【正文】 ，投資者來(lái)開(kāi)發(fā)區(qū)投資。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，贛州籍在外創(chuàng)辦企業(yè)的 500萬(wàn)以上規(guī)模的有一萬(wàn)家以上，我們計(jì)劃通過(guò)廣州、東莞、深圳、上海等各地區(qū)的贛州商會(huì)、分發(fā)推廣，宣傳贛州各方面的招商優(yōu)勢(shì)，把更多的商家、廠家引進(jìn)到開(kāi)發(fā)區(qū)來(lái)投資生產(chǎn)。 綜合樓包含員工宿舍；辦公大樓與各廠房全部采用光纜連接，充分利用現(xiàn)代的信息化技術(shù)，建成現(xiàn)代化高科技寫(xiě)字樓，既適宜內(nèi)部管理需要也方便與外部信息暢通；商務(wù)樓內(nèi)設(shè)置大中型會(huì)議室、產(chǎn)品展覽中心、招待所等。 贛州開(kāi)發(fā)區(qū)黨政辦公室關(guān)于印發(fā)《關(guān)于鼓勵(lì)民間資本建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房的實(shí)施方案》通知（贛開(kāi)辦發(fā) [2020]13 號(hào)） (2)研究范圍 本項(xiàng) 目可行性研究報(bào)告工作的范圍如下： 1分析項(xiàng)目的背景 ,研究項(xiàng)目的市場(chǎng)需求和發(fā)展趨勢(shì)； 2分析項(xiàng)目建設(shè)方案 :包括廠房及配套設(shè)施建設(shè)； 3給排水、供電、通信等專業(yè)方案； 4職業(yè)安全衛(wèi)生、消防及節(jié)能措施； 5項(xiàng)目投資估算、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益分析 第三章 項(xiàng)目建設(shè)條件 贛州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)在發(fā)展實(shí)踐中始終樹(shù)立和落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，堅(jiān)持推進(jìn)“工業(yè)園區(qū)現(xiàn)代化、中心區(qū)域城市化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)示范化、辦事效能特區(qū)化”發(fā)展戰(zhàn)略，致力于營(yíng)造法治、寬松、有序的優(yōu)質(zhì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境。 開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的高校園區(qū)，建有江西理工大學(xué)、贛南師范學(xué)院、贛南醫(yī)學(xué)院 3 所本科高校和 10 余所大中專院校及 37 所技工學(xué)校 。 綜上所述，該項(xiàng)目，在規(guī)劃、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方面都是切實(shí)可行的?？梢M(jìn)廠房生產(chǎn)設(shè)備及生活配套等設(shè)備投資約 萬(wàn)元。 ?項(xiàng)目所處地塊的發(fā)展 前景較好。 對(duì)比項(xiàng)目的成本與收入的敏感性分析情況，項(xiàng)目的成本因素更為敏感，因此，在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中，要認(rèn)真做好項(xiàng)目的成本控制工作，同時(shí)也要加強(qiáng)銷售的宣傳力度及相關(guān)工作。從產(chǎn)品定位方面考慮，與新天地花園同一區(qū)位、同一檔次的物業(yè)供給量不多，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手就相對(duì)較少，同時(shí)，從江蘇省大豐市居民的住房消費(fèi)意向看，有相當(dāng)大的潛在居民，對(duì)新天地花園同一檔次物業(yè)的需求量較大，這是好的一面。 二、項(xiàng)目敏感性分析 本項(xiàng)目敏感性分析主要針對(duì)項(xiàng)目總投資和項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入兩項(xiàng)因素進(jìn)行。 五、項(xiàng)目利潤(rùn)估算 根據(jù)新天地花園項(xiàng)目投資安排、籌資方式、建設(shè)進(jìn)度、銷售情況，項(xiàng)目利潤(rùn)計(jì)算如表二。 一、項(xiàng)目的價(jià)格定位 根據(jù)對(duì)項(xiàng)目周邊同類物業(yè)價(jià)格及銷售情況的分析，結(jié)合本項(xiàng)目的建筑成本、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和市場(chǎng)需求等對(duì)方面的情況，對(duì)項(xiàng)目作如下價(jià)格定位： 多層住宅 1848 元 /m2 小高層住宅 2465 元 /m2 別墅 3552 元 /m2 商鋪 5417 元 /m2 二、項(xiàng)目銷售計(jì)劃 根據(jù)本報(bào)告的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略、實(shí)施進(jìn)度安排、本物業(yè)供需狀況的調(diào)查，以及本物業(yè)的設(shè)計(jì)水準(zhǔn)，確定新天地花園項(xiàng)目銷售計(jì)劃表。 