【正文】 銷(xiāo)售收入測(cè)算如下： 銷(xiāo)售收入測(cè)算表 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 銷(xiāo)售收入（ RMB） 合計(jì)（ RMB） 2020 年 2020 年 住宅銷(xiāo)售單價(jià) RMB/m2 3, 3, 住宅銷(xiāo)售面積 m2 200, 45, 245, 1 住宅銷(xiāo)售收入 RMB 600,000, 160,142, 760,142, 別墅銷(xiāo)售單價(jià) RMB/m2 5, 別墅銷(xiāo)售面積 m2 34, 34, 2 別墅銷(xiāo)售收入 RMB 191,884, 191,884, 商業(yè)街銷(xiāo)售單價(jià) RMB/m2 6, 商業(yè)街銷(xiāo)售面積 m2 21, 21, 3 商業(yè)街銷(xiāo)售收入 RMB 126,774, 126,774, 沿街商業(yè)銷(xiāo)售單價(jià) RMB/m2 8, 沿街商業(yè)銷(xiāo)售面積 m2 10, 10, 4 沿街商業(yè)銷(xiāo)售收入 RMB 80,000, 80,000, 車(chē)位銷(xiāo)售單價(jià) RMB/個(gè) 70, 車(chē)位銷(xiāo)售個(gè)數(shù) 個(gè) 1, 1, 5 車(chē)位銷(xiāo)售收入 RMB 82,600, 82,600, 6 總銷(xiāo)售收入 RMB 791,884, 449,516, 1,241,400, 本項(xiàng)目建設(shè)投資估算如下表所示： 建設(shè)投資估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 估算金額 估算指標(biāo) 估算面積 （ RMB） （ RMB/m2，％） （ m2） 1 前期工程費(fèi) 142,208, 前期規(guī)費(fèi) 90,262, 368, 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 40,894, 368, 其他前期費(fèi) 11,052, 368, 2 建安工程費(fèi) 361,105, 住宅 270,330, 1, 245, 別墅 31,399, 34, 商業(yè)街 19,016, 21, 沿街商業(yè) 10,000, 1, 10, 地下車(chē)庫(kù) 30,360, 1, 27, 3 公共配套設(shè)施費(fèi) 29,045, 公建配套設(shè)施 29,045, 1, 29, 4 公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 102,261, 供電 24,941, 311, 供水 18,706, 311, 郵電 1,558, 311, 雨污水 6,235, 311, 智能化 10,288, 311, 室外工程費(fèi) 40,530, 311, 5 后期成本 6,547, 物業(yè)維修基金 3,741, 311, 交接費(fèi)用 935, 311, 交易手續(xù)費(fèi)等雜費(fèi) 1,870, 311, 建設(shè)成本合計(jì) 641,168, 本項(xiàng)目現(xiàn)金流量估算如下： 現(xiàn)金流量表 序號(hào) 項(xiàng)目 估算指標(biāo) 估算金額（ RMB） 2020 年中 2020 年 2020 年 2020 年 一、 現(xiàn)金流入 791,884, 449,516, 銷(xiāo)售收入 791,884, 449,516, 二、 現(xiàn)金流出 87,478, 8,105, 487,579, 325,107, 1 總投資 87,478, 8,105, 433,792, 294,422, 土地出讓金 70,762, 契稅 % 2,830, 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 6,848, 其他 7,036, 建設(shè)成本 384,700, 256,467, 管理費(fèi)用 % 10,929, 10,929, 銷(xiāo)售費(fèi)用 % 15,837, 8,990, 財(cái)務(wù)費(fèi)用 % 8,105, 9,456, 9,456, 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) % 12,867, 8,578, 2 營(yíng)業(yè)稅及附加 % 43,949, 24,948, 3 土地增值稅預(yù)征 1%～ 2% 9,837, 5,736, 三、 稅前凈現(xiàn)金流量 (87,478,) (8,105,) 304,304, 124,409, 所得稅 % 68,877, 41,055, 四、 稅后凈現(xiàn)金流量 (87,478,) (8,105,) 235,426, 83,354, 五、 稅后凈現(xiàn)值 (87,478,) (7,505,) 201,840, 66,169, 由以上各表可知，本項(xiàng)目東區(qū)總銷(xiāo)售收入為 億，總投資為 億， 稅后凈利潤(rùn) ， 稅后銷(xiāo)售利潤(rùn)率 %，在 8％折現(xiàn)率下，凈現(xiàn)值為 173,026,167元，項(xiàng)目回籠資金的速度非?？?，效益好。目前聯(lián)排別墅 165 萬(wàn) /套，獨(dú)立別墅 355 萬(wàn) /套。 **的周邊市政配套、綠化等正處于不斷完善中，因此存在極大的發(fā)展?jié)摿涂臻g； ? 南田公園的開(kāi)工、建設(shè)及完成，將是 ** **受其生態(tài)旅游資源的薰陶，是最適合人居的社區(qū)之一。 人文環(huán)境分析 **城南區(qū)域?yàn)槲幕?、旅游生態(tài)區(qū)，西有鬲湖，南有太湖，同時(shí) **大學(xué)城，淹城春秋森林公園、 ****技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，襯托 **市 **區(qū)濃厚的人文環(huán)境底蘊(yùn)。 2020 年，這種情況有所好轉(zhuǎn)，竣工面積為 萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售面積為 萬(wàn)平方米，供需之比為 :1。 圖 2 . 1 2 常州市商品房銷(xiāo)售情況0501001502002503002020 2020 2020 2020 4 0 . 0 0 % 2 0 . 0 0 %0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %銷(xiāo)售面積( 萬(wàn)m 2 ) 增長(zhǎng)率 寫(xiě)字樓市場(chǎng) **市寫(xiě)字樓的分布大都在城北區(qū)和市中心，相對(duì)分布區(qū)域較為集中。