【正文】 道路交通、景觀緊密結(jié)合。既為小區(qū)內(nèi)部創(chuàng)造安寧、舒適的居住環(huán)境，又以完整、統(tǒng)一的商業(yè)建筑形象面對(duì)城市交通干道，為城市的視覺形象 增添層次。 雖然大豐市私家車相對(duì)不多，但在規(guī)劃上，建議在小區(qū)的交通方面，充分做到人車分流并且規(guī)劃好停車位。） 第六章 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)建議 一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議 由于項(xiàng)目開發(fā)周期較長(zhǎng)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中既要立足現(xiàn)實(shí)，又要著眼未來，充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的策略，建議在總體規(guī)劃設(shè)計(jì)中，將地塊分成若干個(gè)相對(duì)獨(dú)立的 功能組團(tuán)，以利于分期開發(fā)，每一組團(tuán)可根據(jù)開發(fā)時(shí)的市場(chǎng)情況進(jìn)行單獨(dú)設(shè)計(jì)。 消費(fèi)群界定 （ 1）行政事業(yè)單位和科研教育單位人士； （ 2）民營(yíng)或私營(yíng)企業(yè)家或個(gè)體老板； （ 3）來大豐市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)投資的企業(yè)人士及其管理人員； （ 4）富裕居民購(gòu)房和二次換房的需要； 年齡判斷在 30－ 45 歲 購(gòu)買目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。 （ 3）本項(xiàng)目目前交通狀況較好，常新路將在年內(nèi)完成通車，到時(shí)候小區(qū)的交通將相當(dāng)便捷，而且物業(yè)的增值可能性是顯而易見的。 ①項(xiàng)目開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)核心可實(shí)行新組建的班子，在人事、財(cái)務(wù)管理等方面 可實(shí)行 全新的體制， ②項(xiàng)目開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)層經(jīng)營(yíng)思想應(yīng)以營(yíng)造精品品牌，為江蘇省大豐市人民作出貢獻(xiàn)。 ③置業(yè)意識(shí) —— 古往今來中國(guó)文化觀念的組成部分，已經(jīng)重新泛起，并將成為全社會(huì)占主導(dǎo)地位的消費(fèi)觀念?，F(xiàn)對(duì)該項(xiàng)目真正的、突出于新天地住宅市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)集中如下。 第四章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)形成模式 經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)的實(shí)質(zhì)是尋求、識(shí)別、把握企 業(yè)可進(jìn)取的市場(chǎng)空間。 2準(zhǔn)備投入的購(gòu)房資金 40%希望投 0~17 萬元， 40%希望投 17~20 萬元， 15%希望投 20~23 萬元， 5%希望投 23~30 萬元。 2希望的小區(qū)休閑設(shè)施有哪些 40%希望兒童樂園， 50%希望有休閑和健身步道， 20%希望有搖椅、秋千?？傮w上人們都希望小區(qū)周邊交通、生活配套、教育配套比較完善，因此對(duì)這些因素考慮的多一點(diǎn)。 1對(duì)窗框材質(zhì)的選擇 65%希望用塑鋼， 35%希望用鋁合金。 對(duì)建筑外立面材料的選擇 65%希望用面磚， 35%希望用涂料。 對(duì)房型的要求 40%的人希望房型為三房二廳二衛(wèi)， 25%希望房型為三房二廳一衛(wèi)，20%希望房型為二房二廳二衛(wèi)， 15%希望房型為二房二廳一衛(wèi)。 對(duì)住宅形式的選擇 30%的人選擇多層； 40%的人選擇小高層； 30%的人選擇聯(lián)體別墅。雖然目前的在售樓盤較少，但土地拍賣和新開發(fā)的樓盤數(shù)量正在增加，該市 的房地產(chǎn)市場(chǎng) 2020 年變化較大，銷售量和價(jià)格漲幅增長(zhǎng)較大。已購(gòu)房客戶職業(yè)分布：行政事業(yè)單位 35%；科研教育單位25%；個(gè)體私營(yíng)企業(yè) 40%。 【匯總分析】 通過上述個(gè)案的分析后，可以看出大豐 樓盤 2020 年的平均價(jià)格在 1650 元 /㎡左右，目前樓盤的平均價(jià)格隨著市場(chǎng)的變化，已 經(jīng)將達(dá)到 1750 元 /㎡左右。 車庫售價(jià) 1800 元 /㎡，商鋪一層售價(jià)臨健康路 14000 元 /㎡，臨人民路 27000元 /㎡，靠近主入口的 16500 元 /㎡，內(nèi)部不臨街均價(jià)在 8500 元 /㎡ —— 12500 元/㎡之間，二層均價(jià)在 3800 元 /㎡ —— 5000 元 /㎡之間，三層均價(jià)在 2500元 /㎡—— 3100 元 /㎡之間，四層均價(jià)為 2020 元 /㎡， 已 于 2020 年 8 月交房。 【名都廣場(chǎng)】 本項(xiàng)目位于市中心人民中路以西，大四河?xùn)|畔，工農(nóng)路之北，由杭州居易房地產(chǎn)開發(fā)有限公 司全程開發(fā)。 【金豐苑 該案房型面積為二房 106— 115 ㎡，三房 134— 144㎡，躍層 66 ㎡、 101 ㎡。 三、大豐項(xiàng)目周邊主要案例分析 大豐市目前真正從產(chǎn)品本身出發(fā)，具備較先進(jìn)的規(guī)劃理念的個(gè)案屈指可數(shù)。特別需要指出的是待沿海高速公路即同三高速公路營(yíng)建完成后，大豐同長(zhǎng)江三角洲核心區(qū)域 上海的經(jīng)濟(jì)地理距離將大大縮短，極具潛在區(qū)位優(yōu)勢(shì) ，給 大豐 市帶來接受發(fā)達(dá)地區(qū)強(qiáng)輻射的新機(jī)遇。 轄 17個(gè)鎮(zhèn)和一個(gè)港口經(jīng)濟(jì)區(qū)，從區(qū)位狀況來看，其 地處中國(guó)東部沿海開放帶， 從 屬上海經(jīng)濟(jì)區(qū)，受長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)圈輻射，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分突出。 第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析 項(xiàng)目調(diào)查是可行性研究工作的基礎(chǔ)，是在地域選擇后進(jìn)行的多項(xiàng)生活指標(biāo)的調(diào)查。為了保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，政府將繼續(xù)采取一系列措施，通過加強(qiáng)土地市場(chǎng)建設(shè)，壓縮房地產(chǎn)信貸，加快和完善房地產(chǎn)信息收集系統(tǒng)等，抑制部分地區(qū)增長(zhǎng)過快的房地產(chǎn)投資，適當(dāng)控制房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，防止泡沫經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生危害國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)安定。 隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、收入增加、居住水平的提高而不斷演變， 大豐市的房地產(chǎn)將 會(huì)迎來一個(gè)蓬勃健康發(fā)展的階段。 56 年之內(nèi)如果國(guó)家不出現(xiàn)大的政策性調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)還將會(huì)有 56年的高速發(fā)展時(shí)期。 房地產(chǎn)狀況 衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，必須遵循以下基本標(biāo)準(zhǔn)：首先要看房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)狀況的適應(yīng)度；其次要看商品房供給與需求的均衡態(tài)；再次要看房屋價(jià)格的波動(dòng)狀況及其走勢(shì)。 大豐的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r可視為典型農(nóng)業(yè)化經(jīng)濟(jì)向工業(yè)化及第三產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)型階段，其經(jīng)濟(jì)指標(biāo)絕對(duì)值增長(zhǎng)較快。 8月，國(guó)務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》在充分肯定 “ 房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè) ” 的基礎(chǔ)上，重申發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制在房地產(chǎn)業(yè)資源配置中的基礎(chǔ)性調(diào)節(jié)作用，并在完善供 應(yīng)政策、改革住房制度、健全市場(chǎng)體系、發(fā)展住房信貸、改進(jìn)規(guī)劃管理、調(diào)控土地供應(yīng)、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管、整頓市場(chǎng)秩序等多個(gè)方面都作出了相應(yīng)的規(guī)定。 針對(duì)這些問題， 2020 年政府出臺(tái)了一些對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來發(fā)展具有重大意義的政策。 2020 年 1~11月，商 品房銷售價(jià)格每平方米為 2456 元，同比上升 %。在商品住宅銷售中， 2020 年 1~11 月銷售面積為 億平方米，占同期竣工面積的 95%。 而 2020年 1~11 月則進(jìn)一步提高到 ％。全社會(huì)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)累計(jì)完成投資年均增長(zhǎng) %。 1998 年以來中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新一輪周期與以往周期相比有著明顯的區(qū)別。公司委托加拿大泛太平洋設(shè)計(jì)有限公司所設(shè)計(jì)的規(guī)劃方案已獲得大豐市政府批準(zhǔn)，該方案初步確定項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)如下： ①總用地面積： 公頃，合 340 畝。常新路路東系數(shù)拾米寬700 米長(zhǎng)的古銀杏林帶，綠樹成蔭、風(fēng)景優(yōu)美，紅花中心河相伴果林，由此該地塊系大豐新市區(qū)的最佳路段，小區(qū)三面臨街，可建商品用房達(dá) 1400M 長(zhǎng)，地理位置極其優(yōu)越，交通方便，環(huán)境優(yōu)美，是未來大豐一個(gè)購(gòu)物、美食娛樂、休閑、居 住小區(qū)環(huán)境及其獨(dú)特的新天地。 二、報(bào)告編制依據(jù) 江蘇省大豐市市規(guī)劃局規(guī)劃方案； 國(guó)家建設(shè)部及江蘇省頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策； 現(xiàn)場(chǎng)勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料。 對(duì)項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見，并對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的建議。 江蘇省大豐市新天地花園可行性研究報(bào)告 內(nèi) 容 提 要 本文通過對(duì)大豐市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 340 畝的國(guó)有拍賣地塊的開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的市場(chǎng)調(diào)查分析，以及周邊主要同類競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的比較后，依據(jù)大豐市和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)當(dāng)?shù)氐哪壳笆袌?chǎng)狀況和對(duì)未來的預(yù)測(cè)，對(duì)項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見，并結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)優(yōu)勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了投資分析、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)分析，以期探討該地塊進(jìn)行住宅開發(fā)經(jīng)營(yíng)的可能性。 目 錄 第一章 前言 —————————————————————— 4 一、報(bào)告編制目的 ———————————————————————— 4 二、報(bào)告編制依據(jù) ———————————————————————— 4 三、項(xiàng)目概況 —————————————————————————— 4 第二章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析 —————————————— 5 一、 2020 年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸 ——————————————— 5 二、江蘇省大豐市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 — ———————————————— 7 三、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析 —————————————————— 9 第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析 ———————————— 10 一、投資地塊的地理環(huán)境 ————————————————————— 