【正文】 在市區(qū)內(nèi)因環(huán)境污染嚴(yán)重，噪聲擾民，常常受市區(qū)管理部門要求整改。各項(xiàng)現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施 和城市配套功能日益完善 。 1期建成 建筑密度 容積率 年?duì)I業(yè)收入 單位： 萬(wàn) 元人民幣 年創(chuàng)稅 單位：萬(wàn)元。 嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，積極推廣標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)； 及時(shí)對(duì)工程進(jìn)度進(jìn)行偏差分析以調(diào)整后續(xù)工作； 按照工程質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)在工程各個(gè)階段進(jìn)行工程質(zhì)量管理。 鑒于上述原因，首期項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中，小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)最好同步進(jìn)行，讓購(gòu)房者對(duì)本項(xiàng)目有足夠的信心。 一、項(xiàng)目盈虧平衡分析 項(xiàng)目盈虧平衡分析包括項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入保本點(diǎn)和項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本點(diǎn)分析。 新天地花園項(xiàng)目中包括公寓式住宅、小高層住宅、車庫(kù)以及幼兒園、會(huì) 所等公建項(xiàng)目。 項(xiàng)目總投資 上述建設(shè)投資、建設(shè)期利息二項(xiàng)相加，即為項(xiàng)目總投資，共計(jì) 38044 萬(wàn)元。 建設(shè)投資 建設(shè)投資包括土地取得費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、小區(qū)配套費(fèi)用、道路、綠化費(fèi)用、項(xiàng)目研究、咨詢、規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)用、各種稅費(fèi)、項(xiàng)目管理費(fèi)等項(xiàng)目。 根據(jù)對(duì)項(xiàng)目地塊的現(xiàn)狀分析，建議項(xiàng)目以地塊北部為突破口。車行系統(tǒng)以“三軸一環(huán)”為骨架，形成六個(gè)組團(tuán)的獨(dú)立車行環(huán)道。 建筑頂部為太陽(yáng)能的設(shè)置留足空間，部分建筑底層設(shè)置 架空車庫(kù)，建筑間距均滿足 1： 的日照要求。 “ S“型南北景觀軸線將六個(gè)組團(tuán)、中心綠化、中心廣場(chǎng)、會(huì)所及南北方向的人行次入口有機(jī)聯(lián)為一體，是小區(qū)內(nèi)部極富活力的，集景觀、運(yùn)動(dòng)、休閑為一體的多功能交通活動(dòng)空間。 一、目標(biāo)市場(chǎng)定位 新天地花園雖位于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，但緊鄰市中心，這決定了主體目標(biāo)對(duì)象為大豐市的中高層消費(fèi)群。 二、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn) 本報(bào)告一、二、三部分對(duì)該項(xiàng)目作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析時(shí)，已作了許多討論。 1在購(gòu)買商品房時(shí)，考慮哪些因素 70%主要考慮交通和環(huán)境因素， 60%主要考慮生活配套， 60%主要考慮地段， 50%主要考慮教育配套， 55%主要考慮房?jī)r(jià)和房型。 （一）問(wèn)卷調(diào)查的問(wèn)題及匯總 對(duì)大豐市新的中心線商品房有投資購(gòu)買 興趣的意向 65%表示有興趣購(gòu)買， 25%表示可以考慮， 10%表示不買。 該案住宅樓房型面積 為二房 91~92 ㎡，三房 135~156 ㎡，于 2020 年 7 月開(kāi)盤，平均價(jià)格為 1650 元 /㎡，住宅售價(jià)二層 1600元 /㎡，三四層 1780元 /㎡，目前 已 售 空 ，已于 2020 年 4月底交房。 綜上所述，鑒于該地區(qū)潛在的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和明顯的成本優(yōu)勢(shì)決定了其經(jīng)濟(jì)將會(huì)進(jìn)入加速期，在可預(yù)見(jiàn)的將來(lái)其區(qū)域購(gòu)買力將出現(xiàn)質(zhì)的飛躍，盡管目前其各項(xiàng)經(jīng) 濟(jì)指標(biāo)并不十分突出，但從房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)先導(dǎo)性、周期性等特性以及近期周邊地區(qū)一級(jí)市場(chǎng)價(jià)格上漲態(tài)勢(shì)來(lái)判斷，該區(qū)域房地產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)上漲空間將十分巨大。 我國(guó)將把擴(kuò)大消費(fèi)作為擴(kuò)大內(nèi)需 的著力點(diǎn)，住房消費(fèi)也將繼續(xù)升溫。大豐經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，工業(yè)經(jīng)濟(jì)不斷壯大，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)特色明顯，第三產(chǎn)業(yè)蓬勃興起，對(duì)外開(kāi)放不斷加強(qiáng)，大豐社會(huì)全面進(jìn)步，城鎮(zhèn)建設(shè)步伐加 快，交通通訊日益發(fā)達(dá)，科教和各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)欣欣向榮，是江蘇省首批文明城市。