項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)批手續(xù)辦妥后，可以項(xiàng)目抵押獲得銀行貸款支持。 表四 項(xiàng)目實(shí)施 進(jìn)度計(jì)劃表（年、季度） 實(shí)施步驟 2020 2020 2020 2020 2020 2020 工程前期 首期工程 二期工程 三期工程 四、項(xiàng)目投資與籌資計(jì)劃 按江蘇省大豐市市政府規(guī)定，投資項(xiàng)目的自有資金應(yīng)達(dá)到項(xiàng)目投資的 30%以上，只有完成此比例的投資，項(xiàng)目方可依法轉(zhuǎn)讓或預(yù)售。 項(xiàng)目管理費(fèi) 項(xiàng)目管理費(fèi)按建安工程費(fèi) 用按 30 元 /M2 計(jì)取，總費(fèi)用為 934萬(wàn)元。 土地取得費(fèi)用 土地取得費(fèi)用為征地費(fèi)與批租費(fèi)契稅之和，總計(jì) 4155 萬(wàn)元。 建議項(xiàng)目首期預(yù)售之前，先做好環(huán)境和配套等形象工程，這既是公司實(shí)力的展示，又可借助于這些形象工程增強(qiáng)購(gòu)房者對(duì)本項(xiàng) 目的信心。這是基于項(xiàng)目公司的資金優(yōu)勢(shì)和地塊本身的特點(diǎn)而作出的選擇。這是大面積、大規(guī)模房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)顯著特點(diǎn)，本地塊占地 340 畝，因此必須對(duì)地塊進(jìn)行整體規(guī)劃。 主入口縱向景觀主軸，以入口廣場(chǎng)、門(mén)廊、噴泉步道、中心廣場(chǎng)、會(huì)所為主要節(jié)點(diǎn)，將各功能空間串為一體，形 成空間序列的起、承、轉(zhuǎn)、合。在當(dāng)前以及未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，人們買(mǎi)房除了考察室內(nèi)布局、質(zhì)量及小區(qū)的整體規(guī)劃等因素外，也越來(lái)越重視其環(huán)境，這實(shí)際上也反映了人們追求人與自然的和諧統(tǒng)一，遠(yuǎn)離喧鬧、鬧騰、嘈雜的都市的一種心態(tài)。 會(huì)所是未來(lái)社區(qū)檔次的標(biāo)志之一，建議建設(shè)一個(gè)大型豪華會(huì)所，內(nèi)設(shè)兒童游樂(lè)場(chǎng)、健身房，圖書(shū)館、影視廳、娛樂(lè)室等休閑活動(dòng)設(shè)施。如果我們今天設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)的住宅能想到明天的話，那么我們的住宅將肯定會(huì)備受青睞，也肯定會(huì)成為銷售中的一個(gè)強(qiáng)力賣點(diǎn)。沿路布置大體量商業(yè)建筑，常新路則是大豐未來(lái)的城市景觀道路，沿路布置小體量精品休閑、文化、餐飲一條街?！爸苓厙稀笔侵感^(qū)東、南、北三面以商業(yè)界面臨路，將噪雜的城市交通干道與小區(qū)的內(nèi)部空間分開(kāi)。 （產(chǎn)品定位的具體建議見(jiàn)第六章項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)建議。 （ 2）項(xiàng)目區(qū)域位置緊鄰市中心，自然環(huán)境得天獨(dú)厚，加之其成本較市中心同類物業(yè)便宜，而且近年來(lái)，開(kāi)發(fā)區(qū)有大規(guī)模的開(kāi)發(fā)建設(shè)，整個(gè)區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施，市政設(shè)施不斷完善和健全，這就更有利于新 的項(xiàng)目未來(lái)的前景，而且整個(gè)大豐市的潛在購(gòu)買(mǎi)力也是相當(dāng)有分量的，這也正是項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)點(diǎn)。 ②住宅業(yè)房改、金融、投資、財(cái)政、市場(chǎng)管理等政策逐步到位，住宅業(yè)將面臨有利的政策法規(guī) 環(huán)境。 從以上問(wèn)卷 調(diào)查匯總中，我們可以看出大豐人對(duì)多層、小高層、別墅都比較能接受，不再局限在以前的平房中和自建的房子，說(shuō)明大豐客戶希望居住條件能更好；大多數(shù)居民期望房?jī)r(jià)范圍在 1500~2020 元 /㎡；選擇房型面積偏大型， 說(shuō) 明市場(chǎng)需求的 是 中 等 價(jià)位 、較大 戶型 、 中 低 檔次房子 ；接受向銀行按揭貸款方式買(mǎi)房，說(shuō)明大豐居民的支付能力增強(qiáng)了；隨著大豐客戶購(gòu)房觀念的不斷改變，他們對(duì)產(chǎn)品的綜合質(zhì)量要求也越來(lái)越高。 希望的小區(qū)配套設(shè)施有哪些 55%希望有醫(yī)療中心和小型超市， 20%希望有會(huì)所和網(wǎng)球中心， 35%希望有健身房， 20%希望有小 型幼兒園和垃圾集中處理站。 1對(duì)窗臺(tái)造型的選擇 65%希望是落地窗臺(tái)， 20%希望是普通窗臺(tái)， 15%希望是六角窗臺(tái)。 對(duì)購(gòu)買(mǎi)房子面積的要求 10%的人希望 90 ㎡以下； 30%希望 90110 ㎡； 35%希望 110130 ㎡； 20%希望 130150 ㎡； 5%希望 150 ㎡以上。 