【正文】 市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵。 房地產(chǎn)狀況 衡量房地產(chǎn)市場形勢，必須遵循以下基本標(biāo)準(zhǔn)：首先要看房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)狀況的適應(yīng)度；其次要看商品房供給與需求的均衡態(tài)；再次要看房屋價(jià)格的波動(dòng)狀況及其走勢。從目前全國房地產(chǎn)市場的運(yùn)行情況看，正處于正常發(fā)展的佳境狀態(tài)，如果從房地產(chǎn)周期角度看，則是繁榮健康發(fā)展階段。 城市化進(jìn)程加速房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。工業(yè)化的發(fā)展將極大的加速城 市化進(jìn)程 ， 城市化進(jìn)程正是人口、財(cái)富、人才、資本的橫向集中的過程，城市中心功能的進(jìn)一步完善，將會(huì)形成房地產(chǎn)市場向上的新的動(dòng)力。 56 年之內(nèi)如果國家不出現(xiàn)大的政策性調(diào)整，房地產(chǎn)市場還將會(huì)有 56年的高速發(fā)展時(shí)期。 大豐市的經(jīng)濟(jì)剛起步，房地產(chǎn)市場目前來說還不是很發(fā)達(dá)，全市尚未形成真正意義上的具有較強(qiáng)競爭能力的房地產(chǎn)公司，在市場產(chǎn)品力上也極為薄弱，還未有任何具規(guī)模的小區(qū)形成，并缺少大量先進(jìn)的房產(chǎn)設(shè)計(jì)和營銷手段，市場本身還存在著許多問題。 大豐市目前真正從產(chǎn)品本身出發(fā)，具備較先進(jìn)的規(guī)劃理念的個(gè)案屈指可數(shù)。雖然目前的在售 樓盤較少，有的已經(jīng)售完，但土地拍賣和新開發(fā)的樓盤數(shù)量正在增加，該市 的房地產(chǎn)市場 2020 年變化較大，銷售量和價(jià)格漲幅增長較大。 隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、收入增加、居住水平的提高而不斷演變， 大豐市的房地產(chǎn)將 會(huì)迎來一個(gè)蓬勃健康發(fā)展的階段。 三、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢成因分析 國家宏觀經(jīng)濟(jì)的影響 江蘇省大豐市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好 全國整體房地產(chǎn)市場發(fā)育發(fā)展情況良好 展望 2020 年 中國房地產(chǎn)業(yè)將沿著通過規(guī)范而求得可持續(xù)發(fā)展之路前進(jìn)。 2020年，房地產(chǎn)市場將繼續(xù)按 “ 三個(gè)基本 ” 的要求保持快速發(fā)展勢頭。 我國將把擴(kuò)大消費(fèi)作為擴(kuò)大內(nèi)需 的著力點(diǎn)，住房消費(fèi)也將繼續(xù)升溫。為了保持房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，政府將繼續(xù)采取一系列措施，通過加強(qiáng)土地市場建設(shè)，壓縮房地產(chǎn)信貸，加快和完善房地產(chǎn)信息收集系統(tǒng)等，抑制部分地區(qū)增長過快的房地產(chǎn)投資，適當(dāng)控制房地產(chǎn)市場價(jià)格，防止泡沫經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生危害國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)安定。 公積金歸集、商業(yè)銀行住房貸款的有力支持 房地產(chǎn)融資多元化發(fā)展 國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)日益加強(qiáng)房地產(chǎn)基金的關(guān)注與需求，國外房地產(chǎn)基金紛紛醞釀在國內(nèi)建立基金市場，都將對房地產(chǎn)基金的建立產(chǎn)生積極的促動(dòng)作用。預(yù)計(jì)2020 年，隨著中國市場的逐步國際化，地產(chǎn)信托和房地 產(chǎn)基金等融資方式將得到進(jìn)一步的拓展。 