【正文】 二、市場(chǎng)預(yù)測(cè) 一．市場(chǎng)調(diào)查 據(jù) 20xx年武房指數(shù)報(bào)告顯示 :房地產(chǎn)綜合物業(yè)價(jià)格為 /m2,住宅平均價(jià)格為 /m2寫(xiě)字樓平均價(jià)格為 /m2從市場(chǎng)形態(tài)來(lái)看 ,全市各區(qū)樓盤(pán)銷售量是上升趨勢(shì)。從以上統(tǒng)計(jì)結(jié)果看 ,120m2140m2 的住宅面積目前 是 新安 市住宅市場(chǎng)上供應(yīng)的主力 ,市場(chǎng)接受程度最高。 以上調(diào)查結(jié)果顯示 ,新安 市購(gòu)房者所能承受的價(jià)格在 2030 萬(wàn)之間，比例占到總量的 60%以上 ,可見(jiàn)是主要購(gòu)買(mǎi)力的承受范圍。在 20xx 年第四季度洪山區(qū)住宅價(jià)格指數(shù)為 點(diǎn)，比上季度上漲了 點(diǎn)；住宅平均價(jià)格為 元 /平方米，比上季度上漲了 元 /平方米，漲幅為 %。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是該區(qū)域樓盤(pán)有充足的消費(fèi)群體 —— 高校教職工和成長(zhǎng)中的新小企業(yè)、個(gè)人投資者，如書(shū)香門(mén)第住宅主要針對(duì)的是高校教師和博士、研究生等。 在 楚雄大道沿線聚集了名都花園、尚文創(chuàng)業(yè)城、華城新都、當(dāng)代光谷智慧城等多個(gè)住宅項(xiàng)目，除了 名都花園價(jià)格達(dá)到 2900 元 /平方米以外，其他樓盤(pán)均價(jià)在1940 元 /平方米上下浮動(dòng)，該區(qū)域高校眾多，有較好的自然環(huán)境與人文環(huán)境，購(gòu)房者多以高校教職工為主?？傮w而言，楚雄大道沿線樓盤(pán)體本季度價(jià)格都有所提高。 半島尊邸和南湖山莊。 半島尊邸取得了開(kāi)門(mén)紅，銷量在 4000 平方米左右。 坐落在洪山區(qū)的 “ 中國(guó)光谷 ” 所在區(qū)域本季度又推出了學(xué)府佳園三期，平均價(jià)格在 20xx 元 /平方米左右。 二．產(chǎn)品供需預(yù)測(cè) 根據(jù)調(diào)查，目前 新安 市房地產(chǎn)投資大幅增加， 20xx 年上半年 新安 完成住宅建設(shè)投資 億元，比去年同期增長(zhǎng) %，施工面積達(dá)到 萬(wàn)平方米。其中住宅投資 億元，同比增長(zhǎng) %，占總投資的 75%，經(jīng)濟(jì)房開(kāi)發(fā)投資 億元，占總投資的 %.從銷售投資比率來(lái)看， 98 年銷售額只占到投資額的 %， 99年上升到 60%，在 20xx 年 ， 全市銷預(yù)售總面積為 萬(wàn)㎡（其中住宅銷售面積 萬(wàn)㎡）同比增長(zhǎng) %；總銷售額為 億元，同比增長(zhǎng) %。據(jù)此分析，我們此時(shí)開(kāi)發(fā)商品房，是迎合市場(chǎng)需求，銷售前景良好。 今年 新安 市基礎(chǔ)建設(shè) 將要 快速發(fā)展。今年 新安 市房?jī)r(jià)升幅在 10%左右，其中適用房升幅達(dá) 20%，從原因上看，主要有四： ，地價(jià)上升。 。 ，按揭的作用。 ，也成為了房市升溫。最終導(dǎo)致 價(jià)格上揚(yáng) 。 由于 新安 市人口眾多，消費(fèi)市場(chǎng)巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對(duì)較低，外地企業(yè)紛紛進(jìn)入 新安 。 綜上所述，再結(jié)合我們公司的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，初步可以確定該小區(qū)內(nèi)房屋銷售大約每平方米 1800— 2200 元。