大豐市目前的在售樓盤(pán)較少，有的已經(jīng)售完。面朝人民路入口處的第一排商鋪一層 28000 元 /㎡，二層 4200 元 /㎡，面朝大華路一層商鋪售價(jià) 15000 元 /㎡，中心廣場(chǎng)商鋪一層售價(jià)為 18500 元 /㎡。該案目前已基本售完。本項(xiàng)目由三級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的南通國(guó)安置業(yè)有限公司投資建設(shè)，占地面積 16800 平米，總建筑面積 30000 平米，由 9幢 6層住宅、一幢二層裙房和 5000 平米的中心花園及樓間綠地組成，綠化率達(dá)到 30%。 大豐市已基本構(gòu)建了較為完善的基建設(shè)施與交通網(wǎng)絡(luò)，為其更好的融入中國(guó)最具經(jīng)濟(jì)活力的區(qū)域 長(zhǎng)江三角洲，奠定了基礎(chǔ)。 在充分的資料基礎(chǔ)上，綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟(jì)形式成因分析，可得出結(jié)論：國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形式是可喜的，與房地產(chǎn)有關(guān)的政策和法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展和活躍，因此可以說(shuō)新天地花園項(xiàng)目在投資機(jī)會(huì)選擇決策、地段選擇決策這兩個(gè)方面是有充分科學(xué)根據(jù)的。雖然目前的在售 樓盤(pán)較少，有的已經(jīng)售完，但土地拍賣和新開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)數(shù)量正在增加，該市 的房地產(chǎn)市場(chǎng) 2020 年變化較大，銷售量和價(jià)格漲幅增長(zhǎng)較大。 蘇中平原廣袤的土地與相對(duì)廉價(jià)的勞動(dòng)力成本注定其在長(zhǎng)江三角洲的新一輪產(chǎn)業(yè)調(diào)整中可以起到極為重要的拾遺補(bǔ)缺的作用，可以預(yù)見(jiàn)隨著長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)的發(fā)展尤其是蘇南經(jīng)濟(jì)的崛起，日益增 高的土地及勞動(dòng)力成本將擠壓出絕大部分的勞動(dòng)密集型企業(yè)，北遷將成為該類企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，能否把握該項(xiàng)機(jī)遇，將自身的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和勞動(dòng)力優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力，是該市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵。 6 月，中國(guó)人民銀行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》規(guī)定，這些規(guī)定對(duì)于防范金融風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)范市場(chǎng)秩序、維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展將產(chǎn)生十分重要的作用。其中商品住宅平均銷售價(jià)格由 1997 年的 1790 元，提高到 2020 年的 2130 元，年均增長(zhǎng) %。全國(guó)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房占商品房銷售額的比重由 1998 年的 %，提高到 2020 年的%。 2020 年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展基本是健康的，是由有購(gòu)買(mǎi)力的需求拉動(dòng)的。是新舊市區(qū)的結(jié)合部。 目 錄 第一章 前言 —————————————————————— 4 一、報(bào)告編制目的 ———————————————————————— 4 二、報(bào)告編制依據(jù) ———————————————————————— 4 三、項(xiàng)目概況 —————————————————————————— 4 第二章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析 —————————————— 5 一、 2020 年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸 ——————————————— 5 二、江蘇省大豐市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 — ———————————————— 7 三、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析 —————————————————— 9 第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析 ———————————— 10 一、投資地塊的地理環(huán)境 ————————————————————— 10 二、區(qū)域分析 ———————————————————————— 10 