【正文】 安排 開盤日期 尚余一期 6棟多層和 2棟公寓 產品分析 建筑面積 9萬㎡ 規(guī)劃棟數 19棟 規(guī)劃戶數 624 主力戶型 3 97㎡ 面積配比 97㎡占 59%， 37㎡占 17%， 價格分析 均價 1900元 /㎡ 價差 起價 1688元 /㎡ 最高價 2138元 /㎡ 物業(yè)費 /㎡ /月 折 扣 97折 廣告訴求 中小戶型專家 銷售狀況 尚余一期 6棟多層和 2棟公寓 環(huán)境分析 有 10 22 263 路公交車、距娜奇美商圈較遠，生活不便利。 小戶 型的定位有一定號召力。 年齡特征： 區(qū)域內 2845 歲有一定經濟實力的人群為主。但中高端的定位，在所在區(qū)域內仍存在一定抗性。 2）客群分析 區(qū)域特征：綠園區(qū)和寬城區(qū)客源為主。 臨近果蔬農副產品批發(fā)市場 4）劣勢分析 地段城建、環(huán)境、道路較差，地處傳統(tǒng)的平房區(qū)，當地居民收入水平較低。該項目商業(yè)和服務業(yè)配套一般，屬傳統(tǒng)的居住區(qū)。 景觀規(guī)劃優(yōu)勢：號稱長春第一家南國風情、臺灣特色的林景社區(qū)。 ◎ 住宅價格承受能力 項目周邊購房需求人群的總房價承受能力主要集中于兩個層次： 10— 16 萬元和16— 23 萬元。另一方面，經濟快速發(fā)展使居民生活質量得到明顯改善， 2020 年居民人均消費性支出 7539元，比上年增長 %。房價的比例為 %，接受 1500元 /ｍ 178。 可以看出，消費者對居住要求有所 提高，但仍以實用為第一原則 。房地產作為不動產，地域性體現(xiàn)得尤為明顯。相比 2020 年，消費者對小高層及高層住宅的需求比例略有提高，提高比例為 個百分點。以下的需求情況居次席，占總量 %； %的消費者需求的是 100— 120ｍ 178。房價的比例最高，占總量的 %； 接受 2500— 3000 元 /ｍ 178?？梢?，對于單價定位低于每平方米 2000 元的本區(qū)域樓盤來說， 有較為廣闊的市場需求空間。 七、目標客戶及客戶需求分析 ? 目標客戶分析 ◎ 周邊潛在客戶源地調查 單位 在職人員 收入水平 居住置業(yè)情況 綠園區(qū)政府 不詳 1000— 3000 元/月 市區(qū)個人購房 單位福利房 綠園區(qū)人民法院 約 100 人 1000— 3000 元/月 市區(qū)個人購房 單位福利房 一汽總醫(yī)院 約 100 人 1000— 2500 元/月 一汽集體宿舍、一汽集資住房 吉林省疾病預防控制中心 約 300 人 1000— 2000 元/月 市區(qū)個人購房 單位福利房 吉林商業(yè)高等?？茖W校 教師約 300人 1500— 3000 元/月 208 醫(yī)院、商專宿舍集體住房 87 中學 教師約 300人 1000— 2000 元/月 市區(qū)個人購房 11 中學 教師約 1000人 2000— 5000 元/月 市區(qū)個人購房 吉林電力培訓中心 約 150 人 1000— 3000 元/月 市區(qū)個人購房 一汽有色金屬廠 約 470 人 1000— 1500 元/月 一汽集體宿舍、一汽集資住房 皓月集團 2000 人 10003000 元 市區(qū)個人購房 ◎ 目標客戶 的年齡區(qū)段 調查顯示，有購房需求的人群絕大多數集中在 2638 歲之間，進行第一次和第二次置業(yè)人員 ◎ 目標客戶 職業(yè)特征 豐和日麗的目標客戶職業(yè)構成以事業(yè)單位工作人員和國有、外資、民營企業(yè)一般技術、管理人員為主，是本項目最重要的客戶人群。 3）優(yōu)勢分析 價格優(yōu)勢：一期均價 1900 元 /㎡，在區(qū)域內優(yōu)勢明顯。 澎湖林苑 地 址 青石路與臺北大 街交匯 銷售電話 5070555 開發(fā)商 長春億橋房地產 代理商 北京中樞 物業(yè)管理 工程 安排 開工日期 交付日期 現(xiàn)房 開盤日期 產品分析 建筑面積 11萬 ｍ 178。二期將調整至 22002300 元左右。 物業(yè)費 /ｍ 178。 強大的資金實力，全部是現(xiàn)房銷售。 綜述：孤立的樓盤，配套雖然不全，周邊緊鄰 回族公墓，存在諸多缺點仍具有一定的銷售量，一方面是因為策劃宣傳推廣，一方面是市場的吸納量較大。 