由于 新安 市人口眾多，消費(fèi)市場(chǎng)巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對(duì)較低，致使大量外地開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛入駐 新安 以爭(zhēng)奪市場(chǎng) 。 另外知名企業(yè)得到追捧。無(wú)論是開(kāi)發(fā)公司還是規(guī)劃設(shè)計(jì)、中介代理等企業(yè)，知名度和美譽(yù)度較高的都受到了購(gòu)房消費(fèi)者的青睞，尤其是國(guó)內(nèi)知名的地產(chǎn)商和外域、外省的著名規(guī)劃設(shè)計(jì)公司，以其先進(jìn)的理念推出的樓盤(pán)都收到了良好的市場(chǎng)效果。而周邊地段由于 新安 近年來(lái)的高速發(fā)展，致使周邊居民住房比較擁擠，與此同時(shí)居民的購(gòu)買(mǎi)力增強(qiáng)，所以 該地區(qū)市場(chǎng)上住房供應(yīng)小于需求 ，具有巨大的市場(chǎng)潛力，為此項(xiàng)目開(kāi)發(fā)帶來(lái)了無(wú)限的商機(jī)。 五．市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析 新安 高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層，周邊高校院所的知識(shí)分子，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，以及其他知識(shí)層次較高，家庭收入較好的市民家庭。 2） 收入穩(wěn)定：教職工的收入水平在穩(wěn)定中逐步提高。 3） 文化水平較高：他們的年齡的大多在 35~45 歲之間，人到中年是單位的骨干力量，年富力強(qiáng)，工作緊張，需要一個(gè)好的投資環(huán)境 。 這就意味著該項(xiàng)目的變現(xiàn)性較好，比較容易出手，這也是項(xiàng)目投資本金安全性的保證。 ，同樣也受銀行利率影響，假如依照目前政府政策，風(fēng)險(xiǎn)較小。 一．建設(shè)規(guī)模 考慮到自有資金的有限（ 3000 萬(wàn)元），現(xiàn)代花園項(xiàng)目規(guī)劃總用地 10 萬(wàn)平方米， 建筑面積 萬(wàn)平方米，其中住宅 萬(wàn)平方米，公建 萬(wàn)平方米。小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、配套有會(huì)所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、集貿(mào)市場(chǎng)、居委會(huì)、派出所等設(shè)施。在規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑風(fēng)格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計(jì)理念。 現(xiàn)代花園項(xiàng)目主要居住對(duì)象 為在 新安 高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層，周邊高校院所的知識(shí)分子，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，以及其他知識(shí)層次較高，家庭收入較好的市民家庭。 ：現(xiàn)澆平屋面、屋頂花園。廚房高級(jí)瓷磚到頂。廚房鋁合金扣板吊頂。廚房、陽(yáng)臺(tái)地面鋪設(shè)高級(jí)防滑磚。 ：分戶門(mén)為高級(jí)防盜、防火門(mén)，陽(yáng)臺(tái)門(mén)為彩鋁門(mén)。 ：公衛(wèi)：內(nèi)墻高級(jí)瓷磚到頂，頂棚鋁合金扣板吊頂，地面鋪設(shè)高級(jí)防滑磚。其余衛(wèi)生間：預(yù)留給、排水管道；地、墻面水泥砂漿拉毛。 3) 配套設(shè)備： ： 6 層以上商品房均配置高檔名牌電梯。 ：開(kāi)關(guān)、照明、插座、電表各一個(gè)。 ：變頻式供水系統(tǒng)，每戶獨(dú)立水表。 