三、項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析 ————————————————————— 11 四、消費(fèi)者調(diào)查分析 ———————————————————————— 13 第四章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 — ———————— 17 一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)形成模式 —————————————— 17 二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn) —————————————————————— 17 三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)點(diǎn) —————————————————————— 18 第五章 項(xiàng)目定位 ———————————————————— 18 一、目標(biāo)市場(chǎng)定位 ———————————————————————— 19 二、產(chǎn)品定位 ———————————————————————— 19 第六章 項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)建議 ———————————— — 20 一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議 ——————————————————————— 20 二、住宅建筑設(shè)計(jì)建議 ——————————————————————— 21 三、小區(qū)配套設(shè)施建議 ——————————————————————— 23 四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議 ——————————————————————— 23 五、道路交通設(shè)計(jì) ———————————————————————— 24 六、綠化景觀設(shè)計(jì) ———————————————————————— 24 第七章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略及投資估算 ——————————— 25 一、項(xiàng)目開(kāi) 發(fā)經(jīng)營(yíng)策略 —————————————————————— 25 二、項(xiàng)目投資估算 ———————————————————————— 26 三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 —————————————————————— 27 四、項(xiàng)目投資與籌資計(jì)劃 ————————————————————— 28 第八章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)狀況分析 —————————————— 29 一、項(xiàng)目的價(jià)格定位 ——————————————————————— 29 二、項(xiàng)目銷售計(jì)劃 ———————————————————————— 29 三、項(xiàng)目銷售收入估算 ———— —————————————————— 30 四、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本估算 —————————————————————— 30 五、項(xiàng)目利潤(rùn)估算 ———————————————————————— 30 六、項(xiàng)目現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 —————————— 30 第九章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析 —————————————— 31 一、項(xiàng)目盈虧平衡分析 —————————————————————— 31 二、項(xiàng)目敏感性分析 ——————————————————————— 31 三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析 —————— ————————— 32 第十章 結(jié)論與建議 ————————————————— — 33 第一章 前 言 一、報(bào)告編制目的 在對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該地塊的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。 對(duì)項(xiàng)目的可行性與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見(jiàn)，并對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的建議。常新路路東系數(shù)拾米寬700 米長(zhǎng)的古銀杏林帶，綠樹(shù)成蔭、風(fēng)景優(yōu)美，紅花中心河相伴果林，由此該地塊系大豐新市區(qū)的最佳路段，小區(qū)三面臨街，可建商品用房達(dá) 1400M 長(zhǎng)，地理位置極其優(yōu)越，交通方便，環(huán)境優(yōu)美，是未來(lái)大豐一個(gè)購(gòu)物、美食娛樂(lè)、休閑、居 住小區(qū)環(huán)境及其獨(dú)特的新天地。 1998 年以來(lái)中國(guó)