【正文】 產(chǎn)業(yè)調(diào)整中可以起到極為重要的拾遺補缺的作用，可以預見隨著長江三角洲經(jīng)濟的發(fā)展尤其是蘇南經(jīng)濟的崛起，日益增 高的土地及勞動力成本將擠壓出絕大部分的勞動密集型企業(yè)，北遷將成為該類企業(yè)的發(fā)展趨勢，能否把握該項機遇，將自身的區(qū)位優(yōu)勢和勞動力優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟發(fā)展動力，是該市經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)鍵。工業(yè)化的發(fā)展將極大的加速城 市化進程 ， 城市化進程正是人口、財富、人才、資本的橫向集中的過程，城市中心功能的進一步完善，將會形成房地產(chǎn)市場向上的新的動力。雖然目前的在售 樓盤較少，有的已經(jīng)售完，但土地拍賣和新開發(fā)的樓盤數(shù)量正在增加，該市 的房地產(chǎn)市場 2020 年變化較大，銷售量和價格漲幅增長較大。 我國將把擴大消費作為擴大內(nèi)需 的著力點，住房消費也將繼續(xù)升溫。 在充分的資料基礎(chǔ)上，綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟形式成因分析，可得出結(jié)論：國家宏觀經(jīng)濟形式是可喜的，與房地產(chǎn)有關(guān)的政策和法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展和活躍，因此可以說新天地花園項目在投資機會選擇決策、地段選擇決策這兩個方面是有充分科學根據(jù)的。 全 市總面積 2367 平方公里，總?cè)丝?72萬。 大豐市已基本構(gòu)建了較為完善的基建設(shè)施與交通網(wǎng)絡(luò)，為其更好的融入中國最具經(jīng)濟活力的區(qū)域 長江三角洲，奠定了基礎(chǔ)。 綜上所述，鑒于該地區(qū)潛在的區(qū)位優(yōu)勢和明顯的成本優(yōu)勢決定了其經(jīng)濟將會進入加速期，在可預見的將來其區(qū)域購買力將出現(xiàn)質(zhì)的飛躍，盡管目前其各項經(jīng) 濟指標并不十分突出，但從房地產(chǎn)項目開發(fā)先導性、周期性等特性以及近期周邊地區(qū)一級市場價格上漲態(tài)勢來判斷，該區(qū)域房地產(chǎn)一、二級市場上漲空間將十分巨大。本項目由三級開發(fā)資質(zhì)的南通國安置業(yè)有限公司投資建設(shè)，占地面積 16800 平米，總建筑面積 30000 平米，由 9幢 6層住宅、一幢二層裙房和 5000 平米的中心花園及樓間綠地組成，綠化率達到 30%。二期于 2020年 5 月開盤，平均價格為 1750元 /㎡，于 2020 年底交房， 現(xiàn)已基本售完 。該案目前已基本售完。 該案住宅樓房型面積 為二房 91~92 ㎡，三房 135~156 ㎡，于 2020 年 7 月開盤，平均價格為 1650 元 /㎡，住宅售價二層 1600元 /㎡，三四層 1780元 /㎡，目前 已 售 空 ，已于 2020 年 4月底交房。面朝人民路入口處的第一排商鋪一層 28000 元 /㎡，二層 4200 元 /㎡，面朝大華路一層商鋪售價 15000 元 /㎡，中心廣場商鋪一層售價為 18500 元 /㎡。 客戶類型主要為國家行政企事業(yè)單位，科研教育單位，個體私營業(yè)主這幾種常規(guī)的住宅消費類型。 大豐市目前的在售樓盤較少，有的已經(jīng)售完。 （一）問卷調(diào)查的問題及匯總 對大豐市新的中心線商品房有投資購買 興趣的意向 65%表示有興趣購買， 25%表示可以考慮， 10%表示不買。 對購買房子面積的要求 10%的人希望 90 ㎡以下； 30%希望 90110 ㎡； 35%希望 110130 ㎡； 20%希望 130150 ㎡； 5%希望 150 ㎡以上。 對建筑外立面顏色的選擇 50%希望是白色的， 35%希望是黃色的， 15%希望是紅色的。 1對窗臺造型的選擇 65%希望是落地窗臺， 20%希望是普通窗臺， 15%希望是六角窗臺。 