【正文】 ，剔除出口退稅、免抵調(diào)庫(kù)增值稅和農(nóng)業(yè)稅下調(diào)部分，實(shí)際完成收入 ，同口徑增長(zhǎng) %；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 7307 元、農(nóng)民人均純收入 5020 元，同比分別增長(zhǎng) 10%、 %； 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)比例調(diào)整為 29∶ ∶ ；再次躋身全國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力百?gòu)?qiáng)縣（市）行列。 蘇中平原廣袤的土地與相對(duì)廉價(jià)的勞動(dòng)力成本注定其在長(zhǎng)江三角洲的新一輪產(chǎn)業(yè)調(diào)整中可以起到極為重要的拾遺補(bǔ)缺的作用，可以預(yù)見隨著長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)的發(fā)展尤其是蘇南經(jīng)濟(jì)的崛起，日益增 高的土地及勞動(dòng)力成本將擠壓出絕大部分的勞動(dòng)密集型企業(yè)，北遷將成為該類企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，能否把握該項(xiàng)機(jī)遇，將自身的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和勞動(dòng)力優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力，是該市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵。從目前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行情況看，正處于正常發(fā)展的佳境狀態(tài)，如果從房地產(chǎn)周期角度看，則是繁榮健康發(fā)展階段。工業(yè)化的發(fā)展將極大的加速城 市化進(jìn)程 ， 城市化進(jìn)程正是人口、財(cái)富、人才、資本的橫向集中的過(guò)程，城市中心功能的進(jìn)一步完善，將會(huì)形成房地產(chǎn)市場(chǎng)向上的新的動(dòng)力。 大豐市的經(jīng)濟(jì)剛起步，房地產(chǎn)市場(chǎng)目前來(lái)說(shuō)還不是很發(fā)達(dá)，全市尚未形成真正意義上的具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力的房地產(chǎn)公司，在市場(chǎng)產(chǎn)品力上也極為薄弱，還未有任何具規(guī)模的小區(qū)形成，并缺少大量先進(jìn)的房產(chǎn)設(shè)計(jì)和營(yíng)銷手段，市場(chǎng)本身還存在著許多問(wèn)題。雖然目前的在售 樓盤較少，有的已經(jīng)售完，但土地拍賣和新開發(fā)的樓盤數(shù)量正在增加，該市 的房地產(chǎn)市場(chǎng) 2020 年變化較大，銷售量和價(jià)格漲幅增長(zhǎng)較大。 三、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析 國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的影響 江蘇省大豐市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好 全國(guó)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育發(fā)展情況良好 展望 2020 年 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)將沿著通過(guò)規(guī)范而求得可持續(xù)發(fā)展之路前進(jìn)。 我國(guó)將把擴(kuò)大消費(fèi)作為擴(kuò)大內(nèi)需 的著力點(diǎn)，住房消費(fèi)也將繼續(xù)升溫。 