而從 2020 年1~11 月的竣工面積數(shù)據(jù)看，以上四類物業(yè)之間的比重分別為 %、 %、 10%和 %，得到進(jìn)一步優(yōu)化。 據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項(xiàng)目產(chǎn)品定位為中高檔次的住宅新區(qū)。 江蘇省大豐市新天地花園可行性研究報(bào)告 內(nèi) 容 提 要 本文通過(guò)對(duì)大豐市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 340 畝的國(guó)有拍賣地塊的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的市場(chǎng)調(diào)查分析，以及周邊主要同類競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的比較后，依據(jù)大豐市和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)當(dāng)?shù)氐哪壳笆袌?chǎng)狀況和對(duì)未來(lái)的預(yù)測(cè)，對(duì)項(xiàng)目的可行性與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見(jiàn)，并結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)優(yōu)勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了投資分析、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)分析，以期探討該地塊進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的可能性。公司委托加拿大泛太平洋設(shè)計(jì)有限公司所設(shè)計(jì)的規(guī)劃方案已獲得大豐市政府批準(zhǔn)，該方案初步確定項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)如下： ①總用地面積： 公頃，合 340 畝。在商品住宅銷售中， 2020 年 1~11 月銷售面積為 億平方米，占同期竣工面積的 95%。 大豐的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r可視為典型農(nóng)業(yè)化經(jīng)濟(jì)向工業(yè)化及第三產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)型階段，其經(jīng)濟(jì)指標(biāo)絕對(duì)值增長(zhǎng)較快。為了保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，政府將繼續(xù)采取一系列措施，通過(guò)加強(qiáng)土地市場(chǎng)建設(shè)，壓縮房地產(chǎn)信貸，加快和完善房地產(chǎn)信息收集系統(tǒng)等，抑制部分地區(qū)增長(zhǎng)過(guò)快的房地產(chǎn)投資，適當(dāng)控制房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，防止泡沫經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生危害國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)安定。 三、大豐項(xiàng)目周邊主要案例分析 大豐市目前真正從產(chǎn)品本身出發(fā)，具備較先進(jìn)的規(guī)劃理念的個(gè)案屈指可數(shù)。 車庫(kù)售價(jià) 1800 元 /㎡，商鋪一層售價(jià)臨健康路 14000 元 /㎡，臨人民路 27000元 /㎡，靠近主入口的 16500 元 /㎡，內(nèi)部不臨街均價(jià)在 8500 元 /㎡ —— 12500 元/㎡之間，二層均價(jià)在 3800 元 /㎡ —— 5000 元 /㎡之間，三層均價(jià)在 2500元 /㎡—— 3100 元 /㎡之間，四層均價(jià)為 2020 元 /㎡， 已 于 2020 年 8 月交房。 對(duì)住宅形式的選擇 30%的人選擇多層； 40%的人選擇小高層； 30%的人選擇聯(lián)體別墅?？傮w上人們都希望小區(qū)周邊交通、生活配套、教育配套比較完善，因此對(duì)這些因素考慮的多一點(diǎn)?，F(xiàn)對(duì)該項(xiàng)目真正的、突出于新天地住宅市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)集中如下。 消費(fèi)群界定 （ 1）行政事業(yè)單位和科研教育單位人士； （ 2）民營(yíng)或私營(yíng)企業(yè)家或個(gè)體老板； （ 3）來(lái)大豐市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)投資的企業(yè)人士及其管理人員； （ 4）富裕居民購(gòu)房和二次換房的需要； 年齡判斷在 30－ 45 歲 購(gòu)買目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。兩條縱向軸線，將紅花中心河古 杏林風(fēng)景帶的景觀有機(jī)引入小區(qū)深處，結(jié)合常新路的兩個(gè)主入口，使道路交通、景觀緊密結(jié)合。 在建筑材料方面，大量采用新材料、新產(chǎn)品，據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，在已建成或正在建成具有“后小康時(shí)代”特征的住房中，新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)的采用率，外墻材料為 60%，屋面保溫防水材料為 90%，管線集中綜合布置為 40%。車行可至每鄰里單元，同時(shí)構(gòu)成每組團(tuán)的獨(dú)立消防環(huán)道。其依據(jù)有：①地塊北面緊靠老城區(qū)，交通條件相對(duì)較好，宣傳也更為方便。 