【正文】 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新一輪周期與以往周期相比有著明顯的區(qū)別。 而 2020年 1~11 月則進(jìn)一步提高到 ％。 2020 年 1~11月，商 品房銷售價格每平方米為 2456 元，同比上升 %。 8月，國務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》在充分肯定 “ 房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè) ” 的基礎(chǔ)上，重申發(fā)揮市場機制在房地產(chǎn)業(yè)資源配置中的基礎(chǔ)性調(diào)節(jié)作用，并在完善供 應(yīng)政策、改革住房制度、健全市場體系、發(fā)展住房信貸、改進(jìn)規(guī)劃管理、調(diào)控土地供應(yīng)、加強市場監(jiān)管、整頓市場秩序等多個方面都作出了相應(yīng)的規(guī)定。 房地產(chǎn)狀況 衡量房地產(chǎn)市場形勢，必須遵循以下基本標(biāo)準(zhǔn)：首先要看房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟狀況的適應(yīng)度；其次要看商品房供給與需求的均衡態(tài)；再次要看房屋價格的波動狀況及其走勢。 隨著經(jīng)濟發(fā)展、收入增加、居住水平的提高而不斷演變， 大豐市的房地產(chǎn)將 會迎來一個蓬勃健康發(fā)展的階段。 第三章 項目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析 項目調(diào)查是可行性研究工作的基礎(chǔ)，是在地域選擇后進(jìn)行的多項生活指標(biāo)的調(diào)查。特別需要指出的是待沿海高速公路即同三高速公路營建完成后，大豐同長江三角洲核心區(qū)域 上海的經(jīng)濟地理距離將大大縮短，極具潛在區(qū)位優(yōu)勢 ，給 大豐 市帶來接受發(fā)達(dá)地區(qū)強輻射的新機遇。 該案房型面積為二房 106— 115 ㎡，三房 134— 144㎡，躍層 66 ㎡、 101 ㎡。 【名都廣場】 本項目位于市中心人民中路以西，大四河?xùn)|畔，工農(nóng)路之北，由杭州居易房地產(chǎn)開發(fā)有限公 司全程開發(fā)。 【匯總分析】 通過上述個案的分析后，可以看出大豐 樓盤 2020 年的平均價格在 1650 元 /㎡左右，目前樓盤的平均價格隨著市場的變化，已 經(jīng)將達(dá)到 1750 元 /㎡左右。雖然目前的在售樓盤較少，但土地拍賣和新開發(fā)的樓盤數(shù)量正在增加，該市 的房地產(chǎn)市場 2020 年變化較大，銷售量和價格漲幅增長較大。 對房型的要求 40%的人希望房型為三房二廳二衛(wèi)， 25%希望房型為三房二廳一衛(wèi)，20%希望房型為二房二廳二衛(wèi)， 15%希望房型為二房二廳一衛(wèi)。 1對窗框材質(zhì)的選擇 65%希望用塑鋼， 35%希望用鋁合金。 2希望的小區(qū)休閑設(shè)施有哪些 40%希望兒童樂園， 50%希望有休閑和健身步道， 20%希望有搖椅、秋千。 第四章 項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點與機會點分析 一、房地產(chǎn)投資項目開發(fā)經(jīng)營機會形成模式 經(jīng)營機會的實質(zhì)是尋求、識別、把握企 業(yè)可進(jìn)取的市場空間。 ③置業(yè)意識 —— 古往今來中國文化觀念的組成部分，已經(jīng)重新泛起，并將成為全社會占主導(dǎo)地位的消費觀念。 （ 3）本項目目前交通狀況較好，常新路將在年內(nèi)完成通車，到時候小區(qū)的交通將相當(dāng)便捷，而且物業(yè)的增值可能性是顯而易見的。） 第六章 項目開發(fā)建設(shè)建議 一、項目總體規(guī)劃建議 由于項目開發(fā)周期較長，在規(guī)劃設(shè)計中既要立足現(xiàn)實，又要著眼未來，充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的策略，建議在總體規(guī)劃設(shè)計中，將地塊分成若干個相對獨立的 功能組團，以利于分期開發(fā)，每一組團可根據(jù)開發(fā)時的市場情況進(jìn)行單獨設(shè)計。