【正文】 第二章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析 一、 2020 年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸 2020 年 112 月房地產(chǎn)共開發(fā)完成投資 億元，同比增長(zhǎng) %；開發(fā)到位資金 億元，同比增長(zhǎng) %；購(gòu)置土地面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；土地開發(fā)面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；商品房施工面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；商品房銷售面積為 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；商品房銷售價(jià)格 2379 元 /平方米，同比增 長(zhǎng) %。其中，銷售面積增幅為 32%，竣工面積增幅為 29%，銷售面積增幅大于同期竣工面積增幅 3 個(gè)百分點(diǎn)，這表明空置矛盾正在得到緩解。 2020 年全市預(yù)期完成預(yù)計(jì)全年實(shí)現(xiàn) 億元，同比增長(zhǎng) %；原口徑財(cái)政收入 億元，剔除出口退稅、免抵調(diào)庫(kù)增值稅和農(nóng)業(yè)稅下調(diào)部分，實(shí)際完成收入 ，同口徑增長(zhǎng) %；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 7307 元、農(nóng)民人均純收入 5020 元，同比分別增長(zhǎng) 10%、 %； 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)比例調(diào)整為 29∶ ∶ ；再次躋身全國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力百?gòu)?qiáng)縣（市）行列。 公積金歸集、商業(yè)銀行住房貸款的有力支持 房地產(chǎn)融資多元化發(fā)展 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)日益加強(qiáng)房地產(chǎn)基金的關(guān)注與需求，國(guó)外房地產(chǎn)基金紛紛醞釀在國(guó)內(nèi)建立基金市場(chǎng)，都將對(duì)房地產(chǎn)基金的建立產(chǎn)生積極的促動(dòng)作用。以下將 對(duì)該市的幾個(gè)代表個(gè)案進(jìn)行簡(jiǎn)析。 現(xiàn)有 80%商鋪對(duì)外營(yíng)業(yè)，已初步形成商業(yè)圈。 對(duì)開發(fā)區(qū)房?jī)r(jià)的預(yù)期 50%希望價(jià)格范圍在 14001600 元 /㎡； 40%希望價(jià)格范圍在 16001800元 /㎡； 10%的人 希望價(jià)格范圍在 18002020 元 /㎡。 1對(duì)綠化形式的選擇 45%希望是草坪， 20%希望是樹木， 35%希望是花草灌木。 （ 1）項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期幾年內(nèi)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)大“勢(shì)”。 二、產(chǎn)品定位 根據(jù)對(duì)項(xiàng)目周邊環(huán)境及物業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查分析，將項(xiàng)目定位為中高檔次，這是基于激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)狀況以及項(xiàng)目所處 的環(huán)境和區(qū)位為前提而作出的明智決策 ,主要原因是 : ； ； ；。 “一環(huán)“是指沿基地周邊的環(huán)形車行道路，便捷、高效地將小區(qū)的交通系統(tǒng)組織起來(lái)，形成完整的小區(qū)空間構(gòu)架。 戶型設(shè)計(jì)多樣化，包括平面布局的多樣化，建筑面積規(guī)模大小多變、房型設(shè)計(jì)的多樣化（平面、復(fù)式），物業(yè)檔次的多樣化（多層小洋樓、小高層、別墅）等。人行系統(tǒng)以中心綠化沿水景觀步道為骨架，可至每鄰里單元，人行步道兼有休閑、運(yùn)動(dòng)之功能，與車行完全分開，以創(chuàng)造出安全、舒適的步行空間。②從規(guī)劃方面考慮，該區(qū)域具有相對(duì)獨(dú)立性，可作為一個(gè)獨(dú)立的項(xiàng)目看待。 （ 2）各種稅費(fèi)按江蘇省大豐市目前的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取。 三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)面向市場(chǎng)，進(jìn)行分期開發(fā)，并隨時(shí)根據(jù)市場(chǎng)變化，不斷地調(diào)整項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度。 公建項(xiàng)目中，部分為非經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，如物業(yè)管理辦公室、變電站，部分為收益較少的物業(yè)，且要投入一定的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，如幼兒園、會(huì)所。 