建設(shè)投資估算依據(jù)： （ 1）整個(gè)項(xiàng)目從 2020 年 1 月開(kāi)始， 2020 年 8 月底全面完成。詳見(jiàn)表一《項(xiàng)目總投資估算表》。其中，前者采用銷售形式，公建項(xiàng)目可采用銷售或出租，或自行經(jīng)營(yíng)等多種形式，為測(cè)算方便，本報(bào)告在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)估算時(shí)，所有公建項(xiàng)目以自行經(jīng)營(yíng)考慮。 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入保本點(diǎn)分析 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本 =38044/(%)=40322(萬(wàn)元 )，保本點(diǎn) =40322/81897=% 即銷售收入達(dá)預(yù)測(cè)收入的 %時(shí)，項(xiàng)目處于盈虧平衡狀態(tài)。同時(shí)，在首期項(xiàng)目的預(yù)售中，可適當(dāng)加大營(yíng)銷費(fèi)用的比重，以發(fā)動(dòng)銷售宣傳的強(qiáng)力攻勢(shì)。 《贛南返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)園》可行性研究報(bào)告 目 錄 第一章 項(xiàng)目總論 第二章 項(xiàng)目背景 范圍 第三章 項(xiàng)目建設(shè)條件 第四章 項(xiàng)目工程建設(shè)方案 第五章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 第六章 投資估算 第七章 融資方案 第八章 財(cái)務(wù)分析 論 第九章 風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策 第十章 項(xiàng)目節(jié)能、環(huán)保與安全生產(chǎn) 第十一章 研究結(jié)論與建議 第一章 項(xiàng)目總論 項(xiàng)目暫定名稱：贛州返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)園（ 1期） 開(kāi)發(fā)商：贛州新世界貿(mào)易有限公司 公司法定代表人：李鵬華 贛州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì) 贛州新世界貿(mào)易有限公司項(xiàng)目發(fā)展部 贛州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)香港工業(yè)園 根據(jù)市政府有關(guān)文件精神，在市政府的統(tǒng)一規(guī)劃下，擬在贛州開(kāi)發(fā)區(qū)建造現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)廠房工業(yè)小區(qū)，由開(kāi)發(fā)區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，我公司負(fù)責(zé)招商，一年內(nèi)建成投產(chǎn)，建成 54幢現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)廠房和六棟現(xiàn)代化綜合辦公大樓 。所得稅按 15%測(cè)算 投資回報(bào)率 投資回收期 單位：年 第二章 項(xiàng)目背景 贛州開(kāi)發(fā)區(qū)位于江西省南部，地處贛州市西城區(qū)，為省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)。 第四章 項(xiàng)目工程建設(shè)方案 香港工業(yè)園總開(kāi)發(fā)面積約 50平方公里，分南北兩區(qū)開(kāi)發(fā)，其中北區(qū)規(guī)劃面積約 21平方公里 ,承載一類、二類工業(yè)項(xiàng)目，四周界址 為：東至文峰北路，南接西城區(qū) 核心 工業(yè)園一、二期，西側(cè)、北側(cè)以廈蓉高速公路為界；南區(qū)規(guī)劃面積約 29平方公里，承載一類工業(yè)項(xiàng)目及居住、商業(yè)等配套設(shè)施，四周界址為：東接創(chuàng)新區(qū)，南至南康市潭口鎮(zhèn)，西側(cè)、北側(cè)至章江 。但去工業(yè)園又因工業(yè)園投資規(guī)模要求嚴(yán)格，難以進(jìn)入。因資金技術(shù)、規(guī)模都處于起步級(jí)段。 贛州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)交通 、區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯， 105 國(guó)道、 323 國(guó)道、贛粵高速公路、京九鐵路連南接北，昆廈高速公路貫穿東西，黃金機(jī)場(chǎng)近在咫尺。下同 項(xiàng)目建筑面積 項(xiàng)目 投資總額 單位： 萬(wàn) 元人民幣，下同 其中： 項(xiàng)目土地投資 基礎(chǔ)工程建設(shè)投資 工業(yè)園 設(shè)備投資 項(xiàng)目建設(shè)周期 單位：年。 六、強(qiáng)化項(xiàng)目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度控制 注重對(duì)可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測(cè)與防范對(duì)策，以保證項(xiàng)目按期完成。 項(xiàng)目 的資本風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目的籌資計(jì)劃中，絕大部分資金是通過(guò)銷售收入來(lái)實(shí)現(xiàn)，即上期銷售收入用于下一期項(xiàng)目投資，如果這一計(jì)劃不能實(shí)現(xiàn)，整個(gè)項(xiàng)目將比較困難；反之，如果所超額完成計(jì)劃，將促使整個(gè)項(xiàng)目順利完成。 