【正文】 作的盈虧平衡點(diǎn)和利潤(rùn)空間，在此基礎(chǔ)上預(yù)測(cè)標(biāo)底和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的報(bào)價(jià)范圍。 5)計(jì)算數(shù)字必須準(zhǔn)確無(wú)誤。 1)確保填寫無(wú)遺漏，無(wú)空缺。投標(biāo)書的文字與圖紙是投標(biāo)者借以表達(dá)其意圖的語(yǔ)言，必須能準(zhǔn)確表達(dá)投標(biāo)公司的投標(biāo)方案。 作為評(píng)標(biāo)的基本依據(jù)，投標(biāo)文件必須具備統(tǒng)一的編寫基礎(chǔ)，以便于評(píng)標(biāo)工作的順利進(jìn)行。 2．項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)踏勘 在踏勘現(xiàn)場(chǎng)過(guò)程中，招標(biāo)人還會(huì)就投標(biāo)公司代表提出的問題作出口頭回答，但這種口頭答復(fù)并不具備法律效力，只有在投標(biāo)者以書面形式提出問題并由招標(biāo)人作出書面答復(fù)時(shí)，才能產(chǎn)生法律約束力。 (2)對(duì)招標(biāo)方、招標(biāo)物業(yè)基本情況和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手要進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查，正確評(píng)估，預(yù)測(cè)并降低投標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)。 5．送交投標(biāo)文件 全部投標(biāo)文件編制好以后，投標(biāo)人應(yīng)按招標(biāo)文件要求進(jìn)行封裝，并按時(shí)送達(dá)招標(biāo)單位。 (1)商務(wù)文件(或稱物業(yè)基本情況) 商務(wù)文件又稱商務(wù)標(biāo)，主要包括： 1)公司簡(jiǎn)介。 1)來(lái)自于招標(biāo)人和招標(biāo)物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)有：招標(biāo)方提出顯失公平的特殊條件，招標(biāo)方未告知可能會(huì)直接影響投標(biāo)結(jié)果的信息，建設(shè)單位可能出現(xiàn)資金等方面的困難而造成項(xiàng)目無(wú)法正常進(jìn)行，因物業(yè)延遲交付使用而造成早期介入期限延長(zhǎng)，招標(biāo)方與其他投標(biāo)人存在關(guān)聯(lián)交易等。 5)招標(biāo)條件和招標(biāo)過(guò)程 對(duì)招標(biāo)方要求的條件要進(jìn)行深入分析，預(yù)測(cè)中標(biāo)的可能性。屬于新建物業(yè)的，就要了解物業(yè)的建設(shè)周期和進(jìn)度，分析物業(yè)現(xiàn)有條件對(duì)實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)的利弊，如在早期介入和前期物業(yè)管理的項(xiàng)目中，要關(guān)注現(xiàn)有規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑施工中是否存在不符合物業(yè)管理要求的問題，以便在方案中提出相應(yīng)的解決或建議方案；屬于已投入使用的物業(yè)的，則應(yīng)收集物業(yè)使用過(guò)程中的具體資料，如歷年大中修計(jì)劃實(shí)施情況、配套設(shè)施功能改造方案等；屬于商業(yè)類型物業(yè)的，則應(yīng)了解商業(yè)物業(yè)的使用功能和規(guī)模；對(duì)公用事業(yè)類型物業(yè)，除了解物業(yè)的基本情況外，還應(yīng)該關(guān)注現(xiàn)有規(guī)劃或已配置的設(shè)施中是否具備預(yù)防及應(yīng)對(duì)緊急事件的條件等。物業(yè)管理企業(yè)在國(guó)內(nèi)參與投標(biāo)業(yè)務(wù)的，必須取得《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和政府行政主管部門頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》。 (1)項(xiàng)目評(píng)估 項(xiàng)目評(píng)估一般分為兩個(gè)階段，即初選階段，準(zhǔn)備和實(shí)施階段。對(duì)于非單一業(yè)主性質(zhì)的招標(biāo)項(xiàng)目，物業(yè)管理企業(yè)還應(yīng)通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研的方式了解招標(biāo)物業(yè)業(yè)主(包括預(yù)售或現(xiàn)售性質(zhì)物業(yè)的潛在客戶)的文化層次、生活需求、對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的期望與要求，從而為制訂物業(yè)管理方案中的服務(wù)重點(diǎn)和管理措施提供決策依據(jù)。 