【正文】 1 目 錄 一、項目概況 2 二、項目背景 4 三、項目投資環(huán)境與市場研究 5 四、項目開發(fā)條件及技術(shù)設計方案的分析 13 五、項目開發(fā)建設及經(jīng)營的組織與實施計劃 21 六 、基礎數(shù)據(jù)說明 22 七、項目投資估算、資金籌措計劃 22 八、項目銷售收入及利潤的估算 24 九、項目經(jīng)濟效益分析 25 十、項目評估結(jié)果 27 2 一、項目概況 項目名稱： 珠江?駿景高爾夫花園 西區(qū) 項目背景： “ 珠江駿景高爾夫花園 ”項目 位于東莞市塘廈鎮(zhèn)平山村 。 項目分為東西兩區(qū)，其中東區(qū)占地 萬平方米， 建筑面積為 萬平方米，由 多層花園洋房、帶電梯景觀 小高層、townhouse 融合而成 。 其中：住宅 462, 平方米， 商業(yè)及配套 4,平方米， 公建 及車位面積 86,000 平方米。 土地性質(zhì)：國有； 土地用途：商??； 土地使用年限： 70 年 主要經(jīng)濟指標 （ 1）占地面積： 188, 平方米 （ 2）總建筑面積： 553, 平方米 （ 3） 計容積率 面積： 467, 平方米 （ 3）容積率： （ 4）綠化率： 35% （ 5）建筑密度： 30% （ 6）總投資： 335,238 萬元 投資商簡況 駿駿 景景 高高 爾爾 夫夫 花花 園園 4 項目投資商為 廣東珠江投資股份有限公司 ，珠江投資公司 是一家以房地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務為主業(yè)的企業(yè)集團 ，經(jīng)過 16 年快速發(fā)展，珠江投資實現(xiàn)從區(qū)域性發(fā)展上升為全國跨區(qū)域性經(jīng)營的布局規(guī)劃。 珠江投資經(jīng)過十多年的發(fā)展，總資產(chǎn)超過 200 億元，累計銷售面積超過 300 萬 m2，土地儲備超過 1400 萬 m2，成為中國最具實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一。東莞市駿景凱德 房地產(chǎn)開發(fā)有限 公司 是專為開發(fā) 駿景西區(qū) 項目成立的項目公司 ，由 深圳市珠江投資發(fā)展有限公司 負責項目的開發(fā)運營 。 二、項目背景 5 塘廈鎮(zhèn)位于東莞市東南部，東連清溪鎮(zhèn)，西鄰黃江鎮(zhèn)，北接樟木頭鎮(zhèn)，南與鳳崗鎮(zhèn)和深圳市觀瀾街道接壤，莞深高速、龍林高速、東深公路貫穿而過，是東莞東南部的交通樞紐。 塘廈鎮(zhèn)充分發(fā)揮地緣、人緣優(yōu)勢，走出了一條以加工貿(mào)易參與國際分工，以經(jīng)濟國際化帶動農(nóng)村工業(yè)化、城市化的發(fā)展道路，至 2021 年底，全鎮(zhèn)引進外資企業(yè) 1300 多家，民營企業(yè) 3500 多家，成為國際 性電子信息、不間斷電源、電氣等 “ 三電 ” 及周邊設備現(xiàn)代加工制造業(yè)基地。深圳全市常住人口數(shù)已經(jīng)超過 876 萬，實際總?cè)丝谝殉^ 1200 萬人。深圳市區(qū)距香港港島僅 45 分鐘車程，深圳將用 15 年左右的時間，在率先實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化的基礎上，把深圳建設成為重要的區(qū)域性國際化城市。隨著中央保增長方針的落實，從 3 月份開始，經(jīng)濟企穩(wěn)回暖跡象逐步顯現(xiàn)。三次產(chǎn)業(yè)7 占 GDP 比重分別為 %、 %和 %。 (3)、 財政、金融形勢較好 13 季度地方財政一般預算收入 億元，增長 %；地方財政一般預算支出 億元，增長 %。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān) 測， 2021 年上半年全市新 房共成交 萬平方米 /41,384 套，成交均價 12,340 元 /平方米，龍崗、寶安、南山是成交量最集中的三大區(qū)域，共成交 340 萬平方米 /35,851 套，占全市總量的 %。 物業(yè)用途 供應面積（㎡） 同比幅度 成交面積（㎡） 同比幅度 成交均價（元 /㎡） 同比幅度 別墅 % % 12869 % 車庫 % % 7907 % 公寓 % % 5650 % 洋房 % % 5303 % 商鋪 % % 10674 % 寫字樓 % % 7032 % 總計 % % 6160 % 數(shù)據(jù)來源 :東莞中原地產(chǎn)研究中心 消化存貨為主 供應減三成 銷售增八成 均價略降 09 年上半年東莞樓市主要以消化存貨為主，新增供應大幅減少，剛性購房需求迅猛釋放令樓市成交井噴，整體房價同比略降。上半年東莞高端住宅推廣力度加強，成交比重增大，中端住宅在成交激增的勢頭下穩(wěn)中有升，導致上半年整體均價不低。