公積金歸集、商業(yè)銀行住房貸款的有力支持 房地產(chǎn)融資多元化發(fā)展 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)日益加強(qiáng)房地產(chǎn)基金的關(guān)注與需求，國(guó)外房地產(chǎn)基金紛紛醞釀在國(guó)內(nèi)建立基金市場(chǎng)，都將對(duì)房地產(chǎn)基金的建立產(chǎn)生積極的促動(dòng)作用。 在充分的資料基礎(chǔ)上，綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟(jì)形式成因分析，可得出結(jié)論：國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形式是可喜的，與房地產(chǎn)有關(guān)的政策和法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展和活躍，因此可以說(shuō)新天地花園項(xiàng)目在投資機(jī)會(huì)選擇決策、地段選擇決策這兩個(gè)方面是有充分科學(xué)根據(jù)的。本次調(diào)查分析主要是針對(duì)擬投資地塊的地理環(huán)境，大豐房地產(chǎn)市場(chǎng)，地區(qū)既有的生活消費(fèi)條件，住宅消費(fèi) 者等幾個(gè)方面的調(diào)查，為項(xiàng)目的可行性分析和研究提供充實(shí)的研討依據(jù)。 全 市總面積 2367 平方公里，總?cè)丝?72萬(wàn)。這里與中國(guó)最大的城市 —— 上海和江蘇省省會(huì)城市南京相鄰，鐵路、高速公路穿境而過(guò)，南京祿口機(jī)場(chǎng)和鹽城機(jī)場(chǎng)近在兩側(cè)。 大豐市已基本構(gòu)建了較為完善的基建設(shè)施與交通網(wǎng)絡(luò)，為其更好的融入中國(guó)最具經(jīng)濟(jì)活力的區(qū)域 長(zhǎng)江三角洲，奠定了基礎(chǔ)。 二、區(qū)域分析 本項(xiàng)目位于江蘇省大豐市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，占地 340 畝，東臨規(guī)劃中的城市中軸線 —— 常新路，南接城市交通干道南翔路。 綜上所述，鑒于該地區(qū)潛在的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和明顯的成本優(yōu)勢(shì)決定了其經(jīng)濟(jì)將會(huì)進(jìn)入加速期，在可預(yù)見的將來(lái)其區(qū)域購(gòu)買力將出現(xiàn)質(zhì)的飛躍，盡管目前其各項(xiàng)經(jīng) 濟(jì)指標(biāo)并不十分突出，但從房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)先導(dǎo)性、周期性等特性以及近期周邊地區(qū)一級(jí)市場(chǎng)價(jià)格上漲態(tài)勢(shì)來(lái)判斷，該區(qū)域房地產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)上漲空間將十分巨大。以下將 對(duì)該市的幾個(gè)代表個(gè)案進(jìn)行簡(jiǎn)析。本項(xiàng)目由三級(jí)開發(fā)資質(zhì)的南通國(guó)安置業(yè)有限公司投資建設(shè)，占地面積 16800 平米，總建筑面積 30000 平米，由 9幢 6層住宅、一幢二層裙房和 5000 平米的中心花園及樓間綠地組成，綠化率達(dá)到 30%?？啃腋Ｏ锞鶠橐煌ǘ纳啼?，與三棟住宅整體相連，一層售價(jià) 3500 元 /㎡，二層與住宅同價(jià)。二期于 2020年 5 月開盤，平均價(jià)格為 1750元 /㎡，于 2020 年底交房， 現(xiàn)已基本售完 。匯賢居】 本案由大豐市教育房地產(chǎn)開發(fā)的，位于金豐南路、黃海路，擁有成熟的交通設(shè)施，生活機(jī)能和市政配套。該案目前已基本售完。總占地面積 ㎡，總建筑面積 61500 ㎡， 其中住宅建筑面積 15000 ㎡，商業(yè)建筑面積 35100 ㎡，辦公建筑面積 10000 ㎡，住宅總戶數(shù)為 102 戶。 該案住宅樓房型面積 為二房 91~92 ㎡，三房 135~156 ㎡，于 2020 年 7 月開盤，平均價(jià)格為 1650 元 /㎡，住宅售價(jià)二層 1600元 /㎡，三四層 1780元 /㎡，目前 已 售 空 ，已于 2020 年 4月底交房。 現(xiàn)有 80%商鋪對(duì)外營(yíng)業(yè)，已初步形成商業(yè)圈。