7)企業(yè)自身?xiàng)l件的分析 對(duì)企業(yè)自身?xiàng)l件的分析內(nèi)容包括：招標(biāo)項(xiàng)目的性質(zhì)，所在區(qū)域、規(guī)模是否符合企業(yè)發(fā)展規(guī)劃；項(xiàng)目類型是否符合企業(yè)確定的目標(biāo)客戶；常規(guī)預(yù)測(cè)的盈利；項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制是否在企業(yè)可以承受的范圍內(nèi)；投標(biāo)企業(yè)現(xiàn)有的人、財(cái)、物等資源條件滿足項(xiàng)目需求的能力。 4．準(zhǔn)備投標(biāo)文件 投標(biāo)人應(yīng)嚴(yán)格按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件，并對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)。 商務(wù)文件要求投標(biāo)人按招標(biāo)要求和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)真實(shí)反映企業(yè)的情況和詳細(xì)的報(bào)價(jià)。 投標(biāo)結(jié)束后，要對(duì)投標(biāo)活動(dòng)進(jìn)行分析總結(jié)，結(jié)算投標(biāo)有關(guān)費(fèi)用，對(duì)招標(biāo)投標(biāo)資料進(jìn)行整理、歸檔。 (6)選擇最能體現(xiàn)企業(yè)優(yōu)勢(shì)的物業(yè)作為招標(biāo)方考察的對(duì)象。 (3)物業(yè)所在地的氣候條件、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、人文環(huán)境、消費(fèi)需求和市場(chǎng)變化情況以及與物業(yè)管理相關(guān)的政策法規(guī)等。如果某些業(yè)主由于特定需要要求提供特殊服務(wù)，也應(yīng)按照國(guó)家正式批準(zhǔn)的統(tǒng)一的服務(wù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。投標(biāo)文件的內(nèi)容應(yīng)符合招標(biāo)文件的所有條款、條件和規(guī)定，且無(wú)重大偏離與保留。除投標(biāo)方對(duì)錯(cuò)處作必要修改外，投標(biāo)文件中不允許出現(xiàn)加行、涂抹或改寫痕跡。投標(biāo)文件應(yīng)保證字跡清楚，文本整潔，紙張統(tǒng)一，裝幀美觀大方。 2)保本報(bào)價(jià)。 (2)慎重考慮物業(yè)管理目標(biāo)、前期投入費(fèi)用及獎(jiǎng)罰條件等方面的任何承諾。 1．發(fā)售招標(biāo)文件地點(diǎn)：G市國(guó)際工程咨詢公司 2．遞交投標(biāo)文件地點(diǎn)：A省政府采購(gòu)中心 3．開標(biāo)地點(diǎn)：A省政府采購(gòu)中心 四、投標(biāo)人必須提交金額為5萬(wàn)元(人民幣)的投標(biāo)保證金，投標(biāo)保證金必須在投標(biāo)截止時(shí)間之前到達(dá)招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)賬戶上。 (二)投標(biāo)人在投標(biāo)文件中的投標(biāo)報(bào)價(jià)總表上只允許有一個(gè)報(bào)價(jià)，任何有選擇的報(bào)價(jià)將不予接受。評(píng)標(biāo)委員會(huì)按招標(biāo)文件規(guī)定核定各投標(biāo)人的投標(biāo)價(jià)格，再計(jì)算各投標(biāo)人的價(jià)格得分。 評(píng)標(biāo)委員會(huì)將允許修正投標(biāo)文件中不構(gòu)成實(shí)質(zhì)性偏離的、微小的、不正規(guī)的、不一致的或不規(guī)則的地方，但這些修正不能影響任何投標(biāo)人相應(yīng)的名次排序。 (8)物業(yè)管理服務(wù)各項(xiàng)質(zhì)量指標(biāo)的承諾、目標(biāo)(15％)。如果投標(biāo)人不接受修正后的價(jià)格，則其投標(biāo)將被拒絕。 我方已完全明白招標(biāo)文件的所有條款要求，并重申以下幾點(diǎn)： 1．我方已收到上述投標(biāo)項(xiàng)目所提供的一切有關(guān)招標(biāo)文件、圖紙等相關(guān)說(shuō)明資料，根據(jù)招標(biāo)文件、圖紙、答疑紀(jì)要和其他相關(guān)文件的要求和物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)結(jié)果，考慮本企業(yè)自身的實(shí)力及特點(diǎn)，我單位愿以人民幣(大寫)——元(小寫)——元的投標(biāo)報(bào)價(jià)(詳見投標(biāo)報(bào)價(jià)表)投標(biāo)承包上述服務(wù)項(xiàng)目。 9．如我方被授予合同，我方承諾向招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的支付本次招標(biāo)的中標(biāo)服務(wù)費(fèi)。 一、制訂物業(yè)管理方案的一般程序 物業(yè)管理企業(yè)在確定參與招標(biāo)活動(dòng)后，應(yīng)組織相關(guān)人員在對(duì)招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目基本情況進(jìn)行分析和對(duì)物業(yè)管理模式進(jìn)行確定的基礎(chǔ)上，制訂切實(shí)可行的物業(yè)管理方案。 (8)對(duì)擬訂的物業(yè)管理方案進(jìn)行審核、校對(duì)、調(diào)整。