2 客群分析 區(qū)域特征：綠園區(qū)和寬城區(qū)客源為主。 戶型設計不合理，比例、結構較佳。 規(guī)劃棟數 三期 6棟小高層 規(guī)劃戶數 主力戶型 11— 43，面積60200平方米 面積配比 價格分析 均價 價差 起價 2360元 /㎡ 最高價 物業(yè)費 元 /㎡ /月 折 扣 廣告訴求 自然派，休閑家 銷售狀況 一期 10萬㎡銷售率 90%，三期今年銷 售 環(huán)境分析 交通：西安大路、延壽街，有 22 22 14 13 270、 6 364路公交車 商業(yè)：延壽街、樂園路、春城大街商業(yè)服務 銀行：建行 醫(yī)院：208醫(yī)院 1）項目概況 中新花園 地處西安大路西段西安廣場中心地段，由 吉林省中新 房地產開發(fā)有限公司開發(fā)，總建面積 17 萬㎡。不過，涉及全市 33130戶居民，全年 240 萬平方米的棚戶區(qū)拆遷規(guī)模所帶來的購房需求將在一定程度上消解區(qū)域內競爭對手給豐和日麗帶來的壓力。當然，當年上市拍賣的土地當年建設開發(fā)、投放市場的可能性不大，這種競爭是從較為長遠的周期來看的。 五、 2020 年項目區(qū)域樓市環(huán)境分析 項目所在區(qū)域 —— 綠園區(qū)，以生態(tài)城區(qū)的城市規(guī)劃 定位深入人心，房地產業(yè)在綠園區(qū)獲得了快速的發(fā)展。去年全國增長%，長春市僅上漲 %，而沈陽、哈爾濱分別增長 %和 1%，長春低于東北區(qū)域水平。以上樓盤價位都在 3000 元 /平方米左右，加上目前在售樓盤， 2020 年中高端樓市的競爭更趨激烈。 2020 年，預計拆遷棚戶區(qū) 240 萬平方米，涉及 33130 無房戶居民。而靠近南湖、伊通河、凈月等水域地段的樓盤將成為未來的主流高尚生活區(qū)。同時 ，工農廣場是長春市兩大區(qū)域 —— 南關區(qū)和朝陽區(qū)的銜接地帶。 水云天 中大 水岸春城 地址 光谷大街與佳園路交會處 興順路與長沈公路交會處 凈月管委會西南側 凈月潭旅游經濟開發(fā)區(qū)分團３６號地 臨河街７７４７號 開發(fā)商 長春市高新技術建設開發(fā)公司 長春新生房地產開發(fā)有限公司 長春市上源房地產 開發(fā)有限公司 吉林省天元房地產開發(fā)有限公司 長春中海地產有限公司 占地面積 ５８萬平方米 １８萬平方米 １０萬平方米 ３７萬平方米 建筑面積 ７２萬平方米 ２０多萬平方米 １１萬平方米 ３５萬平方米 建筑類 縫合調研 型 多層 ２００６年完成二、三期工程，住宅樓６棟，公建４棟 園區(qū)由８棟多層住宅，２３戶聯(lián)排別墅組成，現(xiàn)房可入住 價格 ２１５０－２８９０元／平方米 １６８０－２０００元／平方米 起價１７３０元／平方米，均價１７９０元／平方米 起價１６３０元／平方米 ２９６ ８元／平方米 戶型 ８５－１８０平方米 ４６－１３１平方米 從１房１廳３６平方米至４房２廳１３８平方米 ２房２廳１衛(wèi)８５平方米至３房２廳２衛(wèi)１５５平方米 從２房１廳８５平方米至躍層２２０平方米，還有頂層帶閣樓式 上市時間 在售 在建預售 南部 南湖大路以南，含凈月開發(fā)區(qū)的大片城市南部區(qū)域 樓盤 萬晟 以上述企業(yè)為代表的域外開發(fā)商資金雄厚、經驗豐富、理念先進，憑借品牌號召力、差異化的產品定位、多樣化的營銷手段和豐富的操盤經驗，正把長春樓市推向 一個嶄新的高度，勢必導致市場的優(yōu)勝劣汰和重新布局，這對本土開發(fā)商來說，是一次嚴峻的挑戰(zhàn)。因此，只要能推出適銷對路、滿足消費者需求的產品，未來長春樓市的發(fā)展空間仍然很大。其中商品住房實際成交 萬平方米，比 2020 年減少%。 2020 年，長春房地產計劃施工面積 520 萬平方米，其中，新開工面積 246 萬平方米，結轉 274 萬平方米，竣工 230 萬平方米。 ? 對長春房地產未來發(fā)展的影響 據此推斷， 2020 年，國家宏觀調控政策較之 2020 年將會有所調整，實施宏觀調控與 鼓勵 居 民適時適度消費 并舉將是國家制定政策的取向，房地產 市 場從不理性 “ 購買 ” 進入不理性 “ 等跌 ” 的局面有望被打破并走出誤區(qū)。 