面朝人民路入口處的第一排商鋪一層 28000 元 /㎡，二層 4200 元 /㎡，面朝大華路一層商鋪售價(jià) 15000 元 /㎡，中心廣場(chǎng)商鋪一層售價(jià)為 18500 元 /㎡。建 筑規(guī)劃都為多層，建筑規(guī)模都比較小，房型設(shè)計(jì)以二房和三房為主，二房面積在90~110 ㎡，三房為 134~150 ㎡。 客戶類型主要為國(guó)家行政企事業(yè)單位，科研教育單位，個(gè)體私營(yíng)業(yè)主這幾種常規(guī)的住宅消費(fèi)類型。 購(gòu)買力：置業(yè)的客戶購(gòu)買力較強(qiáng)，已購(gòu)房客戶的家庭月收入均在 3500 元以上。 大豐市目前的在售樓盤較少，有的已經(jīng)售完。 隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、收入增加， 2020 年起大豐市的房地產(chǎn)將會(huì)迎來(lái)一個(gè)蓬勃健康發(fā)展的階段。 （一）問(wèn)卷調(diào)查的問(wèn)題及匯總 對(duì)大豐市新的中心線商品房有投資購(gòu)買 興趣的意向 65%表示有興趣購(gòu)買， 25%表示可以考慮， 10%表示不買。 對(duì)開發(fā)區(qū)房?jī)r(jià)的預(yù)期 50%希望價(jià)格范圍在 14001600 元 /㎡； 40%希望價(jià)格范圍在 16001800元 /㎡； 10%的人 希望價(jià)格范圍在 18002020 元 /㎡。 對(duì)購(gòu)買房子面積的要求 10%的人希望 90 ㎡以下； 30%希望 90110 ㎡； 35%希望 110130 ㎡； 20%希望 130150 ㎡； 5%希望 150 ㎡以上。 對(duì)各房間面積大小的選擇 80%希望主臥面積在 16~18 ㎡， 20%希望主臥面積在 12~14 ㎡； 70%希望次臥面積在 12~14 ㎡， 30%希望次臥面積在 8~10 ㎡； 75%希望客廳面積在 20~25 ㎡， 25%希望客廳面積在 15~18 ㎡； 75%希望餐廳面積在 10~12 ㎡， 25%希望客廳面積在 5~8 ㎡； 80%希望廚房面積在 9~11㎡， 20%希望廚房面積在 5~7 ㎡； 75%希望衛(wèi)生間面積在 5~6 ㎡， 25%希望衛(wèi)生間面積在 3~4 ㎡； 85%希望陽(yáng)臺(tái)面積在 4~5 ㎡， 15%希望客廳面積在 2~3 ㎡。 對(duì)建筑外立面顏色的選擇 50%希望是白色的， 35%希望是黃色的， 15%希望是紅色的。 1對(duì)屋頂造型的選擇 50%希望坡頂式， 25%希望平頂式， 25%希望飄帶式。 1對(duì)窗臺(tái)造型的選擇 65%希望是落地窗臺(tái)， 20%希望是普通窗臺(tái)， 15%希望是六角窗臺(tái)。 1對(duì)陽(yáng)臺(tái)造型的選擇 60%希望是弧形， 40%希望是方形。 1在購(gòu)買商品房時(shí)，考慮哪些因素 70%主要考慮交通和環(huán)境因素， 60%主要考慮生活配套， 60%主要考慮地段， 50%主要考慮教育配套， 55%主要考慮房?jī)r(jià)和房型。 1對(duì)綠化形式的選擇 45%希望是草坪， 20%希望是樹木， 35%希望是花草灌木。 希望的小區(qū)配套設(shè)施有哪些 55%希望有醫(yī)療中心和小型超市， 20%希望有會(huì)所和網(wǎng)球中心， 35%希望有健身房， 20%希望有小 型幼兒園和垃圾集中處理站。 2希望小區(qū)有什么樣的智能化服務(wù) 70%希望有智能網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)， 45%希望有 LED 滾屏顯示系統(tǒng)和背景音樂(lè)廣播， 50%希望有智能卡。 2希望小區(qū)有什么樣的保安服務(wù) 60%希望有 防盜、防火報(bào)警系統(tǒng)， 55%希望有中央呼叫系統(tǒng)和室內(nèi)求救報(bào)警系統(tǒng)， 45%希望有 24 小時(shí)電子巡更系統(tǒng)和單元入口防盜門。 2是否有向購(gòu)買 70%有意向， 30%無(wú)意向。 