1在購買商品房時，考慮哪些因素 70%主要考慮交通和環(huán)境因素， 60%主要考慮生活配套， 60%主要考慮地段， 50%主要考慮教育配套， 55%主要考慮房價和房型。 希望的小區(qū)配套設(shè)施有哪些 55%希望有醫(yī)療中心和小型超市， 20%希望有會所和網(wǎng)球中心， 35%希望有健身房， 20%希望有小 型幼兒園和垃圾集中處理站。 2希望小區(qū)有什么樣的保安服務 60%希望有 防盜、防火報警系統(tǒng)， 55%希望有中央呼叫系統(tǒng)和室內(nèi)求救報警系統(tǒng)， 45%希望有 24 小時電子巡更系統(tǒng)和單元入口防盜門。 從以上問卷 調(diào)查匯總中，我們可以看出大豐人對多層、小高層、別墅都比較能接受，不再局限在以前的平房中和自建的房子，說明大豐客戶希望居住條件能更好；大多數(shù)居民期望房價范圍在 1500~2020 元 /㎡；選擇房型面積偏大型， 說 明市場需求的 是 中 等 價位 、較大 戶型 、 中 低 檔次房子 ；接受向銀行按揭貸款方式買房，說明大豐居民的支付能力增強了；隨著大豐客戶購房觀念的不斷改變，他們對產(chǎn)品的綜合質(zhì)量要求也越來越高。 二、 項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點 本報告一、二、三部分對該項目作開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析時，已作了許多討論。 ②住宅業(yè)房改、金融、投資、財政、市場管理等政策逐步到位，住宅業(yè)將面臨有利的政策法規(guī) 環(huán)境。 （ 3）項目公司企業(yè)領(lǐng)導核心與公共關(guān)系狀態(tài)。 （ 2）項目區(qū)域位置緊鄰市中心，自然環(huán)境得天獨厚，加之其成本較市中心同類物業(yè)便宜，而且近年來，開發(fā)區(qū)有大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)，整個區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施，市政設(shè)施不斷完善和健全，這就更有利于新 的項目未來的前景，而且整個大豐市的潛在購買力也是相當有分量的，這也正是項目的開發(fā)機會點。 一、目標市場定位 新天地花園雖位于經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，但緊鄰市中心，這決定了主體目標對象為大豐市的中高層消費群。 （產(chǎn)品定位的具體建議見第六章項目開發(fā)建設(shè)建議。 總體上來說，新天地花園的規(guī)劃方案中建筑單體設(shè)計采用靈活的戶型和變化的立體效果?！爸苓厙稀笔侵感^(qū)東、南、北三面以商業(yè)界面臨路，將噪雜的城市交通干道與小區(qū)的內(nèi)部空間分開。 “ S“型南北景觀軸線將六個組團、中心綠化、中心廣場、會所及南北方向的人行次入口有機聯(lián)為一體，是小區(qū)內(nèi)部極富活力的，集景觀、運動、休閑為一體的多功能交通活動空間。沿路布置大體量商業(yè)建筑，常新路則是大豐未來的城市景觀道路，沿路布置小體量精品休閑、文化、餐飲一條街。 每組團內(nèi)建筑兩兩組合，形成鄰里單元，每單元內(nèi)均設(shè)有底層架空車庫及輔助用房。如果我們今天設(shè)計開發(fā)的住宅能想到明天的話，那么我們的住宅將肯定會備受青睞，也肯定會成為銷售中的一個強力賣點。 建筑頂部為太陽能的設(shè)置留足空間，部分建筑底層設(shè)置 架空車庫，建筑間距均滿足 1： 的日照要求。 會所是未來社區(qū)檔次的標志之一，建議建設(shè)一個大型豪華會所，內(nèi)設(shè)兒童游樂場、健身房，圖書館、影視廳、娛樂室等休閑活動設(shè)施。 (如圖所示的社區(qū)配套方案 ) 6 小區(qū)的保安系統(tǒng)設(shè)有樓宇對講系統(tǒng)，周界安全防范系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；小區(qū)公共建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、中央背景音響系統(tǒng)、 LED 滾屏顯示系統(tǒng)。