在充分的資料基礎(chǔ)上，綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟(jì)形式成因分析，可得出結(jié)論：國家宏觀經(jīng)濟(jì)形式是可喜的，與房地產(chǎn)有關(guān)的政策和法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展和活躍，因此可以說新天地花園項(xiàng)目在投資機(jī)會(huì)選擇決策、地段選擇決策這兩個(gè)方面是有充分科學(xué)根據(jù)的。 第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析 項(xiàng)目調(diào)查是可行性研究工作的基礎(chǔ)，是在地域選擇后進(jìn)行的多項(xiàng)生活指標(biāo)的調(diào)查。本次調(diào)查分析主要是針對擬投資地塊的地理環(huán)境，大豐房地產(chǎn)市場，地區(qū)既有的生活消費(fèi)條件，住宅消費(fèi) 者等幾個(gè)方面的調(diào)查，為項(xiàng)目的可行性分析和研究提供充實(shí)的研討依據(jù)。 一、投資地塊的地理環(huán)境 本項(xiàng)目位于江蘇省大豐市開發(fā)區(qū)內(nèi)，地處 中國江蘇省中部，長江以北，黃海之濱。 全 市總面積 2367 平方公里，總?cè)丝?72萬。 轄 17個(gè)鎮(zhèn)和一個(gè)港口經(jīng)濟(jì)區(qū)，從區(qū)位狀況來看，其 地處中國東部沿海開放帶， 從 屬上海經(jīng)濟(jì)區(qū)，受長江三角洲經(jīng)濟(jì)圈輻射，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的區(qū)位優(yōu)勢十分突出。這里與中國最大的城市 —— 上海和江蘇省省會(huì)城市南京相鄰，鐵路、高速公路穿境而過，南京祿口機(jī)場和鹽城機(jī)場近在兩側(cè)。被中國國家交通部列入 “ 九五 ” 規(guī)劃的萬噸級泊位的大豐港現(xiàn)已開 工建設(shè)，建成后將成為一類口岸，直接通航韓國、日本、香港等國家和地區(qū)。 大豐市已基本構(gòu)建了較為完善的基建設(shè)施與交通網(wǎng)絡(luò)，為其更好的融入中國最具經(jīng)濟(jì)活力的區(qū)域 長江三角洲，奠定了基礎(chǔ)。特別需要指出的是待沿海高速公路即同三高速公路營建完成后，大豐同長江三角洲核心區(qū)域 上海的經(jīng)濟(jì)地理距離將大大縮短，極具潛在區(qū)位優(yōu)勢 ，給 大豐 市帶來接受發(fā)達(dá)地區(qū)強(qiáng)輻射的新機(jī)遇。 二、區(qū)域分析 本項(xiàng)目位于江蘇省大豐市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，占地 340 畝，東臨規(guī)劃中的城市中軸線 —— 常新路，南接城市交通干道南翔路。地塊規(guī)整，基建配套（水、 電、氣、污）系統(tǒng)完善，基地西靠經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)核心地塊，東臨大豐市各行政單位，潛在客戶群體較為廣泛，這是該項(xiàng)目顯而易見的優(yōu)勢。 綜上所述，鑒于該地區(qū)潛在的區(qū)位優(yōu)勢和明顯的成本優(yōu)勢決定了其經(jīng)濟(jì)將會(huì)進(jìn)入加速期，在可預(yù)見的將來其區(qū)域購買力將出現(xiàn)質(zhì)的飛躍，盡管目前其各項(xiàng)經(jīng) 濟(jì)指標(biāo)并不十分突出，但從房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)先導(dǎo)性、周期性等特性以及近期周邊地區(qū)一級市場價(jià)格上漲態(tài)勢來判斷，該區(qū)域房地產(chǎn)一、二級市場上漲空間將十分巨大。 三、大豐項(xiàng)目周邊主要案例分析 大豐市目前真正從產(chǎn)品本身出發(fā)，具備較先進(jìn)的規(guī)劃理念的個(gè)案屈指可數(shù)。以下將 對該市的幾個(gè)代表個(gè)案進(jìn)行簡析。 【國泰花園】 本項(xiàng)目位于黃海路、建工巷，距離市政府不逾百米，是傳統(tǒng)的城市中心地帶。本項(xiàng)目由三級開發(fā)資質(zhì)的南通國安置業(yè)有限公司投資建設(shè)，占地面積 16800 平米，總建筑面積 30000 平米，由 9幢 6層住宅、一幢二層裙房和 5000 平米的中心花園及樓間綠地組成，綠化率達(dá)到 30%。 