【正文】 無高噪聲及爆炸聲，打樁時不在夜深人靜時進行，吊裝設(shè)備噪聲滿足環(huán)保要求；③施工中不產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)的空氣污染，環(huán)保措施與工程進度做到“三同時”，環(huán)境治理設(shè)施應(yīng)與項目的主題工程同時設(shè)計，同時施工，同時交付使用；④建筑垃圾及時清理，文明施工；地塊周圍樹立高于 3米的簡易屏障，或在使用機械設(shè)備旁樹立屏障，減少施工機械的噪音。 (4)施工期固體廢棄物 施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼曋饕歉魇┕るA段物料運輸車輛引起的噪聲，各階段的車輛類型及聲級見表。遠(yuǎn)離重工業(yè)區(qū)，工業(yè)污染小。 六、環(huán)境影響評價 一．環(huán)境條件調(diào)查 現(xiàn)代花園提出 “ 綠色生態(tài)社區(qū) ” 的概念。 龍頭： (1)不使用螺旋升降式鑄鐵水嘴。提倡營造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，尤 其是冷地型草坪面積。充分利用雨水，減少市政供水。提出合理用水分配計劃、水質(zhì)和水量保證方案。有效的供水、污水處理、日用系統(tǒng)，節(jié)約用水。房間散熱器選用鋁合金暖氣片。每組散熱器進水管安裝丹佛斯溫控閥。小區(qū)內(nèi)管網(wǎng)敷設(shè)中，采用高密度聚乙烯直埋保溫管和聚氨脂發(fā)泡劑，有效避免了在管網(wǎng)傳送中的熱量損失。 五、節(jié)能節(jié)水措施 一．節(jié)能措施 現(xiàn)代花園小區(qū)建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設(shè)計應(yīng)貫徹國家和地方有關(guān)節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴(yán)格執(zhí)行《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》。餐飲以煤氣為燃料，所以應(yīng)在操作間設(shè)計通風(fēng)排氣裝置，且排氣煙囪避開其它環(huán)境敏感地段。 6. 電信 本項目預(yù)計需裝機容量為 820 門的程控交換機，擬由洪山區(qū)電話局從 831開設(shè)下屬分局解決。 5. 供氣 已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。 2. 雨，污水排放 武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀 DN2100 毫米的雨水管線和 DN1800 毫米的污水管線，可以就進排入。 (5)簽定補償、安置合同：由用地單位的法人代表與土地所有者或原有土地使用者或他們的委托人，按平等互利、等價有償和協(xié)商一致的原則簽定合同或協(xié)議，并經(jīng)土地管理機關(guān)簽證。由土地管理部門組織用地單位、被征地單位及有關(guān)部門，對選址范圍的人口、土地和房屋等進行調(diào)查研究制定補償方案。 二．開發(fā)地址的獲取與開發(fā) 1. 該地塊土地使用權(quán)以出讓方式取得，土地開發(fā)實行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的方針。 此地浸染著聞名全國的 新安 高校風(fēng)景區(qū)的書香墨秀。獨特的地理位置，賦予了 小區(qū) 更深刻的內(nèi)涵。由原城建學(xué)院向北為 新安 自然風(fēng)景區(qū)， 新安 是全國最大的市內(nèi)湖淡水湖之一，水域開闊，風(fēng)光宜人，環(huán)湖路綠樹紅花掩映，曲轉(zhuǎn)回折，是 新安 市民周末休閑度假的理想去處。珞瑜路這幾年的變化日新月異，一改昔日的荒涼，成為今天武昌地區(qū)一塊黃金地段開發(fā)熱土。 2. 城市的基礎(chǔ)設(shè)施條件 政府部門通過開發(fā)項目征收環(huán)境配套費，已為項目提供了排水、電力、燃?xì)狻⒐?、交通等基礎(chǔ)設(shè)施。 三個方案各有 千秋，但經(jīng)過比選優(yōu)化，最終選擇“選址位置二”。 選址位置一： 擬建于魯巷廣場西南。 適應(yīng)小區(qū)房屋用途的要求。 廣場：社交游憩公共場所，附設(shè)游樂設(shè)施。居住區(qū)地形又高低變化時，可設(shè)臺階和擋 土墻，方便排水。 庭院燈：保證居住區(qū)夜間行人車和公共次序安全、既有安全保護功能、又可美化環(huán)境。 3. 道路系統(tǒng) 道路為小區(qū)主干道和組團內(nèi)部道路兩極。 ：有組織排水，預(yù)設(shè)空調(diào)機專用冷凝水排水管。 、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網(wǎng)，報裝后可立即使用。贈送淋浴間、冷熱水龍頭及花灑、柱盆、冷熱水柱盆龍頭、玻璃鏡、節(jié)水馬桶、預(yù)留熱水器接口位。 ：戶外窗用彩鋁窗。 ：廳、房為乳膠漆。 根據(jù)以上多種消費對象的不同品位和要求，故選擇了多種戶型，見下表： 戶 型 分 配 表 樓型 戶型 格 式 面積（㎡） 數(shù)量（套） ① A 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 1 廚 1 陽臺 64 B 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 1 廚 2 陽臺 64 ② C 2 室 2 廳 1 衛(wèi) 1 廚 1 陽臺 80 D 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 1 廚 3 陽臺 80 ③ E 4 室 2 廳 3 衛(wèi) 1 廚 2 陽臺 1 書房 90 F 3 室 2 廳 3 衛(wèi) 1 廚 2 陽臺 1 書房 90 ④ G 3 室 1 廳 1 衛(wèi) 1 廚 1 陽臺 264 H 2 室 1 廳 1 衛(wèi) 1 廚 1 陽臺 264 2. 