【正文】 實(shí)施進(jìn)度 第六章 投資估算 第七章 融資方案 第八章 財務(wù)分析 論 第九章 風(fēng)險分析與對策 第十章 項(xiàng)目節(jié)能、環(huán)保與安全生產(chǎn) 第十一章 研究結(jié)論與建議 第一章 項(xiàng)目總論 項(xiàng)目暫定名稱：贛州返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)園（ 1期） 開發(fā)商：贛州新世界貿(mào)易有限公司 公司法定代表人：李鵬華 贛州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會 贛州新世界貿(mào)易有限公司項(xiàng)目發(fā)展部 贛州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)香港工業(yè)園 根據(jù)市政府有關(guān)文件精神，在市政府的統(tǒng)一規(guī)劃下，擬在贛州開發(fā)區(qū)建造現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)廠房工業(yè)小區(qū)，由開發(fā)區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，我公司負(fù)責(zé)招商，一年內(nèi)建成投產(chǎn)，建成 54幢現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)廠房和六棟現(xiàn)代化綜合辦公大樓 。 ?住宅小區(qū)的定位屬中高等檔次，在供需圈內(nèi)具有廣泛的目標(biāo)客戶。同時，在首期項(xiàng)目的預(yù)售中，可適當(dāng)加大營銷費(fèi)用的比重，以發(fā)動銷售宣傳的強(qiáng)力攻勢。 市場風(fēng)險 項(xiàng)目的住宅小區(qū)定位為中高等檔次，它所面對的目標(biāo)顧客是居民人數(shù)比例較大的中等偏高收入階層，他們要求的小區(qū)不僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有較高居住主題，體現(xiàn)對人的關(guān)懷和尊重的現(xiàn)代居住社區(qū)。 項(xiàng)目經(jīng)營收入保本點(diǎn)分析 項(xiàng)目經(jīng)營成本 =38044/(%)=40322(萬元 )，保本點(diǎn) =40322/81897=% 即銷售收入達(dá)預(yù)測收入的 %時，項(xiàng)目處于盈虧平衡狀態(tài)。 ③營業(yè)稅及附加稅合計為銷售收入的 %。其中，前者采用銷售形式，公建項(xiàng)目可采用銷售或出租，或自行經(jīng)營等多種形式，為測算方便，本報告在項(xiàng)目經(jīng)營估算時，所有公建項(xiàng)目以自行經(jīng)營考慮。 表七中，投資計劃與資金籌措只是為了體現(xiàn)投資計劃的規(guī)范性以及便于后面的投資與風(fēng)險分析而作出的安排，在實(shí)際運(yùn)作時，可根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況作如下安排： 以現(xiàn)有土地，使用權(quán)作為抵押取得銀行貸款作為部分啟動資金。詳見表一《項(xiàng)目總投資估算表》。 小區(qū)配套費(fèi) 小區(qū)配套費(fèi)包括 :水、電、有限、通訊、智能化、上下水、排污環(huán)衛(wèi)等按 90元 / M2，總計 2802 萬元。 建設(shè)投資估算依據(jù)： （ 1）整個項(xiàng)目從 2020 年 1 月開始， 2020 年 8 月底全面完成。 力創(chuàng)精品。其依據(jù)有：①地塊北面緊靠老城區(qū)，交通條件相對較好，宣傳也更為方便。 第七章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算 根據(jù)本報告前六章 的論述與分析，本章著重討論新天地花園項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營策略，并對項(xiàng)目的投資進(jìn)行估算，對工程實(shí)施進(jìn)度作出安排，并制訂相應(yīng)的項(xiàng)目籌資計劃和投資計劃。車行可至每鄰里單元，同時構(gòu)成每組團(tuán)的獨(dú)立消防環(huán)道。除了兩條電話線及有線電視管線，每戶接入計算機(jī)寬帶網(wǎng)絡(luò)，同時設(shè)有 VOA 點(diǎn)播系統(tǒng)。 在建筑材料方面，大量采用新材料、新產(chǎn)品，據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，在已建成或正在建成具有“后小康時代”特征的住房中，新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)的采用率，外墻材料為 60%，屋面保溫防水材料為 90%，管線集中綜合布置為 40%。 將小區(qū)的運(yùn)動場地及幼兒園設(shè)于小區(qū)的西北角，可獨(dú)立服務(wù)于周邊小區(qū)。兩條縱向軸線，將紅花中心河古 杏林風(fēng)景帶的景觀有機(jī)引入小區(qū)深處，結(jié)合常新路的兩個主入口，使道路交通、景觀緊密結(jié)合。 