既為小區(qū)內(nèi)部創(chuàng)造安寧、舒適的居住環(huán)境，又以完整、統(tǒng)一的商業(yè)建筑形象面對城市交通干道，為城市的視覺形象 增添層次。 沿常新路主入口，設(shè)置小區(qū)中心廣場及會所，結(jié)合中心綠化，以形成小區(qū)內(nèi)文化、休閑中心。 住宅房型設(shè)計立足于“以人為本”的理念，引進(jìn) “景觀房”概念，大量采用凸出墻面景觀低窗，南北通廳。 擬建小區(qū)應(yīng)引領(lǐng)智能化生活新潮流，建議引進(jìn)有線電視、電信、計算機三網(wǎng)合一線路并全部采用地下電纜。 基于上述原因和項目自身的環(huán)境優(yōu)勢，開發(fā)公司在進(jìn)行本地塊的整體規(guī)劃設(shè)計時，不僅兼顧到地塊的周邊環(huán)境，更要注意小區(qū)內(nèi)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計，建議公司聘請專業(yè)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計人員進(jìn)行設(shè)計，以期達(dá)到較好的環(huán)境效果。通過花卉、噴泉、雕塑、鋪地、草坡構(gòu)筑高節(jié)奏，具有強烈動感的歐式景園氣氛。 分期實施。 ①房地產(chǎn)屬資金密集性行業(yè)，項目公司可憑借其他公司所不具備的雄厚資金實力進(jìn)行自主開發(fā)。 二、項目投資估算 項目總投資由建設(shè)投資和建設(shè)期利息兩部分組成。 前期費用 根據(jù)江蘇省大豐市市現(xiàn)行收費標(biāo)準(zhǔn)和本工程項目的實際情況，確定本項目研究、咨詢、規(guī)劃設(shè)計費、審圖等前期費用單價為 50 元 /M2，總費用為 1557 萬元。 銷售費用 銷售費用為廣告費、銷售費及相關(guān)登記費等，以 40 元計取，總費用為 1245萬元。 為計算方便，報告中預(yù)設(shè)項目尋求貸款 16000 萬元，分別于 20 2020 20 20 2020 年投放，具體見表七《項目投資計劃和資金籌措表》。 工程發(fā)包前，事先約定由施工單位墊付部分工程款。 三、項目銷售收入估算 據(jù)前文確定的項目銷售價位與上述物業(yè)銷售預(yù)期計劃，測算該項目銷售收入情況如下表五、六。 六、項目現(xiàn)金流量、財務(wù)凈現(xiàn)值及財務(wù)內(nèi)部收益率 項目全部資金的現(xiàn)金流量表（表八） 財務(wù) 凈現(xiàn)值（ NPV）與財務(wù)內(nèi)部收益率（ IRR） 根據(jù)表八可計算出全部投資的財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率。 項目總投資 由于項目占地較大，開發(fā)周期較長，其間可能會出現(xiàn)各種不能預(yù)期的變化，故項目的總投資額可能會發(fā)生一些變化，估計最大的變動幅度達(dá) 10%，如果的投資額增加 10%，那么從全部資金的現(xiàn)金流量表（表十）的情況來看， NPV=萬元 ,項目仍然可行。但是本項目仍須在同檔、差異、變化中體現(xiàn)個性以謀求市場。以確保預(yù)期目標(biāo)的實現(xiàn)。（有在建的鹽通高速） 四、項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險較小 本項目屬大面積、大規(guī)模開發(fā)、無拆遷負(fù)擔(dān)，土地開發(fā)使用權(quán)取得費用相對較低，且在開發(fā)運作過程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，只要在實施中輔以全過程科學(xué)決策控制，應(yīng)能穩(wěn)獲預(yù)期投資收益。合計項目投資總額 億元。同時，也為小規(guī)模企業(yè)的發(fā)展找到了一條出路。目前，區(qū)內(nèi)現(xiàn)有工業(yè)企業(yè) 300多家， 形成了 有色金屬及新材料、機械制造、電子電器等三大優(yōu)勢主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)， 集聚了中國五礦、章源鎢業(yè)、江鎢集團、日本昭日稀土、金力永磁、橫店東磁、通誠磁材、德國格特拉克、香港王氏港建、臺灣光寶電子等一大批技術(shù)含量高、產(chǎn)業(yè)帶動性強、附加值高的項目。