該案房型面積為二房 106— 115 ㎡，三房 134— 144㎡，躍層 66 ㎡、 101 ㎡?？啃腋Ｏ锞鶠橐煌ǘ纳啼仯c三棟住宅整體相連，一層售價(jià) 3500 元 /㎡，二層與住宅同價(jià)。一期 于 2020 年 9月開盤，商鋪、車庫和住 宅已售空 。二期于 2020年 5 月開盤，平均價(jià)格為 1750元 /㎡，于 2020 年底交房， 現(xiàn)已基本售完 。 【金豐苑匯賢居】 本案由大豐市教育房地產(chǎn)開發(fā)的，位于金豐南路、黃海路，擁有成熟的交通設(shè)施，生活機(jī)能和市政配套。該案由 7 幢多層和一些二層的裙房組成， 房型面積為二房 91~92 ㎡，三房 135~139 ㎡，平均銷售價(jià)格為 1750 元 /㎡；商鋪一樓平均價(jià)格為 10000 元 /㎡，二樓平均價(jià)格為 3500 元 /㎡。該案目前已基本售完。 【名都廣場】 本項(xiàng)目位于市中心人民中路以西，大四河?xùn)|畔，工農(nóng)路之北，由杭州居易房地產(chǎn)開發(fā)有限公 司全程開發(fā)?？傉嫉孛娣e ㎡，總建筑面積 61500 ㎡， 其中住宅建筑面積 15000 ㎡，商業(yè)建筑面積 35100 ㎡，辦公建筑面積 10000 ㎡，住宅總戶數(shù)為 102 戶。 名都廣場，分為南、北、中三大區(qū)塊，西南臨河為高檔住宅區(qū)，中區(qū)是大型市民綠化廣場，大片綠地、噴泉水池與休閑步道座椅等公共設(shè)施，東南及北區(qū)為商業(yè)區(qū)，以一條精品化商業(yè)步行街南北貫通，是大豐黃金商業(yè)橋頭堡的綜合性現(xiàn)代商業(yè)中心。 該案住宅樓房型面積 為二房 91~92 ㎡，三房 135~156 ㎡，于 2020 年 7 月開盤，平均價(jià)格為 1650 元 /㎡，住宅售價(jià)二層 1600元 /㎡，三四層 1780元 /㎡，目前 已 售 空 ，已于 2020 年 4月底交房。 車庫售價(jià) 1800 元 /㎡，商鋪一層售價(jià)臨健康路 14000 元 /㎡，臨人民路 27000元 /㎡，靠近主入口的 16500 元 /㎡，內(nèi)部不臨街均價(jià)在 8500 元 /㎡ —— 12500 元/㎡之間，二層均價(jià)在 3800 元 /㎡ —— 5000 元 /㎡之間，三層均價(jià)在 2500元 /㎡—— 3100 元 /㎡之間，四層均價(jià)為 2020 元 /㎡， 已 于 2020 年 8 月交房。 現(xiàn)有 80%商鋪對外營業(yè)，已初步形成商業(yè)圈。 【匯金購物公園】 該案緊靠人民路，位于名都廣場的斜對面，開發(fā)商是浙江 公司，朝人民路入口處有部分三層商鋪，靠大華路為寫字樓，一層為商鋪，其余內(nèi)部多為三層商鋪，部分為兩層，朝人民路商鋪一、二、三層一起賣，并且二、三層為大通間，三層不計(jì)價(jià)，背面商鋪只單買一層，銷售價(jià)格以人民路為最高點(diǎn)，往內(nèi)遞減。面朝人民路入口處的第一排商鋪一層 28000 元 /㎡，二層 4200 元 /㎡，面朝大華路一層商鋪售價(jià) 15000 元 /㎡，中心廣場商鋪一層售價(jià)為 18500 元 /㎡。 【匯總分析】 通過上述個(gè)案的分析后，可以看出大豐 樓盤 2020 年的平均價(jià)格在 1650 元 /㎡左右，目前樓盤的平均價(jià)格隨著市場的變化，已 經(jīng)將達(dá)到 1750 元 /㎡左右。建 筑規(guī)劃都為多層，建筑規(guī)模都比較小，房型設(shè)計(jì)以二房和三房為主，二房面積在90~110 ㎡，三房為 134~150 ㎡。 2020 年區(qū)域在售樓盤實(shí)現(xiàn)銷售約 25萬平方米，客戶主要來自大豐當(dāng)?shù)兀F(xiàn)對已購房客戶進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì)分析后發(fā)現(xiàn)。 客戶類型主要為國家行政企事業(yè)單位，科研教育單位，個(gè)體私營業(yè)主這幾種常規(guī)的住宅消費(fèi)類型。已購房客戶職業(yè)分布：行政事業(yè)單位 35%；科研教育單位25%；個(gè)體私營企業(yè) 40%。 購買力：置業(yè)的客戶購買力較強(qiáng)，已購房客戶的家庭月收入均在 3500 元以上。