2020 年房地產開發(fā)用地供應總量比上年減少了 202%，但經濟適用住房用地供應量所占比例同比提高 個百分點。 5 月 11 日中央七部委聯(lián)合出臺《關于做好穩(wěn)定住房價 格工作意見的通知》，“保證中小套型住房供應”、“打擊炒地”、“期房禁止轉讓”為后續(xù)具體政策的出臺定好了基調。 ◎ 城市規(guī)劃：在未來幾年，按城市規(guī)劃，綠園區(qū)將以長春西客 站為核心，在支農路以北，規(guī)劃鐵路專用線以南，西湖大路以東，西環(huán)城路以西 25 平方公里范圍內，建設特色鮮明、功能完備的長春西部新城，其規(guī)模效應和市政配套的完善也有利于本項目的發(fā)展和地段價值的提升； 34 公頃的同心湖水域景觀和主題公園建設，將成為樓 盤的賣點。 ◎ 生態(tài)環(huán)境：生態(tài)綠園的概念， 對消費人群的吸引。全區(qū)總人口 萬。 豐和林苑二期區(qū)域市場調研報告 調研目的 為豐和林苑二期項目定位提供參考和支持 調研人 漢瓦拓展部 調研時間 2020 年 3 月 1 日 — 3 月 7 日 調研區(qū)域及對象 項目周邊區(qū)域配套、單位、競爭樓盤、目標客戶人群 調研方式 實地訪問、踏查，填寫調研表 調研報告結構 前言 一、 項目地塊調查與分析 二、 長春房地產市場發(fā)展的宏觀環(huán)境 三、 長春商品住宅市場的發(fā)展現(xiàn)狀 四、 2020年長春樓市的發(fā)展趨勢 五 、 2020 年項目區(qū)域樓市環(huán)境分析 六 、潛在競爭對手和區(qū)域主要樓盤分析 七、 目標客戶及客戶需求分析 前 言 為支持和配合豐和日麗項目發(fā)展，我公司策劃部針對項目周邊區(qū)域配套、單位、競爭樓盤、目標客戶人群進行了調研，希望能為豐和林苑二期的定位提供參考和支持，并在此基礎上加強雙方的合作和溝通，為制定詳細周全、切合實際、可操作性強的產品定位方案共同努力！敬請?zhí)岢鰧氋F意見！ 祝商祺！ 漢瓦地產策劃 2020 年 3 月 18 日 目 錄 一、項目地塊調查與分析 ? 項目基本情況 ? 項目地塊調查 ? 區(qū)域環(huán)境調查分析 ? 項目 SWOT 分析 二、長春房地產市場發(fā)展的宏觀環(huán)境 ? 2020 年 的國家宏觀調控 ? 2020 年國家宏觀調控的方向 ? 對長春房地產未來發(fā)展的影響 三、長春商品住宅市場的發(fā)展現(xiàn)狀 ? 長春樓市的主要特點 ? 供給充足，需求受到抑制 ? 房價溫和上漲 ? 競爭日趨激烈 四、 2020 年長春樓市的發(fā)展趨勢 ? 2020 年長春市各城區(qū)上市樓盤統(tǒng)計 ? 房地產開發(fā)將呈現(xiàn)多區(qū)域、版塊式發(fā)展 ? 土地供應適度，穩(wěn)定樓市發(fā)展 ? 棚戶區(qū)改造，拉動住房需求 ? 產品供應類型更符合市場需求 ? 房價仍會持續(xù)攀升 ? 2020 年長春樓市發(fā)展趨勢與本項目的關系 五、 2020 年項目區(qū)域樓市環(huán)境分析 ? 土地供應量加大 ? 棚 戶區(qū)改造拉動需求 ? 新盤的開發(fā)、放量 六、潛在競爭對手和區(qū)域主要樓盤分析 ? 增量盤分析 ? 存量盤分析 七、目標客戶及客戶需求分析 ? 目標客戶分析 ? 客戶需求分析 一、項目地塊基本情況 ? 項目基本情況 ◎ 項目名稱 豐和林苑二期 項目經濟技術指標 占地面積 萬 ｍ 178。 ◎ 地塊景觀 由宗地東望，為市區(qū)方向，可見城市天際線；由宗地西望，為綠地上海城規(guī)劃用地和一待開發(fā)地塊；由宗地南望，為汽車專營店和華港二手車市場和一汽集團；由宗地北望，為居住區(qū)和市區(qū)方向。 ◎ 規(guī)模：項目規(guī)模較大，易形成品牌效應。 ◎ 長春汽車產業(yè)開發(fā)區(qū)的規(guī)劃建設，將惠及本項目，將為本項目提供客流和升值空間。 5 月末，建設部、國家稅務總局、財政部聯(lián)合下發(fā)《關于加強房地產稅收管理的通知》，從 2020 年 6 月 1 日起，個人將購買不足 2 年的住房對外銷售的，應全額征收營業(yè)稅。此外，房地產開發(fā)企業(yè)本年購置土地面積比上年減少了 4%，