定位時(shí)相對(duì)較低，故銷(xiāo)售收入最大的下降幅度不會(huì)太大，如果下降幅度為 10%，那么，從全部投資現(xiàn)金流量表 (表十一 )的情況看，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值下降至 17372 萬(wàn)元，不過(guò)，其值仍大于零，項(xiàng)目仍然可行。并隨著新天地地區(qū)發(fā)展、各項(xiàng)設(shè)施的興建，將大大促進(jìn)項(xiàng)目所在地區(qū)周邊環(huán)境的改善，促使目標(biāo)顧客量的增加，密切注意目標(biāo)顧客群的變化，跟蹤調(diào)查，作出應(yīng)變。 第十章 結(jié)論與建議 一、項(xiàng)目擁有較好的投資環(huán)境與機(jī)遇 國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，江蘇省大豐市良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，政府對(duì)項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目的鼎力支持，居民對(duì)改善居住條件的期望與購(gòu)買(mǎi)力水平等等，這些 基本方面為本項(xiàng)目提供了一個(gè)較好的投資環(huán)境與機(jī)遇。 五、項(xiàng)目實(shí)施的難點(diǎn) 本項(xiàng)目實(shí)施的難點(diǎn)： 項(xiàng)目規(guī)模較大，時(shí)間較緊，開(kāi)發(fā)過(guò)程中各方面工作協(xié)調(diào)難度大； 項(xiàng)目的定位主題有一定難度，盡管設(shè)計(jì)工作一經(jīng)完成，其定位也就相應(yīng)確定，但在實(shí)施過(guò)程中仍需根據(jù)具體情況不斷完善； 房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，項(xiàng)目公司需建立一支高素質(zhì)的營(yíng)銷(xiāo) 隊(duì)伍，或采取全權(quán)委托中介代理銷(xiāo)售的方式。 項(xiàng)目建設(shè)一期為一年半（ 18個(gè)月），總投資約為 億元。 指標(biāo)類(lèi)型 指標(biāo)數(shù)值 備 注 項(xiàng)目規(guī)劃用地 280畝（ 萬(wàn)） 單位：平方米。 本人早年在廣州經(jīng)商多年加入了贛州同鄉(xiāng)會(huì)，經(jīng) 常舉辦一些聯(lián)誼活動(dòng)，結(jié)交了許多贛南籍企業(yè)界朋友，我回贛州發(fā)展后仍然保持密切聯(lián)系，了解到在沿海地區(qū)創(chuàng)業(yè)較為成功的企業(yè)業(yè)主均有計(jì)劃回贛州投資創(chuàng)業(yè)回報(bào)家鄉(xiāng)，但他們大部分沒(méi)有時(shí)間在贛州溝地建廠，有意委托我公司全程代理建成標(biāo)準(zhǔn)廠房，并有利于他們快速發(fā)揮辦企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，而不必把精力放在建設(shè)廠房上面。全區(qū)共有各類(lèi)企業(yè) 163 家，其中外資企業(yè) 22 家。 第五章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 基于本項(xiàng)目總規(guī)模不是很大，但廠房功能對(duì)建筑的要求有異。目前市區(qū)內(nèi)尚有400500家規(guī)模不大的小作坊或 工廠，行業(yè)主要是食品行業(yè)、代工行業(yè)、日用品生產(chǎn)行業(yè)、規(guī)模較小的稀土和冶金行業(yè)。贛州是江南重鎮(zhèn)，地理位置優(yōu)越不容置疑，加上縣市政府的開(kāi)放開(kāi)明的招商政策，對(duì)各縣市的投資人士吸引力是強(qiáng)大的。市區(qū)企業(yè)沒(méi)法規(guī)范管理，一些證照也無(wú)法辦理，但又還在經(jīng)營(yíng)，也讓國(guó)家稅收規(guī)費(fèi)造成流失嚴(yán)重。由小區(qū)內(nèi)各企業(yè)委托 我公司，統(tǒng)一代辦入園投資項(xiàng)目合同，代辦規(guī)劃方案審 批、招拍掛、土地證，督促按規(guī)范規(guī)定時(shí)間內(nèi)建成廠房，代辦房產(chǎn)證等，并成立物業(yè)管理公司。 項(xiàng)目建 54 棟叁層標(biāo)準(zhǔn)廠房和 4 棟綜合樓，一棟辦公大樓， 1棟商務(wù)樓， 1 年內(nèi)建成。 、編制依據(jù)和研究范圍 (1)編制依據(jù) 根據(jù)人民政府印發(fā) 《關(guān)于進(jìn)一步鼓勵(lì)和促進(jìn)民間投資的若干意見(jiàn)》 的通知（贛市府發(fā)〔 2020〕 48號(hào)）?，F(xiàn)轄四個(gè)鎮(zhèn)、一個(gè)街道辦事處，轄區(qū)面積約 219平方公里，常住人口約 26 萬(wàn)。項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)較好。 