技術(shù)設(shè)備條件 1) 室外 ：采用高級進口外墻涂料，局部面磚裝飾。 (小區(qū)基本規(guī)劃簡圖見附圖 2) 二．產(chǎn)品方案 1. 戶型選擇 小區(qū)規(guī)劃以中檔多層住宅為主，配以少量高檔帶電梯小高層住宅。 三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案研究是在市場預(yù)測和資源評價的基礎(chǔ)上，論證比選擬建項目的建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案，作為確定項目技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案、原材料燃料供應(yīng)方案及投資估算的依據(jù)。 4） 對家庭居室的要求較高：除對住宅的舒適性 .安全性的要求以外，由于工作的原因，他們要求居住地能上班方便，同時在家也可順利開展工作，對小區(qū)環(huán)境的要求，對住宅品位的要求，對戶型的設(shè)計要求也比較高。由于他們： 1） 職業(yè)穩(wěn)定：改革開放以來 ,教職工的職業(yè)相對來說比較穩(wěn)定，同時隨著經(jīng)濟水平的不斷提高，人們對文化的追求也提高到了新的位置，隨之而來的是教職工的收入水平也逐步的提高。 鑒于 本公司實力雄厚信譽良好，我們可以依托本公司的 知名度，根據(jù)不同市民的不同需求，推出具有先進理念的樓盤； 再加上我們開發(fā)的地段位于“光谷”，靠近 新安 和馬鞍山森林公園， 環(huán)境優(yōu)美 ，周邊又有多所高校，具有濃厚的人文氣息；高收入階層的市民較多。深圳萬科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國內(nèi)著名房地產(chǎn)商的到來，使 新安 房地產(chǎn)市場的競爭更為激烈化，在激烈競爭的同時也會提高整體的開發(fā)水平和住宅的質(zhì)量。深圳萬科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國內(nèi)著名房地產(chǎn)商的到來，使 新安 房地產(chǎn)市場的競爭更為激烈化。 因為隨著經(jīng)濟的發(fā)展，居民對住宅的選擇與選擇能力大大增強，居民以十分挑剔的目光審視、評判選擇住宅，對住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高。 從目前我市房地產(chǎn)的消費市場來看，有 %的消費者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進行購房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款 ；還有居民的 福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場積累的需求量在短時期內(nèi)釋放出來。幾處大型房屋拆遷 改造工程，使得大量居民重新置業(yè)，為 新安 市 商品房 的銷售提供了契機，這將導(dǎo)致 新安 市 商品 房價格出現(xiàn)上漲趨勢 。 虹景花園、 華城花園、康居園等一批商品住宅的良好銷量，再結(jié)合入住 新安 光谷的高科技公司的不斷增多，白領(lǐng)階層以及周邊高校教師對中高檔住房的需求一定會更大，另外國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高。湯遜湖版塊在本季度銷售平穩(wěn)，東林外廬二期項目均價為 1600 元 /平方米，仍保持著較好的銷售勢頭；銀河灣均價為 1700 元 /平方米，銷量達到 萬平方米左右；均價在 2300 元 /平方米的玉龍島花園別墅本季也銷售了 4000 多平方米；水藍郡經(jīng)過 6月底的暫停銷售后于 8月重新登場，呈良好態(tài)勢。麗島花園往南樓盤由于均價逐漸降低，取得了較好的銷售業(yè)績，本季度新開盤的明澤 華城新都本季度銷售量在 1 萬平方米以上；當(dāng)代光谷智慧城本季度銷量也保持在 5000 平方米左右。 洪山區(qū)住宅價格指數(shù) 季度 洪山區(qū)指數(shù) 20xx 第四季度 20xx 第一季度 20xx 第二季度 20xx 第三季度 20xx 第四季度 20xx 年第四 季度武珞路沿線樓盤銷售均價在 3000 元 /平方米左右，且銷售情況良好：書香門第售罄，均價在 3200 元 /平方米左右的兆富國際大廈取得了3000 平方米以上的銷量。 購房者能承受多高的房價 ,是房地產(chǎn)市場上最為關(guān)心的問題 ,根據(jù)我們這次調(diào)查結(jié)果 ,購房者對購房總價格的承受能力如下 :承受總價格在 20 萬以下的占33%,承受總價格在 2130萬之間的占 %承受總價格在 3140萬的占 %承受總價格在 4150 萬的占 8%,承受總價格在 50 萬以上的占 4%。而且要重視該項目的社會效益。 本項目投入自有資金 3000 萬元，貸款 萬元，再加上房屋預(yù)售款，共投入總資金 萬元。通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。 3. 供熱 擬從武黃路新敷設(shè)的供熱干線接入。 溫馨是一種感覺，是人生美好的向往 溫馨是家的元素，是人生永恒的主題 金吉 集團人對于溫馨的認(rèn)知，是源于對生活細(xì)節(jié)完美的追求?？