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本保本點(diǎn) 項(xiàng)目保本開發(fā)經(jīng)營(yíng)成本 =40322 萬(wàn)元，保本點(diǎn) =81897/40322=203% 即項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)成本達(dá)到預(yù)測(cè)成本的 203%，項(xiàng)目處 于盈虧平衡狀態(tài)。 企業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)包括經(jīng)營(yíng)不善、銷售不力、管理水平低下等方面。 總用地 280 畝，總建筑面積 188800 M2，引進(jìn) 30— 60 家贛南中小企業(yè)落戶贛州發(fā)展 ?，F(xiàn)轄四個(gè)鎮(zhèn)、一個(gè)街道辦事處，轄區(qū)面積約 219平方公里，常住人口約 26 萬(wàn)。 項(xiàng)目建 54 棟叁層標(biāo)準(zhǔn)廠房和 4 棟綜合樓，一棟辦公大樓， 1棟商務(wù)樓， 1 年內(nèi)建成。市區(qū)企業(yè)沒法規(guī)范管理，一些證照也無(wú)法辦理，但又還在經(jīng)營(yíng)，也讓國(guó)家稅收規(guī)費(fèi)造成流失嚴(yán)重。目前市區(qū)內(nèi)尚有400500家規(guī)模不大的小作坊或 工廠，行業(yè)主要是食品行業(yè)、代工行業(yè)、日用品生產(chǎn)行業(yè)、規(guī)模較小的稀土和冶金行業(yè)。全區(qū)共有各類企業(yè) 163 家，其中外資企業(yè) 22 家。 指標(biāo)類型 指標(biāo)數(shù)值 備 注 項(xiàng)目規(guī)劃用地 280畝（ 萬(wàn)） 單位：平方米。 五、項(xiàng)目實(shí)施的難點(diǎn) 本項(xiàng)目實(shí)施的難點(diǎn)： 項(xiàng)目規(guī)模較大，時(shí)間較緊，開發(fā)過程中各方面工作協(xié)調(diào)難度大； 項(xiàng)目的定位主題有一定難度，盡管設(shè)計(jì)工作一經(jīng)完成，其定位也就相應(yīng)確定，但在實(shí)施過程中仍需根據(jù)具體情況不斷完善； 房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，項(xiàng)目公司需建立一支高素質(zhì)的營(yíng)銷 隊(duì)伍，或采取全權(quán)委托中介代理銷售的方式。并隨著新天地地區(qū)發(fā)展、各項(xiàng)設(shè)施的興建，將大大促進(jìn)項(xiàng)目所在地區(qū)周邊環(huán)境的改善，促使目標(biāo)顧客量的增加，密切注意目標(biāo)顧客群的變化，跟蹤調(diào)查，作出應(yīng)變。 其中： 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ NPV） = 萬(wàn)元 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ IRR） =% 由上述計(jì)算可知，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ NPV） 0，表明項(xiàng)目利潤(rùn)率超過基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，具有財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ IRR） =%，且水平較高，表明項(xiàng)目具有盈利能力。 隨著工程的動(dòng)工，項(xiàng)目環(huán)境及內(nèi)部設(shè)施達(dá)到一定程度并有一定的氛圍后， 盡快辦理《房屋預(yù)售許可證》，并開盤預(yù)售。 建設(shè)期利息 建設(shè)期利息按動(dòng)態(tài)計(jì)算，考慮到工程的分期滾動(dòng)開發(fā)，后續(xù)工程的資金籌措可通過預(yù)售房款和租金來(lái)實(shí)現(xiàn)。經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資為38044 萬(wàn)元人民幣。該項(xiàng)目開發(fā)總建筑面積達(dá) 萬(wàn) M2，預(yù)計(jì)總投資約 4 億元人民幣左右，如此大規(guī)模的投資，一次性開發(fā)資金籌取難度較大。 五、 道路交通設(shè)計(jì) 結(jié)合小區(qū)“三軸一環(huán)六組團(tuán)”的規(guī)劃 結(jié)構(gòu)，形成小區(qū)完整的交通道路骨架。做到功能分區(qū)明確，流線清晰，污凈分離，并特別設(shè)置二代居、子孫戶房型為樓盤的銷售提供多樣選擇。 “中心綠化”是利用原有水系，形成完整內(nèi)庭水景綠化，將中心綠化、組團(tuán)綠化，以及道路綠化有機(jī)統(tǒng)一起來(lái)，避免綠化的分散，從而提高綠化的使用價(jià)值，再點(diǎn)綴以低層的別墅及會(huì)所等建筑，使得綠化、水面、建筑相映生輝。 （ 4） 2020 年南翔路拓寬和鹽通高速建成通車將牢固確立項(xiàng)目所在區(qū)域的優(yōu)勢(shì)和不可替代性，新天地花園銷售將適逢其時(shí)。 