在當前以及未來相當長的一段時間內(nèi)，人們買房除了考察室內(nèi)布局、質(zhì)量及小區(qū)的整體規(guī)劃等因素外，也越來越重視其環(huán)境，這實際上也反映了人們追求人與自然的和諧統(tǒng)一，遠離喧鬧、鬧騰、嘈雜的都市的一種心態(tài)。車行系統(tǒng)以“三軸一環(huán)”為骨架，形成六個組團的獨立車行環(huán)道。 主入口縱向景觀主軸，以入口廣場、門廊、噴泉步道、中心廣場、會所為主要節(jié)點，將各功能空間串為一體，形 成空間序列的起、承、轉(zhuǎn)、合。 上述優(yōu)化建議僅僅是一個思路，設(shè)計人員在把握總體原則的前提下，可以有更多的突破。這是大面積、大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的一個顯著特點，本地塊占地 340 畝，因此必須對地塊進行整體規(guī)劃。 根據(jù)對項目地塊的現(xiàn)狀分析，建議項目以地塊北部為突破口。這是基于項目公司的資金優(yōu)勢和地塊本身的特點而作出的選擇。 ④通過自主開發(fā)，公司可迅速依托項目的品牌提升企業(yè)形象，擴大公司在江蘇省大豐市房地產(chǎn)業(yè)界的影響，為以后的項目開發(fā)打下良好的基礎(chǔ)。 建議項目首期預售之前，先做好環(huán)境和配套等形象工程，這既是公司實力的展示，又可借助于這些形象工程增強購房者對本項 目的信心。 建設(shè)投資 建設(shè)投資包括土地取得費用、建安工程費用、小區(qū)配套費用、道路、綠化費用、項目研究、咨詢、規(guī)劃、設(shè)計費用、各種稅費、項目管理費等項目。 土地取得費用 土地取得費用為征地費與批租費契稅之和，總計 4155 萬元。 各種配套規(guī)費 根據(jù)與大豐市開發(fā)區(qū)管委會協(xié)議確 定綜合配套規(guī)模按 50 元 /㎡計，包括建筑 設(shè)施配套費、人防費、墻改費、扶散費、再就業(yè)基金，建管費、地方教育附加費、白蟻防治費、預銷售證管理費等費用，總費用為 1557 萬元。 項目管理費 項目管理費按建安工程費 用按 30 元 /M2 計取，總費用為 934萬元。 項目總投資 上述建設(shè)投資、建設(shè)期利息二項相加，即為項目總投資，共計 38044 萬元。 表四 項目實施 進度計劃表（年、季度） 實施步驟 2020 2020 2020 2020 2020 2020 工程前期 首期工程 二期工程 三期工程 四、項目投資與籌資計劃 按江蘇省大豐市市政府規(guī)定，投資項目的自有資金應達到項目投資的 30%以上，只有完成此比例的投資，項目方可依法轉(zhuǎn)讓或預售。具體見表七：《項目投資計劃和資金籌措表》。 項目立項報批手續(xù)辦妥后，可以項目抵押獲得銀行貸款支持。 新天地花園項目中包括公寓式住宅、小高層住宅、車庫以及幼兒園、會 所等公建項目。 一、項目的價格定位 根據(jù)對項目周邊同類物業(yè)價格及銷售情況的分析，結(jié)合本項目的建筑成本、競爭對手和市場需求等對方面的情況，對項目作如下價格定位： 多層住宅 1848 元 /m2 小高層住宅 2465 元 /m2 別墅 3552 元 /m2 商鋪 5417 元 /m2 二、項目銷售計劃 根據(jù)本報告的項目經(jīng)營策略、實施進度安排、本物業(yè)供需狀況的調(diào)查，以及本物業(yè)的設(shè)計水準，確定新天地花園項目銷售計劃表。 ②銷售成本含廣告費、人員工資、辦公費等，按銷售收入 %計取。 五、項目利潤估算 根據(jù)新天地花園項目投資安排、籌資方式、建設(shè)進度、銷售情況，項目利潤計算如表二。 一、項目盈虧平衡分析 項目盈虧平衡分析包括項目經(jīng)營收入保本點和項目經(jīng)營成本點分析。 二、項目敏感性分析 本項目敏感性分析主要針對項目總投資和項目營業(yè)收入兩項因素進行。但仍有一些不確定性因素帶來的風險。從產(chǎn)品定位方面考慮，與新天地花園同一區(qū)位、同一檔次的物業(yè)供給量不多，競爭對手就相對較少，同時，從江蘇省大豐市居民的住房消費意向看，有相當大的潛在居民，對新天地花園同一檔次物業(yè)的需求量較大，這是好的一面。 