【正文】 道路交通、景觀緊密結合。既為小區(qū)內部創(chuàng)造安寧、舒適的居住環(huán)境，又以完整、統(tǒng)一的商業(yè)建筑形象面對城市交通干道，為城市的視覺形象 增添層次。 雖然大豐市私家車相對不多，但在規(guī)劃上，建議在小區(qū)的交通方面，充分做到人車分流并且規(guī)劃好停車位。） 第六章 項目開發(fā)建設建議 一、項目總體規(guī)劃建議 由于項目開發(fā)周期較長，在規(guī)劃設計中既要立足現(xiàn)實，又要著眼未來，充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的策略，建議在總體規(guī)劃設計中，將地塊分成若干個相對獨立的 功能組團，以利于分期開發(fā)，每一組團可根據開發(fā)時的市場情況進行單獨設計。 消費群界定 （ 1）行政事業(yè)單位和科研教育單位人士； （ 2）民營或私營企業(yè)家或個體老板； （ 3）來大豐市經濟技術開發(fā)區(qū)投資的企業(yè)人士及其管理人員； （ 4）富裕居民購房和二次換房的需要； 年齡判斷在 30－ 45 歲 購買目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。 （ 3）本項目目前交通狀況較好，常新路將在年內完成通車，到時候小區(qū)的交通將相當便捷，而且物業(yè)的增值可能性是顯而易見的。 ①項目開發(fā)公司領導核心可實行新組建的班子，在人事、財務管理等方面 可實行 全新的體制， ②項目開發(fā)公司領導層經營思想應以營造精品品牌，為江蘇省大豐市人民作出貢獻。 ③置業(yè)意識 —— 古往今來中國文化觀念的組成部分，已經重新泛起，并將成為全社會占主導地位的消費觀念。現(xiàn)對該項目真正的、突出于新天地住宅市場的優(yōu)勢點集中如下。 第四章 項目開發(fā)經營優(yōu)勢點與機會點分析 一、房地產投資項目開發(fā)經營機會形成模式 經營機會的實質是尋求、識別、把握企 業(yè)可進取的市場空間。 2準備投入的購房資金 40%希望投 0~17 萬元， 40%希望投 17~20 萬元， 15%希望投 20~23 萬元， 5%希望投 23~30 萬元。 2希望的小區(qū)休閑設施有哪些 40%希望兒童樂園， 50%希望有休閑和健身步道， 20%希望有搖椅、秋千。總體上人們都希望小區(qū)周邊交通、生活配套、教育配套比較完善，因此對這些因素考慮的多一點。 1對窗框材質的選擇 65%希望用塑鋼， 35%希望用鋁合金。 對建筑外立面材料的選擇 65%希望用面磚， 35%希望用涂料。 對房型的要求 40%的人希望房型為三房二廳二衛(wèi)， 25%希望房型為三房二廳一衛(wèi)，20%希望房型為二房二廳二衛(wèi)， 15%希望房型為二房二廳一衛(wèi)。 對住宅形式的選擇 30%的人選擇多層； 40%的人選擇小高層； 30%的人選擇聯(lián)體別墅。雖然目前的在售樓盤較少，但土地拍賣和新開發(fā)的樓盤數(shù)量正在增加，該市 的房地產市場 2020 年變化較大，銷售量和價格漲幅增長較大。已購房客戶職業(yè)分布：行政事業(yè)單位 35%；科研教育單位25%；個體私營企業(yè) 40%。 【匯總分析】 通過上述個案的分析后，可以看出大豐 樓盤 2020 年的平均價格在 1650 元 /㎡左右，目前樓盤的平均價格隨著市場的變化，已 經將達到 1750 元 /㎡左右。 車庫售價 1800 元 /㎡，商鋪一層售價臨健康路 14000 元 /㎡，臨人民路 27000元 /㎡，靠近主入口的 16500 元 /㎡，內部不臨街均價在 8500 元 /㎡ —— 12500 元/㎡之間，二層均價在 3800 元 /㎡ —— 5000 元 /㎡之間，三層均價在 2500元 /㎡—— 3100 元 /㎡之間，四層均價為 2020 元 /㎡， 已 于 2020 年 8 月交房。 【名都廣場】 本項目位于市中心人民中路以西，大四河東畔，工農路之北，由杭州居易房地產開發(fā)有限公 司全程開發(fā)。 【金豐苑 該案房型面積為二房 106— 115 ㎡，三房 134— 144㎡，躍層 66 ㎡、 101 ㎡。 三、大豐項目周邊主要案例分析 大豐市目前真正從產品本身出發(fā)，具備較先進的規(guī)劃理念的個案屈指可數(shù)。特別需要指出的是待沿海高速公路即同三高速公路營建完成后，大豐同長江三角洲核心區(qū)域 上海的經濟地理距離將大大縮短，極具潛在區(qū)位優(yōu)勢 ，給 大豐 市帶來接受發(fā)達地區(qū)強輻射的新機遇。 轄 17個鎮(zhèn)和一個港口經濟區(qū)，從區(qū)位狀況來看，其 地處中國東部沿海開放帶， 從 屬上海經濟區(qū)，受長江三角洲經濟圈輻射，經濟發(fā)展的區(qū)位優(yōu)勢十分突出。 