經(jīng)過幾年的努力，在為投資者創(chuàng)造良好投資環(huán)境方面不遺余力、誠信踏實的形象已贏得廣大客商的高度贊譽，經(jīng)濟發(fā)展保持了持續(xù)增長的勢頭，并已形成制 鞋 、新材料、機械制造、生物制藥和食品等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，培育了華堅國際鞋城有限公司、華夏金屬線制品 有限公司、金蘋果農(nóng)業(yè)有限公司、美園畜牧有限公司、三通新材料有限公司等支柱型企業(yè)。 本項目適合 大多數(shù)現(xiàn)代中小型企業(yè)經(jīng)營使用。 、動員市區(qū)內(nèi)的中小企業(yè)退城入園。據(jù)房產(chǎn)部門信息顯示，在贛州市區(qū) 購買房產(chǎn)有 40％ — 50％來自縣里，各市來贛州置業(yè)的熱情近年來一直上升，因此甚至推動了贛州房價的上漲；贛州市許多較知名的上規(guī)模私營企業(yè)，都是縣 里或鄉(xiāng)鎮(zhèn)的小作坊一步一步發(fā)展來的，來到贛州后才有了一個飛躍的平臺，在縣里一家同等規(guī)模的企業(yè)，假如是座落在贛州市的話，同樣的財力物力投資，產(chǎn)業(yè)的效益成倍增加。能通過本項目將市區(qū)的小企業(yè)引入工業(yè)園內(nèi)，即能解決了市區(qū)噪聲和消防安全隱患，擴大創(chuàng)業(yè)者的發(fā)展空間，又能增加財政稅收。 具體組織方案如下： 組織方案： 、動員贛州籍在外的高管、中小企業(yè)主回鄉(xiāng)投資創(chuàng)業(yè)。 標(biāo)準(zhǔn)廠房鋼 筋混泥土框架結(jié)構(gòu)，每棟 3000 平方，總層高 15米，前后四開門，兩間樓梯，一部貨梯，前后 15 米間距道路， 水電設(shè)施完善，污水處理設(shè)施到位，地面采用 C20水泥鋪設(shè)，樓面設(shè)計 2 噸 /平方，適合較重型設(shè)備使用及大型車輛通過，柱子與柱子之間間距橫向 7米，縱向 8米，屋面和墻面采用環(huán)保保溫建筑材料，窗戶采用雙層真空玻璃。 根據(jù)市委、市政府 《關(guān)于加快推進(jìn)承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移工作的決定》（贛市發(fā)〔 2020〕 15 號）精神。區(qū)內(nèi)設(shè)有贛州出口加工區(qū)、贛州香港工業(yè) 園、國家科技興貿(mào)創(chuàng)新基地、贛州綜合物流園區(qū)、臺資企業(yè)轉(zhuǎn)移承接基地和江西省鎢、稀土產(chǎn)業(yè)基地。 本項目建成投產(chǎn)后，可帶來一定的 經(jīng)濟效益和社會效益， 以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，按照“產(chǎn)業(yè)集群、企業(yè)集聚、土地集約”原則，鼓勵民間資本積極參與工業(yè)園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)，逐步建成一批統(tǒng)一規(guī)劃、布局合理、功能齊全、設(shè)施完善的標(biāo)準(zhǔn)廠房，以良好的平臺承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，進(jìn)一步提高工業(yè)集中度，促進(jìn)全市經(jīng)濟持續(xù)快速協(xié)調(diào)發(fā)展。 項目土地成本為 萬元人民幣、基礎(chǔ)工程建 設(shè)總投資 萬元人民幣。 ?項目較好的周邊環(huán)境（包括自然、人文、交通等環(huán)境）。因此，項目公司對本項目的目標(biāo)市場選擇、產(chǎn)品定位選擇，資金籌措選擇、開發(fā)方式選 擇、營銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達(dá)成共識，且在具體實施的各個環(huán)節(jié)中能否準(zhǔn)確到位就顯得十分重要。 