雖然大豐市私家車相對不多，但在規(guī)劃上，建議在小區(qū)的交通方面，充分做到人車分流并且規(guī)劃好停車位。 消費(fèi)群界定 （ 1）行政事業(yè)單位和科研教育單位人士； （ 2）民營或私營企業(yè)家或個體老板； （ 3）來大豐市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)投資的企業(yè)人士及其管理人員； （ 4）富裕居民購房和二次換房的需要； 年齡判斷在 30－ 45 歲 購買目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。 ①項(xiàng)目開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)核心可實(shí)行新組建的班子，在人事、財務(wù)管理等方面 可實(shí)行 全新的體制， ②項(xiàng)目開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)層經(jīng)營思想應(yīng)以營造精品品牌，為江蘇省大豐市人民作出貢獻(xiàn)?，F(xiàn)對該項(xiàng)目真正的、突出于新天地住宅市場的優(yōu)勢點(diǎn)集中如下。 2準(zhǔn)備投入的購房資金 40%希望投 0~17 萬元， 40%希望投 17~20 萬元， 15%希望投 20~23 萬元， 5%希望投 23~30 萬元?？傮w上人們都希望小區(qū)周邊交通、生活配套、教育配套比較完善，因此對這些因素考慮的多一點(diǎn)。 對建筑外立面材料的選擇 65%希望用面磚， 35%希望用涂料。 對住宅形式的選擇 30%的人選擇多層； 40%的人選擇小高層； 30%的人選擇聯(lián)體別墅。已購房客戶職業(yè)分布：行政事業(yè)單位 35%；科研教育單位25%；個體私營企業(yè) 40%。 車庫售價 1800 元 /㎡，商鋪一層售價臨健康路 14000 元 /㎡，臨人民路 27000元 /㎡，靠近主入口的 16500 元 /㎡，內(nèi)部不臨街均價在 8500 元 /㎡ —— 12500 元/㎡之間，二層均價在 3800 元 /㎡ —— 5000 元 /㎡之間，三層均價在 2500元 /㎡—— 3100 元 /㎡之間，四層均價為 2020 元 /㎡， 已 于 2020 年 8 月交房。 【金豐苑 三、大豐項(xiàng)目周邊主要案例分析 大豐市目前真正從產(chǎn)品本身出發(fā)，具備較先進(jìn)的規(guī)劃理念的個案屈指可數(shù)。 轄 17個鎮(zhèn)和一個港口經(jīng)濟(jì)區(qū)，從區(qū)位狀況來看，其 地處中國東部沿海開放帶， 從 屬上海經(jīng)濟(jì)區(qū)，受長江三角洲經(jīng)濟(jì)圈輻射，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的區(qū)位優(yōu)勢十分突出。為了保持房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，政府將繼續(xù)采取一系列措施，通過加強(qiáng)土地市場建設(shè)，壓縮房地產(chǎn)信貸，加快和完善房地產(chǎn)信息收集系統(tǒng)等，抑制部分地區(qū)增長過快的房地產(chǎn)投資，適當(dāng)控制房地產(chǎn)市場價格，防止泡沫經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生危害國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會安定。 56 年之內(nèi)如果國家不出現(xiàn)大的政策性調(diào)整，房地產(chǎn)市場還將會有 56年的高速發(fā)展時期。 大豐的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r可視為典型農(nóng)業(yè)化經(jīng)濟(jì)向工業(yè)化及第三產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)型階段，其經(jīng)濟(jì)指標(biāo)絕對值增長較快。 針對這些問題， 2020 年政府出臺了一些對我國房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展具有重大意義的政策。在商品住宅銷售中， 2020 年 1~11 月銷售面積為 億平方米，占同期竣工面積的 95%。全社會城鎮(zhèn)住宅建設(shè)累計完成投資年均增長 %。公司委托加拿大泛太平洋設(shè)計有限公司所設(shè)計的規(guī)劃方案已獲得大豐市政府批準(zhǔn)，該方案初步確定項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)如下： ①總用地面積： 公頃，合 340 畝。 二、報告編制依據(jù) 江蘇省大豐市市規(guī)劃局規(guī)劃方案； 國家建設(shè)部及江蘇省頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策； 現(xiàn)場勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料。 