4) 智能化系統(tǒng)： ：家庭緊急報(bào)警系統(tǒng)、紅外探測(cè)、可視對(duì)講防盜門(mén)、 24 小時(shí)電子巡更系統(tǒng)、車庫(kù)管理系統(tǒng)等。 ：小區(qū)局域網(wǎng)（可接入 Inter）、背景音樂(lè)、視頻點(diǎn)播等。主干道把小區(qū)中心、四個(gè)組團(tuán)和幼托串在一起，形成“樹(shù)枝狀”道路系統(tǒng)。入口處有寬廣的地下停車場(chǎng) 指示牌：居住區(qū)設(shè)置各種指示牌，如指示公共服務(wù)設(shè)施位置、公共建筑以及管理處等方便居民使用。 座椅板凳：設(shè)在廣場(chǎng)、水邊，既綠化又方便使用。兒童活動(dòng)場(chǎng)地以塑料欄桿為主。 宣傳欄：設(shè)在人流集中必經(jīng)之地。 垃圾桶：在公共區(qū)域等人流較多的地方、居住樓旁設(shè)置。 附表 ： 技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo) 項(xiàng) 目 單 位 數(shù) 量 居住戶數(shù) 戶 996 居住人數(shù) 人 3187 戶均人口 人 總建筑面積 萬(wàn)㎡ 萬(wàn)㎡ 萬(wàn)㎡ 住宅平均層數(shù) 層 容積率 綠地率 % 45 用 地 平 衡 表 項(xiàng) 目 單 位 數(shù) 量 小區(qū)規(guī)劃用地 萬(wàn)㎡ 10 萬(wàn)㎡ 萬(wàn)㎡ 萬(wàn)㎡ 萬(wàn)㎡ 其他用地 萬(wàn)㎡ 四、選址方案 眼下人們買(mǎi)房，不光看房型、地段、朝向，還要看小區(qū)的環(huán)境、園林設(shè)計(jì)、信息網(wǎng)絡(luò)等是否到位。 適應(yīng)小區(qū)投資項(xiàng)目的要求。 擁有便利的交通條件。 我們選定三個(gè)位置 (詳見(jiàn)附圖 1：場(chǎng)址位置圖 )。小區(qū)北靠雄楚大街、東接民院路，西臨湖北經(jīng)濟(jì)管理大學(xué)，南至南湖。 選址位置三： 擬建于華中科技大學(xué)西一門(mén)外，北接中國(guó)地質(zhì)大學(xué)，西臨魯磨路 ，南靠華中科技大學(xué)紫菘公寓。 其理由： 通過(guò)收集資料、走訪調(diào)查、查閱資料及抽樣調(diào)查，運(yùn)用科學(xué)方法整理和分析相關(guān)的信息資料，茲對(duì)項(xiàng)目選址的科學(xué)性、可行性作以下評(píng)述。該地塊自然條件良好，不會(huì)影響到土地平整、開(kāi)挖土石方、道路鋪設(shè)、基礎(chǔ) 施工及地下工程排水。項(xiàng)目與城市基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)連接點(diǎn)較近，不需要建造水處理系統(tǒng)。周邊學(xué)校、醫(yī)院、購(gòu)物、娛樂(lè)場(chǎng)所和公園綠地完善齊備，為居民日常生活提供便捷。該街區(qū)各項(xiàng)目配套設(shè)施正在不斷完善。 3. 周邊環(huán)境條件 小區(qū)擬建于關(guān)東科技工業(yè)園內(nèi)，北靠武黃路，路對(duì)面是原 新安 城建學(xué)院。東北面的武昌自然環(huán)境保護(hù)區(qū) —— 馬鞍山森林公園，步行 5 分鐘就可到達(dá)。 湛藍(lán)的天、清澈的 水 是其引以為傲的亮點(diǎn)，郁郁蔥蔥的松林、芳草茵茵的綠地讓你在藍(lán)與綠的交響中感受大自然的氣息、享受返樸歸真的美麗。 小區(qū)地處光谷，且處在 新安 重點(diǎn)教育基地位置，周圍有上 10 所高等學(xué)府，學(xué)術(shù)氛圍濃厚，匯集大量高素質(zhì)的人才，形成一流人文環(huán)境。 項(xiàng)目選址區(qū)域附近人口密度適中，居住人口都是從事高新技術(shù)人員，受教育程度高，文化素養(yǎng)好，消費(fèi)能力可靠，具有很強(qiáng)的夠房能力。山水環(huán)抱，人杰地靈。故選擇此地的人士同時(shí)也為下一代選擇了一個(gè)良好的文化和教育環(huán)境。