【正文】 入的方案；實行包干制的物業(yè)管理企業(yè)不能為了控制經(jīng)營風(fēng)險而制訂影響服務(wù)質(zhì)量的方案。 (二)制訂物業(yè)管理方案的要點及方法 1．招標(biāo)物業(yè)項目的整體設(shè)想與構(gòu)思 對招標(biāo)物業(yè)項目的整體設(shè)想與構(gòu)思必須在對項目進行分析研究的基礎(chǔ)上實施，只有對招標(biāo)物業(yè)項目的基本情況和業(yè)主的需求進行詳盡深入的調(diào)查、分析，才能制訂出科學(xué)、合理、可行的方案，因此，項目分析是編制物業(yè)管理方案的前提條件。投標(biāo)人要根據(jù)物業(yè)性質(zhì)、類型以及業(yè)主的構(gòu)成、服務(wù)需求確定物業(yè)管理服務(wù)的重點及難點，其目的是有針對性地提出相應(yīng)的措施。 (2)運作程序與支持系統(tǒng)的設(shè)計 運作程序包括項目整體運作流程、內(nèi)部運作流程與客戶服務(wù)及需求信息反饋流程，一般采用流程圖的方法進行展示，流程設(shè)計要遵循全面、高效、合理的原則，準(zhǔn)確、真實地反映組織架構(gòu)的功能和運作方式。 4．管理指標(biāo)與措施 (1)管理指標(biāo) 管理指標(biāo)通常由物業(yè)管理質(zhì)量指標(biāo)和經(jīng)濟效益指標(biāo)兩部分組成，在招標(biāo)文件中一般都有具體的要求，在物業(yè)管理方案中要對捂標(biāo)人提出的各項管理指標(biāo)進行明確的響應(yīng)。 6)通過多種形式的經(jīng)濟活動分析以及提倡員工和業(yè)主開展合理化建議活動，挖掘管理潛力，降低管理的內(nèi)外部成本。在制訂此部分內(nèi)容的方案時，需要依據(jù)物業(yè)的實際情況和工程進度、存在的隱患或問題進行編制，并對工作計劃進行合理安排，使方案能夠全面真實地反映物業(yè)管理在早期介人和前期物業(yè)管理中起到的重要作用。 籌備期的工作計劃內(nèi)容，主要包括擬訂物業(yè)管理方案、擬訂財務(wù)預(yù)算、簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議、籌建項目機構(gòu)、招聘培訓(xùn)員工、完善辦公住宿條件、前期介人參與設(shè)備安裝調(diào)試及建筑質(zhì)量把關(guān)，提供專業(yè)意見、制訂交接驗收計劃及作好相關(guān)準(zhǔn)備、物業(yè)管理供應(yīng)商的評審和確定等。 2)物業(yè)管理收入，主要包括主營物業(yè)服務(wù)費收入、停車場收入、物業(yè)租賃及經(jīng)營收入、有償特約服務(wù)收入等。這種方式要求投標(biāo)企業(yè)不僅要準(zhǔn)確合理測算出每一項的成本及費用的支出，還要根據(jù)測算結(jié)果對其他相關(guān)項目的方案內(nèi)容進行科學(xué)設(shè)計或調(diào)整，以期符合招標(biāo)方的要求。 (4)在成本全面控制的基礎(chǔ)上，對一些重要的、不正常的、不符合常規(guī)鍵性成本費用差異(例外情況)進行重點控制。 (2)成本費用控制應(yīng)與提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)相結(jié)合，不能為控制制，即不能為降低耗費而不提供或少提供服務(wù)。 2)根據(jù)預(yù)定的物業(yè)管理服務(wù)費用標(biāo)準(zhǔn)測算物業(yè)管理成本。 (2)費用測算的內(nèi)容 測算的主要內(nèi)容包括項目所需的人力資源成本和日常管理成本的預(yù)測；物業(yè)收入項目的預(yù)測；管理風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險和未來通貨膨脹率的評估、預(yù)測。工作計劃的制訂大體可以分成三個階段，即籌備期、交接期和正常運作期。對于政府類型的物業(yè)，在檔案資料的管理方案中應(yīng)重點突出保密性的管理措施。 4)對房屋附屬設(shè)備、公共設(shè)施中相關(guān)設(shè)備以及項目機構(gòu)自有設(shè)備的運行、維護嚴(yán)格按照內(nèi)部作業(yè)指導(dǎo)書的要求進行作業(yè)，從設(shè)備的選型、能耗及完好率、利用率等方面分析臺班定額工效和臺班費用成本，提高設(shè)備效率、延長使用壽命及降低能耗。 (2)人員培訓(xùn) 人員培訓(xùn)方案要對各類管理人員的培訓(xùn)內(nèi)容、培訓(xùn)計劃、方式、目標(biāo)進行詳盡的描述，可以采取綜合性闡述與相關(guān)表格、流程圖相結(jié)合的方式。 (1)組織架構(gòu)的設(shè)置 組織架構(gòu)的設(shè)置需要綜合考慮物業(yè)的規(guī)模和服務(wù)內(nèi)容，在確保最大限度滿足業(yè)主服務(wù)需求的前提下，設(shè)計高效運作的組織架構(gòu)。 