第三章 項目周邊物業(yè)市場調查分析 項目調查是可行性研究工作的基礎，是在地域選擇后進行的多項生活指標的調查。為了保持房地產市場的健康發(fā)展，政府將繼續(xù)采取一系列措施，通過加強土地市場建設，壓縮房地產信貸，加快和完善房地產信息收集系統(tǒng)等，抑制部分地區(qū)增長過快的房地產投資，適當控制房地產市場價格，防止泡沫經濟產生危害國民經濟發(fā)展和社會安定。 隨著經濟發(fā)展、收入增加、居住水平的提高而不斷演變， 大豐市的房地產將 會迎來一個蓬勃健康發(fā)展的階段。 56 年之內如果國家不出現(xiàn)大的政策性調整，房地產市場還將會有 56年的高速發(fā)展時期。 房地產狀況 衡量房地產市場形勢，必須遵循以下基本標準：首先要看房地產業(yè)的發(fā)展與宏觀經濟狀況的適應度；其次要看商品房供給與需求的均衡態(tài)；再次要看房屋價格的波動狀況及其走勢。 大豐的經濟發(fā)展狀況可視為典型農業(yè)化經濟向工業(yè)化及第三產業(yè)化轉型階段，其經濟指標絕對值增長較快。 8月，國務院《關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》在充分肯定 “ 房地產業(yè)關聯(lián)度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業(yè) ” 的基礎上，重申發(fā)揮市場機制在房地產業(yè)資源配置中的基礎性調節(jié)作用，并在完善供 應政策、改革住房制度、健全市場體系、發(fā)展住房信貸、改進規(guī)劃管理、調控土地供應、加強市場監(jiān)管、整頓市場秩序等多個方面都作出了相應的規(guī)定。 針對這些問題， 2020 年政府出臺了一些對我國房地產市場的未來發(fā)展具有重大意義的政策。 2020 年 1~11月，商 品房銷售價格每平方米為 2456 元，同比上升 %。在商品住宅銷售中， 2020 年 1~11 月銷售面積為 億平方米，占同期竣工面積的 95%。 而 2020年 1~11 月則進一步提高到 ％。全社會城鎮(zhèn)住宅建設累計完成投資年均增長 %。 1998 年以來中國房地產行業(yè)發(fā)展的新一輪周期與以往周期相比有著明顯的區(qū)別。公司委托加拿大泛太平洋設計有限公司所設計的規(guī)劃方案已獲得大豐市政府批準，該方案初步確定項目主要技術指標如下： ①總用地面積： 公頃，合 340 畝。常新路路東系數(shù)拾米寬700 米長的古銀杏林帶，綠樹成蔭、風景優(yōu)美，紅花中心河相伴果林，由此該地塊系大豐新市區(qū)的最佳路段，小區(qū)三面臨街，可建商品用房達 1400M 長，地理位置極其優(yōu)越，交通方便，環(huán)境優(yōu)美，是未來大豐一個購物、美食娛樂、休閑、居 住小區(qū)環(huán)境及其獨特的新天地。 二、報告編制依據 江蘇省大豐市市規(guī)劃局規(guī)劃方案； 國家建設部及江蘇省頒布的與房地產相關法律與政策； 現(xiàn)場勘察和實地調研所得資料。 對項目的可行性與開發(fā)經營策劃提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設計、建筑方案設計、環(huán)境藝術設計提出相應的建議。 江蘇省大豐市新天地花園可行性研究報告 內 容 提 要 本文通過對大豐市經濟技術開發(fā)區(qū) 340 畝的國有拍賣地塊的開發(fā)經營環(huán)境的市場調查分析，以及周邊主要同類競爭物業(yè)的比較后，依據大豐市和經濟技術開發(fā)區(qū)當?shù)氐哪壳笆袌鰻顩r和對未來的預測，對項目的可行性與開發(fā)經營策劃提出初步意見，并結合項目的特點優(yōu)勢，對項目進行了投資分析、財務評價和風險分析，以期探討該地塊進行住宅開發(fā)經營的可能性。 目 錄 第一章 前言 —————————————————————— 4 一、報告編制目的 ———————————————————————— 4 二、報告編制依據 ———————————————————————— 4 三、項目概況 —————————————————————————— 4 第二章 項目開發(fā)經營環(huán)境分析 —————————————— 5 一、 2020 年國內經濟及房地產市場回眸 ——————————————— 5 二、江蘇省大豐市房地產市場分析 — ———————————————— 7 三、有利投資經濟形勢成因分析 —————————————————— 9 第三章 項目周邊物業(yè)市場調查分析 ———————————— 10 一、投資地塊的地理環(huán)境 ————————————————————— 10 二、區(qū)域分析 ———————————————————————— 