江蘇省大豐市新天地花園可行性研究報告 內(nèi) 容 提 要 本文通過對大豐市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 340 畝的國有拍賣地塊的開發(fā)經(jīng)營環(huán)境的市場調(diào)查分析，以及周邊主要同類競爭物業(yè)的比較后，依據(jù)大豐市和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)當(dāng)?shù)氐哪壳笆袌鰻顩r和對未來的預(yù)測，對項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)優(yōu)勢，對項(xiàng)目進(jìn)行了投資分析、財務(wù)評價和風(fēng)險分析，以期探討該地塊進(jìn)行住宅開發(fā)經(jīng)營的可能性。 對項(xiàng)目決策及 其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。 據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項(xiàng)目產(chǎn)品定位為中高檔次的住宅新區(qū)。 從供給情況看， 1998~2020年，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額年均增長 %。而從 2020 年1~11 月的竣工面積數(shù)據(jù)看，以上四類物業(yè)之間的比重分別為 %、 %、 10%和 %，得到進(jìn)一步優(yōu)化。在 2020 年的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，也還存在著或新出現(xiàn)了一些值得關(guān)注的結(jié)構(gòu)性矛盾及局部過熱問題 。大豐經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，工業(yè)經(jīng)濟(jì)不斷壯大，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)特色明顯，第三產(chǎn)業(yè)蓬勃興起，對外開放不斷加強(qiáng)，大豐社會全面進(jìn)步，城鎮(zhèn)建設(shè)步伐加 快，交通通訊日益發(fā)達(dá)，科教和各項(xiàng)社會事業(yè)欣欣向榮，是江蘇省首批文明城市。工業(yè)化的發(fā)展將極大的加速城 市化進(jìn)程 ， 城市化進(jìn)程正是人口、財富、人才、資本的橫向集中的過程，城市中心功能的進(jìn)一步完善，將會形成房地產(chǎn)市場向上的新的動力。 我國將把擴(kuò)大消費(fèi)作為擴(kuò)大內(nèi)需 的著力點(diǎn)，住房消費(fèi)也將繼續(xù)升溫。 全 市總面積 2367 平方公里，總?cè)丝?72萬。 綜上所述，鑒于該地區(qū)潛在的區(qū)位優(yōu)勢和明顯的成本優(yōu)勢決定了其經(jīng)濟(jì)將會進(jìn)入加速期，在可預(yù)見的將來其區(qū)域購買力將出現(xiàn)質(zhì)的飛躍，盡管目前其各項(xiàng)經(jīng) 濟(jì)指標(biāo)并不十分突出，但從房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)先導(dǎo)性、周期性等特性以及近期周邊地區(qū)一級市場價格上漲態(tài)勢來判斷，該區(qū)域房地產(chǎn)一、二級市場上漲空間將十分巨大。二期于 2020年 5 月開盤，平均價格為 1750元 /㎡，于 2020 年底交房， 現(xiàn)已基本售完 。 該案住宅樓房型面積 為二房 91~92 ㎡，三房 135~156 ㎡，于 2020 年 7 月開盤，平均價格為 1650 元 /㎡，住宅售價二層 1600元 /㎡，三四層 1780元 /㎡，目前 已 售 空 ，已于 2020 年 4月底交房。 客戶類型主要為國家行政企事業(yè)單位，科研教育單位，個體私營業(yè)主這幾種常規(guī)的住宅消費(fèi)類型。 （一）問卷調(diào)查的問題及匯總 對大豐市新的中心線商品房有投資購買 興趣的意向 65%表示有興趣購買， 25%表示可以考慮， 10%表示不買。 對建筑外立面顏色的選擇 50%希望是白色的， 35%希望是黃色的， 15%希望是紅色的。 1在購買商品房時，考慮哪些因素 70%主要考慮交通和環(huán)境因素， 60%主要考慮生活配套， 60%主要考慮地段， 50%主要考慮教育配套， 55%主要考慮房價和房型。 2希望小區(qū)有什么樣的保安服務(wù) 60%希望有 防盜、防火報警系統(tǒng)， 55%希望有中央呼叫系統(tǒng)和室內(nèi)求救報警系統(tǒng)， 45%希望有 24 小時電子巡更系統(tǒng)和單元入口防盜門。 二、 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點(diǎn) 本報告一、二、三部分對該項(xiàng)目作開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析時，已作了許多討論。 （ 3）項(xiàng)目公司企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)核心與公共關(guān)系狀態(tài)。 一、目標(biāo)市場定位 新天地花園雖位于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，但緊鄰市中心，這決定了主體目標(biāo)對象為大豐市的中高層消費(fèi)群。 