購買動(dòng)機(jī)：換環(huán)境 87%； 結(jié)婚用 8% ；投資 5%，客戶購買動(dòng)機(jī)主要為改善居住環(huán)境。 大豐市目前的在售樓盤較少，有的已經(jīng)售完。雖然目前的在售樓盤較少，但土地拍賣和新開發(fā)的樓盤數(shù)量正在增加，該市 的房地產(chǎn)市場 2020 年變化較大，銷售量和價(jià)格漲幅增長較大。 隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、收入增加， 2020 年起大豐市的房地產(chǎn)將會(huì)迎來一個(gè)蓬勃健康發(fā)展的階段。 四、 消費(fèi)者調(diào)查分析 為了使本項(xiàng)目更適應(yīng)市場發(fā)展，滿足大豐市當(dāng)?shù)鼐用竦馁彿恳?，我們對大豐市部分市民進(jìn)行了關(guān)于住宅消費(fèi)的市場調(diào)研。 （一）問卷調(diào)查的問題及匯總 對大豐市新的中心線商品房有投資購買 興趣的意向 65%表示有興趣購買， 25%表示可以考慮， 10%表示不買。 對住宅形式的選擇 30%的人選擇多層； 40%的人選擇小高層； 30%的人選擇聯(lián)體別墅。 對開發(fā)區(qū)房價(jià)的預(yù)期 50%希望價(jià)格范圍在 14001600 元 /㎡； 40%希望價(jià)格范圍在 16001800元 /㎡； 10%的人 希望價(jià)格范圍在 18002020 元 /㎡。 對付款方式的選擇 25%的人選擇一次性付款； 75%的人選擇分期付款方式，并向銀行按揭貸款。 對購買房子面積的要求 10%的人希望 90 ㎡以下； 30%希望 90110 ㎡； 35%希望 110130 ㎡； 20%希望 130150 ㎡； 5%希望 150 ㎡以上。 對房型的要求 40%的人希望房型為三房二廳二衛(wèi)， 25%希望房型為三房二廳一衛(wèi)，20%希望房型為二房二廳二衛(wèi)， 15%希望房型為二房二廳一衛(wèi)。 對各房間面積大小的選擇 80%希望主臥面積在 16~18 ㎡， 20%希望主臥面積在 12~14 ㎡； 70%希望次臥面積在 12~14 ㎡， 30%希望次臥面積在 8~10 ㎡； 75%希望客廳面積在 20~25 ㎡， 25%希望客廳面積在 15~18 ㎡； 75%希望餐廳面積在 10~12 ㎡， 25%希望客廳面積在 5~8 ㎡； 80%希望廚房面積在 9~11㎡， 20%希望廚房面積在 5~7 ㎡； 75%希望衛(wèi)生間面積在 5~6 ㎡， 25%希望衛(wèi)生間面積在 3~4 ㎡； 85%希望陽臺(tái)面積在 4~5 ㎡， 15%希望客廳面積在 2~3 ㎡。 對建筑外立面風(fēng)格的選擇 40%希望是歐式風(fēng)格的， 50%希望是現(xiàn)代風(fēng)格， 10%希望是中式風(fēng)格。 對建筑外立面顏色的選擇 50%希望是白色的， 35%希望是黃色的， 15%希望是紅色的。 對建筑外立面材料的選擇 65%希望用面磚， 35%希望用涂料。 1對屋頂造型的選擇 50%希望坡頂式， 25%希望平頂式， 25%希望飄帶式。 1對陽臺(tái)形式的選擇 55%希望是封閉式， 45%希望是敞開式。 1對窗臺(tái)造型的選擇 65%希望是落地窗臺(tái)， 20%希望是普通窗臺(tái)， 15%希望是六角窗臺(tái)。 1對窗框材質(zhì)的選擇 65%希望用塑鋼， 35%希望用鋁合金。 1對陽臺(tái)造型的選擇 60%希望是弧形， 40%希望是方形。 1對小區(qū)采用哪種供氣方式 85%希望是管道煤氣， 15%是瓶裝液化氣。 1在購買商品房時(shí)，考慮哪些因素 70%主要考慮交通和環(huán)境因素， 60%主要考慮生活配套， 60%主要考慮地段， 50%主要考慮教育配套， 55%主要考慮房價(jià)和房型?？傮w上人們都希望小區(qū)周邊交通、生活配套、教育配套比較完善，因此對這些因素考慮的多一點(diǎn)。 1對綠化形式的選擇 45%希望是草坪， 20%希望是樹木， 35%希望是花草灌木。 1喜歡的環(huán)境景觀要素 40%希望有噴泉、花壇， 25%希望有雕塑和圍廊， 20%希望有景觀、水池。 希望的小區(qū)配套設(shè)施有哪些 55%希望有醫(yī)療中心和小型超市， 20%希望有會(huì)所和網(wǎng)球中心， 35%希望有健身房， 20%希望有小 型幼兒園和垃圾集中處理站。 2希望的小區(qū)休閑設(shè)施有哪些 40%希望兒童樂園， 50%希望有休閑和健身步道， 20%希望有搖椅、秋千。 2希望小區(qū)有什么樣的智能化服務(wù)