10 三、項目周邊主要物業(yè)分析 ————————————————————— 11 四、消費者調查分析 ———————————————————————— 13 第四章 項目開發(fā)經營優(yōu)勢點與機會點分析 — ———————— 17 一、房地產投資項目開發(fā)經營機會形成模式 —————————————— 17 二、項目開發(fā)經營優(yōu)勢點 —————————————————————— 17 三、項目開發(fā)經營機會點 —————————————————————— 18 第五章 項目定位 ———————————————————— 18 一、目標市場定位 ———————————————————————— 19 二、產品定位 ———————————————————————— 19 第六章 項目規(guī)劃、建筑設計建議 ———————————— — 20 一、項目總體規(guī)劃建議 ——————————————————————— 20 二、住宅建筑設計建議 ——————————————————————— 21 三、小區(qū)配套設施建議 ——————————————————————— 23 四、環(huán)境藝術設計建議 ——————————————————————— 23 五、道路交通設計 ———————————————————————— 24 六、綠化景觀設計 ———————————————————————— 24 第七章 項目開發(fā)經營策略及投資估算 ——————————— 25 一、項目開 發(fā)經營策略 —————————————————————— 25 二、項目投資估算 ———————————————————————— 26 三、項目實施進度安排 —————————————————————— 27 四、項目投資與籌資計劃 ————————————————————— 28 第八章 項目開發(fā)經營狀況分析 —————————————— 29 一、項目的價格定位 ——————————————————————— 29 二、項目銷售計劃 ———————————————————————— 29 三、項目銷售收入估算 ———— —————————————————— 30 四、項目經營成本估算 —————————————————————— 30 五、項目利潤估算 ———————————————————————— 30 六、項目現(xiàn)金流量、財務凈現(xiàn)值及財務內部收益率 —————————— 30 第九章 項目開發(fā)經營風險分析 —————————————— 31 一、項目盈虧平衡分析 —————————————————————— 31 二、項目敏感性分析 ——————————————————————— 31 三、項目開發(fā)經營主要風險及對策分析 —————— ————————— 32 第十章 結論與建議 ————————————————— — 33 第一章 前 言 一、報告編制目的 在對項目開發(fā)經營環(huán)境進行詳細分析的基礎上，結合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。 對項目決策及 其實施的優(yōu)化提出建議。是新舊市區(qū)的結合部。 據調查分析及以上資料，項目產品定位為中高檔次的住宅新區(qū)。 2020 年我國房地產行業(yè)的發(fā)展基本是健康的，是由有購買力的需求拉動的。 從供給情況看， 1998~2020年，全國房地產開發(fā)完成投資額年均增長 %。全國個人購買商品房占商品房銷售額的比重由 1998 年的 %，提高到 2020 年的%。而從 2020 年1~11 月的竣工面積數(shù)據看，以上四類物業(yè)之間的比重分別為 %、 %、 10%和 %，得到進一步優(yōu)化。其中商品住宅平均銷售價格由 1997 年的 1790 元，提高到 2020 年的 2130 元，年均增長 %。在 2020 年的房地產業(yè)發(fā)展中，也還存在著或新出現(xiàn)了一些值得關注的結構性矛盾及局部過熱問題 。 6 月，中國人民銀行《關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知》規(guī)定，這些規(guī)定對于防范金融風險、規(guī)范市場秩序、維護房地產業(yè)可持續(xù)發(fā)展將產生十分重要的作用。大豐經濟發(fā)展迅速，工業(yè)經濟不斷壯大，農業(yè)經濟特色明顯，第三產業(yè)蓬勃興起，對外開放不斷加強，大豐社會全面進步，城鎮(zhèn)建設步伐加 快，交通通訊日益發(fā)達，科教和各項社會事業(yè)欣欣向榮，是江蘇省首批文明城市。 蘇中平原廣袤的土地與相對廉價的勞動力成本注定其在長江三角洲的新一輪