總用地 280 畝，總建筑面積 188800 M2，引進(jìn) 30— 60 家贛南中小企業(yè)落戶(hù)贛州發(fā)展 。 ?項(xiàng)目公司的資金優(yōu)勢(shì)。 企業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)包括經(jīng)營(yíng)不善、銷(xiāo)售不力、管理水平低下等方面。這就給項(xiàng)目公司帶來(lái)兩個(gè)方面的要求，一方面，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，如何精雕、細(xì)刻，使得未來(lái)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標(biāo)顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場(chǎng)與顧客面 前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢(shì)。 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本保本點(diǎn) 項(xiàng)目保本開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本 =40322 萬(wàn)元，保本點(diǎn) =81897/40322=203% 即項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本達(dá)到預(yù)測(cè)成本的 203%，項(xiàng)目處 于盈虧平衡狀態(tài)。 ④土地增值稅按銷(xiāo)售收入 1%預(yù)征。 公建項(xiàng)目中，部分為非經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，如物業(yè)管理辦公室、變電站，部分為收益較少的物業(yè)，且要投入一定的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，如幼兒園、會(huì)所。根據(jù)目前該區(qū)位地價(jià)情況，加之該地塊由于拍賣(mài)競(jìng)爭(zhēng)可能引起升值，預(yù)計(jì)項(xiàng)目地塊價(jià) 格可達(dá)到 79。 三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)面向市場(chǎng)，進(jìn)行分期開(kāi)發(fā)，并隨時(shí)根據(jù)市場(chǎng)變化，不斷地調(diào)整項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度。 室外總體費(fèi)用 室外總體費(fèi)用包括：道路、綠化、景點(diǎn)費(fèi)用按 50 元 / M2 計(jì)，總計(jì) 1557 萬(wàn)元。 （ 2）各種稅費(fèi)按江蘇省大豐市目前的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取。這是由項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)品牌項(xiàng)目較少的前提決定的，同時(shí)借助于新天地花園的品牌，可迅速提升開(kāi)發(fā)公司在江蘇省大豐市房地產(chǎn)業(yè)界的知名 度。②從規(guī)劃方面考慮，該區(qū)域具有相對(duì)獨(dú)立性，可作為一個(gè)獨(dú)立的項(xiàng)目看待。 一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略 依據(jù)開(kāi)發(fā)公司的實(shí)際情況，本項(xiàng)目宜采取“整體規(guī)劃、分期實(shí)施、自主開(kāi)發(fā)、力創(chuàng)精品”的靈活多變的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略。人行系統(tǒng)以中心綠化沿水景觀步道為骨架，可至每鄰里單元，人行步道兼有休閑、運(yùn)動(dòng)之功能，與車(chē)行完全分開(kāi)，以創(chuàng)造出安全、舒適的步行空間。小區(qū)安全系統(tǒng)、信息系統(tǒng)、管理系統(tǒng)均按建設(shè)部 AAA 住宅智能化標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施。 戶(hù)型設(shè)計(jì)多樣化，包括平面布局的多樣化，建筑面積規(guī)模大小多變、房型設(shè)計(jì)的多樣化（平面、復(fù)式），物業(yè)檔次的多樣化（多層小洋樓、小高層、別墅）等。 二、住宅建筑設(shè)計(jì)建議 住宅的設(shè)計(jì)要適度超前。 “一環(huán)“是指沿基地周邊的環(huán)形車(chē)行道路，便捷、高效地將小區(qū)的交通系統(tǒng)組織起來(lái)，形成完整的小區(qū)空間構(gòu)架。 在設(shè)計(jì)規(guī)劃上，建立“城市 —— 社區(qū) —— 小區(qū) —— 組團(tuán) —— 院落 —— 家庭“ (如上圖所示 )的尺度序列，綜合考慮內(nèi)外交通，公共