如在B市某國際大廈(建筑面積79000m2)的物業(yè)管理方案中，中標(biāo)企業(yè)根據(jù)該項目是以高檔寫字樓為主，集商業(yè)零售、金融服務(wù)、酒店、會議中心于一體的項目特征，確定了該項目“現(xiàn)代、高效、環(huán)保、繁榮”的整體形象定位，完整地詮釋了項目展示現(xiàn)代化、國際化的商務(wù)辦公形象，塑造進取、創(chuàng)新和富有效率的商務(wù)氛圍，樹立綠色環(huán)保的社會形象的總體服務(wù)要求。 以上內(nèi)容一般是對招標(biāo)文件中物業(yè)管理服務(wù)需求的具體響應(yīng)，也是具體實施物業(yè)管理各項服務(wù)的實質(zhì)性方案。 (3)方案中對招標(biāo)文件要求作出的實質(zhì)性響應(yīng)內(nèi)容必須是投標(biāo)企業(yè)能夠履行的，包括各項服務(wù)承諾、工作目標(biāo)及計劃、具體項目的實施方案等。 (4)確定組織架構(gòu)和人員配置。該項費用應(yīng)設(shè)專門賬戶由招標(biāo)人和中標(biāo)人共同管理，材料購置費支付須報招標(biāo)人審批同意，如所列項目未發(fā)生或有結(jié)余，應(yīng)將余額退回招標(biāo)人，具體管理方法在物業(yè)服務(wù)合同中約定。 5．我方明白并同意我方如在投標(biāo)有效期之內(nèi)撤回投標(biāo)，則投標(biāo)保證金將被貴方?jīng)]收。 (2)評標(biāo)委員會以書面形式寫出評標(biāo)結(jié)果，按綜合得分由高到低的排名順序推薦前兩位的投標(biāo)人(得分相同時以低價者優(yōu)先)為中標(biāo)候選人。 (4)履約能力(20％)： 1)投標(biāo)人企業(yè)人員規(guī)模、營業(yè)額、利潤(8％)； 2)總資產(chǎn)(6％)； 3)資產(chǎn)負債率(6％)。 (4)管理服務(wù)人員的配備方案(15％)： 1)人員配備(8％)； 2)人員資質(zhì)、培訓(xùn)(4％)； 3)人員考核(3％)。實質(zhì)上響應(yīng)的投標(biāo)應(yīng)該是與招標(biāo)文件要求的全部事項、條款和質(zhì)量要求相符合，沒有重大偏離或保留的投標(biāo)。 二、評標(biāo)原則和評標(biāo)方法 (一)評標(biāo)基本原則：評標(biāo)工作應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》以及國家和地方政府有關(guān)政府采購和物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的規(guī)定，評標(biāo)委員會只對確定為實質(zhì)響應(yīng)招標(biāo)文件要求的投標(biāo)進行評價和比較。 六、本次招標(biāo)在本招標(biāo)文件規(guī)定的時間和地點公開開標(biāo)，屆時請投標(biāo)人法定 代表人或其授權(quán)代表務(wù)必出席開標(biāo)會。 附錄l：招標(biāo)文件目錄 目錄 第一部分投標(biāo)邀請函 投標(biāo)邀請函 第二部分投標(biāo)人須知 總則 1．項目說明 2．定義及解釋 3．合格的投標(biāo)人 4．紀(jì)律與保密事項 5．保證 6．投標(biāo)費用 招標(biāo)文件 7．招標(biāo)文件構(gòu)成 8．招標(biāo)文件的澄清和修改 9．實地查驗物業(yè) 投標(biāo)文件的編制 10．投標(biāo)語言及計量 11．投標(biāo)文件的構(gòu)成 12．投標(biāo)函 13．投標(biāo)報價說明 14．投標(biāo)報價貨幣 15．證明投標(biāo)人合格和資格的文件 16．投標(biāo)保證金 17．投標(biāo)人知悉 18．投標(biāo)有效期 19．投標(biāo)文件的式樣和簽署 20．知識產(chǎn)權(quán) 投標(biāo)文件的遞交 21．投標(biāo)文件的密封標(biāo)記 22．投標(biāo)截止時間 23．遲交的投標(biāo)文件 24．投標(biāo)文件的修改與撤回 開標(biāo)與評標(biāo) 25．開標(biāo) 26．評標(biāo)委員會 27．評標(biāo)原則和評標(biāo)方法 28．初步評審及詳細評審 29．投標(biāo)文件的修正和澄清 30．中標(biāo)人 31．拒絕任何或所有投標(biāo)的權(quán)利 授予合同 32．合同授予標(biāo)準(zhǔn) 33．中標(biāo)通知書 34．簽訂合同 35．中標(biāo)服務(wù)費 36．履約保證金 第三部分物業(yè)管理服務(wù)需求書 1．概況 2．