經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)是外部市場(chǎng)、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢(shì)與企業(yè)本身優(yōu)勢(shì)的結(jié)合。 1對(duì)陽(yáng)臺(tái)造型的選擇 60%希望是弧形， 40%希望是方形。 隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、收入增加， 2020 年起大豐市的房地產(chǎn)將會(huì)迎來(lái)一個(gè)蓬勃健康發(fā)展的階段?？傉嫉孛娣e ㎡，總建筑面積 61500 ㎡， 其中住宅建筑面積 15000 ㎡，商業(yè)建筑面積 35100 ㎡，辦公建筑面積 10000 ㎡，住宅總戶數(shù)為 102 戶。 二、區(qū)域分析 本項(xiàng)目位于江蘇省大豐市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，占地 340 畝，東臨規(guī)劃中的城市中軸線 —— 常新路，南接城市交通干道南翔路。 三、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析 國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的影響 江蘇省大豐市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好 全國(guó)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育發(fā)展情況良好 展望 2020 年 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)將沿著通過規(guī)范而求得可持續(xù)發(fā)展之路前進(jìn)?！锻ㄖ诽岢鲆?“ 努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價(jià)格基本穩(wěn)定 ” ，這將是今后若干年里中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本要求。居民購(gòu)房能力的變化及購(gòu)買力結(jié)構(gòu)的變化已成為決定商品住宅開發(fā)的根本力量。 根據(jù)江蘇省大豐市市規(guī)劃局的要求，該地塊的主要用途是住宅用地，容積率不超過 ，建筑密度不大于 40%，綠化率 大等于 30%。經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi) 部收益率 %，因此項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性。 2020 年房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起了巨大的推動(dòng)作用，同時(shí)高速發(fā)展的國(guó)民經(jīng)濟(jì)、不斷提高的居民收入水平以及改善居住條件的潛在巨大需求，也成為支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的基礎(chǔ)力量。從價(jià)格走勢(shì)看，商品房銷售價(jià)格穩(wěn)中有升，平均銷售價(jià)格由 1997 年的每平方米 元，提高到 2020 年的 元。 到 2020 年，全市力爭(zhēng) GDP達(dá)到 300 億元，人均超過 5000 美元，財(cái)政收入達(dá)到 15 億元，均比 2020 年翻兩番以上，率先全面建成小康社會(huì)；到 2020 年， GDP 達(dá)到 600 億元，人均超過 10000 美元，比 2020年翻三番，財(cái)政收入達(dá)到 60 億元，比 2020 年翻四番，全市總體上實(shí)現(xiàn)基本現(xiàn)代化。預(yù)計(jì)2020 年，隨著中國(guó)市場(chǎng)的逐步國(guó)際化，地產(chǎn)信托和房地 產(chǎn)基金等融資方式將得到進(jìn)一步的拓展。 【國(guó)泰花園】 本項(xiàng)目位于黃海路、建工巷，距離市政府不逾百米，是傳統(tǒng)的城市中心地帶。 【匯金購(gòu)物公園】 該案緊靠人民路，位于名都廣場(chǎng)的斜對(duì)面，開發(fā)商是浙江 公司，朝人民路入口處有部分三層商鋪，靠大華路為寫字樓，一層為商鋪，其余內(nèi)部多為三層商鋪，部分為兩層，朝人民路商鋪一、二、三層一起賣，并且二、三層為大通間，三層不計(jì)價(jià)，背面商鋪只單買一層，銷售價(jià)格以人民路為最高點(diǎn)，往內(nèi)遞減。 對(duì)付款方式的選擇 25%的人選擇一次性付款； 75%的人選擇分期付款方式，并向銀行按揭貸款。 1喜歡的環(huán)境景觀要素 40%希望有噴泉、花壇， 25%希望有雕塑和圍廊， 20%希望有景觀、水池。 ①國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)處于上升繁榮期，恰恰是本項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)期。 代的優(yōu)勢(shì)。 南翔路西接鹽通高速公路，是進(jìn)出城市交通干道。 