該項(xiàng)目建設(shè)用地按如下程序進(jìn)行： (1)申請(qǐng)選址。 (2)制訂方案。 (3)申請(qǐng)批準(zhǔn)。 (4)發(fā)布用地通告：由城市土地管理部門(mén)發(fā)出具有法律效力的用地通告。 (6)發(fā)證：由土地管理部門(mén)簽發(fā)準(zhǔn)許使用土地的證明。 三．建設(shè)條件 1. 供水 在鼓風(fēng)小 區(qū)東側(cè)有現(xiàn)狀 DN1000mm上水管線，本項(xiàng)目上水可從上述干線引入。 3. 供熱 擬從武黃路新敷設(shè)的供熱干線接入?？紤]留有余地，變壓器容量為 8000千伏安。通過(guò)天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。目前，本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地以達(dá)到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進(jìn)行。 四．建設(shè)規(guī)模 總占地面積 10 萬(wàn)平方米，總建筑面積 萬(wàn)平方米（其中公建面積約 萬(wàn)平方米），總戶數(shù) 996 戶，地下停車場(chǎng) 4820 平方米，綠化面積近 萬(wàn)平方米，容積率 。小區(qū)內(nèi)有托兒所、小商場(chǎng)、銀行???? 五．環(huán)境保護(hù) 1. 大氣 制冷擬采用溴化鋰裝置，取消了制冷劑氟里昂的使用，有利于保護(hù)臭氧層。地下停車場(chǎng)廢氣主要為汽車尾氣，再次安裝通風(fēng)排氣裝置。生活廢水和餐飲廢水經(jīng)隔油，沉淀處理后排入下水道。保證舒適，健康的室內(nèi)熱環(huán)境基礎(chǔ)上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對(duì)環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對(duì)能源的需求和對(duì)空氣污染的破壞，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。小區(qū)內(nèi)熱交換站采用變頻循環(huán)泵和流量自動(dòng)調(diào)節(jié)系統(tǒng)，可根據(jù)設(shè)定的流量極值和室外溫度的變化自動(dòng)調(diào)節(jié)流量。 供暖系統(tǒng)采用上供下回雙管式。最大優(yōu)點(diǎn)是可以實(shí)現(xiàn)各組散熱器 的單獨(dú)調(diào)節(jié)而不影響其他散熱器的熱力工作情況，并為將來(lái)安裝熱表計(jì)量收費(fèi)創(chuàng)造了條件。該閥門(mén)可隨室外氣溫變化自動(dòng)調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度達(dá)到恒定溫度，克服了雙管系統(tǒng)垂直失調(diào)的弊病?？杀苊馑ζ胶庹{(diào)節(jié)的困難，并為外網(wǎng)自動(dòng)調(diào)節(jié)創(chuàng)造了條件。 建筑節(jié)能技術(shù)、材料、工藝的應(yīng)用 除了在保溫節(jié)能做法及措施中介紹的新技術(shù)外，在現(xiàn)代還原的建設(shè)過(guò)程中，應(yīng)大量應(yīng)用四新技術(shù)，為住宅產(chǎn)業(yè)化及帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到一定的作用。 二．節(jié)水措施 小區(qū)水環(huán)境 合理規(guī)劃和建設(shè)小區(qū)水環(huán)境，提供安全。實(shí)現(xiàn)水資源的可持續(xù)發(fā)展和利用，改善小區(qū)生態(tài)環(huán)境。 對(duì)小區(qū)用水水量和水質(zhì)進(jìn)行估算與評(píng)價(jià)，提供詳盡的居民用水量估算資料。