物業(yè)管理項目及范圍 3．物業(yè)管理要求 4．物業(yè)管理質(zhì)量指標(biāo)要求 5．獎懲辦法 6．物業(yè)管理期限及管理服務(wù)費支付時間 7．其他 第四部分物業(yè)管理服務(wù)合同格式 第五部分投標(biāo)文件格式 格式一投標(biāo)函格式 格式二投標(biāo)報價表格式 格式三法定代表人授權(quán)書格式 格式四資格證明文件格式 格式五技術(shù)、商務(wù)響應(yīng)文件格式 格式六物業(yè)管理投標(biāo)方案文件格式 格式七履約保證金格式 格式八唱標(biāo)信封 附錄2：投標(biāo)邀請函格式 投標(biāo)邀請函 ———： G市國際工程咨詢公司(以下簡稱“招標(biāo)代理機構(gòu)”)受A省政府(以下簡稱“招標(biāo)人”)的委托，就A省檔案新館大樓物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)接受合格的國內(nèi)投標(biāo)人提交密封投標(biāo)。 (2)開標(biāo)前，答辯人員應(yīng)該保持良好的精神狀態(tài)。 (2)密切關(guān)注、正確分析競爭對手的報價。投標(biāo)公司必須對單價、合計數(shù)、分步合計、總標(biāo)價及其大寫數(shù)字進行仔細核對。投標(biāo)文件中的每一空白都需填寫，如有空缺，則被認(rèn)為放棄意見；重要數(shù)據(jù)未填寫，可能被作為廢標(biāo)處理。投標(biāo)文件要使用簡潔、明確、文法通暢、條理清楚、言簡意賅的表述方式，最大限度地減少招標(biāo)單位的誤解和可能出現(xiàn)的爭議。 1)使用國家統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)計量單位，避免在定標(biāo)和履約中出現(xiàn)混亂。投標(biāo)人應(yīng)對現(xiàn)場物業(yè)進行詳細的踏勘，查勘現(xiàn)場物業(yè)與投標(biāo)報價是否存在外在風(fēng)險條件。 (3)正確編制標(biāo)書。 6．接受招標(biāo)方的資格審查 投標(biāo)人應(yīng)按招標(biāo)文件規(guī)定的要求準(zhǔn)備相應(yīng)資料，接受招標(biāo)方的資格審查。包括投標(biāo)公司的資質(zhì)條件、以往業(yè)績、人員等情況。 2)來自于投標(biāo)人的風(fēng)險主要有：未對項目實施必要的可行性分析、評估、論證，從而造成投標(biāo)決策和投標(biāo)策略的失誤；盲目作出服務(wù)承諾；價格測算失誤造成未中標(biāo)或中標(biāo)后虧損經(jīng)營；項目負責(zé)人現(xiàn)場答辯出現(xiàn)失誤；接受資格審查時出現(xiàn)不可預(yù)見或可預(yù)見但未作相應(yīng)防范補救措施的失誤；投標(biāo)資料(如物業(yè)管理方案、報價等)泄露；投標(biāo)人采取不正當(dāng)?shù)氖侄螀⑴c競爭，被招標(biāo)方或評標(biāo)委員會取消投標(biāo)資格；未按要求制作投標(biāo)文件或送達投標(biāo)文件造成廢標(biāo)等。對在招標(biāo)文件和招標(biāo)過程中出現(xiàn)的異常要求和情況要進行分析判斷，調(diào)整招標(biāo)策略，避免因招標(biāo)方或競爭對手使用違規(guī)手段操縱招標(biāo)活動，使企業(yè)蒙受不必要的損失。 物業(yè)管理企業(yè)可以通過招標(biāo)文件、現(xiàn)場踏勘、標(biāo)前會議等渠道獲取招標(biāo)物業(yè)項目的基本資料，為項目的組織架構(gòu)設(shè)計、人員及崗位的設(shè)置、費用測算等提供準(zhǔn)確的依據(jù)。具體可參照建設(shè)部2004年3月頒布的中華人民共和國建設(shè)部令第125號《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的相關(guān)規(guī)定。 2．項目評估與風(fēng)險防范 在獲取招標(biāo)信息后，投標(biāo)人應(yīng)首先組織經(jīng)營管理、專業(yè)技術(shù)和財務(wù)等方面的人員對招標(biāo)物業(yè)進行項目評估，預(yù)測中標(biāo)成功的可能性和存在的風(fēng)險，對投標(biāo)活動進行策劃，制訂相應(yīng)的投標(biāo)策略和風(fēng)險控制措施，確保投標(biāo)的成功或避免企業(yè)遭受損失。目前設(shè)計得較為規(guī)范的物業(yè)管理招標(biāo)文件中對物業(yè)管理服務(wù)需求都有明確具體的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)認(rèn)真分析招標(biāo)文件的相