（記憶） 上述各項(xiàng)內(nèi)容按其在物業(yè)管理投標(biāo)活動(dòng)中所起的作用可分為以下幾個(gè)方面。在當(dāng)?shù)卦O(shè)置分支機(jī)構(gòu)的物業(yè)管理企業(yè)，可以形成周期性的物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告，為物業(yè)管理方案的制訂提供便利條件。 (5)物業(yè)管理服務(wù)模式 確定招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的管理服務(wù)模式，是在對(duì)項(xiàng)目基本情況進(jìn)行深入調(diào)查分析的前提下，結(jié)合招標(biāo)文件的具體要求，確定最符合物業(yè)實(shí)際情況和業(yè)主需求的管理服務(wù)重點(diǎn)和主要措施，包括物業(yè)的功能定位、客戶定位和服務(wù)需求定位三方面的內(nèi)容。 (3)管理機(jī)制的確定 管理機(jī)制是反映物業(yè)管理企業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)目標(biāo)的基礎(chǔ)，一般由目標(biāo)管理責(zé)任制，激勵(lì)機(jī)制、監(jiān)督機(jī)制組成。 如某高層商業(yè)寫字樓項(xiàng)目的物業(yè)管理方案中關(guān)于項(xiàng)目機(jī)構(gòu)增收節(jié)支的有關(guān)措施為： 1)強(qiáng)化內(nèi)部管理，堅(jiān)持量人為出，在保障服務(wù)質(zhì)量基礎(chǔ)上降低成本。一般在方案中以表格的形式列出各項(xiàng)制度的目錄即可，招標(biāo)文件有具體要求的除外。 8．常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述 在編制常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述中需要把握的重點(diǎn)是將各項(xiàng)管理服務(wù)內(nèi)容的工作要求、重點(diǎn)、運(yùn)行管理及應(yīng)急方案、計(jì)劃等進(jìn)行詳細(xì)闡述，對(duì)于招標(biāo)人或招標(biāo)物業(yè)有特殊性服務(wù)需求的要進(jìn)行突出的描述。 正常運(yùn)作期的工作計(jì)劃內(nèi)容，主要包括員工常規(guī)培訓(xùn)、物業(yè)管理方案的實(shí)施、設(shè)施設(shè)備管理的全面實(shí)施、社區(qū)文化活動(dòng)的實(shí)施、便民服務(wù)的開展、用戶意見調(diào)查評(píng)估、財(cái)務(wù)收支情況分析報(bào)告、質(zhì)量管理體系的導(dǎo)入、配套服務(wù)項(xiàng)目啟動(dòng)、國(guó)家省市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)、大廈等的創(chuàng)建基礎(chǔ)工作等。首先依據(jù)招標(biāo)物業(yè)的基本資料、招標(biāo)方的物業(yè)管理服務(wù)需求、組織架構(gòu)和人員配置方案估算項(xiàng)目的各項(xiàng)管理成本，然后測(cè)算房屋保險(xiǎn)、設(shè)備保險(xiǎn)、公眾責(zé)任險(xiǎn)等費(fèi)用，并對(duì)管理期間可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)，估算不可預(yù)見費(fèi)用(一般按其他各項(xiàng)管理成本之和的2％一5％的比例進(jìn)行估算)，最后根據(jù)上述各項(xiàng)推算出項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)，估算出在盈虧平衡點(diǎn)區(qū)間的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在此標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上根據(jù)投標(biāo)策略進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，測(cè)算出最接近標(biāo)底的投標(biāo)報(bào)價(jià)。 如建筑面積為4．5萬(wàn)m2的某政府公益設(shè)施項(xiàng)目，其中可進(jìn)行商鋪?zhàn)赓U經(jīng)營(yíng)的面積為600m2，計(jì)收物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的面積為4．2萬(wàn)m2。在實(shí)際操作中，這一原則主用于成本費(fèi)用的日?？刂浦校虼嗽诜桨钢袘?yīng)綜合體現(xiàn)。投標(biāo)企業(yè)預(yù)測(cè)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用為126萬(wàn)元／年，物業(yè)租賃收入為18～2l萬(wàn)元／年，合計(jì)收入約為144～147萬(wàn)元，而通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目成本、費(fèi)用的測(cè)算和各種經(jīng)營(yíng)、管理風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)，測(cè)算出該項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)為3．