【 多層公寓 】 三房二廳二衛(wèi) 建筑面積 ㎡ 占 % 三房二廳一衛(wèi) 建筑面積 ㎡ 占 % 二房二廳一衛(wèi) 建筑面積 ㎡、 ㎡ 共占 % 【 小高層公寓 】 三 房二廳二衛(wèi) 建筑面積 ㎡、 ㎡ 共占 % 四房三廳三衛(wèi) 建筑面積 ㎡ 占 % 四房二廳二衛(wèi) 建筑面積 ㎡ 占 % 頂層躍層 建筑面積 ㎡、 ㎡、 ㎡ 共占 % 【 聯(lián)體別墅 】 建筑面積 ㎡ 占 % 建筑面積 ㎡ 占 % 三、小區(qū)配套設(shè)施建議 交通狀況為影響居民購(gòu)房決策的一個(gè)重要因素，鑒于本項(xiàng)目所處區(qū)位的交通狀況不佳，建議公司引進(jìn)公交線路至小區(qū)，公司也可委托未來(lái)的物業(yè)管理公司辦理住戶上下班和小孩往返學(xué)校的交通工具。 六、綠化景觀設(shè)計(jì) 小區(qū)綠化設(shè)計(jì)采取中西結(jié)合，建筑、環(huán)境相交融的手法。 自主開發(fā)。 （ 3）整個(gè)項(xiàng)目 按中、高水平計(jì)算。 由于項(xiàng)目投資費(fèi)用和建筑總面積較大，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，建議將整個(gè)項(xiàng)目 分成三期，依次由北到南逐次開發(fā)（公建中心放在第一期），整個(gè)項(xiàng)目從 2020年 1 月開始，至 2020 年 8月結(jié)束，歷時(shí)近 6年，項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃詳見表四。故公建項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收入本報(bào)告中均未考慮。實(shí)際上項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)在開發(fā)經(jīng)營(yíng)各階段是不同的，這是按照計(jì)算期平均狀態(tài)計(jì)算的結(jié)果。因此，項(xiàng)目公司對(duì)本項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)選擇、產(chǎn)品定位選擇，資金籌措選擇、開發(fā)方式選 擇、營(yíng)銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達(dá)成共識(shí)，且在具體實(shí)施的各個(gè)環(huán)節(jié)中能否準(zhǔn)確到位就顯得十分重要。 項(xiàng)目土地成本為 萬(wàn)元人民幣、基礎(chǔ)工程建 設(shè)總投資 萬(wàn)元人民幣。區(qū)內(nèi)設(shè)有贛州出口加工區(qū)、贛州香港工業(yè) 園、國(guó)家科技興貿(mào)創(chuàng)新基地、贛州綜合物流園區(qū)、臺(tái)資企業(yè)轉(zhuǎn)移承接基地和江西省鎢、稀土產(chǎn)業(yè)基地。 標(biāo)準(zhǔn)廠房鋼 筋混泥土框架結(jié)構(gòu)，每棟 3000 平方，總層高 15米，前后四開門，兩間樓梯，一部貨梯，前后 15 米間距道路， 水電設(shè)施完善，污水處理設(shè)施到位，地面采用 C20水泥鋪設(shè)，樓面設(shè)計(jì) 2 噸 /平方，適合較重型設(shè)備使用及大型車輛通過，柱子與柱子之間間距橫向 7米，縱向 8米，屋面和墻面采用環(huán)保保溫建筑材料，窗戶采用雙層真空玻璃。能通過本項(xiàng)目將市區(qū)的小企業(yè)引入工業(yè)園內(nèi)，即能解決了市區(qū)噪聲和消防安全隱患，擴(kuò)大創(chuàng)業(yè)者的發(fā)展空間，又能增加財(cái)政稅收。 、動(dòng)員市區(qū)內(nèi)的中小企業(yè)退城入園。經(jīng)過幾年的努力，在為投資者創(chuàng)造良好投資環(huán)境方面不遺余力、誠(chéng)信踏實(shí)的形象已贏得廣大客商的高度贊譽(yù)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持了持續(xù)增長(zhǎng)的勢(shì)頭，并已形成制 鞋 、新材料、機(jī)械制造、生物制藥和食品等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，培育了華堅(jiān)國(guó)際鞋城有限公司、華夏金屬線制品 有限公司、金蘋果農(nóng)業(yè)有限公司、美園畜牧有限公司、三通新材料有限公司等支柱型企業(yè)。同時(shí)，也為小規(guī)模企業(yè)的發(fā)展找到了一條出路。（有在建的鹽通高速） 四、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較小 本項(xiàng)目屬大面積、大規(guī)模開發(fā)、無(wú)拆遷負(fù)擔(dān)，土地開發(fā)使用權(quán)取得費(fèi)用相對(duì)較低，且在開發(fā)運(yùn)作過程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，只要在實(shí)施中輔以全過程科學(xué)決策控制，應(yīng)能穩(wěn)獲預(yù)期投資收益。但是本項(xiàng)目仍須在同檔、差異、變化中體現(xiàn)個(gè)性以謀求市場(chǎng)。 六、項(xiàng)目現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 項(xiàng)目全部資金的現(xiàn)金流量表（表八） 財(cái)務(wù) 凈現(xiàn)值（ NPV）與財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ IRR） 根據(jù)表八可計(jì)算出全