總體上來說，新天地花園的規(guī)劃方案中建筑單體設(shè)計采用靈活的戶型和變化的立體效果。 “ S“型南北景觀軸線將六個組團(tuán)、中心綠化、中心廣場、會所及南北方向的人行次入口有機(jī)聯(lián)為一體，是小區(qū)內(nèi)部極富活力的，集景觀、運(yùn)動、休閑為一體的多功能交通活動空間。 每組團(tuán)內(nèi)建筑兩兩組合，形成鄰里單元，每單元內(nèi)均設(shè)有底層架空車庫及輔助用房。 建筑頂部為太陽能的設(shè)置留足空間，部分建筑底層設(shè)置 架空車庫，建筑間距均滿足 1： 的日照要求。 (如圖所示的社區(qū)配套方案 ) 6 小區(qū)的保安系統(tǒng)設(shè)有樓宇對講系統(tǒng)，周界安全防范系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；小區(qū)公共建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、中央背景音響系統(tǒng)、 LED 滾屏顯示系統(tǒng)。車行系統(tǒng)以“三軸一環(huán)”為骨架，形成六個組團(tuán)的獨(dú)立車行環(huán)道。 上述優(yōu)化建議僅僅是一個思路，設(shè)計人員在把握總體原則的前提下，可以有更多的突破。 根據(jù)對項(xiàng)目地塊的現(xiàn)狀分析，建議項(xiàng)目以地塊北部為突破口。 ④通過自主開發(fā)，公司可迅速依托項(xiàng)目的品牌提升企業(yè)形象，擴(kuò)大公司在江蘇省大豐市房地產(chǎn)業(yè)界的影響，為以后的項(xiàng)目開發(fā)打下良好的基礎(chǔ)。 建設(shè)投資 建設(shè)投資包括土地取得費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、小區(qū)配套費(fèi)用、道路、綠化費(fèi)用、項(xiàng)目研究、咨詢、規(guī)劃、設(shè)計費(fèi)用、各種稅費(fèi)、項(xiàng)目管理費(fèi)等項(xiàng)目。 各種配套規(guī)費(fèi) 根據(jù)與大豐市開發(fā)區(qū)管委會協(xié)議確 定綜合配套規(guī)模按 50 元 /㎡計，包括建筑 設(shè)施配套費(fèi)、人防費(fèi)、墻改費(fèi)、扶散費(fèi)、再就業(yè)基金，建管費(fèi)、地方教育附加費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、預(yù)銷售證管理費(fèi)等費(fèi)用，總費(fèi)用為 1557 萬元。 項(xiàng)目總投資 上述建設(shè)投資、建設(shè)期利息二項(xiàng)相加，即為項(xiàng)目總投資，共計 38044 萬元。具體見表七：《項(xiàng)目投資計劃和資金籌措表》。 新天地花園項(xiàng)目中包括公寓式住宅、小高層住宅、車庫以及幼兒園、會 所等公建項(xiàng)目。 ②銷售成本含廣告費(fèi)、人員工資、辦公費(fèi)等，按銷售收入 %計取。 一、項(xiàng)目盈虧平衡分析 項(xiàng)目盈虧平衡分析包括項(xiàng)目經(jīng)營收入保本點(diǎn)和項(xiàng)目經(jīng)營成本點(diǎn)分析。但仍有一些不確定性因素帶來的風(fēng)險。 鑒于上述原因，首期項(xiàng)目的建設(shè)過程中，小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)最好同步進(jìn)行，讓購房者對本項(xiàng)目有足夠的信心。 三、項(xiàng)目具有的突出優(yōu)勢 ?新天地花園的潛在需求量大。 嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，積極推廣標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計； 及時對工程進(jìn)度進(jìn)行偏差分析以調(diào)整后續(xù)工作； 按照工程質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)在工程各個階段進(jìn)行工程質(zhì)量管理。項(xiàng)目的投資回報率約 %。 1期建成 建筑密度 容積率 年營業(yè)收入 單位： 萬 元人民幣 年創(chuàng)稅 單位：萬元。急需擴(kuò)大企業(yè)經(jīng)營場地。各項(xiàng)現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施 和城市配套功能日益完善 。項(xiàng)目建設(shè)期為一年半（ 18月）。在市區(qū)內(nèi)因環(huán)境污染嚴(yán)重，噪聲擾民，常常受市區(qū)管理部門要求整改。 ：采用社會公開招標(biāo)，經(jīng)考察后擇優(yōu)聘請一家聲譽(yù)好，在沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)有成功管理工業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)的大型專業(yè)物業(yè)管理公司，按行業(yè)歸類把入園企業(yè)