博登湖 塘廈 110 ㎡墅景洋房，經(jīng)過改造后面積可達 150 ㎡ 280 ㎡排院別墅，經(jīng)過改造后面積可達 460 ㎡ 9500 元 /㎡ 二期 2021 年年中即將推出的產(chǎn)品包括疊景別墅 2 組團、墅景洋房組團 萬科 全鎮(zhèn)總用地 128 平方公里， 40%是建設用地，到 2020 年之前，塘廈的建設用地指標只有 3450 畝，平均每年只有 288 畝。 （ 三 ） 房地產(chǎn)市 場政策 為應對金融危機， 擴大內(nèi)需， 2021 年，中央政府出臺了多項振興房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的政策，主要內(nèi)容如下： (1)、 降低 住房交易稅費 調(diào)整后 調(diào)整前 對個人首次購買 90 平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到 1%； 對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅； 對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。 利率最高下浮 15%，對購買首套 自住房且套型建筑面積在 90 平方米以下的，貸款首付款比例不得低于 20%；對購買首套自住房且套型建筑面積在 90 平方米以上的，貸款首付款比例不得低于 30%；對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套 (含）以 上住房的， 貸款首付款比例不得低于 40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的 倍，而且貸款首付款比例和利率水平應隨套數(shù)增加而大幅度提高，具體提高幅度由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風險管理相關(guān)原則自主確定，但借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。 (4)、 營業(yè)稅實行減免政策 調(diào)整后 調(diào)整前 個人購買普通住房超過 2 年（含 2 年）轉(zhuǎn) 讓免征營業(yè)稅； 個人購買普通住房不足 2 年轉(zhuǎn)讓的，按其 轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。商 業(yè)銀行要根據(jù)信貸原則和監(jiān)管要求，加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設特別是在建項目的信貸支持力度；對有實力有信譽的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組有關(guān)企業(yè)或項目，提供融資支持和相關(guān)金融服務。 3） 項目定價 運用市場比較法，參照周邊樓盤情況一覽表，選取具可比的其他樓盤， 駿景西區(qū)地塊周邊重點樓盤介紹如下表 : 樓盤 位置 主力戶型 在售價格 三 正世紀豪庭 塘廈鎮(zhèn)高裕南路(原高爾夫大道 )三正世紀豪庭 (三正世紀新城旁邊 ) 住宅主力戶型為三房兩廳，面積介于 94126 平方米；商鋪面積介于 4070 平方米。塘廈前幾年受投資客戶制約，深圳客戶一直 成為購買主力， 本地人作為補充；近年來，本地人置業(yè)開始增多 ，區(qū)域樓市趨于健康發(fā)展 。如 上 圖 所示 地塊北靠鳳凰嶺（約 200 米小山），樹木茂密，景色較好 ；對面可望筆架山公園，景色較好 。地塊高差不明顯，地塊內(nèi)現(xiàn)為農(nóng)田及臨建，地塊內(nèi)有 1 個魚塘。隨著《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要 (20212020)》出爐，廣深鐵路、廣深港客運專線和穗莞深城際 3 條軌道及 11 條高快速路、 7 個國省干道項目陸續(xù)上馬，處于高速路網(wǎng)中的塘廈，價值不言而喻。 通車后 有利于 加速莞深半小時生活圈的形成， 可以在時間和心理上縮短項目與深圳區(qū)域的距離，有助于吸引深圳區(qū)域 客戶。 C、地塊配合東區(qū)相對成熟的居住氛圍、客戶圈及現(xiàn)有商業(yè)配套，有利于快速的推廣 和銷售。 機會（ Opportunity） A、目前片區(qū)在產(chǎn)品、價格層面形成競爭的樓盤相對較少。 17 E、東區(qū)售馨帶來銷售促動（項目知名度、銷售模式、客戶口碑、成熟配套、公共關(guān)系等）。 D、泛區(qū)域內(nèi)同質(zhì)化的產(chǎn)品競爭激烈，要在西區(qū)提升銷售價格增加銷售利潤。 （ 3） 地域特色原則 ：在對當?shù)鼐幼∥幕褪袌鲂枨笞鞒龀浞盅芯?，自身資源環(huán)境經(jīng)濟情況深入調(diào)查的前 提下，建立高標準、環(huán)境佳、操作性強的居住小區(qū)，形成具有 21 世紀氣息的人居景觀形象。 使之既相對獨立，又有機結(jié)合 。另外，在小區(qū)北 側(cè) 規(guī)劃道路上，以及東南側(cè)分 別 設置了 兩 個機動車出入 口，滿足使用要求。 綠化空間環(huán)境設計： 因低層往宅密度相對較高，所以居住環(huán)境設計是小區(qū)規(guī)劃的重點。高 層公 寓 設置的地下室 在滿 足人防要求的同時 ，解決部分停車 。 開發(fā) 進度 2021 年 9 月我司向東莞市國土局上報西區(qū)土地掛牌申請，因為房地產(chǎn)市場低迷暫緩推出； 2021 年年底已拿到《建設用地批準書》； 2021 年 10月重新上報掛牌申請，目前 市局已審批完成 ， 只需我司準 備工作完成后與塘廈鎮(zhèn)政府知會市局，即可由 東莞市土地交易中心（國土局下屬機構(gòu)）報東莞市國土局主管局長審批后公告 ， 預計可以 2021 年 2 月中下旬完成掛牌審批及開始掛牌交易，預計按土地評估價 億元 (計容 樓面地價約2020 元 /平方米 )掛牌。 項目 具有 較強的盈利能力和抗風險能力。編制時，我公司技術(shù)發(fā)展部、質(zhì)檢科以 及項目部經(jīng)過精心研究、合理組織、充分利用先進工藝，特制定本施工組織設計。 本工程建筑面積 :27樓 。總寬 27樓 ； 30樓 m。內(nèi)墻面除衛(wèi)生間 200 300 瓷磚，高到頂外，其余均水泥砂槳罩面，刮二遍膩子；樓梯間內(nèi)墻采用 50 2 厚膠粉聚苯顆粒保溫。本工程設計 為節(jié)能型住宅，外墻均貼保溫板。 本工程結(jié)構(gòu)中使用主要材料：鋼材： I 級鋼， II 級鋼；砼：基礎墊層 C10，基礎底板、地圈梁、基礎構(gòu)造柱均采用 C30，其余均 C20。 二、 施工部署及進度計劃 工期安排 本工程合同計劃開工日期： 2021 年 8 月 21 日，竣工日期：2021 年 7 月 10 日，合同工期 315 天。 ⑵ 結(jié)構(gòu)工程 結(jié)構(gòu)定位放線（預檢）→構(gòu)造柱鋼筋綁扎、定位（隱檢）→磚墻砌筑（＋ 50cm 線找平、預檢）→柱梁、頂板支模（預檢）→梁板鋼筋綁扎（隱檢、開盤申請）→砼澆筑→下一層結(jié)構(gòu)定位放線→重復上述施工工序直 至頂。 場內(nèi)道路采用級配砂石鋪墊，壓路機壓。 ⑷ 回填期間設打夯機 2 臺。 施工用水 施工用水采用深井水自來水，并砌筑一蓄水池進行蓄水。 ⑵ 裝修期間 抹灰工 60 人；木工 4 人；油工 8 人；電工 6 人；水暖工10 人。 ⑵ 工程定位 A、根據(jù)工程特點，平面布置和定位原則，設置一橫一縱兩條主控線即 27樓：（ A）軸線和（ 1） 軸線； 30樓：（ A）軸線和（ 1）軸線。 D、水準點：建設單位給定準點，建筑物177。 C、標高由水準點引測至坑底。 基坑開挖 本工種設計地基換工，夯填砂礫墊層 1100mm；根據(jù) 此特點，采用機械大開挖，留 200mm 厚進行挖工、鏟平。 挖掘機挖土應該從上而下施工，禁止采用挖空底腳的操作方法。 以下采用 M10 水泥砂漿，一、二、三、四層采用 M10 混合砂漿，五層以上采用 混合砂漿。 D、外墻轉(zhuǎn)角處應同時砌筑，內(nèi)外墻交接處必須留斜槎，槎子長度不小于墻體高度的 2/3，槎子必須平直、通順。 H、施工時需留置臨時洞口，其側(cè)邊離交接處的墻面不少于 500mm，頂部設邊梁。 ⑷ 鋼筋保護層：基礎 40mm，柱、梁 30mm，板 20mm。 砼工程 ⑴ 水泥進場后須做復試，經(jīng)復試合格后由試驗室下達配合比。 ⑶ 投料順序：石子→水泥→砂子。模板支搭的標高、截面尺寸、平整度、垂直度應達到質(zhì)量驗收標準，以滿足其鋼度，穩(wěn)定性要求。 ⑵ 架子底部夯實，墊木板，綁掃地桿。 ⑹ 結(jié)構(gòu)架子高出作業(yè)層 1m，每步架子滿鋪腳手板，要求嚴密牢固并嚴禁探頭板。底子 11 灰應粘結(jié)牢 固，并用刮杠刮平，木抹子抹平。 為了使顏色一致，應使用同一配合比的涂料，使用時涂料攪勻，方可涂刷，接槎外留在陰陽角外必須保證涂層均勻一致表面不顯刷紋。 做水泥砂漿找平層表面應平整壓光，屋面與女兒墻交接處抹成 R≥ 150mm 圓角。 ⑵ 水、暖安裝前做單項試壓，完畢后做通、閉水后試驗和打壓試驗，衛(wèi)生間閉水試驗不少于 24 小時。 ⑸ 燈具、插座、開關(guān)等器具必須選用合格產(chǎn)品，不合格產(chǎn)品嚴禁 使用。 13 創(chuàng)優(yōu)質(zhì)工程除對各分部、分項、工序工程施工中，精心操作，一絲不茍、高標準嚴要求作業(yè)外，關(guān)鍵是防止質(zhì)量