最大限度地有效利用水資源，減少小區(qū)污水的排放量，實(shí)現(xiàn)小區(qū)用水的良性循環(huán)。 收集雨水用以在一定范圍內(nèi)補(bǔ)充小區(qū)用水，完善小區(qū)屋頂和地表徑流規(guī)劃，避免雨水淹漬、沖刷給環(huán)境帶來(lái)的破壞。收集后的雨水經(jīng)適當(dāng)處理后回用做小區(qū)雜用水。 景觀用水應(yīng)設(shè)置循環(huán)系統(tǒng)，并應(yīng)結(jié)合中水系統(tǒng)進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)以保證水質(zhì)，提高用水效率。 綠化用水應(yīng) 利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及利用自然滲透補(bǔ)充地下水。不使用耗水 9升和 9升以上的座便器。 (2)根據(jù)用水場(chǎng)合的不同，可選用延時(shí)自動(dòng)關(guān)閉 (延時(shí)自閉 )式、水力式、光電感應(yīng)式和電容感應(yīng)式等類型水龍頭；手壓、腳踏、肘動(dòng)式水龍頭；停水自動(dòng)關(guān)閉 (停水自閉 )式水龍頭；陶瓷片防漏水龍頭等節(jié)流水龍頭。 節(jié)水型用水家用電器：采用高效節(jié)水洗衣機(jī)，洗碗機(jī)等節(jié)水型家電。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，講究園藝設(shè)計(jì)，提倡健康住宅已是大勢(shì)所趨，但目前國(guó)內(nèi)的景觀設(shè)計(jì)多采用噴泉、廣場(chǎng)等 “ 硬質(zhì)景觀 ” ，較少采用有生命力的活生生的 “ 軟質(zhì)景觀 ” ，只注重視覺(jué)效果，而沒(méi)有營(yíng)造整體氣氛， ” 形成了層次分明的景觀體系，同時(shí)設(shè)計(jì)師還十分注意尺度感，通過(guò)小型景質(zhì)將人的視線從高大的建筑物上轉(zhuǎn)移，從而減少了人的壓抑感。自然景觀優(yōu)越、空氣清新、濕度適宜，夏季涼爽，遠(yuǎn)離鬧市區(qū)的魯巷，周邊高校分布極廣，綠地面積率大。 二．施工期環(huán)境影響分析 (1)施工期噪聲污染源 施工期的噪聲主要來(lái)源于包括施工現(xiàn)場(chǎng)的各類機(jī)械設(shè)備和物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼?。聲?jí)最大的是電鉆，可達(dá)115dB(A)。本項(xiàng)目運(yùn)輸車輛安排時(shí)盡量避開(kāi)居民樓。 (3)施工期廢水污染源 施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結(jié)構(gòu)階段混凝土養(yǎng)護(hù)排水，以及各種車輛沖洗水。 (1)施工噪聲影響 根據(jù)噪聲污染源分析可知，由 于施工場(chǎng)地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工機(jī)械，這些機(jī)械的單體聲級(jí)一般均在 80dB 以上，且各施工階段均有大量設(shè)備交互作業(yè)，這些設(shè)備在場(chǎng)地內(nèi)的位置，同時(shí)使用率有較大變化，因此很難計(jì)算其確切的施工場(chǎng)界噪聲，根據(jù)本工廠施工量，按經(jīng)驗(yàn)計(jì)算階段其各施工階段的晝夜聲級(jí)見(jiàn)表。 通過(guò)對(duì)施工期環(huán)境影響的分析，施工期主要污染為噪聲與揚(yáng)塵，為減少其環(huán)施工階段 運(yùn)輸內(nèi)容 車輛類型 聲級(jí) /dB(A) 土方階段 底板與結(jié)構(gòu)階段 裝修階段 土方外運(yùn) 鋼筋、商品混凝土 各種裝修材料及主要設(shè)備 大型載重機(jī) 混凝土罐車、載重車 輕型載重卡車 90 8085 75 境污染，應(yīng)做到：①現(xiàn)場(chǎng)施工中，建筑材料的堆放及