10 二、區(qū)域分析 ———————————————————————— 10 三、項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析 ————————————————————— 11 四、消費(fèi)者調(diào)查分析 ———————————————————————— 13 第四章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 — ———————— 17 一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)形成模式 —————————————— 17 二、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn) —————————————————————— 17 三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)點(diǎn) —————————————————————— 18 第五章 項(xiàng)目定位 ———————————————————— 18 一、目標(biāo)市場(chǎng)定位 ———————————————————————— 19 二、產(chǎn)品定位 ———————————————————————— 19 第六章 項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)建議 ———————————— — 20 一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議 ——————————————————————— 20 二、住宅建筑設(shè)計(jì)建議 ——————————————————————— 21 三、小區(qū)配套設(shè)施建議 ——————————————————————— 23 四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議 ——————————————————————— 23 五、道路交通設(shè)計(jì) ———————————————————————— 24 六、綠化景觀設(shè)計(jì) ———————————————————————— 24 第七章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略及投資估算 ——————————— 25 一、項(xiàng)目開 發(fā)經(jīng)營(yíng)策略 —————————————————————— 25 二、項(xiàng)目投資估算 ———————————————————————— 26 三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 —————————————————————— 27 四、項(xiàng)目投資與籌資計(jì)劃 ————————————————————— 28 第八章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)狀況分析 —————————————— 29 一、項(xiàng)目的價(jià)格定位 ——————————————————————— 29 二、項(xiàng)目銷售計(jì)劃 ———————————————————————— 29 三、項(xiàng)目銷售收入估算 ———— —————————————————— 30 四、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本估算 —————————————————————— 30 五、項(xiàng)目利潤(rùn)估算 ———————————————————————— 30 六、項(xiàng)目現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 —————————— 30 第九章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析 —————————————— 31 一、項(xiàng)目盈虧平衡分析 —————————————————————— 31 二、項(xiàng)目敏感性分析 ——————————————————————— 31 三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析 —————— ————————— 32 第十章 結(jié)論與建議 ————————————————— — 33 第一章 前 言 一、報(bào)告編制目的 在對(duì)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該地塊的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。 對(duì)項(xiàng)目決策及 其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。是新舊市區(qū)的結(jié)合部。 據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項(xiàng)目產(chǎn)品定位為中高檔次的住宅新區(qū)。 2020 年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展基本是健康的，是由有購(gòu)買力的需求拉動(dòng)的。 從供給情況看， 1998~2020年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額年均增長(zhǎng) %。全國(guó)個(gè)人購(gòu)買商品房占商品房銷售額的比重由 1998 年的 %，提高到 2020 年的%。而從 2020 年1~11 月的竣工面積數(shù)據(jù)看，以上四類物業(yè)之間的比重分別為 %、 %、 10%和 %，得到進(jìn)一步優(yōu)化。其中商品住宅平均銷售價(jià)格由 1997 年的 1790 元，提高到 2020 年的 2130 元，年均增長(zhǎng) %。在 2020 年的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，也還存在著或新出現(xiàn)了一些值得關(guān)注的結(jié)構(gòu)性矛盾及局部過熱問題 。 6 月，中國(guó)人民銀行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》規(guī)定，這些規(guī)定對(duì)于防范金融風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)范市場(chǎng)秩序、維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展將產(chǎn)生十分重要的作用。大豐經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，工業(yè)經(jīng)濟(jì)不斷壯大，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)特色明顯，第三產(chǎn)業(yè)蓬勃興起，對(duì)外開放不斷加強(qiáng)，大豐社會(huì)全面進(jìn)步，城鎮(zhèn)建設(shè)步伐加 快，交通通訊日益發(fā)達(dá)，科教和各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)欣欣向榮，是江蘇省首批文明城市。 蘇中平原廣袤的土地與相對(duì)廉價(jià)的勞動(dòng)力成本注定其在長(zhǎng)江三角洲的新一輪