偩幼魯?shù) 996戶，規(guī)劃總居住人口 3187 人，容積率 ，綠化覆蓋率 45%。 近兩年來， 新安 開發(fā)區(qū)管委會認(rèn)真總結(jié)了十年創(chuàng)業(yè)的經(jīng)驗和新區(qū)建設(shè)中存在的問題，明確提出了超前規(guī)劃、拓展發(fā)展空間、創(chuàng)建面向 21 世紀(jì)的集產(chǎn)、學(xué)、研、居為一體，產(chǎn)業(yè)發(fā)達、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適的 新安 科技新城的奮斗目標(biāo)。我們公司為了響應(yīng)國家的安居工程，決定規(guī)劃、開發(fā)現(xiàn)代花園。 （ 1）項目建議書及其批復(fù)文件 （ 2）國家及 新安 市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策 （ 3） 新安 市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十五”計劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要 （ 4） 新安 市 20xx、 20xx 年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報 （ 5） 新安 市城市總體規(guī)劃大綱（ 20xx— 2020 年） （ 6） 新安 高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃 （ 7）房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額 （ 8）《 新安 市市區(qū)基準(zhǔn)地價》 （ 9） 新安 市及項目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料 （ 10）投資項目方簽定的協(xié)議書或意向書 （ 11）編制《報告》的委托合同 （ 12）其他有關(guān)依據(jù)資料 房地產(chǎn)經(jīng)濟是國民經(jīng)濟的重要組成部分，是國民經(jīng)濟的重要支柱之一。 55 一、總 論 一．項目背景 :現(xiàn)代花園 承辦單位是 金吉 房地產(chǎn)開發(fā)集團公司，注冊資本 3000 萬元，開發(fā)資質(zhì)為一級。 40 十七、組員評價 36 十五、研究結(jié)論與建議 35 十四、風(fēng)險分析 34 十三、社會評價 31 十二、財務(wù)評價 29 十一、融資方案 24 九、項目實施進度 20 七、勞動安全衛(wèi)生與消防 6 三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 目 錄 一、總 論 2 二、市場預(yù)測 10 四、選址方案 17 六、環(huán)境影響評價 23 八、組織機構(gòu)與人力資源配置 38 十六、附圖、附表 金吉 房地產(chǎn)開發(fā)集團公司的經(jīng)營宗旨是： 為客戶創(chuàng)造生活 提供高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品和服務(wù)，讓人們的生活更加簡便、高效、豐富多彩； 為社會創(chuàng)造價值 服務(wù)社會，創(chuàng)造文明進步的生活方式，充分實現(xiàn) 金吉 房地產(chǎn)集團 的社會價值； 為員工創(chuàng)造機會 創(chuàng)造發(fā)展空間，提升員工價值，提高 金吉 集團 人的工作生活質(zhì)量； 為股東創(chuàng)造回報 以長遠(yuǎn)利益回報 金吉 集團 股東?，F(xiàn)今，國家為拉動經(jīng)濟，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟。關(guān)東科技工業(yè)園是 新安 開發(fā)區(qū)招商引資，發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的主要基地。 自有資金為 3000 萬元，現(xiàn)代花園項目規(guī)劃總用地 10 萬平方米，建筑面積 萬平方米，其中住宅 萬平方米，公建 萬平方米。 整個花園小區(qū)現(xiàn)代中不乏溫馨，溫馨伴隨著現(xiàn)代。 2. 雨水、污水排放 武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀 DN2100 毫米的雨水管線和 DN1800 毫米的污水管線，可以就進排入。 5. 供氣 已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。 6. 電信 本項目預(yù)計需裝機容量為 820 門的程控交換機，擬由洪山區(qū)電話局從 831開設(shè)下屬分局解決。另外，在住宅的戶型的選擇上，要充分調(diào)查，選擇適合不同住戶需求的多種戶型，避免單一，同時，該項目的建設(shè)很大程度上依賴于光谷的發(fā)展，因而，在建設(shè)的過程中，要時時注意政府的各種政策。從以上統(tǒng)計結(jié)果看 ,120m2140m2 的住宅面積目前 是 新安 市住宅市場上供應(yīng)的主力 ,市場接受程度最高。在 20xx 年第四季度洪山區(qū)住宅價格指數(shù)為 點，比上季度上漲了 點；住宅平均價格為 元 /平方米，比上季度上漲了 元 /平方米，漲幅為 %。 在 楚雄大道沿線聚集了名都花園、尚文創(chuàng)業(yè)城、華城新都、當(dāng)代光谷智慧城等多個住宅項目，除了 名都花園價格達到 2900 元 /平方米以外，其他樓盤均價在1940 元 /平方米上下浮動，該區(qū)域高校眾多，有較好的自然環(huán)境與人文環(huán)境，購房者多以高