鑒于上述原因，首期項目的建設(shè)過程中，小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)最好同步進行，讓購房者對本項目有足夠的信心。 對比項目的成本與收入的敏感性分析情況，項目的成本因素更為敏感，因此，在項目的開發(fā)經(jīng)營中，要認真做好項目的成本控制工作，同時也要加強銷售的宣傳力度及相關(guān)工作。 三、項目具有的突出優(yōu)勢 ?新天地花園的潛在需求量大。 ?項目所處地塊的發(fā)展 前景較好。 嚴格執(zhí)行設(shè)計標準，積極推廣標準設(shè)計； 及時對工程進度進行偏差分析以調(diào)整后續(xù)工作； 按照工程質(zhì)量保證標準在工程各個階段進行工程質(zhì)量管理?？梢M廠房生產(chǎn)設(shè)備及生活配套等設(shè)備投資約 萬元。項目的投資回報率約 %。 綜上所述，該項目，在規(guī)劃、技術(shù)、經(jīng)濟方面都是切實可行的。 1期建成 建筑密度 容積率 年營業(yè)收入 單位： 萬 元人民幣 年創(chuàng)稅 單位：萬元。 開發(fā)區(qū)內(nèi)的高校園區(qū)，建有江西理工大學、贛南師范學院、贛南醫(yī)學院 3 所本科高校和 10 余所大中專院校及 37 所技工學校 。急需擴大企業(yè)經(jīng)營場地。 贛州開發(fā)區(qū)黨政辦公室關(guān)于印發(fā)《關(guān)于鼓勵民間資本建設(shè)標準廠房的實施方案》通知（贛開辦發(fā) [2020]13 號） (2)研究范圍 本項 目可行性研究報告工作的范圍如下： 1分析項目的背景 ,研究項目的市場需求和發(fā)展趨勢； 2分析項目建設(shè)方案 :包括廠房及配套設(shè)施建設(shè)； 3給排水、供電、通信等專業(yè)方案； 4職業(yè)安全衛(wèi)生、消防及節(jié)能措施； 5項目投資估算、經(jīng)濟效益和社會效益分析 第三章 項目建設(shè)條件 贛州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)在發(fā)展實踐中始終樹立和落實科學發(fā)展觀，堅持推進“工業(yè)園區(qū)現(xiàn)代化、中心區(qū)域城市化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)示范化、辦事效能特區(qū)化”發(fā)展戰(zhàn)略，致力于營造法治、寬松、有序的優(yōu)質(zhì)經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境。各項現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施 和城市配套功能日益完善 。 綜合樓包含員工宿舍；辦公大樓與各廠房全部采用光纜連接，充分利用現(xiàn)代的信息化技術(shù)，建成現(xiàn)代化高科技寫字樓，既適宜內(nèi)部管理需要也方便與外部信息暢通；商務樓內(nèi)設(shè)置大中型會議室、產(chǎn)品展覽中心、招待所等。項目建設(shè)期為一年半（ 18月）。據(jù)不完全統(tǒng)計，贛州籍在外創(chuàng)辦企業(yè)的 500萬以上規(guī)模的有一萬家以上，我們計劃通過廣州、東莞、深圳、上海等各地區(qū)的贛州商會、分發(fā)推廣，宣傳贛州各方面的招商優(yōu)勢，把更多的商家、廠家引進到開發(fā)區(qū)來投資生產(chǎn)。在市區(qū)內(nèi)因環(huán)境污染嚴重，噪聲擾民，常常受市區(qū)管理部門要求整改。 ，投資者來開發(fā)區(qū)投資。 ：采用社會公開招標，經(jīng)考察后擇優(yōu)聘請一家聲譽好，在沿海經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)有成功管理工業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗的大型專業(yè)物業(yè)管理公司，按行業(yè)歸類把入園企業(yè)