任何產(chǎn)品的供給與需求都應(yīng)該保持相對的平衡，房地產(chǎn)市場亦是如此。實際上項目盈虧平衡點在開發(fā)經(jīng)營各階段是不同的，這是按照計算期平均狀態(tài)計算的結(jié)果。 ⑤財務(wù)費用為項目開發(fā)經(jīng)營期間的利息支出。故公建項目的經(jīng)營收入本報告中均未考慮。 57 萬元 /畝。 由于項目投資費用和建筑總面積較大，根據(jù)項目實際情況，建議將整個項目 分成三期，依次由北到南逐次開發(fā)（公建中心放在第一期），整個項目從 2020年 1 月開始，至 2020 年 8月結(jié)束，歷時近 6年，項目實施進(jìn)度計劃詳見表四。 不可預(yù)見費 不可預(yù)見費以建設(shè)工程按 30 元 /M2 計取，總費用為 934萬元。 （ 3）整個項目 按中、高水平計算。 先環(huán)境、后房屋，先有現(xiàn)房、后全面發(fā)動宣傳攻勢。 自主開發(fā)。 整體規(guī)劃。 六、綠化景觀設(shè)計 小區(qū)綠化設(shè)計采取中西結(jié)合，建筑、環(huán)境相交融的手法。 四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計建議 隨著人們生活水平的提高，“買 環(huán)境”的觀念已為大多數(shù)居民所接受，景觀優(yōu)勢也成為眾多小區(qū)的一個賣點。 【 多層公寓 】 三房二廳二衛(wèi) 建筑面積 ㎡ 占 % 三房二廳一衛(wèi) 建筑面積 ㎡ 占 % 二房二廳一衛(wèi) 建筑面積 ㎡、 ㎡ 共占 % 【 小高層公寓 】 三 房二廳二衛(wèi) 建筑面積 ㎡、 ㎡ 共占 % 四房三廳三衛(wèi) 建筑面積 ㎡ 占 % 四房二廳二衛(wèi) 建筑面積 ㎡ 占 % 頂層躍層 建筑面積 ㎡、 ㎡、 ㎡ 共占 % 【 聯(lián)體別墅 】 建筑面積 ㎡ 占 % 建筑面積 ㎡ 占 % 三、小區(qū)配套設(shè)施建議 交通狀況為影響居民購房決策的一個重要因素，鑒于本項目所處區(qū)位的交通狀況不佳，建議公司引進(jìn)公交線路至小區(qū)，公司也可委托未來的物業(yè)管理公司辦理住戶上下班和小孩往返學(xué)校的交通工具。這里的超前不僅僅是面積問題，更重要的是功能、質(zhì)量方面的適度超前，這就要求設(shè)計人員必須考慮到今后數(shù) 10 年內(nèi)人們生活方式與需求的變化。 南翔路西接鹽通高速公路，是進(jìn)出城市交通干道。 小區(qū)總體規(guī)劃布局 小區(qū)空間結(jié)構(gòu)可以概括為“周邊圍合、中心綠化”，“三軸一環(huán)六組團”。 代的優(yōu)勢。 三、項目開發(fā)經(jīng)營機會點 （ 1）人口眾多，私營，民營企業(yè)今年來不斷增加，收入水平持續(xù)增加，加之開發(fā)區(qū)的大規(guī)模建設(shè)活動，使得整個大豐市的房市較為活躍，有利于新項目的上馬開工。 ①國家宏觀經(jīng)濟處于上升繁榮期，恰恰是本項目的開發(fā)經(jīng)營期。 （二）問卷調(diào)查的分析 選擇在此置業(yè)的客戶對小區(qū)的認(rèn)同因素依次為：環(huán)境好、距離近、戶型合理、付款方式、價格、升值潛力，比例依次為 70%、 50%、 50%、 20%、 20%、 15%。 1喜歡的環(huán)境景觀要素 40%希望有噴泉、花壇， 25%希望有雕塑和圍廊， 20%希望有景觀、水池。 1對陽臺形式的選擇 55%希望是封閉式， 45%希望是敞開式。 對付款方式的選擇 25%的人選擇一次性付款； 75%的人選擇分期付款方式，并向銀行按揭貸款。購買動機：換環(huán)境 87%； 結(jié)婚用 8% ；投資 5%，客戶購買動機主要為改善居住環(huán)境。 【匯金購物公園】 該案緊靠人民路，位于名都廣場的斜對面，開發(fā)商是浙江 公司，朝人民路入口處有部分三層商鋪，靠大華路為寫字樓，一層為商鋪，其余內(nèi)部多為三層商鋪，部分為兩層，朝人民路商鋪一、二、三層一起賣，并且二、三層為大通間，三層不計價，背面商鋪只單買一層，銷售價格以人民路為最高點，往內(nèi)遞減。該案由 7 幢多層和一些二層的裙房組成， 房型面積為二房 91~92 ㎡，三房 135~139 ㎡，平均銷售價格為 1750 元 /㎡；商鋪一樓平均價格為 10000 元 /㎡，二樓平均價格為 3500 元 /㎡。 【國泰花園】