第九章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析 本章擬對(duì)新天地花園項(xiàng)目進(jìn)行盈虧平衡分析、敏感性分析，以測(cè)度其開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，然后對(duì)項(xiàng)目運(yùn) 作中的主要風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定性研究并提出相應(yīng)對(duì)策。 第八章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)狀況分析 本章對(duì)新天地花園項(xiàng)目銷售分期計(jì)劃作出安排，估算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)收入、成本、利潤(rùn)、投資利潤(rùn)，并計(jì)算項(xiàng)目資金現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。項(xiàng)目的總利息為 1557 萬(wàn)元 ，具體計(jì)算見(jiàn)項(xiàng)目投資計(jì)劃和資金籌措表（表七 ） 。 詳見(jiàn)表一：《項(xiàng)目總投資估算表》，更詳細(xì)的投資計(jì)劃可能隨設(shè)計(jì)及實(shí)施的改變而調(diào)整。同 時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的變幻莫測(cè)決定著其風(fēng)險(xiǎn)也較大，分期實(shí)施有利于根據(jù)市場(chǎng)需求變化及時(shí)調(diào)整物業(yè)功能，重新定位，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。 交通設(shè)計(jì)以安全、便捷為宗旨，分為人行與車行二個(gè)系統(tǒng)，力爭(zhēng)人車分流。 住宅外觀設(shè)計(jì)采用目前流行的歐式風(fēng)格，色彩以簡(jiǎn)潔明快為主，并在陽(yáng)臺(tái)、天溝、局部墻等細(xì)部以其他色彩點(diǎn)綴，做到統(tǒng)一中有變化。 “三軸“是指橫貫小區(qū)南北的” S“型景觀軸線及垂直于常新路的兩條縱向景觀軸線，它將小區(qū)分成完整獨(dú)立的六個(gè)組團(tuán)。 第五章 項(xiàng)目定位 面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長(zhǎng)、短目標(biāo)兼顧，為實(shí)施品牌戰(zhàn)略，在本項(xiàng)目定位時(shí)，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設(shè)施，人文文化等各種因素綜 合考慮。 經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目個(gè)性以后，即成為在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)、競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)、賣點(diǎn)。 1對(duì)小區(qū)采用哪種供氣方式 85%希望是管道煤氣， 15%是瓶裝液化氣。 四、 消費(fèi)者調(diào)查分析 為了使本項(xiàng)目更適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展，滿足大豐市當(dāng)?shù)鼐用竦馁?gòu)房要求，我們對(duì)大豐市部分市民進(jìn)行了關(guān)于住宅消費(fèi)的市場(chǎng)調(diào)研。 名都廣場(chǎng)，分為南、北、中三大區(qū)塊，西南臨河為高檔住宅區(qū)，中區(qū)是大型市民綠化廣場(chǎng)，大片綠地、噴泉水池與休閑步道座椅等公共設(shè)施，東南及北區(qū)為商業(yè)區(qū)，以一條精品化商業(yè)步行街南北貫通，是大豐黃金商業(yè)橋頭堡的綜合性現(xiàn)代商業(yè)中心。地塊規(guī)整，基建配套（水、 電、氣、污）系統(tǒng)完善，基地西靠經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)核心地塊，東臨大豐市各行政單位，潛在客戶群體較為廣泛，這是該項(xiàng)目顯而易見(jiàn)的優(yōu)勢(shì)。 2020年，房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)按 “ 三個(gè)基本 ” 的要求保持快速發(fā)展勢(shì)頭。 二、 江蘇省 大豐市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 經(jīng)濟(jì)狀況 大豐地處中國(guó)東部沿海開(kāi)放帶，屬上海經(jīng)濟(jì)區(qū)，受長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)圈輻射，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分突出。從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及市場(chǎng)平衡情況看，商品住宅完成投資占房地產(chǎn)投資的比重由 1997 年的 %提高到 2020 年的%； 2020 年，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額中商品住宅、辦公用房、商業(yè)用房和其他用房所占的比重分別為 %； %； 12%和 15%；辦公用房及商業(yè)用房嚴(yán)重供過(guò)于求的現(xiàn)象得到初步改變，商品住宅成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主體。配套商業(yè)比例不得超過(guò)20%。 依據(jù)本文的方案，項(xiàng)目總建筑面積 萬(wàn)平方米，項(xiàng)目總投資 38044 萬(wàn)元。 ②容積率： ③總建筑面積： 萬(wàn) M2 其中：商業(yè)： 萬(wàn) M2 多層住宅： 萬(wàn) M2 小高層住宅： 萬(wàn) M2 別墅： 萬(wàn) M2 公建面積： M2 ④建筑密度： % ⑤綠化 率： %