從以上問(wèn)卷 調(diào)查匯總中，我們可以看出大豐人對(duì)多層、小高層、別墅都比較能接受，不再局限在以前的平房中和自建的房子，說(shuō)明大豐客戶希望居住條件能更好；大多數(shù)居民期望房?jī)r(jià)范圍在 1500~2020 元 /㎡；選擇房型面積偏大型， 說(shuō) 明市場(chǎng)需求的 是 中 等 價(jià)位 、較大 戶型 、 中 低 檔次房子 ；接受向銀行按揭貸款方式買房，說(shuō)明大豐居民的支付能力增強(qiáng)了；隨著大豐客戶購(gòu)房觀念的不斷改變，他們對(duì)產(chǎn)品的綜合質(zhì)量要求也越來(lái)越高。 經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)是外部市場(chǎng)、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢(shì)與企業(yè)本身優(yōu)勢(shì)的結(jié)合。 二、 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn) 本報(bào)告一、二、三部分對(duì)該項(xiàng)目作開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析時(shí)，已作了許多討論。 （ 1）項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期幾年內(nèi)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)大“勢(shì)”。 ②住宅業(yè)房改、金融、投資、財(cái)政、市場(chǎng)管理等政策逐步到位，住宅業(yè)將面臨有利的政策法規(guī) 環(huán)境。全社會(huì)小康后的家庭消費(fèi)將首先集中在住房條件的改善方面。 （ 3）項(xiàng)目公司企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)核心與公共關(guān)系狀態(tài)。 上述這些優(yōu)勢(shì)點(diǎn)的正確運(yùn)用，有利于為開發(fā)項(xiàng)目打造良好的基礎(chǔ)。 （ 2）項(xiàng)目區(qū)域位置緊鄰市中心，自然環(huán)境得天獨(dú)厚，加之其成本較市中心同類物業(yè)便宜，而且近年來(lái)，開發(fā)區(qū)有大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)，整個(gè)區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施，市政設(shè)施不斷完善和健全，這就更有利于新 的項(xiàng)目未來(lái)的前景，而且整個(gè)大豐市的潛在購(gòu)買力也是相當(dāng)有分量的，這也正是項(xiàng)目的開發(fā)機(jī)會(huì)點(diǎn)。 （ 4） 2020 年南翔路拓寬和鹽通高速建成通車將牢固確立項(xiàng)目所在區(qū)域的優(yōu)勢(shì)和不可替代性，新天地花園銷售將適逢其時(shí)。 一、目標(biāo)市場(chǎng)定位 新天地花園雖位于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，但緊鄰市中心，這決定了主體目標(biāo)對(duì)象為大豐市的中高層消費(fèi)群。 二、產(chǎn)品定位 根據(jù)對(duì)項(xiàng)目周邊環(huán)境及物業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查分析，將項(xiàng)目定位為中高檔次，這是基于激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)狀況以及項(xiàng)目所處 的環(huán)境和區(qū)位為前提而作出的明智決策 ,主要原因是 : ； ； ；。 （產(chǎn)品定位的具體建議見第六章項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)建議。 總體規(guī)劃中應(yīng)盡可能兼顧到本地塊的周邊環(huán)境，尤其要注意項(xiàng)目建成后的周邊景觀以及社區(qū)人員的視覺(jué)效果。 總體上來(lái)說(shuō)，新天地花園的規(guī)劃方案中建筑單體設(shè)計(jì)采用靈活的戶型和變化的立體效果。 