全年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，比上年同比增長(zhǎng) %；在建商品房屋施工面積達(dá) 991 萬(wàn)㎡，增長(zhǎng) %，其中新開(kāi)工面積 萬(wàn)㎡，增長(zhǎng) %；房屋竣工面積 萬(wàn)㎡，與上年持平；房屋銷(xiāo)售面積 萬(wàn)㎡，比上年增長(zhǎng) %， 90%以上竣工房屋順利實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售。從居民家庭住房的建筑面積分布來(lái)看，有 %的家庭住宅建筑面積在 3060 平方米之間，有 %的家庭住房建筑面積在 6090 平方米之間， %的家庭住宅建筑面積在 90120 平方米之間，還有 %的居民住房建筑面積在 120 平方米以上。出行 ——感嘆私家車(chē)增長(zhǎng)速度之快。 **市在 1994 年人均 GDP 達(dá) 到 1000 美元， 6 年 時(shí)間 突破 2020 美 元， 4 年時(shí)間突破 3800 美元。將給本公司帶來(lái)巨大的利潤(rùn)， 符合公司的發(fā)展戰(zhàn)略。 編制依據(jù) 本項(xiàng)目可行性報(bào)告根據(jù) ****房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司提供的資料，結(jié)合有關(guān)的政策法規(guī)和 **市有關(guān)規(guī)劃，在實(shí)地考察與市場(chǎng)研究的基礎(chǔ)上，通過(guò)客觀分析和經(jīng)濟(jì)評(píng)估，為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)融資提供科學(xué)的決策依據(jù)。 **項(xiàng)目由江蘇 **房產(chǎn)股份有限公司聯(lián)合國(guó)際著名的規(guī)劃設(shè)計(jì)公司： ** （法國(guó)）國(guó)際設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)以及園林設(shè)計(jì)公司： **景觀設(shè)計(jì)公司精心規(guī)劃，分期開(kāi)發(fā)。 **東區(qū)：已全面開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目在建面積已逾 35 萬(wàn)，建筑形態(tài)有多層、小高層、別墅等。 項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，南臨 **區(qū)政府和 **大學(xué)城，東接規(guī)劃中占地 1000 畝的南田休閑購(gòu)物公園；西靠建設(shè)中的占地面積為 4000 畝的淹城森林公園；北倚 **區(qū)經(jīng)濟(jì)中心 **鎮(zhèn)和 **廣電中心 ,是將來(lái)大 **的集居住、教育、文化、旅游、消費(fèi)、休閑等功能于一體的城南新區(qū)域中心。目前， **居住人口可達(dá) 20200余人。 結(jié)論 項(xiàng)目地塊在區(qū)位、配套、交通、規(guī)模等方面具有較為明顯的優(yōu)勢(shì)。同樣具有跨越式意義的發(fā)展指標(biāo)是，去年 **市人均 GDP 按現(xiàn)行匯率計(jì)算達(dá)到3800 美元。據(jù)市統(tǒng)計(jì)部門(mén)測(cè)算， 2020 年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入將達(dá) 12867 元，農(nóng)民人均純收入將超過(guò) 6280 元，均居全省第三位。 居住狀況 近年來(lái)，隨著城市建設(shè)的不斷發(fā)展， **市城鎮(zhèn)居民家庭居住狀況大 為改善。 預(yù)計(jì) **市明年國(guó)民 生產(chǎn)總值增長(zhǎng) 13%；地方一 般預(yù)算收入增長(zhǎng) 15%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng) 25%；協(xié)議注冊(cè)外資和實(shí)際到賬外資均增長(zhǎng) 30%以上；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入增長(zhǎng) 10%和 8%以上；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4%以?xún)?nèi)；人口自然增長(zhǎng)率控制在 1‰ 以?xún)?nèi)。 2020年商品房銷(xiāo)售面積達(dá)到 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，住宅銷(xiāo)售面積達(dá)到 萬(wàn)平方米 ，同比增長(zhǎng) %。 表 **市各商圈商鋪?zhàn)饨? 商圈 營(yíng)業(yè)面積 (㎡ ) 平均租金 (元 /㎡ /月 ) 商圈特征 延陵西路商圈 300 150 服裝、手機(jī)通訊器材等 南大街商圈 90 / 小百貨、餐飲、服裝等 文化宮廣場(chǎng)商圈 / / 家電、餐飲等 北大街商圈 / / 裝潢、五金 城中路商圈 / 180 餐飲等 但是， **市得到較高認(rèn)同的商業(yè)區(qū)域相對(duì)較少，主要集中在延陵西 路和南大街兩個(gè)地段，市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)， 41％的消費(fèi)者逛街首選延陵西路，而更有高達(dá) 50％的消費(fèi)者逛街首選南大街。 未來(lái)的 **房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，專(zhuān)業(yè)化、規(guī)?；l(fā)展是未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的方向。 **的品質(zhì)提升和齊全的周邊市政配套有極大促進(jìn)作用； 項(xiàng)目南面為 **區(qū)政府和 **大學(xué)城，是 **區(qū)行政中心和文化中心的象征。 SWOT 分析 Strength ? 地域優(yōu)勢(shì) —— 未來(lái) **新都市中心區(qū)域，項(xiàng)目擁有無(wú)限升值潛力； ? 規(guī)劃優(yōu)勢(shì) —— 常武地區(qū)超大型生活社區(qū)，融合國(guó)際規(guī)劃、園林公司等共同打造的新型、優(yōu)異社區(qū)； ? 市場(chǎng)優(yōu)勢(shì) —— 作為常武地區(qū)最富庶的地區(qū)，個(gè)體經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，本項(xiàng)目是目前