05元／m2，管理成本為128．1萬(wàn)元／年，即投標(biāo)企業(yè)在3元／m2的標(biāo)準(zhǔn)下有一定贏利的空間，根據(jù)投標(biāo)策定該項(xiàng)目的報(bào)價(jià)為2．9元／m2。該項(xiàng)目招標(biāo)方式為邀請(qǐng)招標(biāo)，收費(fèi)方式為酬金制，招標(biāo)文件明確規(guī)定低于成本價(jià)10％的報(bào)價(jià)將作為無(wú)效標(biāo)處理。工作計(jì)劃的內(nèi)容一般采用表格的方式進(jìn)行表述。在此項(xiàng)目的物業(yè)管理方案中，房屋及公用設(shè)施的管理包括管理重點(diǎn)和維護(hù)養(yǎng)護(hù)范圍、標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)劃、實(shí)施細(xì)則等內(nèi)容；機(jī)電設(shè)施設(shè)備管理包括前期介入管理、日常運(yùn)行維護(hù)管理措施及運(yùn)作程序、緊急故障的處理等內(nèi)容；安全管理包括交通及車輛的管理、消防管理、保密管理、安全維護(hù)管理、緊急事件的處理等內(nèi)容；重大活動(dòng)的實(shí)施方案等內(nèi)容。分類應(yīng)嚴(yán)格按照建設(shè)部《關(guān)于修訂全國(guó)物業(yè)管理示范大廈及有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作的通知》的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 3)從采購(gòu)、運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、使用等環(huán)節(jié)人手，控制各類物資的質(zhì)量、數(shù)量以及采購(gòu)價(jià)格。 3．人員的配備、培訓(xùn)與管理 (1)人員配備 人員配備包括擬為項(xiàng)目配置的各類人員，各部門、各崗位的人員編制與專業(yè)素質(zhì)要求等。再如S市某住宅區(qū)(由美式別墅群、高級(jí)公寓組成)的物業(yè)管理方案中，中標(biāo)企業(yè)根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目的客戶定位、地理位置、居住環(huán)境條件、市場(chǎng)影響力、業(yè)主的需求層次等因素確定“五星級(jí)酒店物業(yè)管理”為該項(xiàng)目的物業(yè)管理模式，通過(guò)吸收和借鑒五星級(jí)酒店的高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)理念和科學(xué)、嚴(yán)格、規(guī)范的管理手段和操作，借以全面提升物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，滿足業(yè)主不斷變化的服務(wù)需求。 (2)客戶服務(wù)需求分析 客戶服務(wù)需求分析即指簡(jiǎn)明介紹包括客戶群體的定位及服務(wù)需求特征等內(nèi)容。 以上是體現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)管理理念、管理優(yōu)勢(shì)和企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的關(guān)鍵內(nèi)容，因此，在物業(yè)管理方案的制訂過(guò)程中，需要認(rèn)真研究招標(biāo)文件、深入調(diào)查分析招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況和業(yè)主的服務(wù)需求，運(yùn)用科學(xué)、合理的方法編制切實(shí)可行的實(shí)施方案。 二、制訂物業(yè)管理方案的要求 (1)物業(yè)管理方案的內(nèi)容、格式、投標(biāo)報(bào)價(jià)必須響應(yīng)并符合招標(biāo)文件(包括答疑文件)中對(duì)物業(yè)管理服務(wù)需求的規(guī)定，不能有缺項(xiàng)或漏項(xiàng)。 (2)對(duì)招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的基本情況進(jìn)行分析，收集相關(guān)信息及資料。 2．報(bào)價(jià)均應(yīng)包含所有需受托方繳納的稅費(fèi)。 3．我方已詳細(xì)研究了招標(biāo)文件的所有內(nèi)容，包括修正文(如果有)和所有已提供的參考資料以及有關(guān)附件，并完全明白，我方放棄在此方面提出含糊意見或誤解的一切權(quán)利。 現(xiàn)場(chǎng)答辯評(píng)分的主要標(biāo)準(zhǔn)與權(quán)重： 1)答辯人物業(yè)管理知識(shí)和對(duì)法規(guī)的熟悉程度(25％)； 2)答辯人的準(zhǔn)備充分程度(20％)； 3)答辯人對(duì)本項(xiàng)目的了解程度(30％)； 4)答辯人的思路、條理性、針對(duì)性和回答問題的準(zhǔn)確性(25％)。 (2)信譽(yù)(10％)： 1)有無(wú)不良訴訟史(5％)； 2)信譽(yù)等級(jí)(5％)。 (2)物業(yè)管理服務(wù)總體模式與配套措施(10％)： 1)總體模式(5％)； 2)配套措施(5％)。 三、初步評(píng)審及詳細(xì)評(píng)審 (一)初步評(píng)審 評(píng)標(biāo)委員會(huì)根據(jù)招標(biāo)文件檢查投標(biāo)文件提供的資格證明文件是否齊全