在設(shè)計(jì)規(guī)劃上，建立“城市 —— 社區(qū) —— 小區(qū) —— 組團(tuán) —— 院落 —— 家庭“ (如上圖所示 )的尺度序列，綜合考慮內(nèi)外交通，公共設(shè)施，行政管理，環(huán)境保護(hù)，技術(shù)經(jīng)濟(jì)要求，合理布局，站在城市的高度看社區(qū)建設(shè)，為居民創(chuàng)造與城市完美和諧的居住環(huán)境?！爸苓厙稀笔侵感^(qū)東、南、北三面以商業(yè)界面臨路，將噪雜的城市交通干道與小區(qū)的內(nèi)部空間分開。 “中心綠化”是利用原有水系，形成完整內(nèi)庭水景綠化，將中心綠化、組團(tuán)綠化，以及道路綠化有機(jī)統(tǒng)一起來(lái)，避免綠化的分散，從而提高綠化的使用價(jià)值，再點(diǎn)綴以低層的別墅及會(huì)所等建筑，使得綠化、水面、建筑相映生輝。 “ S“型南北景觀軸線將六個(gè)組團(tuán)、中心綠化、中心廣場(chǎng)、會(huì)所及南北方向的人行次入口有機(jī)聯(lián)為一體，是小區(qū)內(nèi)部極富活力的，集景觀、運(yùn)動(dòng)、休閑為一體的多功能交通活動(dòng)空間。 “一環(huán)“是指沿基地周邊的環(huán)形車行道路，便捷、高效地將小區(qū)的交通系統(tǒng)組織起來(lái)，形成完整的小區(qū)空間構(gòu)架。沿路布置大體量商業(yè)建筑，常新路則是大豐未來(lái)的城市景觀道路，沿路布置小體量精品休閑、文化、餐飲一條街。在中心綠化內(nèi)布置低層獨(dú)院住宅及聯(lián)體別墅，構(gòu)成外緊內(nèi)松的空間形態(tài)。 每組團(tuán)內(nèi)建筑兩兩組合，形成鄰里單元，每單元內(nèi)均設(shè)有底層架空車庫(kù)及輔助用房。 二、住宅建筑設(shè)計(jì)建議 住宅的設(shè)計(jì)要適度超前。如果我們今天設(shè)計(jì)開發(fā)的住宅能想到明天的話，那么我們的住宅將肯定會(huì)備受青睞，也肯定會(huì)成為銷售中的一個(gè)強(qiáng)力賣點(diǎn)。做到功能分區(qū)明確，流線清晰，污凈分離，并特別設(shè)置二代居、子孫戶房型為樓盤的銷售提供多樣選擇。 建筑頂部為太陽(yáng)能的設(shè)置留足空間，部分建筑底層設(shè)置 架空車庫(kù)，建筑間距均滿足 1： 的日照要求。 戶型設(shè)計(jì)多樣化，包括平面布局的多樣化，建筑面積規(guī)模大小多變、房型設(shè)計(jì)的多樣化（平面、復(fù)式），物業(yè)檔次的多樣化（多層小洋樓、小高層、別墅）等。 會(huì)所是未來(lái)社區(qū)檔次的標(biāo)志之一，建議建設(shè)一個(gè)大型豪華會(huì)所，內(nèi)設(shè)兒童游樂(lè)場(chǎng)、健身房，圖書館、影視廳、娛樂(lè)室等休閑活動(dòng)設(shè)施。 每戶設(shè)獨(dú)立的水、電表，小區(qū)內(nèi)采用直供水系統(tǒng)及自來(lái)水凈水系統(tǒng)，保證用戶生活 用水質(zhì)量。 (如圖所示的社區(qū)配套方案 ) 6 小區(qū)的保安系統(tǒng)設(shè)有樓宇對(duì)講系統(tǒng)，周界安全防范系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；小區(qū)公共建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、中央背景音響系統(tǒng)、 LED 滾屏顯示系統(tǒng)。小區(qū)安全系統(tǒng)、信息系統(tǒng)、管理系統(tǒng)均按建設(shè)部 AAA 住宅智能化標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施。在當(dāng)前以及未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，人們買房除了考察室內(nèi)布局、質(zhì)量及小區(qū)的整體規(guī)劃等因素外，也越來(lái)越重視其環(huán)境，這實(shí)際上也反映了人們追求人與自然的和諧統(tǒng)一，遠(yuǎn)離喧鬧、鬧騰、嘈雜的都市的一種心態(tài)。 五、 道路交通設(shè)計(jì) 結(jié)合小區(qū)“三軸一環(huán)六組團(tuán)”的規(guī)劃 結(jié)構(gòu)，形成小區(qū)完整的交通道路骨架。車行系統(tǒng)以“三軸一環(huán)”為骨架，形成六個(gè)組團(tuán)的獨(dú)立車行環(huán)道。人行系統(tǒng)以中心綠化沿水景觀步道為骨架